SIA Baufonds EU

Новости

Авторские права и права собственности в проектировании зданий

Заказчики строительных проектов часто ошибочно полагают, что, если они заказали и оплатили проект, то им автоматически принадлежат неограниченные права распоряжаться им по своему усмотрению и вносить любые изменения в проект в дальнейшем. Однако это не так. Вопросы, касающиеся прав автора проекта (архитектора) и заказчика (владельца дома), а также их возможных конфликтов, являются очень актуальными, и об этом уже неоднократно писали. Тем не менее, в этой сфере до сих пор существует множество неясностей. Например, владельцы домов в процессе строительства часто хотят внести изменения в конструкцию здания, которые не были предусмотрены на этапе заказа проекта, но теперь они кажутся более подходящими для их интересов. Имеет ли он право вносить такие изменения в проект? Может ли владелец использовать материалы, подготовленные архитектором, такие как таблицы Excel, чертежи в формате CAD и другие документы, для внесения этих изменений? Поскольку в договорах не всегда четко указано, в каком формате проект должен быть передан заказчику, такие вопросы часто возникают в процессе строительства. Согласно нормам Закона об авторских правах, для любых изменений в авторской работе (строительном проекте) требуется разрешение не только от архитектора, но и от других лиц, участвовавших в разработке проекта. Поэтому эти вопросы имеют большое значение и часто приводят к спорам в процессе строительства.

Согласно положению Закона об авторских правах, автор сохраняет все права на свое произведение, даже если оно было заказано и оплачено, если в договоре не указано иное. Таким образом, если заказчик оплатил работу, это не дает ему права распоряжаться произведением по своему усмотрению.

Исследования, анализирующие коллизии норм Закона об авторских правах и Закона о строительстве, показывают, что такие противоречия влияют на нормальное функционирование правовой системы и часто нарушают права граждан. Эти коллизии создают проблемы при применении права, затрудняют использование нормативных актов и препятствуют поддержанию правопорядка в обществе. Поэтому важно четко регулировать эти правовые отношения.

На данный момент правовое регулирование в строительстве находится в стадии динамичного развития и предлагает множество возможностей для корректировки правовых норм для участников строительного процесса, местных властей и судов.

Что такое строительный проект?

Закон об авторских правах не дает точного определения строительного проекта, но указывает на различные способы, которыми может быть выражен проект. Это могут быть такие работы, как эскизы зданий, проекты, архитектурные решения, планы, а также проекты городской застройки, садов и парков.

Закон о строительстве определяет строительный проект как совокупность графических и текстовых документов, необходимых для реализации строительной идеи. Разработчик проекта имеет право осуществлять авторский надзор, если заключен соответствующий договор. Условия проекта прописаны в Общих строительных нормах и специализированных строительных нормах.

Права автора строительного проекта

Автор строительного проекта, как и любой другой творец, сохраняет полные права на свое произведение, включая как личные, так и имущественные права. Личные права означают, что автор имеет право требовать признания себя автором, указания своего имени в проекте, а также запрещать или разрешать любые изменения, модификации или дополнения в работе. Имущественные права дают автору возможность разрешать другим лицам использовать его произведение в рамках договора, но даже в этом случае есть возможность разрешить изменения, если это указано в договоре. Эти положения могут создавать проблемы в строительной практике, поскольку оставляют широкий простор для интерпретаций и разных подходов.

Заключение договора

Если заключается письменный договор, в нем должно быть четко указано, как автор будет выполнять работу, сроки и порядок передачи проекта заказчику. В договоре также должны быть указаны условия передачи авторских прав и объем их использования. Если договор заключается с коммерческой организацией, заказчику следует убедиться, что у коммерсанта есть все права, которые он собирается передать дальше.

Если договор не заключен или в нем есть недочеты, это не означает, что у заказчика нет прав использовать проект. Даже если в договоре не указаны условия передачи авторских прав, судебная практика указывает на то, что заказчик получает право использовать проект для строительства объекта, как это предусмотрено строительным процессом.

Являются ли таблицы и чертежи частью строительного проекта?

Авторские права не связаны с правом собственности на материальные объекты, в которых выражено произведение. Если в договоре не указано иное, автор не обязан передавать заказчику все материалы, использованные в процессе разработки проекта. Однако если заказчик желает получить эти материалы в цифровом формате или дополнительно к печатной версии проекта, это следует обсудить с автором, и этот вопрос должен быть урегулирован в договоре.

Материалы, подготовленные автором проекта, должны храниться в соответствии с Архивным законом, и автор обязан предоставить их для проверки соответствующим государственным и местным органам по запросу.

 

sīkāk...

В строительстве частных домов все чаще предпочтение отдаётся деревянным домам

За последние три года в строительстве новых частных домов преобладают деревянные каркасные конструкции, которые становятся более популярными, чем каменные дома. Средний размер кредита для строительства таких домов составляет около 230 000 евро.


Одновременно растет интерес к более компактным домам, при этом площадь наружных территорий уменьшилась, как показывают наблюдения.

Деревянные каркасные дома становятся альтернативой каменным зданиям и часто строятся с использованием предварительно изготовленных в заводских условиях конструкций, что значительно сокращает время строительства. Это представляет собой значительное преимущество для тех, кто хочет быстрее переехать в новое жилье.

Большинство клиентов выбирает типовые проекты, которые часто можно увидеть вживую. Это позволяет лучше понять планировку помещений и решения, которые будут применяться при строительстве деревянных каркасных домов. Однако такие проекты могут ограничивать возможности создания индивидуального жилья. Строительство деревянных домов обычно более прогнозируемо по затратам, но на стоимость может повлиять колебания цен на дерево на рынке.

Местоположение также является важным фактором при определении стоимости жилья. Имущество в Риге, в Пригорье и крупных городах, как правило, имеет более высокую стоимость. При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь здания и участка, планировка помещений, качество строительства и окружающая среда.

Наблюдается снижение средней площади внутренних помещений, что, вероятно, связано с желанием снизить строительные расходы. Если в 2024 году средняя площадь частного дома составляла 135 м², то в первой половине 2025 года она уменьшилась до 125 м². Также уменьшилась площадь наружных территорий с 48 м² до 38 м², однако стоит отметить, что терраса или другие наружные сооружения могут быть построены после завершения строительства дома.

Одновременно растет интерес к более маленьким домам, особенно тем, чья площадь застройки не превышает 100 квадратных метров. Такой спрос соответствует современным требованиям на компактное и экономичное жилье, особенно если оно предназначено только для летнего использования (в таком случае площадь может составлять даже до 60 квадратных метров), а также людям, которые хотят снизить как строительные, так и эксплуатационные расходы.

Согласно данным, каждый четвертый заемщик выбирает покупку или строительство частного дома. Чаще всего такие дома приобретают или строят семьи с детьми, средняя сумма кредита составляет 195 000 евро на 26 лет, а доходы домашних хозяйств — около 4200 евро. Строительство в Пригородных районах и муниципалитетах продолжает развиваться.

Наиболее востребованные места для строительства и покупки частных домов расположены в радиусе 35 километров от Риги. Наибольшее количество сделок происходит в пригородах (23%), особенно в районах Ропажи, Олайне и Мārupes. Также интерес к покупке земли для строительства частных домов остается высоким, за последние два года было зарегистрировано более 13 тысяч сделок с земельными участками для строительства домов.

sīkāk...

Privātmāju būvniecībā arvien biežāk tiek izvēlētas koka mājas


Pēdējo trīs gadu laikā jaunu privātmāju būvniecībā dominē koka karkasa konstrukcijas, kas ir populārākas nekā mūra ēkas. Vidējais aizdevuma apmērs šādu māju būvniecībai ir aptuveni 230 000 eiro.

Arī interese par mazākām mājām pieaugusi, vienlaikus samazinoties ārtelpu platībai, liecina novērojumi.

Koka karkasa mājas kļuvušas par alternatīvu mūra ēkām un tiek būvētas ar rūpnīcā izgatavotām konstrukcijām, kas ievērojami samazina būvniecības laiku. Tas sniedz priekšrocības tiem, kuri vēlas ātrāk ievākties jaunā mājoklī.

Visbiežāk klienti izvēlas tipveida projektus, kas ir pieejami apskatei un dod iespēju iepazīties ar telpu plānojumu un risinājumiem. Tomēr šādi projekti var ierobežot iespējas radīt individuālu mājokli. Koka māju būvniecība ir prognozējamāka attiecībā uz izmaksām, lai gan tirgus svārstības var ietekmēt koka materiālu cenas.

Mājokļa vērtību bieži nosaka tā atrašanās vieta. Īpašumiem Rīgā, Pierīgā un lielākajās pilsētās parasti ir augstāka vērtība. Īpašuma novērtējumā tiek ņemti vērā vairāki faktori, piemēram, ēkas un zemes platība, telpu plānojums, būvniecības kvalitāte un apkārtējā vide.

Aizvien mazāka ir vidējā iekštelpu platība, kas, visticamāk, ir saistīta ar vēlmi samazināt būvniecības izdevumus. Ja 2024. gadā privātmāja bija vidēji 135 m2 liela, tad 2025. gada pirmajā pusē tās platība bija samazinājusies līdz 125 m2. Arī ārtelpas ir samazinājušās, no 48 m2 līdz 38 m2, taču jāņem vērā, ka terase vai cita ārtelpa var tikt izbūvēta pēc mājas pabeigšanas.

Pieaug interese par mazākām ēkām, īpaši tām, kuru apbūves laukums nepārsniedz 100 kvadrātmetrus. Šāds pieprasījums atbilst mūsdienu prasībām pēc kompaktākiem un ekonomiskākiem mājokļiem, īpaši tiem, kas tiek izmantoti tikai vasaras sezonā (tad platība var būt pat līdz 60 kvadrātmetriem), kā arī cilvēkiem, kas vēlas samazināt būvniecības un uzturēšanas izmaksas.

