SIA Baufonds EU

Новости

Patvaļīgā būvniecība: kā novērst sekas un legalizēt darbus

Patvaļīga būvniecība tieši ietekmē būvju drošību un to konstrukciju izturību. Būvdarbi, kas veikti bez sertificēta speciālista izstrādātas un būvvaldē saskaņotas būvniecības dokumentācijas, var radīt ievērojamus riskus ne tikai īpašniekiem, bet arī apkārtējiem. Ir svarīgi atzīmēt, ka tieši īpašniekam ir atbildība par savu īpašumu, pat ja tas ir nesen iegādāts, tostarp arī par patvaļīgo būvniecību.

Kas ir patvaļīga būvniecība un kā to novērst?

Patvaļīga būvniecība ir jebkurš būvniecības darbs, kas tiek uzsākts bez būvvaldē apstiprinātas dokumentācijas, kas neatbilst sākotnēji saskaņotajam būvprojektam vai normatīvo aktu prasībām. Tāpat tas var ietvert ēku vai tās daļas izmantošanu, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam – piemēram, ja saimniecības ēka tiek izmantota dzīvošanai.

Ja īpašumā ir veikta patvaļīga būvniecība, īpašniekam ir divas iespējas:

- Legalizēt būvniecību – izstrādājot un saskaņojot nepieciešamo būvniecības dokumentāciju.

- Atjaunot īpašuma sākotnējo stāvokli – ja būvniecību legalizēt nav iespējams.

Vienkāršota būvniecības saskaņošanas kārtība

Grozījumi Ēku būvnoteikumos ir ieviesuši vieglāku būvniecības saskaņošanas procesu, ļaujot veikt dažus darbus bez nepieciešamības iesniegt būvniecības ieceres dokumentus. Piemēram, vienstāva otrās grupas palīgēkas atjaunošanai vai pārbūvei, logu nomaiņai (ja tiek saglabāts sākotnējais logu dalījums), šie darbi nav jāapstiprina būvvaldē. Tāpat nav nepieciešams saskaņot dokumentus, ja tiek veikta jumta atjaunošana otrās grupas dzīvojamās ēkās vai palīgēkās.

Izņēmums ir kultūras pieminekļi, kuru būvdarbiem jābūt saskaņotiem ar atbilstošiem normatīvajiem aktiem.

Paziņojums par būvniecību

Jaunā saskaņošanas procedūra – paziņojums par būvniecību – attiecas uz būvdarbiem, kuriem nav nepieciešama īpaša būvvaldes atļauja, ja tie tiek veikti, pamatojoties uz būvspeciālista izstrādātu dokumentāciju. Saskaņā ar ēku būvnoteikumiem būvniecības ierosinātājs var uzsākt darbus pēc paziņojuma iesniegšanas Būvniecības informācijas sistēmā (bis.gov.lv), ja plānoti vienkārši uzlabojumi vai pārbūves otrās un trešās grupas ēkās.

Paskaidrojuma raksts

Paskaidrojuma rakstu būvniecības saskaņošanai izmanto, lai veiktu būvniecību, kas saistīta ar jaunas ēkas būvniecību vai vecā ēkas daļas pārbūvi. Tas nepieciešams, piemēram, ja tiek veikta ēkas restaurācija vai tiek plānots mainīt lietošanas veidu. Paskaidrojuma rakstu jāiesniedz, ja nepieciešams saskaņot darbus, kas neparedz lielas būvniecības izmaiņas, bet tomēr prasa apstiprinājumu.

Sarežģītāki gadījumi

Ja būvdarbi ir sarežģītāki, pirms darba uzsākšanas ir nepieciešams izstrādāt pilnu būvprojektu un iegūt būvatļauju.

Būvdarbi kopīpašumā

Ja būvdarbi tiek veikti kopīpašumā, tie jāapstiprina arī pārējiem kopīpašniekiem.

Patvaļīgas būvniecības sekas

Ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, nekustamā īpašniekam var tikt atņemtas tiesības uz nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumiem, līdz patvaļīgās būvniecības sekas tiek novērstas. Būvniecības likums nosaka, ka būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstoša būvprojekta, apliecinājuma kartes vai paskaidrojuma raksta, tiek uzskatīti par patvaļīgiem. Patvaļīga būvniecība var arī ietvert būves ekspluatāciju, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam.

