SIA Baufonds EU

Новости

Latvijā aug mājokļu īres maksa, taču lēnāk nekā Igaunijā un Lietuvā


Īres maksa Latvijā pēdējo 15 gadu laikā pieaugusi divkārt straujāk nekā vidēji Eiropas Savienībā (ES), taču, salīdzinot ar kaimiņvalstīm Lietuvu un Igauniju, Latvijā šis kāpums bijis mērenāks, liecina Eurostat statistika.
Lai gan cenas mainījušās, salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, Latvijā ir uzlabojusies situācija mājokļu īres pieejamības ziņā. Cenu kāpumu galvenokārt nosaka pieprasījums pēc moderniem mājokļiem, ko ietekmē arī Euribor samazinājums.
Eurostat dati apliecina, ka no 2010. līdz 2024. gadam īres cenas Latvijā pieaugušas teju par 60 %, kas ir divas reizes vairāk nekā ES vidēji. Tajā pašā laikā Igaunijā īres maksas kāpušas par 212 %, bet Lietuvā – par 175 %, kas šīs valstis padara par līderēm īres cenu kāpuma ziņā visā ES. Vienīgā valsts, kur vērojams kritums, ir Grieķija, kur īres cenas sarukušas par 13 %. Jāatzīmē, ka šī statistika attiecas uz dzīvojamo fondu un neietver komerctelpas.
Saskaņā ar speciālistu novērojumiem pēdējo desmit gadu laikā Latvijas īres tirgus attīstījies samērā sabalansēti – lai arī cenas augušas, iedzīvotāju ienākumi pieauguši vēl straujāk. Laikā no 2014. līdz 2024. gadam vidējās algas Latvijā dubultojušās, bet īres maksas palielinājušās vien par aptuveni 25 %. Tāpēc īrēt mājokli šodien ir vieglāk nekā iepriekšējos gados.
Neraugoties uz to, ka Euribor procentu likmes kritušās, īres cenas nav mazinājušās. Tas nozīmē, ka šobrīd iespējams gūt lielāku atdevi no ieguldījumiem īres īpašumos – finansēšanas izmaksas samazinājušās, bet ienākumi no īres saglabājušies tajā pašā līmenī. Tomēr šī tendence nav izteikti nozīmīga, un tirgū nav redzamu priekšnoteikumu straujam cenu kāpumam. Piedāvājums arī saglabājas stabils – Rīgā dzīvokļu skaits gan pārdošanai, gan īrei nav mainījies. 2025. gada jūlijā vairāk nekā trešdaļa no visiem mājokļiem tirgū bija paredzēti tieši īrei. Augošās īres cenas vienlaikus stimulē interesi par mājokļu kredītiem un dzīvokļu iegādi. Daļa cilvēku, kas ilgstoši īrējuši, izvēlas kļūt par īpašniekiem, jo ilgtermiņā tas var būt izdevīgāk nekā maksāt augstu īri. Jau 2024. gadā analītiķi norādīja, ka dzīvokļa iegāde daudzos gadījumos kļuvusi izdevīgāka par īri.
Piemēram, 2 istabu dzīvoklis Imantā ar platību 55 kvadrātmetri maksā 55 000 eiro, kas ir nedaudz virs 1000 eiro par kvadrātmetru, liecina Cenu bankas dati. Ja šo dzīvokli iegādājas ar kredītu uz 20 gadiem un pirmo iemaksu 20 %, ikmēneša maksājums būtu vidēji ap 262 eiro. Savukārt līdzvērtīga dzīvokļa īres cena ir ap 360 eiro mēnesī. Tomēr jāņem vērā, ka dzīvokļa iegādei nepieciešama pirmā iemaksa, kā arī papildu izdevumi, piemēram, apdrošināšana un nodokļi.
Gan īres, gan pirkuma cenas mainās līdz ar ekonomiskajiem apstākļiem, un nākotnes svārstības nav iespējams paredzēt ar augstu precizitāti. Tādēļ mājokļa izvēle jāveic pārdomāti, izvērtējot savas finansiālās iespējas un ilgtermiņa plānus. Tāpat būtiski salīdzināt dažādus finansēšanas risinājumus, ņemot vērā individuālās vajadzības un apstākļus.
sīkāk...

Рекомендации, на что обратить внимание при покупке квартиры


Покупка квартиры — это не только выбор нового жилья, но и серьёзное долгосрочное финансовое решение. Чтобы помочь потребителям принимать обдуманные и ответственные решения, был подготовлен обширный свод рекомендаций для покупателей жилья. Люди нередко интересуются вопросами, связанными с приобретением квартиры: справедливостью условий договора, техническим состоянием здания и другими нюансами. Поэтому мы собрали практические советы, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.

Перед покупкой квартиры нужно выяснить её правовой и технический статус

При планировании сделки важно уточнить:

- приобретается ли отдельный объект недвижимости (квартира) или доля в общей собственности (от этого зависит порядок управления и принятия решений), а также убедиться, что продавец является законным владельцем. Это можно проверить на сайте (http://www.zemesgramata.lv) (платная услуга);

- имеются ли обременения — ипотека, залог или долги. Информация об обременениях доступна в Земельной книге (http://www.zemesgramata.lv). Если, например, товарищество собственников жилья проводит реновацию дома, в Коммерческом регистре может быть зарегистрирован и коммерческий залог;

- ведутся ли на объекте законные строительные работы, не осуществлялось ли самовольное строительство и не наложен ли запрет на эксплуатацию здания или его части. Данные доступны в Строительной информационной системе (http://www.bis.gov.lv), раздел «Sabiedrības informēšana»);

- какое назначение у здания или группы помещений, чтобы вместо квартиры не приобрести апартаменты гостиничного типа или производственное помещение (http://www.kadastrs.lv);

- кому принадлежит земля под зданием — это определит, потребуется ли оплачивать законную плату за её использование (сведения отражены в Земельной книге).

Чтобы оценить техническое состояние квартиры, рекомендуется:

- внимательно осмотреть жильё, проверив стены, полы, потолки, электропроводку, сантехнику и другие важные элементы;

- изучить общую информацию о серии дома. В разделе «Noderīgi» на сайте BIS можно найти данные об исследованиях прочности и устойчивости типовых многоквартирных домов;

- узнать, проводились ли мероприятия по повышению энергоэффективности. В BIS доступна карта реновированных многоквартирных домов и реестр энергетических сертификатов (http://www.bis.gov.lv);

- если дом находится в Риге и подключён к тепловым сетям AS «Rīgas siltums», проверить показатели энергопотребления и уровень энергоэффективности на сайте (http://www.georiga.lv);

- пообщаться с соседями — их мнение о состоянии дома, работе управляющей компании и актуальных проблемах часто бывает ценным;

- выяснить, кто управляет домом — управляющая компания, самоуправа или сами жители (в разделе «Reģistri» на сайте BIS доступен Реестр управляющих жилыми домами);

- уточнить, какой энергоноситель используется для отопления и подогрева воды: здания на ископаемом топливе всегда имеют более высокий первичный уровень энергопотребления, чем объекты на возобновляемых ресурсах или централизованном теплоснабжении.

Условия договора и дополнительные расходы

Очень важно убедиться, что все условия договора купли-продажи понятны (при необходимости стоит обратиться к юристу). Неясные пункты лучше уточнить письменно, а все изменения закрепить во всех экземплярах договора.

Особое внимание следует обратить на:

- цену и дополнительные платежи (например, государственные пошлины за регистрацию в Земельной книге);

- возможные положения о компенсации налога на недвижимость;

- налоги, которые могут возникнуть при сделке, например подоходный налог с населения или налог на добавленную стоимость (подробнее на сайте Налоговой службы);

- условия задатка — они должны соответствовать требованиям Гражданского закона (статья 1725 и последующие);

- порядок расторжения договора и санкции, включая штрафы за просрочку оплаты.

Также важно предусмотреть вопросы качества и исполнения договора — потребуется ли экспертная оценка состояния недвижимости до подписания акта приёма-передачи, а также нет ли условий, запрещающих покупателю предъявлять претензии к качеству жилья.

Если недвижимость продаёт застройщик

В таком случае стоит:

- проверить репутацию застройщика (отзывы, срок деятельности компании, наличие налоговых долгов);

- сопоставить рекламную информацию (брошюры, интернет, буклеты) с условиями договора — к примеру, относительно парковочных мест, общих помещений или детских площадок;

- убедиться, что объект соответствует строительным нормам и имеет все необходимые документы (это проверяется в строительном отделе самоуправы);

- выяснить, действует ли гарантия на строительные работы, чтобы устранение дефектов в период эксплуатации оставалось обязанностью строителей, а не покупателя.

Финансовые аспекты

Перед заключением сделки рекомендуется:

- сравнить цены на аналогичные квартиры в этом районе, не полагаясь только на слова продавца;

- изучить историю коммунальных платежей, попросив показать предыдущие счета, и убедиться в отсутствии долгов;

- оценить собственные возможности по погашению кредита в долгосрочной перспективе, если для покупки планируется ипотека;

- проверить, зарегистрирован ли посредник сделки в Реестре посредников по сделкам с недвижимостью (https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs).