Saskaņā ar datiem, katrs ceturtais kredītņēmējs izvēlas iegādāties vai būvēt privātmāju. Ģimenes ar bērniem biežāk izvēlas māju būvniecību, vidējais kredīta apmērs ir 195 000 eiro uz 26 gadu termiņu, un mājsaimniecību ienākumi ir ap 4200 eiro. Tāpat Pierīgā un novados turpinās apbūves attīstība.

Vispieprasītākās vietas privātmāju būvniecībai un iegādei atrodas apmēram 35 kilometru rādiusā no Rīgas. Visvairāk darījumu notiek Pierīgā, īpaši Ropažu, Olaines un Mārupes novados. Arī interese par zemes iegādi privātmājas būvniecībai saglabājas augsta, un pēdējo divu gadu laikā ir reģistrēti vairāk nekā 13 tūkstoši darījumu ar zemes gabaliem māju būvniecībai.

sīkāk...

Как долго нужно работать, чтобы купить 100 м² жилья в Латвии?

Согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), средняя латвийская семья должна работать 9 лет, чтобы купить жильё площадью 100 м², откладывая все свои доходы «под матрас» и не совершая ненужных покупок.
Для сравнения, 12 лет назад домохозяйству пришлось бы работать 9,6 лет. За последние два года доходы населения выросли гораздо быстрее, чем цены на жильё, и, учитывая динамику рынка, такая благоприятная ситуация не будет продолжаться долго — возможно, это последний, относительно благоприятный период для тех, кто планирует купить недвижимость для проживания или инвестиций. Индекс уверенности на рынке жилья за июнь:
56 дней — в среднем столько времени потребовалось на продажу жилья по рыночной цене (57 — в мае; 58 — в апреле; 60 — в марте; 58 — в феврале; 60 — в январе);

15% жилых объектов было продано в течение одного месяца с момента размещения объявления (14% — в мае; 14% — в апреле; 13% — в марте; 14% — в феврале; 14% — в январе);

15% продавцов запросили цену, несоразмерно высокую для текущей рыночной ситуации (15% — в мае; 14% — в апреле; 14% — в марте; 15% — в феврале; 15% — в январе);

1% покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (0% — в мае, 0% — в январе);

20% сделок в Риге были связаны с новостройками (22% — в апреле; 25% — в марте; 25% — в феврале; 20% — в январе; 22% — в декабре; 22% — в ноябре; 17% — в октябре).

По данным исследований других европейских стран, чтобы купить жильё площадью 100 м², одной семье в Финляндии придётся работать 6,6 года, в Литве — 7,5, в Эстонии — 10,3 года, не тратя лишние деньги, например, на путешествия, рестораны, концерты и откладывая все доходы на покупку недвижимости.
В Ирландии и Люксембурге для этого потребуется больше 16 лет.
Сегодня рост заработной платы опережает рост цен на жильё. Это позитивный сигнал не только для покупателей, но и для стабильности рынка в целом. Однако тенденции начала 2025 года показывают, что цены снова начинают расти, и окно доступности может закрыться, считают эксперты. За последние два года в Латвии наблюдается резкий рост доходов населения: средняя брутто-зарплата в первом квартале 2023 года составляла 1 462 евро, а в начале 2025 года — 1 757 евро, то есть на 20% больше.
В то же время, в первом квартале 2025 года средняя цена двухкомнатной квартиры в новом проекте на первичном рынке в Риге составляла 2 535 евро/м², что на 9% больше, чем два года назад. Это означает, что цены на жильё росли гораздо более умеренно.
Тем не менее, на рынке уже есть признаки того, что в будущем цены на недвижимость могут расти быстрее, что постепенно снижает относительную покупательную способность людей. Есть такая поговорка: Если хочешь сохранить своему ребёнку 10 лет жизни — помоги ему купить жильё. 
Согласно данным Eurostat на 2024 год, средний возраст, в котором молодые люди в Латвии покидают родительский дом, составляет 26,6 лет, по сравнению с 28,1 годом в 2010 году. В Эстонии молодые люди покидают родительский дом в возрасте 22,4 года, в Литве — в 23,6 года. При этом следует отметить и рост цен за последние 10 лет. По сравнению с 2015 годом, в первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 104,3%. Новое жильё подорожало на 110,5%, а на вторичном рынке — на 101,7%, свидетельствуют последние данные Центрального статистического управления.
В первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 5,8% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё выросли на 6,5%, а средняя цена на серийные квартиры увеличилась на 5,5%.
В первом квартале 2025 года цены на жильё выросли на 1,2% по сравнению с четвёртым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё увеличились на 0,2%, а на вторичное жильё — на 1,4%.

 

sīkāk...

Cik ilgi jāstrādā, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli Latvijā?

Saskaņā ar Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) datiem, vidējai Latvijas ģimenei, lai iegādātos mājokli ar platību 100 m², jāstrādā 9 gadi, visus savus ienākumus krājot "zem matrača" un atsakoties no nevajadzīgiem tēriņiem.
Salīdzinājumam, pirms 12 gadiem mājsaimniecībai bija jāstrādā 9,6 gadus. Pēdējo divu gadu laikā iedzīvotāju ienākumi pieauguši daudz straujāk nekā mājokļu cenas, un, ņemot vērā tirgus dinamiku, šāda izdevīga situācija nevarēs ilgt mūžīgi – iespējams, šobrīd ir pēdējais relatīvi labvēlīgais periods tiem, kas plāno iegādāties īpašumu dzīvošanai vai ieguldījumiem. 
"Dzīvokļu tirgus pārliecības indekss" par jūniju:
56 dienas – vidēji tik ilgs laiks bija nepieciešams, lai pārdotu īpašumu par tirgus cenu (57 – maijā; 58 – aprīlī; 60 – martā; 58 – februārī; 60 – janvārī);
15% no mājokļiem tika pārdoti viena mēneša laikā pēc sludinājuma publicēšanas (14% – maijā; 14% – aprīlī; 13% – martā; 14% – februārī; 14% – janvārī);
15% pārdevēju pieprasīja cenu, kas bija nesamērīgi augsta tirgus situācijai (15% – maijā; 14% – aprīlī; 14% – martā; 15% – februārī; 15% – janvārī);
1% pircēju piedāvāja cenu, kas bija augstāka nekā norādītā sludinājumā (0% – maijā, 0% – janvārī);
20% darījumu Rīgā attiecās uz jaunbūvēm (22% – aprīlī; 25% – martā; 25% – februārī; 20% – janvārī; 22% – decembrī; 22% – novembrī; 17% – oktobrī).
Pēc citu Eiropas valstu pētījumu datiem, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli, Somijā mājsaimniecībai būtu jāstrādā 6,6 gadi, Lietuvā – 7,5, Igaunijā – 10,3 gadi, neiztērējot liekus līdzekļus, piemēram, ceļojumiem, ēšanai restorānos, koncertu apmeklējumiem, bet krājot visus ienākumus, lai iegādātos īpašumu.
Savukārt Īrijā un Luksemburgā šim mērķim nepieciešami vairāk nekā 16 gadi.
Šobrīd algu pieaugums apsteidz mājokļu cenu pieaugumu. Tas ir pozitīvs signāls ne tikai pircējiem, bet arī tirgus stabilitātei kopumā. Tomēr sākotnējās 2025. gada tendences liecina, ka cenas atkal sāk pieaugt, un pieejamības logs var nepalikt atvērts. Pēdējo divu gadu laikā Latvijā ir ievērojami palielinājušies iedzīvotāju ienākumi: vidējā bruto alga 2023. gada pirmajā ceturksnī bija 1 462 eiro, savukārt 2025. gada sākumā – 1 757 eiro, kas ir par 20% vairāk.
Tajā pašā laikā Rīgā pirmā ceturkšņa laikā 2025. gadā jauniem dzīvokļiem primārajā tirgū vidējā cena bija 2 535 eiro/m², kas ir par 9% vairāk nekā pirms diviem gadiem. Tas nozīmē, ka mājokļu cenas augušas salīdzinoši lēni.
Tomēr tirgū jau parādījušies signāli, ka nākotnē mājokļu cenas varētu pieaugt straujāk, tādējādi cilvēku relatīvā spēju iegādāties mājokli sāk pamazām samazināties. Ir tāds teiciens: Ja vēlies bērnam saglabāt 10 dzīves gadus – palīdzi viņam nopirkt mājokli. 
Saskaņā ar Eurostat datiem 2024. gadā vidējais vecums, kad jaunieši Latvijā atstāj vecāku mājas, ir 26,6 gadi, salīdzinot ar 28,1 gadu 2010. gadā. Igaunijā jaunieši mājas pamet vidēji 22,4 gadu vecumā, Lietuvā – 23,6 gadu vecumā. Pievēršot uzmanību arī cenu pieaugumam pēdējo 10 gadu laikā, salīdzinot ar 2015. gadu, mājokļu cenas Latvijā 2025. gada pirmajā ceturksnī ir pieaugušas par 104,3%. Jauni mājokļi kļuvuši dārgāki par 110,5%, savukārt otrreizējā tirgū cenas pieaugušas par 101,7%, liecina jaunākie Centrālās statistikas pārvaldes dati.
2025.gada gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas Latvijā pieauga par 5,8% salīdzinājumā ar 2024. gada pirmo ceturksni. Jaunu mājokļu cenas pieauga par 6,5%, bet vidējā cena seriālajām dzīvokļiem palielinājās par 5,5%.
2025.gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas pieauga par 1,2% salīdzinājumā ar 2024. gada ceturto ceturksni. Jauniem mājokļiem cenas pieauga par 0,2%, bet otrreizējā tirgū cenas pieauga par 1,4%.

sīkāk...

Программа поддержки ипотечного кредитования в регионах: что изменится?


Разработан проект нормативных актов для внедрения новой программы ипотечного кредитования, которая будет предоставлять кредиты частным лицам на покупку жилья в регионах Латвии. Программу реализует акционерное общество „Altum“. Жители могут ознакомиться с планируемой программой и принять участие в ее публичном обсуждении на портале правовых актов до 25 июля.