Likumdevēja definīcija

Būvniecības likuma 18. panta otrajā daļā tiek sniegts detalizēts patvaļīgas būvniecības apraksts. Autore analizēs, cik precīzi un pamatoti šie patvaļīgas būvniecības veidi ir iekļauti likumā un kādi tiesību aizsardzības līdzekļi ir pieejami, ja šādi darbi tiek veikti. Viens no aspektiem, kas tiks izvērtēts, ir arī tiesas kompetence izvērtēt būvniecības procesa likumību.

Būvdarbu veikšana bez apstiprinājuma dokumentiem

Saskaņā ar Būvniecības likuma 18. pantu patvaļīga būvniecība ir arī tāda, kas tiek veikta bez apstiprinājuma kartes, paskaidrojuma raksta vai būvatļaujas. Lai izprastu šīs prasības, jānoskaidro, kādos gadījumos šie dokumenti ir nepieciešami un kādi noteikumi jāievēro atkarībā no būves grupas.
sīkāk...

Принцип "долг следует за квартирой": с января новые владельцы будут отвечать и за старые долги


При покупке квартиры с января следующего года новый собственник будет нести ответственность за долги по квартире, возникшие не позднее трех лет до перехода права собственности. Эти изменения предусматривает поправки в Закон о праве собственности на квартиру, которые вступают в силу 16 июля. Также изменения в Закон о управлении многоквартирными домами, вступающие в силу 16 июля, расширяют круг лиц, которые имеют право запросить справку о размере долга, связанном с конкретной квартирой. Эти изменения направлены на защиту законных интересов владельцев квартир, управляющих домов и поставщиков коммунальных услуг, если владельцы квартир не оплачивают полученные услуги и не исполняют свои обязательства перед объединением владельцев квартир по накоплению средств на дом, говорится в аннотации к поправкам.

Хотя нормативные акты в области управления многоквартирными домами предусматривают обязанность владельцев квартир оплачивать услуги и взносы в фонд накоплений дома, на практике возникают ситуации, когда продавец квартиры не погашает задолженность, образовавшуюся до продажи. Поправки расширяют институт реальной обремененности, предусмотренный Гражданским кодексом, вводя в Закон о праве собственности на квартиру юридическую реальную обремененность, которая выражается в обязанности каждого владельца квартиры:

- оплачивать расходы на управление домом и коммунальные услуги;

- делать взносы в фонд накоплений владельцев квартир.

Законная реальная обремененность на имущество не устанавливается путем записи в земельной книге.

Статья 1260 Гражданского кодекса гласит, что реальная обремененность — это постоянное обязательство по недвижимости, предусматривающее повторные платежи в денежной форме. Таким образом, поправки в Закон о праве собственности на квартиру вводят принцип "долг следует за квартирой", что означает, что в случае добровольной продажи квартиры за долги будет отвечать новый собственник.

Принцип "долг следует за квартирой"
Закон дополнен статьей 13.1, которая устанавливает ответственность нового владельца квартиры за расходы, возникшие в результате добровольной продажи.

На владельца квартиры ложится обязанность оплачивать:

- расходы на управление многоквартирным домом;

- оплату коммунальных услуг, связанных с использованием квартиры;

- взносы в фонд накоплений;

- плату за использование земельных участков.

Если долг просрочен, новый собственник будет нести ответственность и за проценты за просрочку, и за штрафные санкции.

Кроме того, новый собственник обязан немедленно погасить долги и штрафы после получения квартиры.

Ответственность за другие услуги, такие как интернет или поставка электроэнергии, остается на предыдущем владельце.

Долги, возникшие за последние три года
С поправками устанавливается, что новый собственник будет нести ответственность за долги, возникшие не более чем за три года до перехода права собственности.

Долги, возникшие более трех лет назад, остаются на ответственности предыдущего владельца, если он не оплатил их вовремя.

Закон также предусматривает переходный период. Согласно переходным положениям, ответственность нового собственника за долги будет распространяться на случаи, когда квартира была продана после 31 декабря 2025 года. За долги, возникшие до этой даты, ответственность будет возложена на предыдущего владельца.