После покупки квартиры

Новому владельцу предстоит решить ряд практических вопросов:

- передать управляющему дому документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

- уточнить, кто отвечает за вывоз мусора и как рассчитывается плата (например, в зависимости от числа зарегистрированных жильцов);

- узнать, как передавать показания водомеров и требуется ли их поверка;

- выяснить порядок смены пользователя в газифицированном объекте — оплатил ли предыдущий владелец все счета и расторгнул ли договор, чтобы новый собственник мог заключить контракт с выбранным поставщиком;

- уточнить порядок смены пользователя электроэнергии — прекратил ли предыдущий владелец договор с поставщиком и нужно ли новому заключить новый контракт или восстановить подключение.


sīkāk...

Ieteikumi, kam pievērst uzmanību, iegādājoties dzīvokli


Dzīvokļa iegāde ir ne tikai jaunas dzīvesvietas izvēle, bet arī nozīmīgs un ilgtermiņa finanšu lēmums. Lai patērētāji pieņemtu apdomātus un atbildīgus lēmumus, ir sagatavots plašs padomu apkopojums dzīvokļu pircējiem. Nereti iedzīvotāji uzdod jautājumus par īpašuma iegādi – piemēram, par līguma noteikumu taisnīgumu, ēku tehnisko stāvokli un citiem aspektiem. Tāpēc mums ir sagatavoti ieteikumi, kam pievērst uzmanību, pērkot dzīvokļa īpašumu.

Pirms dzīvokļa iegādes jānoskaidro īpašuma tiesiskais un tehniskais stāvoklis

Plānojot dzīvokļa iegādi, svarīgi noskaidrot, kāds ir tā tiesiskais statuss:

- vai tiek pirkts atsevišķs dzīvokļa īpašums vai domājamās daļas no kopīpašuma (tas ietekmē apsaimniekošanas un lēmumu pieņemšanas kārtību), un vai pārdevējs ir likumīgais īpašnieks – to iespējams pārbaudīt vietnē(http://www.zemesgramata.lv) (maksas pakalpojums);

- vai īpašumam nav apgrūtinājumu, piemēram, hipotēkas, ķīlas vai parādi. Zemesgrāmatā reģistrētie apgrūtinājumi redzami (http://www.zemesgramata.lv), bet, ja dzīvokļa īpašnieku biedrība veic renovāciju, Uzņēmumu reģistrā var būt reģistrēta komercķīla;

- vai īpašumā norit tiesiski būvdarbi, nav veikta patvaļīga būvniecība un ēkai vai tās daļai nav ekspluatācijas aizlieguma. Aktuāla informācija atrodama Būvniecības informācijas sistēmā (http://www.bis.gov.lv), sadaļa “Sabiedrības informēšana”);

- kāds ir ēkas vai telpu grupas lietošanas veids, lai dzīvokļa vietā netiktu nopirkts viesnīcas apartaments vai ražošanas telpa (www.kadastrs.lv);

- kam pieder zeme zem ēkas – tas ļaus saprast, vai būs jāmaksā likumiskās lietošanas maksa (informācija pieejama zemesgrāmatā).

Lai pārliecinātos par īpašuma tehnisko stāvokli, ieteicams:

- apskatīt dzīvokli, pievēršot uzmanību sienām, grīdām, griestiem, elektroinstalācijai, santehnikai un citiem būtiskiem elementiem;

- izpētīt informāciju par dzīvojamās mājas tipa tehniskajām problēmām – Būvniecības informācijas sistēmas sadaļā “Noderīgi” pieejami dati par atsevišķu sēriju daudzdzīvokļu ēku mehānisko stiprību un stabilitāti;

- pārbaudīt, vai ēkai veikti energoefektivitātes pasākumi – BIS pieejama renovēto ēku karte un Ēku energosertifikātu reģistrs (http://www.bis.gov.lv);

- ja ēka atrodas Rīgā un pieslēgta AS “Rīgas siltums” tīkliem, apskatīt ēkas enerģijas patēriņu un efektivitātes līmeni vietnē (http://www.georiga.lv);

- aprunāties ar kaimiņiem par apsaimniekošanu, uzturēšanu un ikdienas jautājumiem;

- noskaidrot, kas ir ēkas pārvaldnieks (apsaimniekotājs, pašvaldība vai paši iedzīvotāji). BIS sadaļā “Reģistri” pieejams Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrs;

- uzzināt, kāds energonesējs tiek izmantots apkurei un karstā ūdens sagatavošanai, jo fosilo resursu izmantošana nozīmē augstāku primārās enerģijas patēriņu nekā atjaunojamie resursi vai centralizētā siltumapgāde.

Jāpievērš uzmanība pirkuma līgumam un papildu izmaksām

Svarīgi pārbaudīt, vai visi līguma nosacījumi ir saprotami (ja vajag, konsultēties ar juristu), kā arī neskaidros jautājumus fiksēt rakstveidā. Jebkuras izmaiņas jāieraksta visos līguma eksemplāros.

Īpaši jāpievērš uzmanība:

- cenai un papildu maksājumiem (piemēram, valsts nodevām par reģistrāciju zemesgrāmatā);

- iespējamiem noteikumiem par nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju;

- nodokļiem, kas var būt jāmaksā – piemēram, iedzīvotāju ienākuma vai pievienotās vērtības nodoklim (informācija pieejama Valsts ieņēmumu dienesta tīmekļvietnē);

- rokas naudas nosacījumiem – tiem jāatbilst Civillikuma 1725. pantam un turpmākajiem;

- līguma laušanas kārtībai un sankcijām, piemēram, līgumsodam par maksājuma kavējumu.

Svarīgi arī līgumā precizēt īpašuma kvalitātes un izpildes jautājumus – vai pirms nodošanas jāpieaicina speciālists stāvokļa novērtēšanai, un vai nav noteikumu, kas aizliedz pircējam celt pretenzijas par kvalitāti.

Ja īpašumu pārdod attīstītājs

Šādā gadījumā ieteicams:

- pārbaudīt attīstītāja reputāciju (atsauksmes, darbības ilgumu, nodokļu parādus);

- salīdzināt reklāmās sniegto informāciju ar līguma nosacījumiem – piemēram, par autostāvvietām, koplietošanas telpām vai rotaļu laukumiem;

- pārliecināties, ka īpašums atbilst būvnormatīviem un tam ir visi dokumenti (to pārbauda pašvaldības būvvaldē);

- uzzināt, vai būvdarbiem ir spēkā esoša garantija, kas nodrošina defektu novēršanu ekspluatācijas laikā.

Finansiālie aspekti

Pirms lēmuma pieņemšanas svarīgi:

- salīdzināt līdzīgu dzīvokļu cenas apkārtnē, nepaļaujoties tikai uz pārdevēja teikto;

- pārbaudīt komunālo maksājumu vēsturi un parādus (prasot iepriekšējos rēķinus);

- izvērtēt savas iespējas atmaksāt kredītu ilgtermiņā, ja tiek ņemts hipotekārais aizdevums;

- ja darījumā piedalās starpnieks, pārbaudīt, vai viņš ir reģistrēts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā (https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs).

Pēc dzīvokļa iegādes

Jaunajam īpašniekam jāveic vairākas praktiskas darbības:

- iesniegt īpašuma tiesības apliecinošus dokumentus apsaimniekotājam vai mājas lietas kārtotājam;

- noskaidrot, kas veic atkritumu apsaimniekošanu un kā tiek aprēķināta maksa (piemēram, pēc deklarēto personu skaita dzīvoklī);

- pārbaudīt, kā tiek nodoti ūdens skaitītāju rādījumi un vai nepieciešama skaitītāju verificēšana;

- noskaidrot lietotāja maiņas kārtību gazificētā objektā – vai iepriekšējais īpašnieks ir norēķinājies un pārtraucis līgumu, lai jaunais īpašnieks varētu slēgt līgumu ar izvēlēto tirgotāju;

- noskaidrot elektroenerģijas lietotāja maiņas kārtību – vai iepriekšējais īpašnieks pārtraucis līgumu ar esošo pakalpojuma sniedzēju, lai jaunais īpašnieks varētu noslēgt jaunu līgumu vai atjaunot pieslēgumu.

sīkāk...

Несогласованная перепланировка жилья – как этого избежать?

При выборе нового жилья одним из главных факторов становится его техническое состояние и степень износа. Без специальных знаний и внимательной проверки легко не заметить скрытые проблемы, в том числе самовольные перепланировки. Купив квартиру, где были проведены несогласованные работы, можно столкнуться не только с риском для безопасности и здоровья жильцов, но и с дополнительными расходами на оформление документов или приведение помещения в соответствие с нормами. Как убедиться, что в квартире не проводилась самовольная перепланировка?

Нужно учитывать, что продавец не всегда сообщает обо всех выполненных работах в недвижимости, а иногда сам может не знать, что делал предыдущий хозяин. Обнаружить несогласованную перепланировку можно, сравнив фактическое состояние квартиры с планом помещений и другими документами, которые есть у собственника. Чаще всего без разрешения возводят или сносят ненесущие перегородки, объединяют кухню с гостиной, совмещают или переносят санузлы, меняют окна или остекляют лоджии. Осматривая квартиру, важно оценить и другие технические риски, поэтому лучше пригласить специалиста, который сможет быстрее выявить все изменения.

Как несогласованная перепланировка влияет на стоимость жилья?

В зависимости от масштаба такие работы могут снизить рыночную стоимость квартиры на 5–10 %. По словам экспертов в сфере недвижимости, они негативно влияют не только на цену – примерно на треть сокращается и круг потенциальных покупателей. Большинство людей предпочитают приобретать жильё с полностью оформленной документацией, считая, что именно прежний собственник обязан привести её в порядок.