Правила по ипотечным кредитам на приобретение жилья в регионах разработаны для определения порядка, в котором „Altum“ будет осуществлять прямое ипотечное кредитование частных лиц.

До настоящего времени общество «Altum» предлагало различные формы поддержки, такие как гарантии на покупку жилья для семей с детьми, молодых специалистов, военнослужащих, а также субсидии по программе «Балстс» для многодетных семей и семей с детьми с инвалидностью.

Однако для полного внедрения программы необходим также решение Европейской Комиссии.

Проблема: коммерческие банки не спешат кредитовать покупку недвижимости в регионах
Несмотря на то, что в Латвии разработаны различные программы поддержки, направленные на стимулирование ипотечного кредитования в регионах, активность коммерческих банков за пределами крупных городов по-прежнему остается низкой. Согласно информации, представленной в аннотации проекта нормативных актов, ипотечное кредитование в Латвии на протяжении нескольких лет находится на одном из самых низких уровней в еврозоне. На конец 2023 года общий объем ипотечных кредитов составлял всего 12% от ВВП Латвии, что в три раза ниже среднего показателя по еврозоне, который составляет 36% (см. исследование Latvijas Banka «Отчет о доступности финансовых услуг 2024»).

Ситуация в регионах
Наихудшая ситуация наблюдается в регионах, где большая часть ипотечных кредитов (~ 80%) выдается в Риге и Рижском районе. Существуют значительные различия между регионами, например, в Латгалии объем кредитования составляет лишь 2,5%, в Видземе — 3,8%, в Земгале — 6,6%, в Курземе — 7,3%. В то время как в Лиепае, Вентспилсе и Валмиера объем ипотечных кредитов составляет около 6% от ВВП этих городов, в Даугавпилсе, Резекне и Екабпилсе этот показатель варьируется от 1% до 3%. В целом почти в каждой второй муниципалитете Латвии объем ипотечных кредитов не превышает 3% от муниципального ВВП, как указано в аннотации.

Интересно, что данные опровергают предположение о том, что ипотечные кредиты не выдают в местах с низкой экономической активностью. Например, в Валмиера, Лиепае и Смилтене, где высокий уровень доходов и низкая безработица, объем выданных ипотечных кредитов также очень низок. Подобная ситуация наблюдается и в других экономически развитыми муниципалитетах.

Причины низкого ипотечного кредитования в регионах
Одной из причин низкого уровня ипотечного кредитования в регионах называется более низкая стоимость недвижимости, что делает такие кредиты невыгодными для кредиторов. Вместо этого в регионах доступны альтернативные виды кредитования на покупку жилья с более короткими сроками погашения и с процентными ставками, в два-три раза выше, чем в крупных городах. Согласно исследованию Latvijas Banka, мелкие потребительские кредиты без обеспечения в конце 2023 года составляли 15% от общего объема ипотечных кредитов.

Новая программа ипотечного кредитования для приобретения или ремонта жилья вне Риги и Рижского района
Запланировано, что новая программа ипотечного кредитования, которая будет реализована обществом «Altum», улучшит доступность кредитов на покупку жилья в регионах и, таким образом, поспособствует региональному экономическому развитию. В проекте нормативных актов разъясняется, что кредиты общества «Altum» будут доступны для покупки жилья или покупки и ремонта жилья только вне Риги и Рижского района, где, согласно обзору доступности финансовых услуг Latvijas Banka, кредитование остается недостаточным — значительно ниже среднего уровня кредитования по отношению к ВВП муниципалитетов Латвии и Европейского Союза.

Это означает, что новая программа ипотечных кредитов будет доступна в следующих административных районах: Аугшдаугавский район, Алсунгский район, Балвский район, Баускский район, Цесисский район, Даугавпилсский район, Добельский район, Гулбенский район, Екабпилсский район, Крустпилсский район, Кулдигский район, Лиепайский район, Лимбажский район, Люцский район, Мадонский район, Огрский район, Прейльский район, Резекненский район, Салдусский район, Сигулдский район, Талсский район, Тукумский район, Валкский район, Валмиерский район и Вентспилсский район.

Максимальная сумма и срок кредита
Проект нормативных актов предусматривает, что сумма кредита не будет превышать 74 тысячи евро. В аннотации к проекту разъясняется, что сумма кредита от общества «Altum» будет определяться в пределах 100 минимальных месячных зарплат (в 2025 году — 740 евро). Учитывая средние суммы сделок в регионах, средний размер кредита планируется на уровне 25 000–30 000 евро.

Предложенная процедура ипотечного кредитования предусматривает, что кредит будет выдан, если будут обоснованные возможности для его погашения, которые соответствуют кредитной политике общества «Altum» и другим условиям предоставления финансовых средств, в том числе с учетом других нормативных актов и требований, действующих в отношении общества «Altum».

Максимальный срок кредита может быть установлен до 30 лет, однако предусмотрено ограничение, что заемщик и со-заемщик не могут быть старше 65 лет на момент окончательной выплаты кредита. Это возрастное ограничение вводится для того, чтобы общество «Altum» в соответствии с «Руководством по оценке платежеспособности потребителей кредиторами, предоставляющими кредитные услуги потребителям» тщательно оценивало платежеспособность потребителя, принимая во внимание все важнейшие факторы, включая возраст и доходы, и убедилось в способности потребителя погасить кредит в установленный срок. Такие возрастные ограничения применяются также в внутренних руководствах банков, поскольку после достижения пенсионного возраста изменяется структура доходов физических лиц.

Источник финансирования
Проект нормативных актов предусматривает, что для программы ипотечного кредитования будет доступно финансирование в размере до 25 800 000 евро, в том числе:

— государственное финансирование в размере 3 500 000 евро (эти средства будут выделены для покрытия рисков за счет программы государственной помощи для обеспечения жилищных гарантий и программы «Балстс»);
— общество «Altum» использует высвобожденное финансирование из программы государственного обеспечения помощи в виде гарантий для приобретения или строительства жилых помещений.

Предполагается, что общество «Altum» сможет предоставить государственный кредит до 20 000 000 евро в виде кредитной линии, а также привлечь необходимое финансирование от международных финансовых институтов или выпустить облигации.

Кроме того, на государственный кредит не будет применяться рискованная ставка: он будет обеспечен коммерческим залогом, при этом общество «Altum» заложит свои права на требования и другие элементы, которые возникнут в рамках выданных обществом «Altum» кредитов.

Как небанковская организация, предоставляющая потребительские кредитные услуги, общество «Altum» должно получить соответствующую лицензию и находиться под надзором Центра защиты прав потребителей.

sīkāk...

Jauna atbalsta programma mājokļu iegādei reģionos: kas mainīsies?

Izstrādāts noteikumu projekts par jaunas hipotekārās kreditēšanas programmas ieviešanu, kas paredz aizdevumu izsniegšanu privātpersonām mājokļu iegādei Latvijas reģionos. Programmu īstenos akciju sabiedrība “Attīstības finanšu institūcija “Altum””. Iedzīvotājiem tiek dota iespēja iepazīties ar šo plānu un piedalīties publiskajā apspriešanā tiesību aktu portālā līdz 25. jūlijam.

Noteikumi par aizdevumiem mājokļa iegādei reģionos ir izstrādāti ar mērķi noteikt kārtību, kādā sabiedrība “Altum” īstenos tiešo mājokļu kreditēšanu privātpersonām. Šis solis ir būtisks, jo līdz šim sabiedrība “Altum” jau piedāvāja dažādus atbalsta mehānismus, piemēram, garantijas mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem, jaunajiem speciālistiem, karavīriem, kā arī programmas “Balsts” subsīdijas daudzbērnu ģimenēm un ģimenēm ar bērniem, kam ir noteikta invaliditāte.

Tomēr, lai šī programma varētu tikt īstenota, nepieciešams arī Eiropas Komisijas lēmums.

Problēma: komercbankas nesteidzas kreditēt īpašumu iegādi reģionos
Lai gan Latvijā ir izstrādātas dažādas atbalsta programmas, kuru mērķis ir veicināt hipotekāro kreditēšanu tieši reģionos, komercbanku aktivitāte ārpus pilsētām joprojām ir zema. Jau vairākus gadus hipotekārās kreditēšanas aktivitāte Latvijā ir zemākā eirozonā, un 2023. gada beigās hipotekāro kredītu kopējais apjoms bija tikai 12% no Latvijas IKP. Tas ir trīs reizes mazāk nekā eirozonas vidējais rādītājs, kas ir 36% (skat. Latvijas Bankas pētījumu “Finanšu pieejamības pārskats 2024”).

Situācija reģionos
Vissliktākā situācija ir reģionos, kur lielākā daļa hipotekāro aizdevumu (~ 80%) tiek izsniegti Rīgā vai Pierīgā. Ir ievērojamas atšķirības arī starp citiem reģioniem, piemēram, Latgalē aizdevumu apmērs ir tikai 2,5%, Vidzemē – 3,8%, Zemgalē – 6,6%, Kurzemē – 7,3%. Savukārt Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro aizdevumu apjoms ir aptuveni 6% no šo valstspilsētu IKP, bet Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī tas ir tikai 1–3%. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3% no pašvaldības IKP, kā norādīts anotācijā.

Interesanti, ka dati neapstiprina pieņēmumu, ka hipotekāros kredītus neizsniedz vietās ar zemāku ekonomisko aktivitāti. Piemēram, Valmierā, Liepājā un Smiltenē, kur ir augsti ienākumi un zems bezdarbs, arī tur izsniegto hipotekāro aizdevumu apmērs ir ļoti zems. Līdzīga situācija ir arī citās ekonomiski attīstītajās pašvaldībās.

Iemesli zemajai kreditēšanai reģionos
Kā viens no iemesliem, kāpēc hipotekārā kreditēšana reģionos ir tik zema, tiek minēta zemāka nekustamo īpašumu vērtība, kas aizdevējiem nav izdevīga. Tā vietā reģionos ir pieejami alternatīvi aizdevumu veidi mājokļa iegādei ar īsākiem atmaksas termiņiem un augstākām aizdevumu procentu likmēm, kas var būt divas vai trīs reizes lielākas nekā lielajās pilsētās. Saskaņā ar Latvijas Bankas pētījumu, nelieli patēriņa kredīti bez nodrošinājuma 2023. gada beigās veidoja 15% no kopējā mājokļu kredītu portfeļa.

