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Wohnungsgrundrissänderung

Grundrissänderungen in Wohnungen in Riga und Lettland - Planung, Genehmigung und Legalisierung


BAU Fonds übernimmt die Abwicklung von Wohnungsgrundrissänderungen in Riga und ganz Lettland: von der Prüfung der Unterlagen und der Ausarbeitung des Projekts über die erforderlichen Genehmigungen bis zum Abschluss des Verfahrens im BIS und zur Begleitung der Aktualisierung der Katasterdaten. Eine nachträgliche Legalisierung ist erforderlich, wenn die Grundrissänderung bereits ohne die notwendigen Genehmigungen durchgeführt wurde: Trennwände wurden versetzt oder entfernt, Räume zusammengelegt oder die Lage von Küche oder Sanitärbereich verändert. Häufig stellt sich diese Frage vor dem Verkauf oder Kauf einer Wohnung oder bei der Beantragung eines Hypothekarkredits, wenn der tatsächliche Grundriss der Wohnung nicht mit der Bestandsakte übereinstimmt. Wenn die Renovierung erst geplant ist, helfen wir Ihnen, die zulässigen Änderungen im Voraus zu bestimmen, das Projekt auszuarbeiten und die erforderlichen Genehmigungen einzuholen. Sie erhalten die Begleitung durch einen Architekten sowie die vollständige Betreuung der Dokumentation.

Wann Sie unsere Leistungen benötigen

  • Die Grundrissänderung wurde bereits ohne Genehmigung durchgeführt.
    Wir prüfen, ob die vorgenommenen Änderungen beibehalten werden können, und bereiten die Unterlagen für die nachträgliche Legalisierung vor.
  • Sie verkaufen eine Wohnung.
    Wir helfen, Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Grundriss und den vorhandenen Unterlagen vor dem Verkauf zu klären.
  • Sie kaufen eine Wohnung mit geändertem Grundriss.
    Wir prüfen, ob die Grundrissänderung legalisiert werden kann und welcher Umfang an Dokumentation erforderlich ist.
  • Sie planen eine Renovierung mit Grundrissänderung.
    Wir erstellen das Projekt und organisieren die erforderlichen Genehmigungen vor Beginn der Arbeiten.
  • Sie haben eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde (būvvalde) erhalten.
    Wir prüfen die Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde und erarbeiten eine Lösung zur Beseitigung der festgestellten Verstöße.


Wie die Genehmigung einer Grundrissänderung abläuft

  • Prüfung der Unterlagen.
    Wir prüfen die Bestandsakte, vorhandene Projekte sowie Informationen über bereits durchgeführte oder geplante Änderungen.
  • Besichtigung und Bewertung.
    Wir überprüfen den tatsächlichen Grundriss, führen die erforderlichen Aufmaße durch und beurteilen, ob eine Legalisierung möglich ist.
  • Ausarbeitung des Projekts.
    Der Architekt erstellt die Pläne und die erläuternde Dokumentation. Werden tragende Konstruktionen betroffen, wird zusätzlich ein Tragwerksplaner hinzugezogen.
  • Abwicklung im BIS.
    Wir reichen die Unterlagen im lettischen Bauinformationssystem Būvniecības informācijas sistēma (BIS) ein und organisieren die erforderlichen Genehmigungen.
  • Abschluss und Katasterdaten.
    Nach Erfüllung der Anforderungen schließen wir das Verfahren ab und begleiten die Aktualisierung der Wohnungsdaten beim Staatlichen Landdienst Valsts zemes dienests (VZD).

Das Verfahren hängt von den vorgenommenen Änderungen, dem Status des Gebäudes und früheren Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörde (būvvalde) ab. Bei Grundrissänderungen ohne Eingriff in tragende Konstruktionen kommt in vielen Fällen ein vereinfachtes Verfahren - "vienkāršota atjaunošana" - mit Einreichung eines "paziņojums par būvniecību" (Bauanzeige) zur Anwendung.



Welche Unterlagen werden für den Beginn benötigt?