Какие перепланировки нужно согласовывать с другими собственниками?

Необходимость согласования зависит от характера и сложности работ – не всегда оно требуется. Если планируется сносить перегородку, важно определить, является ли стена несущей или ненесущей. В случае ненесущих стен согласие других владельцев квартир в доме не требуется. Но перенос или устройство санузла над жилым помещением соседей снизу обязательно нужно согласовать с их собственником.

Особое значение имеет юридический статус дома. Если здание не разделено на квартиры и находится в долевой собственности, каждому владельцу принадлежит часть всего объекта, а в пользование передан конкретный жилой блок. Тогда любая перепланировка подлежит согласованию со всеми совладельцами.

При ремонте фасада необходимо соблюдать единый архитектурный облик дома – это касается и типовых советских зданий. Замена окон не требует согласования, однако собственник не имеет права изменять цвет рам, их конструкцию или деление. С остеклением лоджий всё сложнее – оно далеко не всегда легко согласовывается. Общий вид здания фиксируется в фасадной карте, и если планируемые работы ей противоречат, выполнять их запрещено.

Что необходимо для согласования перепланировки?

Сначала нужно обратиться к архитектору, изложив ему идею и объём планируемых изменений. Специалист изучит кадастровое дело или приедет на объект, чтобы оценить перепланировку. Далее составляется подтверждающая карта, которую необходимо подать в строительное управление. Сроки получения ответа зависят от места нахождения недвижимости: в небольших городах и регионах согласование может занять всего один день, а в крупных, например, в Риге, ожидание заключения может растянуться до полутора месяцев. Стоимость услуг также различается – как правило, это несколько сотен евро, но в целом сумма не превышает тысячи. При этом расходы отличаются для частных лиц и юридических лиц.

 

sīkāk...

Nesaskaņota mājokļa pārbūve – kā no tās izvairīties?


Izvēloties jaunu mājokli, viens no būtiskākajiem kritērijiem ir tā tehniskais stāvoklis un nolietojuma pakāpe. Bez padziļinātām zināšanām un rūpīgas pārbaudes ir viegli nepamanīt būtiskas problēmas, tostarp arī nesaskaņotas pārbūves. Iegādājoties dzīvokli, kurā veikti neatļauti remontdarbi, iespējami ne tikai riski iedzīvotāju drošībai un veselībai, bet arī papildu izdevumi dokumentu sakārtošanai vai telpu pielāgošanai drošai dzīvošanai. Kā pārliecināties, ka īpašumā nav veikta patvaļīga pārbūve?
Jāņem vērā, ka pārdevējs ne vienmēr sniedz pilnīgu informāciju par veiktiem būvdarbiem, un nereti pats nemaz nezina par iepriekšējā īpašnieka rīcību. Nesaskaņotas pārbūves atklāšanai nepieciešams salīdzināt faktisko dzīvokļa plānojumu ar telpu plānu un citiem dokumentiem, kas pieejami īpašniekam. Visbiežāk bez saskaņošanas tiek nojauktas vai izbūvētas nenesošās starpsienas, virtuve apvienota ar viesistabu, sanitārie mezgli apvienoti vai pārvietoti, nomainīti logi vai iestiklotas lodžijas. Apskatot dzīvokli, svarīgi izvērtēt arī citus tehniskos riskus, tāpēc ieteicams piesaistīt speciālistu, kurš spēs ātrāk noteikt iepriekš veiktās izmaiņas.

Kā nesaskaņota pārbūve ietekmē dzīvokļa vērtību?
Atkarībā no apjoma nesaskaņota pārbūve var samazināt īpašuma tirgus vērtību par 5–10 %. Nekustamā īpašuma eksperti norāda, ka šādi gadījumi ietekmē ne tikai cenu – apmēram par trešdaļu samazinās arī potenciālo pircēju loks. Lielākā daļa cilvēku vēlas iegādāties dzīvokli ar sakārtotu dokumentāciju, uzskatot, ka par tās atbilstību atbild iepriekšējais saimnieks.

Kuras pārbūves jāsaskaņo ar kopīpašniekiem?
Pārbūves saskaņošana ir atkarīga no plānotajiem darbiem un to sarežģītības, tāpēc ne vienmēr tā ir obligāta. Pirms nojaukt starpsienu, jānoskaidro, vai tā ir nesošā vai nenesošā. Nenesošo sienu pārbūvei dzīvokļa īpašumā kopīpašnieku piekrišana nav vajadzīga. Savukārt, ja paredzēts pārvietot vai izbūvēt sanitāro mezglu virs apakšējā kaimiņa dzīvojamām telpām, nepieciešams panākt šī īpašnieka piekrišanu.
Svarīgs aspekts ir mājas juridiskais statuss. Ja ēka nav sadalīta dzīvokļu īpašumos un ir kopīpašums, katram pieder domājamā daļa no visa īpašuma, bet lietošanā – noteikts dzīvoklis. Šādā gadījumā jebkura pārbūve būs jāsaskaņo ar visiem kopīpašniekiem.
Fasādes darbos jāievēro vienots ēkas vizuālais tēls – tas attiecas arī uz tipveida padomju namiem. Logu nomaiņai saskaņošana nav vajadzīga, taču īpašnieks nedrīkst mainīt logu dalījumu, krāsu un citas detaļas. Lodžijas iestiklošanu saskaņot nereti ir sarežģītāk, nekā sākotnēji šķiet. Mājas koptēlu nosaka fasādes apliecinājuma karte, un, ja iecerētie darbi neatbilst tajā noteiktajam, tos īstenot nav atļauts.

Kas nepieciešams pārbūves saskaņošanai?
Vispirms jākonsultējas ar arhitektu, izklāstot plānoto pārbūvi un tās apjomu. Speciālists pārskatīs kadastrālās uzmērīšanas dokumentāciju vai dosies uz objektu, lai izvērtētu ieceri. Pēc tam tiek sagatavota apliecinājuma karte, kas jāiesniedz būvvaldē. Atbildes saņemšanas ātrums ir atkarīgs no īpašuma atrašanās vietas – mazpilsētās un reģionos saskaņošana var aizņemt tikai vienu dienu, bet lielās pilsētās, piemēram, Rīgā, gaidīšanas laiks var sasniegt pusotru mēnesi. Arī izmaksas ir atšķirīgas – tās parasti ir vairāki simti eiro, bet kopumā nepārsniedz vienu tūkstoti eiro. Turklāt izmaksas atšķiras, ja pārbūvi saskaņo privātpersona vai juridiska persona.
sīkāk...

Что происходит, если здание и земля принадлежат разным владельцам?


Вопросы собственности на землю и здания в Латвии нередко оказываются непростыми. Их регулируют несколько законов, где прописаны как преимущественные права покупки, так и порядок отчуждения недвижимости.

Преимущественное право владельца здания
Согласно статье 44 Закона о отчуждении имущества публичных лиц, если земля и находящееся на ней здание принадлежат разным лицам, преимущественное право приобрести застроенный земельный участок имеет именно владелец здания. Это означает, что другим лицам такой участок не продаётся — в случае отказа владельца здания покупка не происходит, а сохраняются договорные отношения аренды земли.

Если здание не зарегистрировано
Здание, которое не внесено в Земельную книгу, Государственную земельную службу или самоуправление как самостоятельный объект собственности, считается собственностью владельца земли. Так установлено в статье 968 Гражданского закона. Однако возможно через суд признать права собственности на такую постройку — если иск будет удовлетворён, здание можно зарегистрировать как отдельный объект недвижимости.

Принцип неразделимости земли и здания
В той же статье 968 Гражданского закона закреплён общий принцип: постройка, возведённая на земле и прочно с ней связанная, признаётся её частью. Иными словами, земля и находящееся на ней здание составляют единый неделимый объект недвижимости, и отделить постройку от земли невозможно, если только она не зарегистрирована отдельно.

Исключения и регистрация
В соответствии со статьёй 13 Закона «О записи недвижимого имущества в Земельных книгах», здания, которые в силу закона признаются самостоятельной недвижимостью и находятся на чужой земле, подлежат регистрации в Земельной книге в общем порядке. Для таких объектов открывается отдельный раздел в Земельной книге.

Что это означает на практике?
На практике это значит, что владелец здания, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости, может продать его другому лицу, даже если земля принадлежит муниципалитету или частному лицу. В свою очередь, владелец земли в определённых случаях имеет преимущественное или выкупное право, если продаётся само здание.

sīkāk...

Kas notiek, ja ēka un zeme pieder dažādiem īpašniekiem?


Īpašuma attiecības starp zemes un ēku īpašniekiem Latvijā nav vienmēr vienkāršas. To regulē vairāki likumi, kuros noteikti gan pirmpirkuma, gan izpirkuma tiesību principi.

Pirmpirkuma tiesības ēku īpašniekam
Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. pantu, ja zeme un uz tās esošā ēka pieder dažādām personām, priekšroka iegādāties apbūvēto zemesgabalu ir ēkas īpašniekam. Tas nozīmē, ka citām personām šāds zemes gabals netiek pārdots – ja ēkas īpašnieks to nepērk, zemes nomas attiecības turpinās.

Kas notiek ar nereģistrētām ēkām
Ja ēka nav ierakstīta Zemesgrāmatā, Valsts zemes dienestā vai pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, tā uzskatāma par zemes īpašnieka īpašumu. To paredz Civillikuma 968. pants. Tomēr pastāv iespēja tiesas ceļā pierādīt īpašuma tiesības uz šādu būvi – ja tiesa atzīst personas prasību, ēku iespējams reģistrēt kā atsevišķu īpašuma objektu.

