- Услуги
- Актуально
- Строительство
Покупка квартиры — это не только выбор нового жилья, но и серьёзное долгосрочное финансовое решение. Чтобы помочь потребителям принимать обдуманные и ответственные решения, был подготовлен обширный свод рекомендаций для покупателей жилья. Люди нередко интересуются вопросами, связанными с приобретением квартиры: справедливостью условий договора, техническим состоянием здания и другими нюансами. Поэтому мы собрали практические советы, на что следует обратить внимание при покупке квартиры.
Перед покупкой квартиры нужно выяснить её правовой и технический статус
При планировании сделки важно уточнить:
- приобретается ли отдельный объект недвижимости (квартира) или доля в общей собственности (от этого зависит порядок управления и принятия решений), а также убедиться, что продавец является законным владельцем. Это можно проверить на сайте (http://www.zemesgramata.lv) (платная услуга);
- имеются ли обременения — ипотека, залог или долги. Информация об обременениях доступна в Земельной книге (http://www.zemesgramata.lv). Если, например, товарищество собственников жилья проводит реновацию дома, в Коммерческом регистре может быть зарегистрирован и коммерческий залог;
- ведутся ли на объекте законные строительные работы, не осуществлялось ли самовольное строительство и не наложен ли запрет на эксплуатацию здания или его части. Данные доступны в Строительной информационной системе (http://www.bis.gov.lv), раздел «Sabiedrības informēšana»);
- какое назначение у здания или группы помещений, чтобы вместо квартиры не приобрести апартаменты гостиничного типа или производственное помещение (http://www.kadastrs.lv);
- кому принадлежит земля под зданием — это определит, потребуется ли оплачивать законную плату за её использование (сведения отражены в Земельной книге).
Чтобы оценить техническое состояние квартиры, рекомендуется:
- внимательно осмотреть жильё, проверив стены, полы, потолки, электропроводку, сантехнику и другие важные элементы;
- изучить общую информацию о серии дома. В разделе «Noderīgi» на сайте BIS можно найти данные об исследованиях прочности и устойчивости типовых многоквартирных домов;
- узнать, проводились ли мероприятия по повышению энергоэффективности. В BIS доступна карта реновированных многоквартирных домов и реестр энергетических сертификатов (http://www.bis.gov.lv);
- если дом находится в Риге и подключён к тепловым сетям AS «Rīgas siltums», проверить показатели энергопотребления и уровень энергоэффективности на сайте (http://www.georiga.lv);
- пообщаться с соседями — их мнение о состоянии дома, работе управляющей компании и актуальных проблемах часто бывает ценным;
- выяснить, кто управляет домом — управляющая компания, самоуправа или сами жители (в разделе «Reģistri» на сайте BIS доступен Реестр управляющих жилыми домами);
- уточнить, какой энергоноситель используется для отопления и подогрева воды: здания на ископаемом топливе всегда имеют более высокий первичный уровень энергопотребления, чем объекты на возобновляемых ресурсах или централизованном теплоснабжении.
Условия договора и дополнительные расходы
Очень важно убедиться, что все условия договора купли-продажи понятны (при необходимости стоит обратиться к юристу). Неясные пункты лучше уточнить письменно, а все изменения закрепить во всех экземплярах договора.
Особое внимание следует обратить на:
- цену и дополнительные платежи (например, государственные пошлины за регистрацию в Земельной книге);
- возможные положения о компенсации налога на недвижимость;
- налоги, которые могут возникнуть при сделке, например подоходный налог с населения или налог на добавленную стоимость (подробнее на сайте Налоговой службы);
- условия задатка — они должны соответствовать требованиям Гражданского закона (статья 1725 и последующие);
- порядок расторжения договора и санкции, включая штрафы за просрочку оплаты.
Также важно предусмотреть вопросы качества и исполнения договора — потребуется ли экспертная оценка состояния недвижимости до подписания акта приёма-передачи, а также нет ли условий, запрещающих покупателю предъявлять претензии к качеству жилья.
Если недвижимость продаёт застройщик
В таком случае стоит:
- проверить репутацию застройщика (отзывы, срок деятельности компании, наличие налоговых долгов);
- сопоставить рекламную информацию (брошюры, интернет, буклеты) с условиями договора — к примеру, относительно парковочных мест, общих помещений или детских площадок;
- убедиться, что объект соответствует строительным нормам и имеет все необходимые документы (это проверяется в строительном отделе самоуправы);
- выяснить, действует ли гарантия на строительные работы, чтобы устранение дефектов в период эксплуатации оставалось обязанностью строителей, а не покупателя.