Jauna hipotekārās kreditēšanas programma īpašuma iegādei vai remontam ārpus Rīgas un Rīgas reģiona
Plānots, ka jauna hipotekārās kreditēšanas programma, ko īstenos sabiedrība “Altum”, uzlabos aizdevumu pieejamību mājokļu iegādei reģionos un tādējādi veicinās reģionālo ekonomisko attīstību. Šī programma būs pieejama tikai ārpus Rīgas un Pierīgas, kur saskaņā ar Latvijas Bankas “Finanšu pieejamības apskatu” kreditēšana ir nepietiekama un būtiski zemāka par vidējo kreditēšanas apjomu attiecībā pret pašvaldības IKP citās Latvijas pašvaldībās un Eiropas Savienībā.

Tas nozīmē, ka jaunā hipotekāro kredītu programma būs pieejama šādās administratīvajās teritorijās: Aizkraukles novadā, Alūksnes novadā, Balvu novadā, Bauskas novadā, Cēsu novadā, Daugavpils novadā, Dobeles novadā, Gulbenes novadā, Jelgavas novadā, Jēkabpils novadā, Krāslavas novadā, Kuldīgas novadā, Liepājas novadā, Limbažu novadā, Ludzas novadā, Madonas novadā, Ogres novadā, Preiļu novadā, Rēzeknes novadā, Saldus novadā, Siguldas novadā, Talsu novadā, Tukuma novadā, Valkas novadā, Valmieras novadā un Ventspils novadā.

Aizdevuma maksimālā summa un termiņš
Noteikumu projekts paredz, ka aizdevuma apmērs nepārsniedz 74 tūkstošus eiro. Saskaņā ar noteikumu projektu sabiedrība “Altum” aizdevuma apmēru plāno noteikt līdz 100 minimālajām mēnešalgām (2025. gadā – 740 eiro). Ņemot vērā vidējās darījumu summas reģionos, vidējais aizdevums tiek plānots 25 000–30 000 eiro apmērā.

Plānotā hipotekārās kreditēšanas kārtība paredz, ka aizdevums tiks piešķirts, ja būs pamatotas aizdevuma atmaksāšanas iespējas, kas atbilst sabiedrības “Altum” izstrādātajai kredītpolitikai un citiem finansējuma izsniegšanas nosacījumiem, tostarp ņemot vērā citus sabiedrībai “Altum” saistošus regulējumus un prasības.

Aizdevuma maksimālais termiņš varētu būt līdz 30 gadiem. Tomēr tiek paredzēts ierobežojums, ka aizņēmējs un līdzaizņēmējs aizdevuma gala atmaksas brīdī nevar būt vecāks par 65 gadiem. Šis vecuma ierobežojums tiek noteikts, lai nodrošinātu, ka sabiedrība “Altum” rūpīgi izvērtē patērētāja spēju atmaksāt aizdevumu, ņemot vērā vecumu, ienākumus un citus būtiskos faktorus. Šādi vecuma ierobežojumi tiek piemēroti arī banku iekšējās vadlīnijās, jo pēc pensionēšanās vecuma sasniegšanas mainās cilvēku ienākumu struktūra.

Finansējuma avots
Noteikumu projekts paredz, ka hipotekārajai programmai būs pieejams finansējums līdz 25 800 000 eiro. No šīs summas 3 500 000 eiro tiks piešķirti no valsts budžeta, un tie tiks novirzīti riska segumam, ņemot līdzekļus no mājokļu garantiju atbalsta programmas un “Balsts” programmas finansējuma. Savukārt sabiedrība “Altum” izmantos atbrīvoto finansējumu no programmas valsts palīdzības nodrošināšanai garantijas veidā dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai.

Plānots, ka sabiedrība “Altum” varēs izsniegt valsts aizdevumu līdz 20 000 000 eiro kredītlīnijas veidā un piesaistīt nepieciešamo aizdevumu no starptautiskajām finanšu institūcijām vai emitējot obligācijas. Valsts aizdevumam nepiemēros riska likmi, un tas tiks nodrošināts ar komercķīlu, kurā sabiedrība “Altum” ieķīlājot prasījuma tiesības un to nākamās sastāvdaļas kā lietu kopību, kas izrietēs no sabiedrības “Altum” izsniegtajiem aizdevumiem.

Kā nebanku patēriņa kreditēšanas pakalpojumu sniedzējai sabiedrībai “Altum” būs jāsaņem atbilstoša licence un jādarbojas Patērētāju tiesību aizsardzības centra uzraudzībā.

 

sīkāk...

Самовольное строительство: как устранить последствия и легализовать работы

Самовольное строительство напрямую связано с прочностью конструкций и безопасностью зданий. Работы, выполненные без разработки соответствующей проектной документации, утвержденной в строительной инспекции и выполненные без участия сертифицированных специалистов, могут представлять угрозу не только для владельцев здания, но и для окружающих. Важно отметить, что ответственность за состояние своей собственности, даже если она была недавно приобретена, включая самовольное строительство, несет исключительно собственник.

Что такое самовольное строительство и как его предотвратить?

Самовольное строительство — это любые строительные работы, начатые без утвержденной в строительной инспекции проектной документации, которые не соответствуют утвержденному проекту или требованиям нормативных актов. Это также может включать эксплуатацию здания или его части не по назначению, например, если хозяйственное здание используется для проживания.

Если на объекте было выполнено самовольное строительство, у собственника есть два пути:

- Легализовать строительство — разработать и согласовать соответствующую проектную документацию.

- Восстановить первоначальное состояние объекта — если легализация строительства невозможна.

Упрощенная процедура согласования строительства

Изменения в Нормах зданий позволили упростить процесс согласования строительства. Для некоторых видов работ больше не нужно подавать документы на разрешение строительства, то есть эти работы не нужно согласовывать с строительной инспекцией. Например, для восстановления или перепланировки одноэтажных вспомогательных зданий второй группы, если не меняются объем или назначение, а также для замены окон, если сохраняется первоначальное деление окна, пропорции, покраска рам и элементов, эти работы не нужно согласовывать с инспекцией. Также не нужно разрабатывать проектную документацию для ремонта или замены крыши вспомогательных зданий в жилых домах второго типа или для остекления лоджий, если предусмотрена утвержденная проектная схема или паспорт фасада здания.

Исключением являются культурные памятники, для которых строительные работы должны быть согласованы в соответствии с нормативными актами.

Уведомление о строительстве

Новая процедура согласования строительства — уведомление о строительстве — применяется в случаях, когда для выполнения строительных работ не требуется специального разрешения от инспекции, а работы выполняются на основании документации, разработанной специалистом (строительной компанией) или в некоторых случаях инициатором строительства. Согласно нормам зданий инициатор строительства может начать работы после подачи уведомления в Систему строительной информации (bis.gov.lv), если планируется простое восстановление или реконструкция зданий второй и третьей группы.

Объяснительная записка

Объяснительную записку для согласования строительства можно использовать в случае, если планируется строительство нового здания первой группы или вспомогательного здания второй группы, восстановление или реставрация зданий. Объяснительная записка требуется для подачи на согласование в систему, если планируется реконструкция части первого или второго здания, не превышающая предельных норм по объему.

Сложные случаи

Если работы более сложные, перед их началом необходимо разработать полный проект и получить разрешение на строительство.

Строительные работы в совместной собственности

Если работы проводятся в совместной собственности, они должны быть согласованы с другими собственниками.

Последствия самовольного строительства

Если обнаружено самовольное строительство, собственник недвижимости может лишиться права на налоговые льготы, пока последствия самовольного строительства не будут устранены. Закон о строительстве предусматривает, что строительные работы, начатые без проектной документации, без аккредитованной карты или объяснительной записки, квалифицируются как самовольное строительство. Самовольным строительством также является эксплуатация здания или его части не по назначению.

Определение самовольного строительства в законодательстве

Во второй части статьи 18 Закона о строительстве дается довольно подробное описание самовольного строительства. В этой статье автор проведет анализ точности и обоснованности определения видов самовольного строительства, а также рассмотрит, какие меры защиты прав доступны в случае проведения таких работ.

Строительные работы без подтвержденной документации

Согласно Закону о строительстве, самовольное строительство также включает работы, проводимые без аккредитованной карты, объяснительной записки или разрешения на строительство. Чтобы понять правомерность этих трех видов самовольного строительства, необходимо разобраться, в каких случаях эти документы требуются и какие нормы должны соблюдаться в зависимости от группы здания.

 

sīkāk...

Patvaļīgā būvniecība: kā novērst sekas un legalizēt darbus

Patvaļīga būvniecība tieši ietekmē būvju drošību un to konstrukciju izturību. Būvdarbi, kas veikti bez sertificēta speciālista izstrādātas un būvvaldē saskaņotas būvniecības dokumentācijas, var radīt ievērojamus riskus ne tikai īpašniekiem, bet arī apkārtējiem. Ir svarīgi atzīmēt, ka tieši īpašniekam ir atbildība par savu īpašumu, pat ja tas ir nesen iegādāts, tostarp arī par patvaļīgo būvniecību.

Kas ir patvaļīga būvniecība un kā to novērst?

Patvaļīga būvniecība ir jebkurš būvniecības darbs, kas tiek uzsākts bez būvvaldē apstiprinātas dokumentācijas, kas neatbilst sākotnēji saskaņotajam būvprojektam vai normatīvo aktu prasībām. Tāpat tas var ietvert ēku vai tās daļas izmantošanu, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam – piemēram, ja saimniecības ēka tiek izmantota dzīvošanai.

Ja īpašumā ir veikta patvaļīga būvniecība, īpašniekam ir divas iespējas:

- Legalizēt būvniecību – izstrādājot un saskaņojot nepieciešamo būvniecības dokumentāciju.