Ēkas un zemes nedalāmība
Civillikuma 968. pants arī nosaka vispārējo principu: uz zemes uzcelta ēka ir tās daļa, un zeme kopā ar būvi veido vienotu nedalāmu īpašumu. Šis princips apliecina, ka būvi no zemes nav iespējams atdalīt kā pilnīgi neatkarīgu objektu, ja vien tā nav reģistrēta atsevišķi.

Izņēmumi un reģistrācijas kārtība
Likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 13. pants paredz, ka ēkas, kuras saskaņā ar likumu ir atzīstamas par patstāvīgu nekustamo īpašumu un atrodas uz svešas zemes, var reģistrēt zemesgrāmatā vispārējā kārtībā. Šādām būvēm atver atsevišķu zemesgrāmatas nodalījumu.

Ko tas nozīmē praksē?
Praksē tas nozīmē, ka ēkas īpašnieks, kurš ir reģistrējis būvi kā patstāvīgu nekustamo īpašumu, drīkst to pārdot arī tad, ja zeme pieder pašvaldībai vai citai personai. Savukārt zemes īpašniekam noteiktos gadījumos ir pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, ja tiek atsavināta pati ēka.
sīkāk...

Как ввести в эксплуатацию дачу, построенную по упрощённому порядку


Многие владельцы частных домов и дач выбирают упрощённую процедуру строительства – так называемый уведомительный порядок. Этот способ действительно делает процесс проще, однако по мере завершения строительства возникает вопрос: какие документы необходимо подготовить и подать в строительное управление (буввалде), чтобы здание официально ввести в эксплуатацию.

Какие документы необходимо подать в строительное управление

Несмотря на упрощённый порядок, полностью избежать формальностей не получится. Для ввода дачного дома в эксплуатацию владельцу необходимо предоставить следующие документы:

- Исполнительная документация строительных работ. В первую очередь это исполнительный план с внешними габаритами здания и его расположением на участке в соответствии с утверждённым проектом. Как правило, достаточно внешних замеров, но если внутренние решения существенно отличаются от согласованного проекта, строительное управление может потребовать и внутренние исполнительные замеры.
- Заявление о завершении строительных работ. Его можно оформить на специальном бланке «Уведомление о завершении строительных работ» или подать через электронную систему BIS.
- Фотофиксация. В отдельных случаях строительное управление может запросить фотографии, подтверждающие выполненные работы.
- Сертификаты соответствия инженерных коммуникаций. Это касается систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и других коммуникаций, если они были устроены.
- Акт проверки электромонтажных работ / измерений.
- Заключение сертифицированного строительного специалиста. Оно потребуется в тех случаях, когда в проект были внесены существенные изменения или использованы нестандартные инженерные решения.

Вопрос электромонтажа – особенно важный

Одним из наиболее сложных моментов является электроснабжение. Новый строительный норматив LBN 261-15 «Внутренняя электропроводка зданий», вступивший в силу с 1 июля 2025 года, предусматривает ряд строгих требований:

Пункт 55 устанавливает, что монтаж электропроводки должен осуществляться под руководством сертифицированного специалиста.
Подпункт 53.4 определяет, что проверки и измерения электропроводки имеет право выполнять только сертифицированный электроспециалист, прошедший аттестацию в аккредитованном в Латвии органе по сертификации персонала в соответствии со стандартом LVS EN ISO/IEC 17024.

Таким образом, если электропроводка в дачном доме была выполнена собственными силами, этого недостаточно. Для соблюдения требований необходимо пригласить сертифицированного электроспециалиста, который проведёт проверку и подготовит документы для строительного управления.

Что стоит учитывать

Следует помнить, что требования в разных самоуправлениях могут незначительно отличаться. Поэтому лучше заранее связаться со строительным управлением и уточнить перечень документов, которые потребуются именно в вашем случае. Это позволит избежать задержек и быстрее получить разрешение на использование нового дачного дома.
sīkāk...

Kā nodot ekspluatācijā vasarnīcu, kas būvēta ar paskaidrojuma rakstu

Daudzi privātmāju un vasarnīcu būvētāji izvēlas vienkāršoto procedūru – būvniecību ar paskaidrojuma rakstu. Šī kārtība atvieglo procesu, taču, tuvojoties ēkas pabeigšanai, rodas jautājums – kādi dokumenti būs nepieciešami, lai būvi nodotu ekspluatācijā un saņemtu būvvaldes akceptu.

Kādi dokumenti jāiesniedz būvvaldē

Lai gan procedūra ir vienkāršota, pilnībā bez formalitātēm neiztikt. Nododot vasarnīcu ekspluatācijā, īpašniekam jāiesniedz šādi dokumenti:

- Būvdarbu izpilddokumentācija. Tas nozīmē izpildmērījumu plānu ar ēkas ārējiem apjomiem un apbūves vietu, kas jāsalīdzina ar projektu. Parasti pietiek ar ārējiem mērījumiem, taču, ja iekšējie risinājumi būtiski atšķiras no sākotnējā projekta, būvvalde var pieprasīt arī iekšējos izpildmērījumus.
- Apliecinājums par būvdarbu pabeigšanu. To var noformēt veidlapā “Paziņojums par būvdarbu pabeigšanu” vai elektroniski BIS sistēmā.
- Fotofiksācijas. Būvvalde var prasīt fotoattēlus kā apliecinājumu paveiktajiem darbiem.
- Atbilstības apliecinājumi komunikācijām. Tas attiecas uz ūdensapgādi, kanalizāciju, elektroinstalāciju un citām inženierkomunikācijām, ja tādas ierīkotas.
- Elektroinstalācijas pārbaudes akts vai mērījumi.
- Būvspeciālista atzinums. Šāds dokuments būs nepieciešams, ja būvniecības gaitā projektā ieviestas būtiskas izmaiņas vai izmantoti sarežģīti inženiertehniskie risinājumi.

 Elektroinstalācijas jautājums – īpaši būtisks

Viens no biežākajiem neskaidrajiem punktiem ir elektroinstalācija. Jaunais būvnormatīvs LBN 261-15 “Ēku iekšējā elektroinstalācija”, kas spēkā no 2025. gada 1. jūlija, paredz vairākas stingras prasības:

55. punkts nosaka, ka elektroinstalāciju drīkst ierīkot sertificēta būvspeciālista vadībā.
53.4. apakšpunkts paredz, ka visas pārbaudes un mērījumus var veikt tikai sertificēts elektrospeciālists, kuru sertificējusi Latvijā akreditēta institūcija atbilstoši LVS EN ISO/IEC 17024 standartam.

Tas nozīmē, ka gadījumā, ja elektroinstalācija vasarnīcā veikta pašu spēkiem, ar to vien nepietiek. Lai nodrošinātu atbilstību normatīviem, būs jāpieaicina sertificēts elektrospeciālists, kurš veiks pārbaudi un sagatavos nepieciešamos dokumentus iesniegšanai būvvaldē.

Ko ņemt vērā

Katrā pašvaldībā prasības var nedaudz atšķirties, tāpēc vēlams savlaicīgi sazināties ar būvvaldi un noskaidrot, kādi dokumenti būs vajadzīgi tieši jūsu gadījumā. Tas ļaus izvairīties no liekas kavēšanās un ātrāk saņemt atļauju izmantot jauno vasarnīcu.

 

sīkāk...

Здания с невыясненной принадлежностью: как был решён один из давних вопросов имущественного права

В Латвии на протяжении многих лет оставалась актуальной проблема строений и зданий, чья принадлежность не была установлена. Около 13% всех объектов, зарегистрированных в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости, то есть более 206 тысяч строений, имели статус «невыясненная принадлежность». Это означало, что юридический владелец здания отсутствовал, хотя сами постройки находились на конкретных земельных участках с установленными собственниками.

В чём заключалась проблема?

Статья 968 Гражданского закона закрепляла принцип единства земли и строения: всё, что возведено на земле и прочно связано с ней, считается её частью. Однако на практике оформить права собственности на такие здания было крайне сложно. Если объект не был зарегистрирован ни в Земельной книге, ни в Государственной земельной службе (VZD), ни в самоуправлении как самостоятельный объект недвижимости, он теоретически считался собственностью владельца земли. Но для официального закрепления этого права требовалось судебное разбирательство – процесс долгий, дорогостоящий и сложный.

В результате владельцы земли фактически признавались плательщиками налога на недвижимость за постройки, которые им юридически не принадлежали, но простого и доступного механизма узаконить права не существовало.

Поиск решения

Ещё в 13-м Сейме было сделано заключение, что оформить права на такие здания необходимо во внесудебном порядке. Министерство юстиции подготовило предложения о введении упрощённой процедуры для внесения строений с невыясненной принадлежностью в Земельную книгу.

Изначально обсуждалась возможность делать это по решению суда, но такой вариант признали неэффективным, и приоритет был отдан внесудебной процедуре. В конце 2022 года Минюст представил инициативу о внесении изменений, и в дальнейшем были приняты поправки к закону «О внесении недвижимости в Земельные книги».

Как действовал новый порядок?

Принятые поправки позволили владельцу земли объединять в одно имущество находящиеся на его участке здания с невыясненной принадлежностью без отдельного судебного процесса.