Финансовые аспекты
Перед заключением сделки рекомендуется:
- сравнить цены на аналогичные квартиры в этом районе, не полагаясь только на слова продавца;
- изучить историю коммунальных платежей, попросив показать предыдущие счета, и убедиться в отсутствии долгов;
- оценить собственные возможности по погашению кредита в долгосрочной перспективе, если для покупки планируется ипотека;
- проверить, зарегистрирован ли посредник сделки в Реестре посредников по сделкам с недвижимостью (https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs).
После покупки квартиры
Новому владельцу предстоит решить ряд практических вопросов:
- передать управляющему дому документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- уточнить, кто отвечает за вывоз мусора и как рассчитывается плата (например, в зависимости от числа зарегистрированных жильцов);
- узнать, как передавать показания водомеров и требуется ли их поверка;
- выяснить порядок смены пользователя в газифицированном объекте — оплатил ли предыдущий владелец все счета и расторгнул ли договор, чтобы новый собственник мог заключить контракт с выбранным поставщиком;
- уточнить порядок смены пользователя электроэнергии — прекратил ли предыдущий владелец договор с поставщиком и нужно ли новому заключить новый контракт или восстановить подключение.
Dzīvokļa iegāde ir ne tikai jaunas dzīvesvietas izvēle, bet arī nozīmīgs un ilgtermiņa finanšu lēmums. Lai patērētāji pieņemtu apdomātus un atbildīgus lēmumus, ir sagatavots plašs padomu apkopojums dzīvokļu pircējiem. Nereti iedzīvotāji uzdod jautājumus par īpašuma iegādi – piemēram, par līguma noteikumu taisnīgumu, ēku tehnisko stāvokli un citiem aspektiem. Tāpēc mums ir sagatavoti ieteikumi, kam pievērst uzmanību, pērkot dzīvokļa īpašumu.
Pirms dzīvokļa iegādes jānoskaidro īpašuma tiesiskais un tehniskais stāvoklis
Plānojot dzīvokļa iegādi, svarīgi noskaidrot, kāds ir tā tiesiskais statuss:
- vai tiek pirkts atsevišķs dzīvokļa īpašums vai domājamās daļas no kopīpašuma (tas ietekmē apsaimniekošanas un lēmumu pieņemšanas kārtību), un vai pārdevējs ir likumīgais īpašnieks – to iespējams pārbaudīt vietnē(http://www.zemesgramata.lv) (maksas pakalpojums);
- vai īpašumam nav apgrūtinājumu, piemēram, hipotēkas, ķīlas vai parādi. Zemesgrāmatā reģistrētie apgrūtinājumi redzami (http://www.zemesgramata.lv), bet, ja dzīvokļa īpašnieku biedrība veic renovāciju, Uzņēmumu reģistrā var būt reģistrēta komercķīla;
- vai īpašumā norit tiesiski būvdarbi, nav veikta patvaļīga būvniecība un ēkai vai tās daļai nav ekspluatācijas aizlieguma. Aktuāla informācija atrodama Būvniecības informācijas sistēmā (http://www.bis.gov.lv), sadaļa “Sabiedrības informēšana”);
- kāds ir ēkas vai telpu grupas lietošanas veids, lai dzīvokļa vietā netiktu nopirkts viesnīcas apartaments vai ražošanas telpa (www.kadastrs.lv);
- kam pieder zeme zem ēkas – tas ļaus saprast, vai būs jāmaksā likumiskās lietošanas maksa (informācija pieejama zemesgrāmatā).
Lai pārliecinātos par īpašuma tehnisko stāvokli, ieteicams:
- apskatīt dzīvokli, pievēršot uzmanību sienām, grīdām, griestiem, elektroinstalācijai, santehnikai un citiem būtiskiem elementiem;
- izpētīt informāciju par dzīvojamās mājas tipa tehniskajām problēmām – Būvniecības informācijas sistēmas sadaļā “Noderīgi” pieejami dati par atsevišķu sēriju daudzdzīvokļu ēku mehānisko stiprību un stabilitāti;
- pārbaudīt, vai ēkai veikti energoefektivitātes pasākumi – BIS pieejama renovēto ēku karte un Ēku energosertifikātu reģistrs (http://www.bis.gov.lv);
- ja ēka atrodas Rīgā un pieslēgta AS “Rīgas siltums” tīkliem, apskatīt ēkas enerģijas patēriņu un efektivitātes līmeni vietnē (http://www.georiga.lv);
- aprunāties ar kaimiņiem par apsaimniekošanu, uzturēšanu un ikdienas jautājumiem;
- noskaidrot, kas ir ēkas pārvaldnieks (apsaimniekotājs, pašvaldība vai paši iedzīvotāji). BIS sadaļā “Reģistri” pieejams Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrs;
- uzzināt, kāds energonesējs tiek izmantots apkurei un karstā ūdens sagatavošanai, jo fosilo resursu izmantošana nozīmē augstāku primārās enerģijas patēriņu nekā atjaunojamie resursi vai centralizētā siltumapgāde.