Für eine erste Beurteilung senden Sie uns bitte:

  • Die Adresse und die Katasterbezeichnung der Wohnung, sofern bekannt.
  • Die Bestandsakte oder die Katastervermessungsakte - "inventarizācijas lieta / kadastrālās uzmērīšanas lieta".
  • Eine Beschreibung der Änderungen: was bereits umgebaut wurde oder was Sie ändern möchten. Die Änderungen können direkt im Grundriss eingezeichnet werden.
  • Fotos der Räume, in denen eine Grundrissänderung bereits durchgeführt wurde oder geplant ist.
  • Früher genehmigte Projekte, BIS-Unterlagen und Schreiben der Bauaufsichtsbehörde (būvvalde), sofern vorhanden.

Für die Einreichung der Unterlagen ist ein Eigentumsnachweis erforderlich. Wenn wir in Ihrem Namen handeln, wird außerdem eine entsprechende Vollmacht im BIS benötigt. Ob zusätzliche Zustimmungen oder Gutachten erforderlich sind, klären wir nach Prüfung der Wohnung.



Wenn keine Bestandsakte vorhanden ist, senden Sie uns zunächst die Adresse und eine Beschreibung der Situation - wir teilen Ihnen mit, welche Unterlagen beschafft werden müssen.


Kosten eines Projekts zur Wohnungsgrundrissänderung

Der vollständige Leistungsumfang, erforderliche Untersuchungen, zusätzliche Genehmigungen und Gebühren werden nach Prüfung der Unterlagen festgelegt und im Angebot verbindlich aufgeführt.
  • Kosten eines Projekts zur Wohnungsgrundrissänderung:

    - ohne Eingriff in tragende Konstruktionen: 480 EUR;
    - Grundrissänderung mit Eingriff in tragende Konstruktionen: ab 3.200 EUR.

    Angegeben ist der Projektpreis, zzgl. MwSt.

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Häufig gestellte Fragen

  • Kann eine vom früheren Eigentümer vorgenommene Grundrissänderung nachträglich legalisiert werden?
    Ja, sofern die vorgenommenen Änderungen zulässig sind und beibehalten werden können. Zunächst werden die Unterlagen und die technische Lösung geprüft. Allein die Tatsache, dass die Renovierung bereits lange zurückliegt, bestätigt nicht die Rechtmäßigkeit der Arbeiten. Der aktuelle Eigentümer kann verpflichtet sein, festgestellte Verstöße zu beseitigen; die Frage der Verantwortung für deren Entstehung wird gesondert beurteilt.
  • Muss der Abbruch einer nichttragenden Trennwand genehmigt werden?
    Für den Abbruch einer nichttragenden Trennwand können baurechtliche Unterlagen erforderlich sein. Dass tragende Wände nicht betroffen sind, bedeutet nicht automatisch, dass keine formelle Genehmigung erforderlich ist. Im Regelfall kommt ein Anzeigeverfahren im BIS zur Anwendung, der Architekt muss jedoch sämtliche Änderungen und die Besonderheiten des Gebäudes prüfen.
  • Welche Renovierungsarbeiten erfordern in der Regel kein Projekt zur Grundrissänderung?
    Das Streichen von Wänden, Tapezierarbeiten und der Austausch des Bodenbelags ohne Veränderung des Bodenaufbaus erfordern in der Regel kein Projekt zur Grundrissänderung. Wenn die Arbeiten Wände, Öffnungen, technische Leitungen oder den Bodenaufbau betreffen, muss der erforderliche Umfang der Dokumentation vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.
  • Kann in einer tragenden Wand eine Öffnung hergestellt oder eine bereits vorhandene Öffnung nachträglich legalisiert werden?
    Ob eine solche Lösung möglich ist, wird von einem Tragwerksplaner beurteilt. Es können eine technische Untersuchung, statische Berechnungen und ein Verstärkungskonzept sowie die erforderlichen Zustimmungen und Genehmigungen notwendig sein. Eine bereits hergestellte Öffnung wird nach ihrem tatsächlichen Zustand beurteilt. Ohne vorherige Prüfung kann nicht garantiert werden, dass sie beibehalten werden darf.
  • Kann die Küche mit einem Wohnraum zusammengelegt oder der Sanitärbereich verlegt werden?
    Die Möglichkeit hängt von der konkreten Wohnung ab: von der Lage der Räume, der Lüftung, der Gasversorgung, der Wasser- und Abwasserinstallation sowie von möglichen Auswirkungen auf benachbarte Wohnungen. Der Architekt prüft, ob die geplante Lösung zulässig ist. Allein der Abbruch einer nichttragenden Wand bedeutet nicht, dass jede Zusammenlegung von Räumen zulässig ist.
  • Ist die Zustimmung der Nachbarn oder der Hausverwaltung erforderlich?
    Eine Zustimmung ist in den gesetzlich vorgesehenen Fällen erforderlich, insbesondere wenn Gemeinschaftseigentum oder Rechte anderer Eigentümer betroffen sind. Welche Personen zustimmen müssen und in welcher Form die Zustimmung zu erfolgen hat, wird anhand des Projekts bestimmt. Die Zustimmung der Hausverwaltung ersetzt nicht in jedem Fall einen Beschluss der Wohnungseigentümer, und die Zustimmung der Nachbarn hebt technische Anforderungen nicht auf.