Процедура распространялась на все категории объектов – как жилые, так и нежилые здания, построенные до 5 апреля 1993 года. Чтобы внести их в Земельную книгу, требовалось соблюдение нескольких условий:

- здание не должно быть зарегистрировано в Земельной книге, VZD или самоуправлении как - самостоятельный объект,
- у него не должно быть указано собственника или законного владельца,
- необходимо подтверждение, что постройка возведена до 5 апреля 1993 года.

Для этого владелец земли подавал в суд заявление о закреплении, прилагая сведения из VZD и самоуправления о том, что объект ранее не был зарегистрирован за другим лицом.

Пользователей зданий в этот процесс не вовлекали, чтобы исключить искусственное затягивание процедуры. Однако если кто-либо считал, что его права нарушены, он сохранял возможность обратиться в суд с иском.

Важным условием было и письменное подтверждение собственника земли о том, что спора о правах нет. При этом он нес уголовную ответственность за предоставление ложных сведений.

Случаи строительства по договору аренды

Особое внимание уделялось зданиям, возведённым на основании договора аренды или ссуды. Если они соответствовали критериям самостоятельного объекта недвижимости, были построены на основании договора, заключённого до 2017 года, и при этом имелось разрешение на строительство, полученное до начала 2017-го, такие постройки также могли быть внесены в Земельную книгу как отдельная собственность.

Обсуждение деталей

В ходе обсуждения в Сейме развернулась дискуссия о необходимости предоставления справок из самоуправлений. Латвийский союз самоуправлений указал, что это лишняя работа, так как все архивные документы уже переданы государственным учреждениям. Генеральный директор VZD подтвердила, что соответствующая информация находится в их распоряжении.

В итоге принципиально было закреплено, что основным источником данных остаётся Государственная земельная служба.

Итог: проблема решена

Принятые поправки существенно изменили ситуацию. Владельцы земли получили возможность в упрощённом порядке оформить права собственности на здания с невыясненной принадлежностью. Это устранило давнее противоречие, когда обязанность платить налог существовала, а юридически закрепить собственность было практически невозможно.

Министерство юстиции подчеркнуло, что новое регулирование позволило в полной мере реализовать принцип единства земли и строения, предусмотренный Гражданским законом, и обеспечило стабильность и ясность в имущественных отношениях.

 

sīkāk...

Ēkas ar nenoskaidrotu piederību: kā tika sakārtots viens no ilgstošajiem īpašumtiesību jautājumiem

Latvijā ilgu laiku aktuāla problēma bija ēkas un būves, kuru piederība nebija noskaidrota. No visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 tūkstoši objektu bija ar statusu “nenoskaidrota piederība”. Tas nozīmēja, ka ēku īpašnieks nebija zināms, taču tās atradās uz konkrētām zemēm, kurām bija savi īpašnieki.

Kāda bija problēma?

Civillikuma 968. pants paredzēja zemes un ēkas vienotības principu – tas, kas uzcelts uz zemes un cieši ar to saistīts, uzskatāms par tās daļu. Tomēr praksē īpašumtiesību sakārtošana nebija tik vienkārša. Ja ēka nebija reģistrēta ne zemesgrāmatā, ne Valsts zemes dienestā, ne arī pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, teorētiski tā pienācās zemes īpašniekam. Taču lai šo tiesību nostiprinātu zemesgrāmatā, bija nepieciešama tiesvedība – sarežģīts, dārgs un ilgs process. Rezultātā zemes īpašnieki tika atzīti par nekustamā īpašuma nodokļa maksātājiem par būvēm, kuras viņiem juridiski nepiederēja, taču iespējas vienkāršoti nostiprināt īpašumtiesības nepastāvēja.

Problēmas risinājuma meklējumi

Jau 13. Saeimas laikā tika secināts, ka īpašumtiesību sakārtošana uz šādām ēkām būtu jāveic ārpustiesas ceļā. Tieslietu ministrija sagatavoja priekšlikumus, kas paredzēja vienkāršotu procedūru ēku ar nenoskaidrotu piederību ierakstīšanai zemesgrāmatā. Sākotnēji tika diskutēts par iespēju to darīt ar tiesas spriedumu, taču šis variants tika atzīts par neefektīvu, un virzība notika uz ārpustiesas kārtību.

2022. gada beigās Tieslietu ministrija piedāvāja Civilprocesa likumā ieviest vienkāršotu procesu, taču jau drīzāk tika panākta vienošanās, ka nepieciešami grozījumi likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”. Šie grozījumi tika atbalstīti Saeimas Juridiskajā komisijā un vēlāk arī pieņemti.

Kā darbojās jaunā kārtība?

Grozījumi paredzēja, ka zemes īpašnieks var apvienot vienā īpašumā uz viņa zemes atrodošās ēkas ar nenoskaidrotu piederību, neveicot atsevišķu tiesvedību. Procedūra bija piemērojama visām kategorijām – gan dzīvojamām, gan nedzīvojamām būvēm, kas uzceltas līdz 1993. gada 5. aprīlim.

Lai šādu ēku ierakstītu zemesgrāmatā, bija jāizpildās vairākiem kritērijiem:

- ēkai nedrīkstēja būt īpašnieka ieraksta zemesgrāmatā, VZD vai pašvaldībā,
- būves uzcelšanas laiks – līdz 1993. gada 5. aprīlim,
- zemes īpašniekam bija jāiesniedz nostiprinājuma lūgums kopā ar VZD un pašvaldības sniegto informāciju, ka būve nav reģistrēta uz citas personas vārda.

Svarīgi, ka būves lietotāji netika iesaistīti nostiprinājuma lūguma izskatīšanā, lai nepieļautu procesa novilcināšanu. Tomēr, ja kāds lietotājs uzskatīja, ka viņa tiesības ir aizskartas, viņam saglabājās tiesības celt prasību tiesā.

Papildus zemes īpašniekam bija jāapliecina, ka nav strīda par tiesībām, kā arī jāņem vērā Krimināllikumā paredzētā atbildība par nepatiesu ziņu sniegšanu.

Nomas līguma gadījumi

Likumā tika noteikta arī kārtība ēkām, kas uzceltas uz nomas vai patapinājuma līguma pamata. Ja tās bija atzīstamas par patstāvīgiem īpašuma objektiem un atbilda noteiktiem kritērijiem (piemēram, līgums noslēgts pirms 2017. gada un paredzēja tiesības celt būvi, būvatļauja saņemta līdz 2017. gada sākumam), tās varēja ierakstīt zemesgrāmatā kā atsevišķu īpašumu.

Diskusijas par procedūras detaļām

Saeimas debatēs tika apspriesta arī nepieciešamība pieprasīt informāciju no pašvaldībām. Latvijas Pašvaldību savienība uzsvēra, ka šāda prasība būtu lieka, jo visi reģistri jau bija nodoti valsts institūcijām. Valsts zemes dienests apliecināja, ka patiešām informācija ir viņu rīcībā. Gala risinājums paredzēja šo jautājumu skatīt atsevišķi, bet būtībā tika saglabāts princips – informācija jāsaņem no VZD.

Problēma atrisināta

Pieņemtie grozījumi būtiski mainīja situāciju: zemes īpašniekiem tika dota iespēja vienkāršotā kārtībā sakārtot īpašumtiesības uz ēkām ar nenoskaidrotu piederību, tādējādi novēršot gadiem ilgušo pretrunu, kad nodoklis bija jāmaksā, bet juridiskā īpašuma nostiprināšana bija teju neiespējama.

Tieslietu ministrija norādīja, ka šis regulējums ļāva pilnvērtīgi īstenot Civillikuma noteikto zemes un ēkas vienotības principu, kā arī nodrošināja stabilitāti un skaidrību nekustamā īpašuma tiesiskajās attiecībās.

 

sīkāk...

Что такое аренда с правом выкупа и что такое покупка в рассрочку

Аренда недвижимости с правом выкупа и покупка в рассрочку – это два различных вида сделок, которые регулируются разными нормативными актами. Отношения между арендодателем и арендатором регулирует Закон об аренде жилых помещений, тогда как к договорам купли-продажи применяются нормы Гражданского закона. Объединить обе сделки в один юридически корректный договор крайне сложно. Рассказываем, чем отличается аренда с правом выкупа от покупки в рассрочку.

КРАТКО
Аренда с правом выкупа на рынке недвижимости встречается довольно редко. Если недвижимость не приобретается с помощью банковского кредита, то чаще всего продавец и покупатель заключают договор покупки в рассрочку, хотя и эта практика не является распространённой.

Договор аренды и договор купли-продажи – это два разных правовых инструмента. Закон об аренде жилых помещений предусматривает возможность расторгнуть договор, предупредив об этом за месяц, тогда как договор купли-продажи не допускает одностороннего отказа от обязательств, если это не оговорено специально.

Договор аренды с правом выкупа в большинстве случаев не является рациональным. Такой формат может быть актуален для родственников, соседей или застройщиков в рамках их проектов.

Договор покупки в рассрочку, напротив, заключается тогда, когда у покупателя уже имеется часть средств для оплаты, а оставшуюся сумму он обязуется выплатить в установленный срок. Существует два варианта: право собственности остаётся за продавцом до полной оплаты или же переходит к покупателю, но с обеспечением – ипотекой в пользу продавца. Если покупатель не производит два платежа подряд, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества.