Новый собственник может требовать компенсацию
Новый собственник квартиры может оспаривать обоснованность долга в суде. Он может заменить предыдущего владельца в судебном процессе и использовать все его права против кредиторов.

Новый собственник может потребовать от предыдущего владельца компенсацию за уплаченные долги, если только не было достигнуто иное соглашение.

Права потенциального покупателя на информацию
До покупки квартиры потенциальный покупатель сможет узнать, насколько добросовестно продавец исполнил свои обязательства по оплате услуг и взносов в фонд накоплений дома.

Изменения в Законе о управлении многоквартирными домами устанавливают, что поставщик услуг или управляющий домом должны подготовить справку о платежах по запросу владельца квартиры или его уполномоченного лица.

Если справку готовит управляющий, он обязан указать также информацию о поставщиках услуг, которые обеспечивают необходимые для дома услуги.

Замена окон с согласованием с управляющим
В настоящее время пункт 4 части 2 статьи 3 Закона о праве собственности на квартиру устанавливает, что окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементами отдельного имущества. С изменениями этот пункт будет изменен, и окна будут исключены. С 1 января 2026 года данный пункт будет относиться только к дверям, устанавливая, что двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементом отдельного имущества, за исключением случаев, когда эти двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома и его внешних помещений.

Дополняя часть 1 статьи 10 Закона о праве собственности на квартиру новым пунктом 7.1, установлено, что собственник квартиры обязан за свой счет выполнять ремонт и обслуживание окон и дверей, разделяющих отдельные части имущества, если эти окна и двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома.

В новой редакции второй части статьи 11 предусмотрено, что собственник квартиры имеет право восстанавливать или заменять окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, если они являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома, согласовав эти работы с управляющим. Управляющий должен оценить соответствие работ нормативным требованиям. В то же время объединение собственников квартир или собственники отдельных квартир в жилом доме могут установить, что такие строительные работы должны проводиться только с их согласия.

Также указанные положения закона будут применяться с 1 января 2026 года.

Переходные положения предусматривают оговорку относительно действий в ситуациях, когда объединение собственников квартир приняло решение о замене окон или дверей в жилом доме в рамках его реконструкции, но собственник квартиры уже заменил или восстановил окна или двери, разделяющие отдельные части имущества, до 31 декабря 2025 года.

В таком случае в законе установлено:

- если технические и физические характеристики замененных окон или дверей одинаковы или лучше, чем характеристики окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, собственник может потребовать, чтобы объединение собственников квартир сохранило его замененные или восстановленные окна или двери;

- если внешний вид окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, отличается, собственник компенсирует расходы на замену или восстановление окон или дверей, учитывая их износ.

sīkāk...

Princips “parāds seko dzīvoklim”: no janvāra jaunajiem īpašniekiem būs jāatbild arī par vecajiem rēķiniem


Iegādājoties dzīvokli, no nākamā gada janvāra jaunais īpašnieks būs atbildīgs par dzīvokļa parādiem, kas radušies līdz trīs gadiem pirms īpašuma iegādes. Šādas izmaiņas paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuri stājas spēkā 16. jūlijā. Arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas stājas spēkā tajā pašā dienā, paplašina personu loku, kam ir tiesības iegūt izziņu par parāda apmēru, kas saistīts ar konkrēto dzīvokli. Šie grozījumi ir vērsti uz dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesisko interešu aizsardzību, ja dzīvokļu īpašnieki neveic maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumus pret kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu mājai, norādīts grozījumu anotācijā.

Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un veikt maksājumus uzkrājumu fondā, praksē bieži notiek, ka dzīvokļa atsavinātājs neveic maksājumus, kas radušies pirms īpašuma pārdošanas. Grozījumi paplašina Civillikumā ietverto reālnastas institūtu, ieviešot likumisku reālnastu Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam būs pienākums:

- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālos izdevumus;

- veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiks nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.

Civillikuma 1260. pants nosaka, ka reālnasta ir pastāvīgs pienākums attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas paredz atkārtotus maksājumus naudā. Tādējādi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš principu “parāds seko dzīvoklim”, kas nozīmē, ka dzīvokļa atsavināšanas gadījumā par parādiem atbildēs tā jaunais īpašnieks.