- Atjaunot īpašuma sākotnējo stāvokli – ja būvniecību legalizēt nav iespējams.

Vienkāršota būvniecības saskaņošanas kārtība

Grozījumi Ēku būvnoteikumos ir ieviesuši vieglāku būvniecības saskaņošanas procesu, ļaujot veikt dažus darbus bez nepieciešamības iesniegt būvniecības ieceres dokumentus. Piemēram, vienstāva otrās grupas palīgēkas atjaunošanai vai pārbūvei, logu nomaiņai (ja tiek saglabāts sākotnējais logu dalījums), šie darbi nav jāapstiprina būvvaldē. Tāpat nav nepieciešams saskaņot dokumentus, ja tiek veikta jumta atjaunošana otrās grupas dzīvojamās ēkās vai palīgēkās.

Izņēmums ir kultūras pieminekļi, kuru būvdarbiem jābūt saskaņotiem ar atbilstošiem normatīvajiem aktiem.

Paziņojums par būvniecību

Jaunā saskaņošanas procedūra – paziņojums par būvniecību – attiecas uz būvdarbiem, kuriem nav nepieciešama īpaša būvvaldes atļauja, ja tie tiek veikti, pamatojoties uz būvspeciālista izstrādātu dokumentāciju. Saskaņā ar ēku būvnoteikumiem būvniecības ierosinātājs var uzsākt darbus pēc paziņojuma iesniegšanas Būvniecības informācijas sistēmā (bis.gov.lv), ja plānoti vienkārši uzlabojumi vai pārbūves otrās un trešās grupas ēkās.

Paskaidrojuma raksts

Paskaidrojuma rakstu būvniecības saskaņošanai izmanto, lai veiktu būvniecību, kas saistīta ar jaunas ēkas būvniecību vai vecā ēkas daļas pārbūvi. Tas nepieciešams, piemēram, ja tiek veikta ēkas restaurācija vai tiek plānots mainīt lietošanas veidu. Paskaidrojuma rakstu jāiesniedz, ja nepieciešams saskaņot darbus, kas neparedz lielas būvniecības izmaiņas, bet tomēr prasa apstiprinājumu.

Sarežģītāki gadījumi

Ja būvdarbi ir sarežģītāki, pirms darba uzsākšanas ir nepieciešams izstrādāt pilnu būvprojektu un iegūt būvatļauju.

Būvdarbi kopīpašumā

Ja būvdarbi tiek veikti kopīpašumā, tie jāapstiprina arī pārējiem kopīpašniekiem.

Patvaļīgas būvniecības sekas

Ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, nekustamā īpašniekam var tikt atņemtas tiesības uz nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumiem, līdz patvaļīgās būvniecības sekas tiek novērstas. Būvniecības likums nosaka, ka būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstoša būvprojekta, apliecinājuma kartes vai paskaidrojuma raksta, tiek uzskatīti par patvaļīgiem. Patvaļīga būvniecība var arī ietvert būves ekspluatāciju, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam.

Likumdevēja definīcija

Būvniecības likuma 18. panta otrajā daļā tiek sniegts detalizēts patvaļīgas būvniecības apraksts. Autore analizēs, cik precīzi un pamatoti šie patvaļīgas būvniecības veidi ir iekļauti likumā un kādi tiesību aizsardzības līdzekļi ir pieejami, ja šādi darbi tiek veikti. Viens no aspektiem, kas tiks izvērtēts, ir arī tiesas kompetence izvērtēt būvniecības procesa likumību.

Būvdarbu veikšana bez apstiprinājuma dokumentiem

Saskaņā ar Būvniecības likuma 18. pantu patvaļīga būvniecība ir arī tāda, kas tiek veikta bez apstiprinājuma kartes, paskaidrojuma raksta vai būvatļaujas. Lai izprastu šīs prasības, jānoskaidro, kādos gadījumos šie dokumenti ir nepieciešami un kādi noteikumi jāievēro atkarībā no būves grupas.
sīkāk...

Принцип "долг следует за квартирой": с января новые владельцы будут отвечать и за старые долги


При покупке квартиры с января следующего года новый собственник будет нести ответственность за долги по квартире, возникшие не позднее трех лет до перехода права собственности. Эти изменения предусматривает поправки в Закон о праве собственности на квартиру, которые вступают в силу 16 июля. Также изменения в Закон о управлении многоквартирными домами, вступающие в силу 16 июля, расширяют круг лиц, которые имеют право запросить справку о размере долга, связанном с конкретной квартирой. Эти изменения направлены на защиту законных интересов владельцев квартир, управляющих домов и поставщиков коммунальных услуг, если владельцы квартир не оплачивают полученные услуги и не исполняют свои обязательства перед объединением владельцев квартир по накоплению средств на дом, говорится в аннотации к поправкам.

Хотя нормативные акты в области управления многоквартирными домами предусматривают обязанность владельцев квартир оплачивать услуги и взносы в фонд накоплений дома, на практике возникают ситуации, когда продавец квартиры не погашает задолженность, образовавшуюся до продажи. Поправки расширяют институт реальной обремененности, предусмотренный Гражданским кодексом, вводя в Закон о праве собственности на квартиру юридическую реальную обремененность, которая выражается в обязанности каждого владельца квартиры:

- оплачивать расходы на управление домом и коммунальные услуги;

- делать взносы в фонд накоплений владельцев квартир.

Законная реальная обремененность на имущество не устанавливается путем записи в земельной книге.

Статья 1260 Гражданского кодекса гласит, что реальная обремененность — это постоянное обязательство по недвижимости, предусматривающее повторные платежи в денежной форме. Таким образом, поправки в Закон о праве собственности на квартиру вводят принцип "долг следует за квартирой", что означает, что в случае добровольной продажи квартиры за долги будет отвечать новый собственник.

Принцип "долг следует за квартирой"
Закон дополнен статьей 13.1, которая устанавливает ответственность нового владельца квартиры за расходы, возникшие в результате добровольной продажи.

На владельца квартиры ложится обязанность оплачивать:

- расходы на управление многоквартирным домом;

- оплату коммунальных услуг, связанных с использованием квартиры;

- взносы в фонд накоплений;

- плату за использование земельных участков.

Если долг просрочен, новый собственник будет нести ответственность и за проценты за просрочку, и за штрафные санкции.

Кроме того, новый собственник обязан немедленно погасить долги и штрафы после получения квартиры.

Ответственность за другие услуги, такие как интернет или поставка электроэнергии, остается на предыдущем владельце.

Долги, возникшие за последние три года
С поправками устанавливается, что новый собственник будет нести ответственность за долги, возникшие не более чем за три года до перехода права собственности.

Долги, возникшие более трех лет назад, остаются на ответственности предыдущего владельца, если он не оплатил их вовремя.

Закон также предусматривает переходный период. Согласно переходным положениям, ответственность нового собственника за долги будет распространяться на случаи, когда квартира была продана после 31 декабря 2025 года. За долги, возникшие до этой даты, ответственность будет возложена на предыдущего владельца.

Новый собственник может требовать компенсацию
Новый собственник квартиры может оспаривать обоснованность долга в суде. Он может заменить предыдущего владельца в судебном процессе и использовать все его права против кредиторов.

Новый собственник может потребовать от предыдущего владельца компенсацию за уплаченные долги, если только не было достигнуто иное соглашение.

Права потенциального покупателя на информацию
До покупки квартиры потенциальный покупатель сможет узнать, насколько добросовестно продавец исполнил свои обязательства по оплате услуг и взносов в фонд накоплений дома.

Изменения в Законе о управлении многоквартирными домами устанавливают, что поставщик услуг или управляющий домом должны подготовить справку о платежах по запросу владельца квартиры или его уполномоченного лица.

Если справку готовит управляющий, он обязан указать также информацию о поставщиках услуг, которые обеспечивают необходимые для дома услуги.

Замена окон с согласованием с управляющим
В настоящее время пункт 4 части 2 статьи 3 Закона о праве собственности на квартиру устанавливает, что окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементами отдельного имущества. С изменениями этот пункт будет изменен, и окна будут исключены. С 1 января 2026 года данный пункт будет относиться только к дверям, устанавливая, что двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементом отдельного имущества, за исключением случаев, когда эти двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома и его внешних помещений.

Дополняя часть 1 статьи 10 Закона о праве собственности на квартиру новым пунктом 7.1, установлено, что собственник квартиры обязан за свой счет выполнять ремонт и обслуживание окон и дверей, разделяющих отдельные части имущества, если эти окна и двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома.

В новой редакции второй части статьи 11 предусмотрено, что собственник квартиры имеет право восстанавливать или заменять окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, если они являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома, согласовав эти работы с управляющим. Управляющий должен оценить соответствие работ нормативным требованиям. В то же время объединение собственников квартир или собственники отдельных квартир в жилом доме могут установить, что такие строительные работы должны проводиться только с их согласия.

Также указанные положения закона будут применяться с 1 января 2026 года.

Переходные положения предусматривают оговорку относительно действий в ситуациях, когда объединение собственников квартир приняло решение о замене окон или дверей в жилом доме в рамках его реконструкции, но собственник квартиры уже заменил или восстановил окна или двери, разделяющие отдельные части имущества, до 31 декабря 2025 года.

В таком случае в законе установлено:

- если технические и физические характеристики замененных окон или дверей одинаковы или лучше, чем характеристики окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, собственник может потребовать, чтобы объединение собственников квартир сохранило его замененные или восстановленные окна или двери;

- если внешний вид окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, отличается, собственник компенсирует расходы на замену или восстановление окон или дверей, учитывая их износ.

sīkāk...

Princips “parāds seko dzīvoklim”: no janvāra jaunajiem īpašniekiem būs jāatbild arī par vecajiem rēķiniem


Iegādājoties dzīvokli, no nākamā gada janvāra jaunais īpašnieks būs atbildīgs par dzīvokļa parādiem, kas radušies līdz trīs gadiem pirms īpašuma iegādes. Šādas izmaiņas paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuri stājas spēkā 16. jūlijā. Arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas stājas spēkā tajā pašā dienā, paplašina personu loku, kam ir tiesības iegūt izziņu par parāda apmēru, kas saistīts ar konkrēto dzīvokli. Šie grozījumi ir vērsti uz dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesisko interešu aizsardzību, ja dzīvokļu īpašnieki neveic maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumus pret kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu mājai, norādīts grozījumu anotācijā.

Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un veikt maksājumus uzkrājumu fondā, praksē bieži notiek, ka dzīvokļa atsavinātājs neveic maksājumus, kas radušies pirms īpašuma pārdošanas. Grozījumi paplašina Civillikumā ietverto reālnastas institūtu, ieviešot likumisku reālnastu Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam būs pienākums:

- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālos izdevumus;

- veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiks nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.

Civillikuma 1260. pants nosaka, ka reālnasta ir pastāvīgs pienākums attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas paredz atkārtotus maksājumus naudā. Tādējādi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš principu “parāds seko dzīvoklim”, kas nozīmē, ka dzīvokļa atsavināšanas gadījumā par parādiem atbildēs tā jaunais īpašnieks.

Princips “parāds seko dzīvoklim”
Jaunais likums tiek papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par izdevumiem, kas radušies brīvprātīgas atsavināšanas laikā.

Dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz:

- dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi;

- maksājumi par dzīvokļa lietošanu (komunālie pakalpojumi);

- iemaksas uzkrājumu fondā;

- maksājumi par zemes lietošanas tiesībām.

Ja parāds ir nokavēts, dzīvokļa ieguvējs būs atbildīgs arī par nokavējuma procentiem un līgumsodiem.

Turklāt dzīvokļa īpašniekam būs pienākums nekavējoties segt parādus un nokavējuma maksājumus pēc īpašuma iegādes.

Attiecībā uz citiem pakalpojumiem, piemēram, internetu vai elektroenerģiju, atbildība paliek iepriekšējā īpašnieka ziņā.

Parādi par iepriekšējiem trim gadiem
Ar grozījumiem tiek noteikts, ka jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma iegādes.

Parādi, kas radušies pirms trīs gadiem, joprojām būs iepriekšējā īpašnieka atbildība, ja maksājumi netika veikti savlaicīgi.

Likumā paredzēts pārejas periods. Saskaņā ar pārejas noteikumiem, jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, ja dzīvokļa atsavināšana būs notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, atbildība iestāsies tikai iepriekšējam īpašniekam.

Jaunais īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu
Jaunais dzīvokļa īpašnieks var apstrīdēt parādu pamatotību tiesā. Viņš var aizstāt iepriekšējo īpašnieku tiesvedībā un izmantot visas tā iespējas pret kreditoriem.

Dzīvokļa īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu no iepriekšējā īpašnieka par samaksātajiem parādiem, ja vien nav panākta cita vienošanās.

Potenciālā pircēja tiesības uz informāciju
Pirms iegādāties dzīvokli, potenciālais pircējs varēs iegūt informāciju par to, kādā mērā iepriekšējais īpašnieks ir veiksmīgi norēķinājies par pakalpojumiem un uzkrājumiem mājokļa fondā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka pakalpojumu sniedzējs vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks sagatavos izziņu par maksājumiem, ja dzīvokļa īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona to pieprasa.

Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, tad viņam būs jānorāda arī pakalpojumu sniedzēji, kas veic nepieciešamos pakalpojumus dzīvokļa uzturēšanai.

Logu nomaiņa, saskaņojot ar pārvaldnieku
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.

Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.

Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.

Tādā gadījumā likumā noteikts:

ja nomainīto logu vai durvju tehniskās un fizikālās īpašības ir tādas pašas vai labākas par dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju attiecīgajām īpašībām, īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieku kopība viņa nomainīto vai atjaunoto logu vai durvis saglabā;
ja dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju vizuālais izskats atšķiras, īpašnieks atlīdzina loga vai durvju nomaiņas vai atjaunošanas izdevumus, ņemot vērā to nolietojumu.

sīkāk...

Инвентаризационное дело или дело кадастровых измерений - важнейшие аспекты и нюансы


Термин «инвентаризационное дело» использовался до 2006 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. С введением этого закона «инвентаризационное дело» было переименовано в «дело кадастровых измерений». Тем не менее, в разговорной речи по-прежнему используется старый термин — «инвентаризационное дело».

Согласно части 8 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости, кадастровое измерение включает в себя определение границ земельного участка или его части, контуров зданий и групп помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям.

В дальнейшем в статье будет использоваться термин «дело кадастровых измерений».

Когда необходимо дело кадастровых измерений

Дело кадастровых измерений может быть необходимо в различных случаях, например, для выполнения ремонта квартиры, разработки строительного проекта, подачи документов в кредитные учреждения для получения кредита или заключения договора аренды. Кадастровое измерение земли — это обязательная услуга, установленная законодательством, которая направлена на защиту прав на недвижимость и позволяет гражданам осуществлять свои основные права на собственность, закрепленные в Конституции Латвийской Республики. План границ земельного участка является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре.

Статья 15 Закона о государственном кадастре недвижимости точно определяет случаи, когда требуется определение объекта недвижимости или части земельного участка, а кадастровое измерение является одной из составляющих этого процесса. То есть, для выполнения следующих действий в кадастровой информационной системе:

a) регистрация нового объекта недвижимости или части земельного участка;

b) удаление записи о зарегистрированном объекте недвижимости или части земельного участка;

c) обновление кадастровых данных о границе зарегистрированного земельного участка или его части, внешних контурах зданий или групп помещений, а также взаимном расположении конструктивных элементов;

d) изменение или восстановление границ зарегистрированного земельного участка или его части на местности;

e) совершение сделки с объектом недвижимости;

f) закрепление прав собственности в земельном реестре.

Процесс кадастровых измерений включает следующие этапы: 1) инициирование измерений; 2) проведение кадастровых измерений; 3) расчет кадастровой стоимости; 4) регистрация или обновление данных в кадастровой информационной системе.

Кто может инициировать процесс определения объекта недвижимости и части земельного участка

Согласно части 1 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости, определение объекта недвижимости может инициировать: 1) собственник недвижимости или, если такового нет, — законный владелец или субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти в отношении земель, которые им принадлежат или переданы по закону «О праве собственности государства и местных властей на землю и их регистрации в земельном реестре»; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы; 4) владелец недвижимости или его законный представитель, подавший документ об установлении или прекращении сервитута — в отношении регистрации обременений недвижимости в кадастровой информационной системе; 5) лицо, выразившее желание принять наследство, при предъявлении копии соответствующего заявления нотариусу — в отношении зданий или групп помещений без права инициировать удаление записи о здании; 6) лицо, которому такие права или обязанности установлены судом; 7) государственный орган или местная власть, обязанные зарегистрировать изымаемую недвижимость в земельном реестре в соответствии с законодательством о ее отчуждении в общественных интересах.

Определение части земельного участка может инициировать: 1) субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти по отношению к земле, которая им принадлежит или передана по закону; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы.

Кадастровое измерение здания

Кадастровое измерение здания включает в себя определение контуров здания или группы помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям. Это мероприятие проводит Государственная служба земли (VZD), и услуга является платной. Кадастровое измерение здания осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров № 116 от 7 марта 2023 года «Правила кадастровых измерений зданий», с целью получения информации, соответствующей фактической ситуации на местности, необходимой для регистрации и актуализации данных о здании и его пространственных данных в кадастровой информационной системе.

Кадастровое измерение охватывает следующие объекты:

- здания (например, индивидуальные дома, бани, магазины, фабрики, многоквартирные дома, гостиницы, вокзалы, школы, больницы, торговые центры и другие);

- группы помещений (например, квартиры, офисы);

- инженерные сооружения (например, автомобильные дороги, заборы, улицы, железные дороги, мосты, туннели, причалы, парковки, спортивные площадки, трассы, трибуны, бассейны, аэропорты и т.д.).

Кадастровое измерение зданий может быть выполнено только Государственной службой земли. Это платная услуга, стоимость которой определяется в соответствии с постановлением Кабинета Министров № 787 от 22 декабря 2015 года «Тарифы и порядок оплаты услуг Государственной службы земли».

Кадастровое измерение земли

Кадастровое измерение земли включает в себя получение данных о границах земельного участка или его части, использовании земли, обременениях и их площади. Это мероприятие проводится только сертифицированными геодезистами. В рамках кадастрового измерения проводится осмотр границ земельных участков, их восстановление, устранение несоответствий, установление границ, определение типов использования земли и сбор данных об обремененных территориях, а также подготовка соответствующего плана границ и ситуации.

Кадастровое измерение земли является обязательной услугой, предусмотренной законодательством для защиты прав на недвижимость и реализации прав на собственность, закрепленных в Конституции Латвийской Республики. План границ земли является одним из документов, необходимых для регистрации прав собственности в земельном реестре.

Кадастровое измерение земли необходимо в следующих случаях:

- для раздела одного земельного участка на несколько;

- для объединения нескольких земельных участков в один;

- для перераспределения границ земельных участков;

- для первоначального определения границ земельного участка и подтверждения прав собственности в земельном реестре;

- для уточнения площади земельного участка, если его границы ранее определялись с помощью метода указания;

- для восстановления утраченных межевых знаков;

- для установления границ части земельного участка (для нужд аренды или строительных прав).

Срок действия дела кадастровых измерений

В настоящее время нормативные акты не устанавливают срок действия дела кадастровых измерений, однако оно должно быть актуальным.

Если дело кадастровых измерений утратило актуальность, необходимо инициировать новые кадастровые измерения, в ходе которых будет подготовлено новое дело кадастровых измерений. Если были внесены изменения в недвижимость, собственник обязан инициировать обновление данных в системе государственного кадастра недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, если она еще не имеет дела кадастровых измерений?