При продаже недвижимости физическое лицо имеет право уменьшить рассчитанный подоходный налог на сумму налога, ранее уплаченного с арендной платы (10%). Если доход от продажи поступает дольше трёх лет, то для расчёта налога считается, что весь доход получен в течение первых трёх лет.

Аренда с правом выкупа на рынке встречается крайне редко. Чаще заключается договор покупки в рассрочку, но и он не является массовым явлением.

Аренду с правом выкупа она сравнивает с операционным лизингом автомобиля: покупатель делает первый взнос, пользуется машиной, выплачивая ежемесячные платежи, а по истечении определённого срока имеет возможность либо выкупить автомобиль, либо вернуть его и заключить новый договор. В свою очередь покупка в рассрочку больше напоминает финансовый лизинг – после первого взноса покупатель в течение нескольких лет выплачивает ежемесячные платежи, и только после этого становится собственником.

Интерес к квартирам и частным домам
Аренда с правом выкупа чаще всего привлекает тех покупателей, которым не хватает средств для первого взноса по банковскому кредиту или которые не соответствуют требованиям банка. Чаще всего таким образом сдаются дома с высокой продажной ценой, которые сложнее приобрести с помощью кредита, а также недорогие квартиры, которые покупатели планируют выплатить за несколько лет.

Сначала арендуют, потом выкупают
Пример: Ян и Ивета заключают договор аренды квартиры с правом выкупа. Цена квартиры составляет 30 000 евро. Согласно договору, Ивета ежемесячно платит 250 евро, то есть 3000 евро в год. Через пять лет у неё появляется право выкупить квартиру за оставшуюся сумму – 15 000 евро. Однако если спустя три года она решает больше не жить в этом жилье, она может расторгнуть договор аренды, так как Закон об аренде жилых помещений это допускает. В случае договора покупки в рассрочку такой возможности не предусмотрено.

Договор аренды и договор покупки в рассрочку – это два совершенно разных правовых инструмента, регулируемых разными законами, и объединить их в одном договоре крайне трудно.

Нет бизнес-логики
Эксперты отмечают, что аренда с правом выкупа экономически не всегда оправдана. Для владельца часто выгоднее сдавать жильё несколько лет, а затем продать его на открытом рынке по полной стоимости. При этом цена недвижимости за пять лет может вырасти, например, с 30 000 до 40 000 евро. Кроме того, пока действует аренда с правом выкупа, арендодатель обязан платить налог на недвижимость, счета за коммунальные услуги и расходы на обслуживание. Для арендатора же такой вариант может быть удобным, так как позволяет пользоваться жильём с возможностью его дальнейшего приобретения.

Подобные сделки чаще всего заключаются между родственниками, соседями или реализуются в проектах девелоперов.

Покупка в рассрочку
Учитывая риски аренды с правом выкупа, специалисты советуют выбирать покупку в рассрочку, регулируемую Гражданским законом (статьи 2069–2071). Обычно её заключают тогда, когда покупатель уже располагает частью суммы, а остаток обязуется выплатить в течение установленного срока.

При рассрочке возможны два варианта: право собственности остаётся у продавца до полной оплаты или сразу переходит к покупателю, но с регистрацией ипотеки в пользу продавца. Если право собственности остаётся у продавца, в договоре рекомендуется предусмотреть запись в Земельной книге о том, что заключён договор купли-продажи, и продавец не вправе отчуждать объект третьим лицам. Если же право собственности переходит к покупателю, в Земельной книге регистрируется ипотека.

Согласно Гражданскому закону, если покупатель не вносит два платежа подряд, продавец может потребовать расторжения договора и возврата имущества. При этом покупатель обязан возместить плату за время пользования недвижимостью и компенсировать убытки. Покупка в рассрочку считается более безопасной и предсказуемой сделкой как для покупателя, так и для продавца.

Налоги
Закон «О подоходном налоге с населения» устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается как прирост капитала по ставке 25,5%. Если недвижимость сдаётся в аренду с правом выкупа, с арендной платы уплачивается налог в размере 10%. При продаже сумму налога можно уменьшить на ранее уплаченные 10% с аренды.

Пример от Службы госдоходов: если недвижимость выкуплена за 30 000 евро, из которых 15 000 евро выплачено как аренда за пять лет и 15 000 евро – как выкупная сумма, то расчёт будет следующим: с арендной платы уплачено 1500 евро (10%). При продаже из цены 30 000 евро вычитается цена покупки (20 000 евро) и уже уплаченный налог. Прирост капитала составит 10 000 евро, с которых 25,5% равны 2550 евро. С учётом ранее уплаченных 1500 евро дополнительно нужно заплатить 1050 евро.

Если недвижимость покупается в рассрочку и доход от продажи распределяется более чем на три года, то для расчёта налога весь доход учитывается в первые три года. При этом в третий год включаются даже те суммы, которые фактически ещё не получены. Также важно помнить, что о незавершённых сделках необходимо сообщать в Службу госдоходов до 1 июня следующего года, подав приложение к декларации по подоходному налогу.

Пример: недвижимость продаётся за 50 000 евро в рассрочку на пять лет. Первый взнос в первый год – 10 000 евро (20%), затем в течение четырёх лет по 10 000 евро ежегодно. Цена приобретения составляла 41 000 евро. Расчёт:

В первый год налог – 459 евро ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);
Во второй год налог – ещё 459 евро;
В третий год налог – 1377 евро ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

За три года в бюджет уплачивается 2295 евро, что соответствует 25,5% от прироста капитала (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 евро).

Существуют и случаи, когда подоходный налог при продаже недвижимости не взимается. Они перечислены в статье 9 Закона «О подоходном налоге с населения».

 

sīkāk...

Kas ir īre ar izpirkuma tiesībām, un kas – nomaksas pirkums

Nekustamā īpašuma īre ar izpirkuma tiesībām un pirkums ar nomaksu ir divi atšķirīgi darījumu veidi, kurus regulē dažādi normatīvie akti. Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku nosaka Dzīvojamo telpu īres likums, savukārt uz pirkuma līgumiem attiecas Civillikuma normas. Apvienot abus darījumus vienā juridiski korektā līgumā ir ļoti sarežģīti. Noskaidrosim, ar ko atšķiras īre ar izpirkuma tiesībām no nomaksas pirkuma.

ĪSUMĀ
Īre ar izpirkuma tiesībām nekustamā īpašuma tirgū sastopama reti. Ja īpašums netiek iegādāts ar bankas kredītu, tad parasti pārdevējs un pircējs izvēlas noslēgt nomaksas pirkuma līgumu, lai gan arī šī prakse nav plaši izplatīta.

Īres līgums un pirkuma līgums ir divi atšķirīgi darījumi, ko nosaka atšķirīgi likumi. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka īrnieks var atkāpties no līguma, brīdinot par to mēnesi iepriekš, savukārt pirkuma līgums neļauj vienpusēji atteikties no uzņemtajām saistībām, ja vien tas nav īpaši atrunāts.

Īres līgums ar izpirkuma tiesībām bieži vien nav racionāls risinājums. To kā piemērotu modeli varētu izmantot radinieku, kaimiņu vai nekustamā īpašuma attīstītāju savstarpējos darījumos.

Nomaksas pirkuma līgumu parasti izmanto situācijās, kad pircējam jau ir daļa no pirkuma maksas, bet atlikumu viņš spēj samaksāt noteiktā termiņā. Šādos darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai, vai arī tās pāriet pircējam, bet kā nodrošinājums tiek reģistrēta hipotēka pārdevēja labā. Ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības pieprasīt līguma atcelšanu un īpašuma atdošanu.

Pārdodot nekustamo īpašumu, fiziska persona var samazināt aprēķināto iedzīvotāju ienākuma nodokli par summu, kas jau samaksāta kā nodoklis no īres maksas (10%). Ja ienākumi no pārdošanas tiek saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, nodokļa aprēķinos tiek uzskatīts, ka visa summa saņemta pirmajos trīs gados.

Īre ar izpirkuma tiesībām ir samērā reti sastopams darījums. Biežāk pārdevējs un pircējs izvēlas nomaksas pirkumu, tomēr arī šāda prakse nav izplatīta.

Īri ar izpirkuma tiesībām viņa salīdzina ar automašīnas operatīvo līzingu – pircējs veic pirmo iemaksu, lieto transportlīdzekli, maksājot ikmēneša maksājumus, bet pēc noteikta perioda var to izpirkt vai atteikties un slēgt jaunu līgumu. Savukārt nomaksas pirkums līdzinās finanšu līzingam – pēc pirmās iemaksas pircējam noteiktu gadu laikā jāmaksā ikmēneša maksājumi, un tikai tad viņš kļūst par īpašnieku.

Interese par dzīvokļiem un privātmājām
Īre ar izpirkuma tiesībām visbiežāk pievilcīga tiem pircējiem, kuriem trūkst līdzekļu pirmajai iemaksai bankas kredītam vai kuri neatbilst bankas prasībām. Ar šādiem noteikumiem parasti tiek izīrēti īpašumi ar augstāku pārdošanas cenu (biežāk – privātmājas), kurus ir grūtāk iegādāties ar kredītu, kā arī lētāki dzīvokļi, kurus pircēji plāno nomaksāt dažu gadu laikā.