Princips “parāds seko dzīvoklim”
Jaunais likums tiek papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par izdevumiem, kas radušies brīvprātīgas atsavināšanas laikā.

Dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz:

- dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi;

- maksājumi par dzīvokļa lietošanu (komunālie pakalpojumi);

- iemaksas uzkrājumu fondā;

- maksājumi par zemes lietošanas tiesībām.

Ja parāds ir nokavēts, dzīvokļa ieguvējs būs atbildīgs arī par nokavējuma procentiem un līgumsodiem.

Turklāt dzīvokļa īpašniekam būs pienākums nekavējoties segt parādus un nokavējuma maksājumus pēc īpašuma iegādes.

Attiecībā uz citiem pakalpojumiem, piemēram, internetu vai elektroenerģiju, atbildība paliek iepriekšējā īpašnieka ziņā.

Parādi par iepriekšējiem trim gadiem
Ar grozījumiem tiek noteikts, ka jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma iegādes.

Parādi, kas radušies pirms trīs gadiem, joprojām būs iepriekšējā īpašnieka atbildība, ja maksājumi netika veikti savlaicīgi.

Likumā paredzēts pārejas periods. Saskaņā ar pārejas noteikumiem, jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, ja dzīvokļa atsavināšana būs notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, atbildība iestāsies tikai iepriekšējam īpašniekam.

Jaunais īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu
Jaunais dzīvokļa īpašnieks var apstrīdēt parādu pamatotību tiesā. Viņš var aizstāt iepriekšējo īpašnieku tiesvedībā un izmantot visas tā iespējas pret kreditoriem.

Dzīvokļa īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu no iepriekšējā īpašnieka par samaksātajiem parādiem, ja vien nav panākta cita vienošanās.

Potenciālā pircēja tiesības uz informāciju
Pirms iegādāties dzīvokli, potenciālais pircējs varēs iegūt informāciju par to, kādā mērā iepriekšējais īpašnieks ir veiksmīgi norēķinājies par pakalpojumiem un uzkrājumiem mājokļa fondā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka pakalpojumu sniedzējs vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks sagatavos izziņu par maksājumiem, ja dzīvokļa īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona to pieprasa.

Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, tad viņam būs jānorāda arī pakalpojumu sniedzēji, kas veic nepieciešamos pakalpojumus dzīvokļa uzturēšanai.

Logu nomaiņa, saskaņojot ar pārvaldnieku
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.

Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.

Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.

Tādā gadījumā likumā noteikts:

ja nomainīto logu vai durvju tehniskās un fizikālās īpašības ir tādas pašas vai labākas par dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju attiecīgajām īpašībām, īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieku kopība viņa nomainīto vai atjaunoto logu vai durvis saglabā;
ja dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju vizuālais izskats atšķiras, īpašnieks atlīdzina loga vai durvju nomaiņas vai atjaunošanas izdevumus, ņemot vērā to nolietojumu.

sīkāk...

Инвентаризационное дело или дело кадастровых измерений - важнейшие аспекты и нюансы


Термин «инвентаризационное дело» использовался до 2006 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. С введением этого закона «инвентаризационное дело» было переименовано в «дело кадастровых измерений». Тем не менее, в разговорной речи по-прежнему используется старый термин — «инвентаризационное дело».

Согласно части 8 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости, кадастровое измерение включает в себя определение границ земельного участка или его части, контуров зданий и групп помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям.

В дальнейшем в статье будет использоваться термин «дело кадастровых измерений».

Когда необходимо дело кадастровых измерений

Дело кадастровых измерений может быть необходимо в различных случаях, например, для выполнения ремонта квартиры, разработки строительного проекта, подачи документов в кредитные учреждения для получения кредита или заключения договора аренды. Кадастровое измерение земли — это обязательная услуга, установленная законодательством, которая направлена на защиту прав на недвижимость и позволяет гражданам осуществлять свои основные права на собственность, закрепленные в Конституции Латвийской Республики. План границ земельного участка является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре.