Fragen zu Immobilientransaktionen und zum Abschluss des Genehmigungsverfahrens

  • Kann eine Wohnung mit einer nicht genehmigten Grundrissänderung verkauft oder mit einem Hypothekarkredit finanziert werden?
    Eine nicht genehmigte Grundrissänderung bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf oder eine andere Immobilientransaktion ausgeschlossen ist, sie kann jedoch die Immobilienbewertung und die Finanzierungsbedingungen beeinflussen. Über die Gewährung eines Hypothekarkredits entscheidet die Bank. Vor dem Verkauf empfiehlt es sich, die Unterlagen zu prüfen und festzulegen, wie vorhandene Abweichungen beseitigt werden können, damit sie für den Käufer nicht zum Hindernis werden.
  • Was sollte vor dem Kauf einer Wohnung mit geändertem Grundriss geprüft werden?
    Vergleichen Sie den tatsächlichen Grundriss mit der Bestandsakte und fordern Sie vorhandene Projekte sowie einen Nachweis über den Abschluss des Bauverfahrens an. Bei Abweichungen sollten Sie vor Zahlung einer Anzahlung eine Bewertung durch einen Architekten einholen. So lässt sich feststellen, ob die vorgenommenen Änderungen beibehalten werden können und welche zusätzlichen Kosten nach dem Kauf entstehen können.
  • Reicht es aus, eine neue Bestandsakte zu erhalten?
    Nein. Die Aktualisierung der Katasterdaten ersetzt nicht die ordnungsgemäße Genehmigung der Bauarbeiten. Es muss geprüft werden, ob ein entsprechendes Projekt vorhanden ist und welchen Status das Verfahren hat. Das Verfahren zur Aktualisierung der Daten beim VZD wird gesondert bestimmt: In den gesetzlich vorgesehenen Fällen können die Daten auf Grundlage der BIS-Unterlagen aktualisiert werden, ohne dass eine neue Vor-Ort-Vermessung durch den VZD erforderlich ist.
  • Muss der Eigentümer die Vorgänge im BIS selbst bearbeiten?
    Nein. Die Unterlagen können von einem bevollmächtigten Vertreter eingereicht werden. BIS - Būvniecības informācijas sistēma - ist das staatliche Bauinformationssystem Lettlands. Der Eigentümer erteilt die erforderliche Vollmacht und bestätigt Dokumente in den Fällen, in denen seine Mitwirkung erforderlich ist.
  • Was ist zu tun, wenn die Bauaufsichtsbehörde (būvvalde) die Beseitigung einer nicht genehmigten Grundrissänderung verlangt?
    Übergeben Sie dem Fachmann die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde zusammen mit dem Wohnungsgrundriss und vorhandenen Projekten. Die Anforderungen und Fristen müssen geprüft, die Möglichkeit einer Legalisierung der bestehenden Lösung bewertet und die erforderlichen Unterlagen vorbereitet werden. Können die vorgenommenen Änderungen nicht beibehalten werden, kann eine Anpassung oder die Wiederherstellung eines den Anforderungen entsprechenden Zustands erforderlich sein.
  • Kann mit den Renovierungsarbeiten unmittelbar nach der Beauftragung des Projekts begonnen werden?
    Die Beauftragung eines Projekts allein berechtigt noch nicht dazu, Arbeiten zu beginnen, für die ein formelles Verfahren erforderlich ist. Zunächst wird das anzuwendende Verfahren bestimmt, die Dokumentation vorbereitet und die erforderlichen Voraussetzungen für den Beginn der Arbeiten erfüllt. Diese Voraussetzungen unterscheiden sich je nachdem, ob ein Anzeigeverfahren oder ein Verfahren mit Genehmigung erforderlich ist.

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