Sākumā īrē, vēlāk izpērk
Par piemēru var minēt situāciju, kad Jānis un Iveta noslēdz līgumu par dzīvokļa īri ar izpirkuma tiesībām. Dzīvokļa cena ir 30 000 eiro. Līgums paredz, ka Iveta ik mēnesi maksā 250 eiro jeb 3000 eiro gadā. Pēc pieciem gadiem viņai rodas tiesības izpirkt dzīvokli par atlikušo summu – 15 000 eiro. Tomēr, ja pēc trim gadiem viņa nolemj vairs nepalikt, īres līgumu var izbeigt, jo Dzīvojamo telpu īres likums to pieļauj, savukārt nomaksas pirkuma gadījumā šāda iespēja nepastāv.

Īres un nomaksas pirkuma līgums ir divi pilnīgi dažādi darījumi, kurus nosaka dažādi likumi, un apvienot tos vienā līgumā ir ļoti sarežģīti.

Nav biznesa loģikas
Eksperti norāda, ka īre ar izpirkuma tiesībām nav īpaši racionāla, jo īpašniekam izdevīgāk pēc vairākiem gadiem īpašumu pārdot brīvajā tirgū par pilnu vērtību. Pastāv risks, ka īpašuma cena pieaug un pārsniedz sākotnēji noteikto summu. Turklāt, kamēr notiek īre ar izpirkuma tiesībām, īpašniekam saglabājas pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli, segt rēķinus un apsaimniekošanas izmaksas. Savukārt īrniekam šāds modelis var būt izdevīgs, jo ļauj dzīvot īpašumā ar iespēju to vēlāk iegādāties.

Šādi darījumi visbiežāk sastopami radinieku, kaimiņu vai attīstītāju savstarpējās vienošanās.

Nomaksas pirkuma līgums
Ņemot vērā riskus, ko rada īre ar izpirkuma tiesībām, speciālisti iesaka izvēlēties nomaksas pirkumu, ko regulē Civillikums (2069.–2071. pants). Parasti tas tiek slēgts, ja pircējam jau ir daļa no maksājuma, bet atlikušo daļu viņš var segt noteiktā termiņā.

Nomaksas darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai vai arī pāriet pircējam ar hipotēku pārdevēja labā. Ja īpašumtiesības saglabājas pārdevējam, līgumā vēlams paredzēt ierakstu zemesgrāmatā, kas aizliedz īpašumu atsavināt trešajām personām. Savukārt, ja īpašumtiesības pāriet pircējam, par labu pārdevējam tiek reģistrēta hipotēka.

Civillikums paredz, ka, ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības atcelt līgumu un pieprasīt īpašuma atdošanu. Pircējam ir jāmaksā atlīdzība par laiku, kad viņš lietojis īpašumu, un jākompensē nodarītie zaudējumi. Nomaksas pirkums ir drošāks risinājums gan pircējam, gan pārdevējam, jo nodrošina skaidru maksājumu grafiku un juridisko aizsardzību.

Nodokļi
Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” nosaka, ka ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir apliekams kā kapitāla pieaugums ar 25,5% likmi. Ja īpašums izīrēts ar izpirkuma tiesībām, no saņemtās īres maksas jāmaksā 10% nodoklis. Pārdodot īpašumu, aprēķināto nodokli var samazināt par jau samaksāto nodokļa daļu no īres maksas.

Valsts ieņēmumu dienests skaidro: ja īpašums izpirkts par 30 000 eiro, no kuriem pirmajos piecos gados samaksāti 15 000 eiro īres maksā un vēl 15 000 eiro kā pārdošanas cena, tad nodokļa aprēķins ir šāds – no īres maksas samaksāti 1500 eiro (10%). Pārdodot īpašumu, no pārdošanas cenas 30 000 eiro jāatņem iegādes cena (20 000 eiro) un samaksātais nodoklis. Kapitāla pieaugums ir 10 000 eiro, no kura 25,5% ir 2550 eiro. Ņemot vērā jau samaksātos 1500 eiro, papildus jāsamaksā vēl 1050 eiro.

Ja īpašums tiek pirkts uz nomaksu un ienākumi saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, tad nodokļa aprēķinos viss ienākums tiek uzskatīts par saņemtu pirmajos trīs gados. VID uzsver, ka trešajā gadā aprēķinā ietver arī vēl nesaņemtās summas. Tāpat jāatceras, ka par nepabeigtiem darījumiem līdz nākamā gada 1. jūnijam jāziņo VID, iesniedzot IIN deklarācijas pielikumu.

Piemēram, ja īpašums tiek pārdots par 50 000 eiro ar piecu gadu nomaksu un pirmā iemaksa ir 10 000 eiro, bet īpašuma iegādes cena bijusi 41 000 eiro, tad nodoklis tiek aprēķināts proporcionāli:

Pirmajā gadā nodoklis ir 459 eiro ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);
Otrajā gadā nodoklis ir vēl 459 eiro;
Trešajā gadā nodoklis ir 1377 eiro ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

Trīs gadu laikā kopējais samaksātais nodoklis ir 2295 eiro, kas atbilst 25,5% no kapitāla pieauguma (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 eiro).

Pastāv arī gadījumi, kad ienākuma nodoklis nav jāmaksā. Tie paredzēti likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. panta pirmajā daļā.

 

sīkāk...

Сервитуты, залоги и аренда: как ограничивается использование недвижимости

При покупке или наследовании недвижимости нередко приходится сталкиваться с обременениями, которые могут ограничивать её использование. В этой статье рассмотрим, что представляют собой обременения в форме различных сервитутов и залоговых прав. Под обременением понимается вещное право, которое ограничивает недвижимость (НД), влияя на возможности её использования и стоимость. В отдельных случаях за недвижимость с обременением могут быть предоставлены налоговые льготы.

Например, в Риге налоговые льготы определены в соответствии с правилами думы № 109 «О порядке предоставления льгот по налогу на недвижимость в Риге».

Чтобы обременение имело юридическую силу и в отношении третьих лиц, оно обязательно должно быть зарегистрировано в Земельной книге. Информацию о нём можно найти в 3-й и 4-й частях раздела недвижимости.

На практике встречаются разные виды обременений. Чаще всего это охранные зоны, сервитуты прохода или проезда, персональные сервитуты в пользу физических лиц, залог в пользу физических или юридических лиц, а также права аренды или найма.

Что такое сервитут

Согласно статье 1130 Гражданского закона, сервитут – это право на чужую вещь, при котором право собственности на неё ограничено в использовании в пользу определённого лица или земельного участка.

Сервитуты делятся на реальные и персональные. Если право использования предоставлено конкретному лицу – это персональный сервитут, если в пользу другого земельного участка – реальный. Учреждать их можно законом, решением суда, договором или завещанием.

Персональные сервитуты в пользу физических лиц

Одним из самых распространённых обременений являются персональные сервитуты, предоставленные конкретному человеку.

Персональные сервитуты подразделяются на право пользования и право квартиры. Понятие «право пользования» шире, чем «право квартиры». Оно означает предоставленное право извлекать пользу из чужой вещи, используя её и получая плоды. Предметом пользования могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. На практике чаще всего речь идёт о пользовании недвижимостью.

Типичный пример персонального сервитута – право квартиры. Согласно статье 1227 Гражданского закона, это вещное право пользоваться чужим домом как квартирой, не нанося вреда самому зданию. Такое право сохраняется до конца жизни пользователя, если он сам от него не отказался.

Важно помнить: если право квартиры зарегистрировано, то возможность собственника использовать жильё самому считается исключением. При отсутствии противоположных условий собственник не имеет права жить в квартире, переданной другому пользователю.

Пример: право квартиры

Бабушка оставила в наследство квартиру внуку, но ещё при жизни зарегистрировала в Земельной книге право квартиры за своим сожителем, который не был родственником. В итоге квартира оказалась обременена персональным сервитутом – сожитель имел право пользоваться ею до конца жизни. Юридически внук стал собственником, но использовать жильё не мог.

Пример: право пользования

Собственник может передать недвижимость в пользование другому лицу. В таком случае она обременяется персональным сервитутом: назначенный человек имеет право использовать объект до конца жизни, но сам владелец – нет.

Права собственника

Согласно статье 994 Гражданского закона, собственником НД признаётся только лицо, зарегистрированное в Земельной книге. Тот, кому предоставлено право пользования, не является собственником и не может продать или заложить недвижимость – он имеет лишь право пользоваться ею.

В то же время статья 1036 Гражданского закона закрепляет: собственность даёт владельцу полное право распоряжаться вещью, за исключением специально установленных ограничений. Это означает, что собственнику нельзя запретить входить в свою недвижимость или продать её, даже если она обременена.

Обязанности пользователя

У лица, которому предоставлен персональный сервитут, есть не только права, но и обязанности. Статьи 1227–1230 Гражданского закона обязывают его содержать жильё, не повреждать его, а также передавать помещения другим только с согласия собственника. Если обязанности нарушаются и владельцу наносится ущерб, он имеет право требовать возмещения убытков согласно статье 1779 Гражданского закона.

Иногда персональный сервитут предоставляется также наследникам. В статье 1229 указано, что если право квартиры предоставлено нескольким лицам совместно, оно сохраняется, пока жив хотя бы один из них. То есть права прекращаются лишь после смерти последнего пользователя.

Сервитут дороги

В сельской местности часто возникают споры о проезде. Если к своему участку невозможно подъехать иначе, как через землю соседа, собственник имеет право требовать установления сервитута дороги. Земля, через которую проходит дорога, называется служащей, а участок, для которого сервитут установлен, – господствующим. Владелец служащей земли не имеет права чинить препятствия проезду.