Согласно статье 994 Гражданского кодекса, владельцем недвижимости считается только тот, кто зарегистрирован в земельном реестре. Эта статья устанавливает, что до регистрации в земельном реестре лицо, получившее недвижимость, не обладает правами по отношению к третьим лицам, то есть не может воспользоваться преимуществами, связанными с этой собственностью.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 17 Закона «О регистрации недвижимости в земельном реестре», здания могут быть зарегистрированы в земельном реестре на основании акта о приемке здания в эксплуатацию, составленного в установленном порядке. Для получения этого акта необходимо наличие дела кадастровых измерений, составленного в соответствии с нормативными актами. Без этого документа здание не может быть зарегистрировано в земельном реестре. Земля также может быть зарегистрирована в земельном реестре только в том случае, если она прошла кадастровое измерение и был подготовлен план границ земли, который является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре. Таким образом, продажа имущества без кадастрового измерения может вызвать множество проблем в будущем.


sīkāk...

Inventarizācijas lieta jeb kadastrālās uzmērīšanas lieta - būtiskākie aspekti un nianses


Termins “inventarizācijas lieta” tika izmantots līdz 2006. gadam, kad stājās spēkā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums. Šajā laikā “inventarizācijas lieta” tika pārdēvēta par “kadastrālās uzmērīšanas lietu”. Tomēr “tautas valodā” joprojām tiek lietots vecais termins - “inventarizācijas lieta”.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta 8. punktu, kadastrālā uzmērīšana ietver zemes vienības vai tās daļas robežu, būves un telpu grupas kontūru noteikšanu, nepieciešamo raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un kadastrālās uzmērīšanas dokumentu sagatavošanu.

Turpmāk šajā rakstā tiks izmantots termins “kadastrālā uzmērīšanas lieta”.

Kad ir nepieciešama kadastrālās uzmērīšanas lieta

Kadastrālās uzmērīšanas lieta var būt nepieciešama dažādos gadījumos, piemēram, lai veiktu dzīvokļa remontu, izstrādātu būvprojektu, iesniegtu dokumentus kredītiestādēs aizdevuma saņemšanai vai noslēgtu īres līgumu. Zemes kadastrālā uzmērīšana ir obligāts pakalpojums, kas nosakāms likumā, lai aizsargātu tiesības uz nekustamo īpašumu un nodrošinātu cilvēka pamattiesības uz īpašumu, kas garantētas Latvijas Republikas Satversmē. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem, kas nepieciešams īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 15. pantu tiek precīzi noteikti gadījumi, kad nepieciešama nekustamā īpašuma objekta vai zemes vienības daļas noteikšana, un kadastrālā uzmērīšana ir viena no šī procesa sastāvdaļām. Tas nozīmē, ka kadastra informācijas sistēmā ir jāveic šādas darbības:

a) reģistrējot jaunu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

b) dzēšot ierakstu par jau reģistrētu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

c) aktualizējot kadastra datus par reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežu, būves vai telpu grupas ārējo kontūru vai konstruktīvo elementu savstarpējo novietojumu;

d) lai apvidū veiktu izmaiņas vai atjaunotu reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežas;

e) lai veiktu darījumu ar nekustamā īpašuma objektu;

f) lai nostiprinātu īpašuma tiesības zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas ietver šādas darbības: 1) uzmērīšanas ierosināšanu; 2) kadastrālās uzmērīšanas veikšanu; 3) kadastrālās vērtības aprēķināšanu; 4) datu reģistrēšanu vai aktualizēšanu kadastra informācijas sistēmā.

Kas var ierosināt nekustamā īpašuma objekta un zemes vienības daļas noteikšanu

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 24. panta pirmo daļu nekustamā īpašuma objekta noteikšanu var ierosināt šādi subjekti: 1) nekustamā īpašuma īpašnieks vai, ja tāds nav, — tiesiskais valdītājs vai kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība par zemi, kas tai piekrīt vai pieder saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”; 3) vietējā pašvaldība — attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi; 4) valdošais īpašnieks vai tā tiesiskais valdītājs attiecībā uz nekustamā īpašuma apgrūtinājuma reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā; 5) persona, kas izteikusi vēlmi pieņemt mantojumu, — attiecībā uz būvēm vai telpām bez tiesībām dzēst ierakstus par tām; 6) persona, kurai šādas tiesības vai pienākumus noteikusi tiesa; 7) valsts vai vietējā pašvaldība, kurai uzlikts pienākums ierakstīt atsavinātos īpašumus zemesgrāmatā.

Zemes vienības daļas noteikšanu var ierosināt: 1) kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība, kā arī vietējā pašvaldība attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi.

Būves kadastrālā uzmērīšana

Būves kadastrālā uzmērīšana ietver ēkas vai telpu grupas kontūru noteikšanu, raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un dokumentu sagatavošanu. To veic Valsts zemes dienests (VZD), un pakalpojums ir maksas. Kadastrālajā uzmērīšanā tiek uzmērīti šādi objekti: ēkas (piemēram, daudzdzīvokļu mājas, veikali, slimnīcas, viesnīcas), telpu grupas (piemēram, dzīvokļi, biroji) un inženierbūves (piemēram, autoceļi, tilti, ielas, sporta laukumi).

Zemes kadastrālā uzmērīšana

Zemes kadastrālā uzmērīšana ir datu iegūšana par zemes vienības robežām, lietošanas veidiem un apgrūtinājumiem. To veic tikai sertificēts mērnieks. Šī uzmērīšana ir obligāta, lai aizsargātu īpašuma tiesības un īstenotu Satversmē garantētās tiesības uz īpašumu. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas termiņš

Pašreizējie normatīvie akti nenosaka kadastrālās uzmērīšanas lietas derīguma termiņu, tomēr tai jābūt aktuālai. Ja uzmērīšanas lieta vairs nav aktuāla, jāierosina jauna kadastrālā uzmērīšana.

Pārdot īpašumu bez kadastrālās uzmērīšanas lietas?

Atbilstoši Civillikuma 994. pantā noteiktajam regulējumam par nekustama īpašuma īpašnieku tiek atzīts tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Lai īpašumu ierakstītu zemesgrāmatā, ir jābūt apstiprinātai kadastrālās uzmērīšanas lietai. Bez tās īpašumu nevar reģistrēt un veikt darījumus ar to. Tas nozīmē, ka īpašuma atsavināšana bez kadastrālās uzmērīšanas var radīt problēmas nākotnē.

sīkāk...

Договор о задатке — гарантия сделки: важнейшие аспекты и советы при его заключении


Договор о задатке является важной частью сделок с недвижимостью, обеспечивая как покупателя, так и продавца уверенностью в том, что сделка будет завершена. Это своего рода гарантия, которая позволяет обеим сторонам быть спокойными в процессе урегулирования других вопросов, таких как кредит или проверка состояния объекта. Однако перед подписанием такого договора важно понять его значимость, условия и возможные риски, чтобы избежать проблем в будущем.

Зачем заключать договор о задатке?

Договор о задатке заключается для того, чтобы покупатель подтвердил свою серьезную заинтересованность в покупке недвижимости. Это гарантирует, что, пока покупатель решает вопросы с кредитом или проводит более тщательную проверку объекта, продавец не продаст его кому-то еще. Продавец, в свою очередь, получает уверенность в том, что есть потенциальный покупатель, готовый приобрести его имущество. Инициатором заключения договора может быть любая из сторон, но результатом является взаимное подтверждение серьезности намерений.

Как и где заключать договор?

Договор о задатке можно заключить как у нотариуса, так и без его участия, подписав соглашение. Согласно Гражданскому кодексу, в таком договоре должны быть прописаны основные условия: срок (до какого времени должен быть заключен основной договор купли-продажи), описание покупаемого объекта и его обременений (или отсутствие таковых), сумма сделки и размер задатка. Учитывая, что ясность в условиях договора снижает риски возникновения разногласий по условиям основного договора, важно, чтобы все важные моменты были четко зафиксированы. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода права собственности и регистрации ипотеки.

Условия договора о задатке предусматривают, что в случае отказа покупателя от сделки, он теряет внесенную сумму, а если продавец отказывается продать объект, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Чем выше размер задатка, тем более тщательно следует оценивать договор и сторону, с которой заключается сделка, чтобы в случае нарушения условий не потерять деньги.

Как правильно выбрать сумму и срок?

Закон не определяет конкретные размеры задатка и срок действия договора, поэтому эти параметры должны быть согласованы сторонами. Обычно сумма задатка составляет 5–10% от суммы сделки, но иногда она может быть значительно меньше — всего несколько сотен евро. Важно, чтобы эта сумма обеспечивала безопасность как покупателю, так и продавцу. Если задаток будет слишком мал, продавец может решить продолжить сделку, но уже с учетом возможных убытков, связанных с расторжением договора о задатке. С другой стороны, слишком малая сумма может вызвать у продавца сомнения относительно серьезности покупателя.

Как банк может помочь?

Хотя банк не участвует напрямую в заключении договора о задатке, его помощь крайне важна. Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дūcis, перед заключением договора о задатке стоит проконсультироваться с банком, чтобы быть уверенным в том, что кредит будет предоставлен и что это будет сделано в срок, указанный в договоре. Кроме того, важно учитывать, сколько времени потребуется на оформление кредита и выполнение всех формальностей в Земельной книге. Если срок, установленный для покупки в договоре, окажется недостаточным для получения кредита, придется либо продлить срок у продавца, либо потерять задаток. Важно помнить, что внесенный задаток может быть частью первого взноса, если это предусмотрено договором и подтверждено платежными документами.

Какие риски могут возникнуть?

Как замечает руководитель отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане, при покупке недвижимости лучше обратиться к специалистам. Одной из основных ошибок является слишком короткий срок для заключения основного договора купли-продажи. Банковские специалисты или риелторы могут помочь правильно оценить этот срок. Также важно убедиться, что на объекте нет обременений или долгов. Одним из аспектов, который люди часто забывают, является необходимость подписания договора продавцом и его супругом или супругой. Бывают случаи, когда покупатели узнают об этом только у нотариуса, что делает невозможной сделку без согласия супруга продавца.