Статья 15 Закона о государственном кадастре недвижимости точно определяет случаи, когда требуется определение объекта недвижимости или части земельного участка, а кадастровое измерение является одной из составляющих этого процесса. То есть, для выполнения следующих действий в кадастровой информационной системе:

a) регистрация нового объекта недвижимости или части земельного участка;

b) удаление записи о зарегистрированном объекте недвижимости или части земельного участка;

c) обновление кадастровых данных о границе зарегистрированного земельного участка или его части, внешних контурах зданий или групп помещений, а также взаимном расположении конструктивных элементов;

d) изменение или восстановление границ зарегистрированного земельного участка или его части на местности;

e) совершение сделки с объектом недвижимости;

f) закрепление прав собственности в земельном реестре.

Процесс кадастровых измерений включает следующие этапы: 1) инициирование измерений; 2) проведение кадастровых измерений; 3) расчет кадастровой стоимости; 4) регистрация или обновление данных в кадастровой информационной системе.

Кто может инициировать процесс определения объекта недвижимости и части земельного участка

Согласно части 1 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости, определение объекта недвижимости может инициировать: 1) собственник недвижимости или, если такового нет, — законный владелец или субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти в отношении земель, которые им принадлежат или переданы по закону «О праве собственности государства и местных властей на землю и их регистрации в земельном реестре»; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы; 4) владелец недвижимости или его законный представитель, подавший документ об установлении или прекращении сервитута — в отношении регистрации обременений недвижимости в кадастровой информационной системе; 5) лицо, выразившее желание принять наследство, при предъявлении копии соответствующего заявления нотариусу — в отношении зданий или групп помещений без права инициировать удаление записи о здании; 6) лицо, которому такие права или обязанности установлены судом; 7) государственный орган или местная власть, обязанные зарегистрировать изымаемую недвижимость в земельном реестре в соответствии с законодательством о ее отчуждении в общественных интересах.

Определение части земельного участка может инициировать: 1) субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти по отношению к земле, которая им принадлежит или передана по закону; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы.

Кадастровое измерение здания

Кадастровое измерение здания включает в себя определение контуров здания или группы помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям. Это мероприятие проводит Государственная служба земли (VZD), и услуга является платной. Кадастровое измерение здания осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров № 116 от 7 марта 2023 года «Правила кадастровых измерений зданий», с целью получения информации, соответствующей фактической ситуации на местности, необходимой для регистрации и актуализации данных о здании и его пространственных данных в кадастровой информационной системе.

Кадастровое измерение охватывает следующие объекты:

- здания (например, индивидуальные дома, бани, магазины, фабрики, многоквартирные дома, гостиницы, вокзалы, школы, больницы, торговые центры и другие);

- группы помещений (например, квартиры, офисы);

- инженерные сооружения (например, автомобильные дороги, заборы, улицы, железные дороги, мосты, туннели, причалы, парковки, спортивные площадки, трассы, трибуны, бассейны, аэропорты и т.д.).

Кадастровое измерение зданий может быть выполнено только Государственной службой земли. Это платная услуга, стоимость которой определяется в соответствии с постановлением Кабинета Министров № 787 от 22 декабря 2015 года «Тарифы и порядок оплаты услуг Государственной службы земли».

Кадастровое измерение земли

Кадастровое измерение земли включает в себя получение данных о границах земельного участка или его части, использовании земли, обременениях и их площади. Это мероприятие проводится только сертифицированными геодезистами. В рамках кадастрового измерения проводится осмотр границ земельных участков, их восстановление, устранение несоответствий, установление границ, определение типов использования земли и сбор данных об обремененных территориях, а также подготовка соответствующего плана границ и ситуации.

Кадастровое измерение земли является обязательной услугой, предусмотренной законодательством для защиты прав на недвижимость и реализации прав на собственность, закрепленных в Конституции Латвийской Республики. План границ земли является одним из документов, необходимых для регистрации прав собственности в земельном реестре.

Кадастровое измерение земли необходимо в следующих случаях:

- для раздела одного земельного участка на несколько;

- для объединения нескольких земельных участков в один;

- для перераспределения границ земельных участков;

- для первоначального определения границ земельного участка и подтверждения прав собственности в земельном реестре;

- для уточнения площади земельного участка, если его границы ранее определялись с помощью метода указания;

- для восстановления утраченных межевых знаков;

- для установления границ части земельного участка (для нужд аренды или строительных прав).