Jāpievērš uzmanība pirkuma līgumam un papildu izmaksām
Svarīgi pārbaudīt, vai visi līguma nosacījumi ir saprotami (ja vajag, konsultēties ar juristu), kā arī neskaidros jautājumus fiksēt rakstveidā. Jebkuras izmaiņas jāieraksta visos līguma eksemplāros.
Īpaši jāpievērš uzmanība:
- cenai un papildu maksājumiem (piemēram, valsts nodevām par reģistrāciju zemesgrāmatā);
- iespējamiem noteikumiem par nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju;
- nodokļiem, kas var būt jāmaksā – piemēram, iedzīvotāju ienākuma vai pievienotās vērtības nodoklim (informācija pieejama Valsts ieņēmumu dienesta tīmekļvietnē);
- rokas naudas nosacījumiem – tiem jāatbilst Civillikuma 1725. pantam un turpmākajiem;
- līguma laušanas kārtībai un sankcijām, piemēram, līgumsodam par maksājuma kavējumu.
Svarīgi arī līgumā precizēt īpašuma kvalitātes un izpildes jautājumus – vai pirms nodošanas jāpieaicina speciālists stāvokļa novērtēšanai, un vai nav noteikumu, kas aizliedz pircējam celt pretenzijas par kvalitāti.
Ja īpašumu pārdod attīstītājs
Šādā gadījumā ieteicams:
- pārbaudīt attīstītāja reputāciju (atsauksmes, darbības ilgumu, nodokļu parādus);
- salīdzināt reklāmās sniegto informāciju ar līguma nosacījumiem – piemēram, par autostāvvietām, koplietošanas telpām vai rotaļu laukumiem;
- pārliecināties, ka īpašums atbilst būvnormatīviem un tam ir visi dokumenti (to pārbauda pašvaldības būvvaldē);
- uzzināt, vai būvdarbiem ir spēkā esoša garantija, kas nodrošina defektu novēršanu ekspluatācijas laikā.
Finansiālie aspekti
Pirms lēmuma pieņemšanas svarīgi:
- salīdzināt līdzīgu dzīvokļu cenas apkārtnē, nepaļaujoties tikai uz pārdevēja teikto;
- pārbaudīt komunālo maksājumu vēsturi un parādus (prasot iepriekšējos rēķinus);
- izvērtēt savas iespējas atmaksāt kredītu ilgtermiņā, ja tiek ņemts hipotekārais aizdevums;
- ja darījumā piedalās starpnieks, pārbaudīt, vai viņš ir reģistrēts Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā (https://www.em.gov.lv/lv/nekustama-ipasuma-darijumu-starpnieku-registrs).
Pēc dzīvokļa iegādes
Jaunajam īpašniekam jāveic vairākas praktiskas darbības:
- iesniegt īpašuma tiesības apliecinošus dokumentus apsaimniekotājam vai mājas lietas kārtotājam;
- noskaidrot, kas veic atkritumu apsaimniekošanu un kā tiek aprēķināta maksa (piemēram, pēc deklarēto personu skaita dzīvoklī);
- pārbaudīt, kā tiek nodoti ūdens skaitītāju rādījumi un vai nepieciešama skaitītāju verificēšana;
- noskaidrot lietotāja maiņas kārtību gazificētā objektā – vai iepriekšējais īpašnieks ir norēķinājies un pārtraucis līgumu, lai jaunais īpašnieks varētu slēgt līgumu ar izvēlēto tirgotāju;
- noskaidrot elektroenerģijas lietotāja maiņas kārtību – vai iepriekšējais īpašnieks pārtraucis līgumu ar esošo pakalpojuma sniedzēju, lai jaunais īpašnieks varētu noslēgt jaunu līgumu vai atjaunot pieslēgumu.