Кроме того, при заключении договора о задатке важно учитывать, что обстоятельства, которые могут быть выявлены позже, не влияют на выполнение условий договора, если только они не были предусмотрены в его тексте. Например, если в процессе сделки выясняется, что рыночная стоимость объекта значительно снизилась, а такая ситуация не была оговорена в договоре, покупатель не имеет права требовать расторжения договора. Конечно, можно обратиться в суд, но это долгий и сложный процесс, который не гарантирует успеха.

Отличие предварительного договора и договора о резервировании от договора о задатке

Сегодня на рынке недвижимости часто можно встретить предложения о резервировании квартир в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. В таких случаях продавец предлагает не договор о задатке, а предварительный или резервный договор, по которому покупатель вносит резервный платеж и ждет, когда дом будет завершен, введен в эксплуатацию и разделен на квартиры. Это может занять несколько месяцев или даже год. В таких договорах важно обратить внимание на то, как называется сумма, которую покупатель должен заплатить. В предварительном договоре или договоре о резервировании эта сумма может называться задатком, но чаще всего она именуется первым взносом или резервной платой. В таком случае, если продавец не выполняет свои обязательства, применяются другие правила, не связанные с возвратом задатка в двойном размере, если это не предусмотрено в договоре.

Резервная плата и задаток — это разные вещи

Задаток в сделках с недвижимостью не является обязательным, но если сделка откладывается на определенный срок, например, на месяц или несколько недель, то задаток является гарантией того, что сделка состоится. Это безопасность как для покупателя, который после решения финансовых вопросов получит желаемую недвижимость, так и для продавца, который в оговоренный срок получит обещанную сумму.

Что важно учесть перед заключением договора

Если сделка связана с получением кредита, перед внесением задатка обязательно стоит обратиться в банк, чтобы убедиться, что кредит будет одобрен и что деньги поступят в срок, указанный в договоре о задатке.

Чтобы избежать разногласий, после внесения задатка следует подробно обсудить и согласовать дальнейшие шаги сделки: когда и как каждая сторона получит деньги, когда и как будет передана собственность. Также важно удостовериться, что продавец действительно имеет право продавать имущество, а его супруг или супруга не возражают, что имущество не находится под арестом и что его продажа не приведет к значительным налоговым последствиям.

Какова должна быть сумма задатка?

Закон не устанавливает фиксированный размер задатка, и его величина зависит от ситуации, договоренности сторон и срока, на который сделка откладывается. Обычно задаток составляет 5–10% от стоимости сделки, но если покупатель получает поддержку от финансового учреждения ALTUM, его собственный вклад может быть не более 5%.

Очень важно тщательно оценить размер задатка, чтобы он не оказался слишком малым или слишком большим. Слишком маленький задаток может привести к тому, что продавец легко расторгнет договор, а покупатель потеряет деньги, если другой покупатель предложит большую цену. Если сумма задатка будет слишком велика, а покупатель не сможет решить финансовые вопросы в срок, ему придется смириться с большими убытками.

Почему стоит довериться специалисту?

Хотя договор о задатке можно заключить без помощи профессионалов, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет правильно составить документы и оценить риски. Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем и убытков в будущем.

sīkāk...

Rokasnaudas līgums – darījuma drošība: svarīgākie aspekti un padomi tā slēgšanai


Rokasnaudas līgums ir būtiska sastāvdaļa nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina gan pircējam, gan pārdevējam drošību un apliecina, ka darījums ir nopietns un tiks veikts. Tas ir kā garantija, kas ļauj abām pusēm justies drošākām, kamēr tiek kārtoti citi nosacījumi, piemēram, kredīts vai īpašuma pārbaudes. Tomēr, pirms slēgt šādu līgumu, ir svarīgi izprast tā nozīmi, noteikumus un iespējamos riskus, lai izvairītos no sarežģījumiem.

Kāpēc ir svarīgi slēgt rokasnaudas līgumu?

Rokasnaudas līgums tiek slēgts, lai pircējs apliecinātu savu nopietno interesi iegādāties īpašumu. Tā ir garantija, ka, kamēr pircējs kārto kredīta saņemšanas jautājumus vai veic detalizētāku īpašuma pārbaudi, pārdevējs neizvēlēsies citu pircēju. Tāpat pārdevējs iegūst pārliecību, ka ir potenciāls pircējs, kas apņemas iegādāties īpašumu. Līgums var tikt iniciēts jebkuras puses, taču tas ir abpusējs apliecinājums par darījuma nopietnību.

Līguma slēgšana un nepieciešamie noteikumi

Rokasnaudas līgumu var slēgt gan pie notāra, gan bez tā, vienojoties un parakstot līgumu. Saskaņā ar Civillikumu, tam jābūt skaidri formulētam, iekļaujot svarīgākos nosacījumus: līguma termiņu (pirkuma līguma noslēgšanas termiņu), pērkamo objektu un tā apgrūtinājumus (vai to trūkumu), pirkuma summu un rokasnaudas apmēru. Līguma skaidrība mazinās riskus nesaskaņu gadījumā par pirkuma līguma nosacījumiem.

Rokasnaudas līgums paredz, ka, ja pircējs nolemj atteikties no pirkuma, viņš zaudē iemaksāto summu, bet, ja pārdevējs izlemj neizpildīt savu solījumu un nepārdot īpašumu, viņam jāatmaksā rokasnauda dubultā. Tādēļ, jo lielāka rokasnauda, jo rūpīgāk jāizvērtē līgums, lai izvairītos no iespējas zaudēt šo naudu.

Summas un termiņa izvēle: kā pareizi noteikt

Nav likumīgi noteikta rokasnaudas summa un līguma darbības termiņš, tādēļ par tiem jāvienojas abām pusēm. Parasti rokasnauda ir 5–10% no darījuma summas, taču var būt arī mazāka summa, piemēram, daži simti eiro. Ir svarīgi noteikt summu, kas abām pusēm nodrošinātu drošību, jo pārāk maza rokasnauda var radīt pārdevējam bažas par darījuma nopietnību, savukārt pārāk liela summa var radīt pircējam zaudējumus, ja viņam neizdosies sakārtot finanses. Ir jāņem vērā, ka rokasnaudas summa ir daļa no darījuma kopējās summas, nevis papildus maksa.

Kā banka var palīdzēt?

Lai gan banka nav tieši iesaistīta rokasnaudas līguma slēgšanā, ir svarīgi, lai pircējs pirms līguma slēgšanas konsultētos ar banku. Banka palīdzēs noteikt kredīta pieejamību un apjomu, kas var būt ļoti būtiski, lai saprastu, vai kredīts tiks piešķirts līdz līgumā noteiktajam termiņam. Ir jāņem vērā arī laiks, kas nepieciešams, lai sagatavotu dokumentus kredīta saņemšanai un veiktu nepieciešamās formalitātes Zemesgrāmatā. Ja kredīta iegūšana aizņems vairāk laika nekā paredzēts līgumā, pārdevējam jālūdz pagarināt līguma termiņu, vai arī pircējam būs jāatgriež nauda.

Riski un pārbaudes pirms līguma slēgšanas

Viena no galvenajām problēmām, kas var rasties darījumā, ir pārāk īss laika posms starp rokasnaudas līguma slēgšanu un pirkuma līguma parakstīšanu. Tāpat svarīgi ir pārliecināties, ka īpašums nav apgrūtināts ar parādiem vai citiem juridiskiem ierobežojumiem, un ka pārdevējs ir pilnvarots pārdot īpašumu. Arī laulātā piekrišana var būt nepieciešama, kas bieži tiek aizmirsts līdz pēdējam brīdim.

Svarīgi ir arī pārbaudīt īpašuma stāvokli, pirms slēdz rokasnaudas līgumu, lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc līguma noslēgšanas. Ja īpašuma vērtība pēc tam samazinās, un līgumā nav norādīta šāda iespēja, pircējs nevar prasīt līguma atcelšanu, un, lai risinātu problēmu, būs jāizmanto tiesas ceļš.

Rezervācijas un priekšlīgumu atšķirības

Nekustamo īpašumu tirgū arvien biežāk sastopami priekšlīgumi vai rezervācijas līgumi, īpaši gadījumos, kad tiek iegādāti dzīvokļi vēl neuzbūvētās mājās. Šajos līgumos nauda, kuru pircējs iemaksā, bieži tiek norādīta kā rezervācijas maksa, nevis rokasnauda. Tas nozīmē, ka likums neparedz dubultās naudas atmaksu pārdevējam, ja viņš neizpilda līguma saistības, ja tas nav īpaši norādīts līgumā.

Kāpēc svarīgi uzticēties speciālistiem?

Lai arī rokasnaudas līgums ir privāta vienošanās starp pircēju un pārdevēju, ieteicams šādu līgumu slēgt ar profesionālu palīdzību – juristu vai nekustamā īpašuma speciālistu, kas spēs novērtēt potenciālos riskus un sagatavot precīzu un pareizi izstrādātu līgumu. Pareizi sastādīts līgums palīdzēs izvairīties no neparedzētām problēmām un zaudējumiem, kas var rasties, ja līgums nav atbilstoši noformēts.

Secinājums

Rokasnaudas līgums ir svarīgs instruments nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina drošību un apliecina pircēja un pārdevēja nopietnību. Pirms līguma slēgšanas ir būtiski rūpīgi izvērtēt visus nosacījumus, summu un termiņu, konsultēties ar banku, veikt nepieciešamās pārbaudes un izmantot speciālistu palīdzību, lai izvairītos no iespējamām juridiskām un finansiālām problēmām.

sīkāk...

Звоните

поможем привести в порядок все ваши документы



Записаться на консультацию Начать WhatsApp чат

Контакты

Сдача домов и строений в эксплуатацию


Займемся вашим проектом от начала и до полной легализации, куча непонятных вам бумаг и гос учреждений это наша работа. Дачи, частные дома, легализация незаконных перепланировок - не ждите штраф, начните сегодня.

Контакты



Карта


Форма связи

Задать вопрос


Оставить отзыв




Успешно отправлено!

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время.