Следует обратить внимание, как сервитут дороги зарегистрирован в Земельной книге – как отметка или как закрепление. Отметка обычно указывает на временное решение, возникшее в период земельной реформы, и позже может быть аннулирована, если доступ возможен иным путём. Если же сервитут закреплён, это означает, что право полностью установлено и собственник земли не может его отменить, даже если оно причиняет неудобства.

Залоговые права

Обременением может быть и зарегистрированный в Земельной книге залог в пользу физического или юридического лица. Его можно учредить договором, завещанием или решением суда. Наиболее распространённая ситуация – залог недвижимости при получении ипотечного кредита.

Согласно статье 841 Гражданского закона, залоговое право даёт кредитору возможность обеспечить свой долг за счёт чужой вещи. Если должник не рассчитался, кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Ипотека относится к самой недвижимости, а не к её владельцу, поэтому при продаже обременённого объекта покупатель приобретает его вместе с ипотекой.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется заказать выписку из Земельной книги, чтобы узнать обо всех обременениях и обязательствах.

Залог прекращается автоматически, когда погашен долг, для обеспечения которого он был установлен.

Если же в Земельной книге остаётся запись о залоге в пользу компании, которая уже ликвидирована, необходимо обращаться в суд с просьбой о снятии этой записи, представив подтверждение из Регистра предприятий о ликвидации фирмы. На основании решения суда запись в Земельной книге будет удалена.

 

sīkāk...

Servitūti, ķīlas un citi apgrūtinājumi: skaidrojums praksē

Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti nākas saskarties ar apgrūtinājumiem, kas var ietekmēt tā lietošanas iespējas. Šajā rakstā skaidrots, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību formā. Ar apgrūtinājumu saprot lietu tiesību, kas ierobežo nekustamo īpašumu (NĪ), ietekmējot tā izmantošanu un vērtību. Dažos gadījumos par īpašumu ar apgrūtinājumu iespējams saņemt arī nodokļu atlaides.

Piemēram, Rīgā nodokļu atvieglojumi noteikti saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”.

Lai apgrūtinājumiem būtu juridisks spēks arī pret trešajām personām, tie obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Informācija par tiem atrodama īpašuma nodalījuma 3. un 4. daļā.

Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumu veidi, kas ierobežo NĪ izmantošanu. Biežākie ir aizsargjoslas, ceļa servitūti, personālservitūti par labu fiziskām personām, ķīlas par labu fiziskām vai juridiskām personām, kā arī īres un nomas tiesības.

Kas ir servitūts

Saskaņā ar Civillikuma 1130. pantu servitūts ir tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība lietošanas ziņā ir ierobežota noteiktai personai vai zemesgabalam par labu.

Servitūti iedalās reālservitūtos un personālservitūtos. Ja lietošanas tiesība ir noteikta par labu personai, tas ir personālservitūts, bet ja par labu citam zemesgabalam – reālservitūts. Tos var nodibināt ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu.

Personālservitūti par labu fiziskām personām

Viens no biežākajiem apgrūtinājumiem ir personālservitūts, kas piešķirts konkrētai fiziskai personai.

Personālservitūti iedalās lietojuma tiesībās un dzīvokļa tiesībās. Lietojuma tiesības ir plašāks jēdziens nekā dzīvokļa tiesības. Tas nozīmē piešķirtas tiesības saņemt labumu no svešas lietas, to izmantojot un gūstot no tās augļus. Lietojuma priekšmets var būt gan kustama, gan nekustama manta, ķermeniskas un bezķermeniskas lietas. Praksē visbiežāk runa ir par nekustamā īpašuma lietojumu.

Tipisks personālservitūta piemērs ir dzīvokļa tiesība. Civillikuma 1227. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, nekaitējot pašai ēkai. Šāda tiesība ir spēkā līdz lietotāja mūža beigām, ja vien viņš pats no tās neatsakās.

Jāatceras, ka, ja dzīvokļa tiesība ir nostiprināta, īpašnieka iespējas pats izmantot īpašumu tiek uzskatītas par izņēmumu. Ja nav pretēju noteikumu, īpašnieks pats nevar dzīvot dzīvoklī, kas nodots citam lietotājam.

Piemērs par dzīvokļa tiesībām

Vecmāmiņa atstāja dzīvokli mantojumā mazdēlam, bet vēl dzīves laikā zemesgrāmatā bija nostiprinājusi dzīvokļa tiesību dzīvesbiedram, kurš nav radinieks. Rezultātā dzīvoklis bija apgrūtināts ar personālservitūtu – dzīvesbiedram bija tiesības lietot to līdz mūža galam. Lai arī mazdēls kļuva par īpašnieku, viņš nevarēja to izmantot.

Piemērs par lietošanas tiesībām

Īpašnieks var nodot lietojumā nekustamo īpašumu, piešķirot citam personālservitūtu. Tas nozīmē, ka persona var lietot īpašumu līdz mūža galam, bet pats īpašnieks – ne.

Īpašnieka tiesības

Civillikuma 994. pants nosaka, ka par NĪ īpašnieku uzskatāms tikai tas, kas ierakstīts zemesgrāmatā. Persona, kurai piešķirtas lietošanas tiesības, nav īpašnieks un nevar īpašumu pārdot vai ieķīlāt – viņš to drīkst tikai lietot.

Tajā pašā laikā Civillikuma 1036. pants paredz, ka īpašums dod īpašniekam pilnīgas varas tiesības pār lietu, izņemot gadījumus, kad tās ir īpaši ierobežotas. Līdz ar to īpašniekam nevar liegt tiesības iekļūt savā īpašumā vai to pārdot, pat ja tas ir apgrūtināts.

Lietotāja pienākumi

Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi. Civillikuma 1227.–1230. pants paredz, ka lietotājam jārūpējas par mājokļa uzturēšanu, nedrīkst to bojāt, kā arī telpas atļauts nodot citam tikai ar īpašnieka piekrišanu. Ja pienākumi netiek ievēroti un īpašniekam rodas zaudējumi, viņam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civillikuma 1779. pantu.

Praksē iespējami gadījumi, kad personālservitūts piešķirts arī mantiniekiem. Civillikuma 1229. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība, kas piešķirta vairākām personām kopīgi, paliek spēkā, kamēr dzīvs kaut viens no tiesību izmantotājiem. Tas nozīmē, ka tiesības izbeidzas tikai pēc pēdējās personas nāves.

Ceļa servitūti

Lauku apvidos bieži rodas strīdi par piekļuvi īpašumiem. Ja savam zemesgabalam nav iespējams piekļūt citādi kā šķērsojot kaimiņa īpašumu, zemes īpašnieks var prasīt ceļa servitūta nodibināšanu. Īpašums, kuru ceļš šķērso, tiek saukts par kalpojošo, bet īpašums, kuram šī tiesība piešķirta – par valdošo. Kalpojošais īpašums nedrīkst likt šķēršļus ceļa izmantošanai tādā apmērā, kāds nepieciešams servitūta īstenošanai.

Svarīgi pievērst uzmanību, vai ceļa servitūts zemesgrāmatā nostiprināts kā atzīme vai kā nostiprinājums. Atzīme parasti nozīmē pagaidu situāciju, kas radusies zemes reformas laikā, un vēlāk var tikt dzēsta, ja piekļuve īpašumam iespējama citādi. Savukārt nostiprinājums nozīmē, ka tiesība jau ir pilnībā nodibināta, un īpašnieks to nevar liegt, pat ja tas sagādā neērtības.

Ķīlas tiesības

Kā apgrūtinājums zemesgrāmatā var būt reģistrēta ķīla par labu fiziskai vai juridiskai personai. To nodibina ar līgumu, testamentu vai tiesas lēmumu. Tipiska situācija ir, kad īpašums ieķīlāts kā nodrošinājums hipotekāram kredītam.

Civillikuma 841. pants nosaka, ka ķīlas tiesība ir kreditoram piešķirta iespēja nodrošināt savu prasījumu ar svešu lietu. Ja parādnieks nenorēķinās, kreditors var vērst piedziņu pret ķīlas priekšmetu. Hipotēka attiecas uz pašu īpašumu, nevis uz tā īpašnieku, tādēļ, pārdodot īpašumu ar hipotēku, pircējs to iegūst kopā ar šo apgrūtinājumu.

Pirms īpašuma iegādes ieteicams zemesgrāmatā pārbaudīt nodalījuma norakstu, lai redzētu visus apgrūtinājumus un iespējamās saistības.

Ķīlas tiesības beidzas, kad tiek dzēsts prasījums, kam tās nodibinātas.

Ja īpašumam joprojām ir nostiprināta ķīla par labu uzņēmumam, kas ir likvidēts, tad nepieciešams vērsties tiesā ar lūgumu dzēst ierakstu, pievienojot pierādījumus no Uzņēmumu reģistra. Tiesa, pieņemot lēmumu, ļauj zemesgrāmatā dzēst šo apgrūtinājumu.

 

sīkāk...

Звоните

поможем привести в порядок все ваши документы



Записаться на консультацию Начать WhatsApp чат

Контакты

Сдача домов и строений в эксплуатацию


Займемся вашим проектом от начала и до полной легализации, куча непонятных вам бумаг и гос учреждений это наша работа. Дачи, частные дома, легализация незаконных перепланировок - не ждите штраф, начните сегодня.

Контакты



Карта


Форма связи

Задать вопрос


Оставить отзыв




Успешно отправлено!

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время.