Срок действия дела кадастровых измерений

В настоящее время нормативные акты не устанавливают срок действия дела кадастровых измерений, однако оно должно быть актуальным.

Если дело кадастровых измерений утратило актуальность, необходимо инициировать новые кадастровые измерения, в ходе которых будет подготовлено новое дело кадастровых измерений. Если были внесены изменения в недвижимость, собственник обязан инициировать обновление данных в системе государственного кадастра недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, если она еще не имеет дела кадастровых измерений?

Согласно статье 994 Гражданского кодекса, владельцем недвижимости считается только тот, кто зарегистрирован в земельном реестре. Эта статья устанавливает, что до регистрации в земельном реестре лицо, получившее недвижимость, не обладает правами по отношению к третьим лицам, то есть не может воспользоваться преимуществами, связанными с этой собственностью.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 17 Закона «О регистрации недвижимости в земельном реестре», здания могут быть зарегистрированы в земельном реестре на основании акта о приемке здания в эксплуатацию, составленного в установленном порядке. Для получения этого акта необходимо наличие дела кадастровых измерений, составленного в соответствии с нормативными актами. Без этого документа здание не может быть зарегистрировано в земельном реестре. Земля также может быть зарегистрирована в земельном реестре только в том случае, если она прошла кадастровое измерение и был подготовлен план границ земли, который является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре. Таким образом, продажа имущества без кадастрового измерения может вызвать множество проблем в будущем.


sīkāk...

Inventarizācijas lieta jeb kadastrālās uzmērīšanas lieta - būtiskākie aspekti un nianses


Termins “inventarizācijas lieta” tika izmantots līdz 2006. gadam, kad stājās spēkā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums. Šajā laikā “inventarizācijas lieta” tika pārdēvēta par “kadastrālās uzmērīšanas lietu”. Tomēr “tautas valodā” joprojām tiek lietots vecais termins - “inventarizācijas lieta”.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta 8. punktu, kadastrālā uzmērīšana ietver zemes vienības vai tās daļas robežu, būves un telpu grupas kontūru noteikšanu, nepieciešamo raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un kadastrālās uzmērīšanas dokumentu sagatavošanu.

Turpmāk šajā rakstā tiks izmantots termins “kadastrālā uzmērīšanas lieta”.

Kad ir nepieciešama kadastrālās uzmērīšanas lieta

Kadastrālās uzmērīšanas lieta var būt nepieciešama dažādos gadījumos, piemēram, lai veiktu dzīvokļa remontu, izstrādātu būvprojektu, iesniegtu dokumentus kredītiestādēs aizdevuma saņemšanai vai noslēgtu īres līgumu. Zemes kadastrālā uzmērīšana ir obligāts pakalpojums, kas nosakāms likumā, lai aizsargātu tiesības uz nekustamo īpašumu un nodrošinātu cilvēka pamattiesības uz īpašumu, kas garantētas Latvijas Republikas Satversmē. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem, kas nepieciešams īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 15. pantu tiek precīzi noteikti gadījumi, kad nepieciešama nekustamā īpašuma objekta vai zemes vienības daļas noteikšana, un kadastrālā uzmērīšana ir viena no šī procesa sastāvdaļām. Tas nozīmē, ka kadastra informācijas sistēmā ir jāveic šādas darbības:

a) reģistrējot jaunu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

b) dzēšot ierakstu par jau reģistrētu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

c) aktualizējot kadastra datus par reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežu, būves vai telpu grupas ārējo kontūru vai konstruktīvo elementu savstarpējo novietojumu;

d) lai apvidū veiktu izmaiņas vai atjaunotu reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežas;

e) lai veiktu darījumu ar nekustamā īpašuma objektu;

f) lai nostiprinātu īpašuma tiesības zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas ietver šādas darbības: 1) uzmērīšanas ierosināšanu; 2) kadastrālās uzmērīšanas veikšanu; 3) kadastrālās vērtības aprēķināšanu; 4) datu reģistrēšanu vai aktualizēšanu kadastra informācijas sistēmā.

Kas var ierosināt nekustamā īpašuma objekta un zemes vienības daļas noteikšanu

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 24. panta pirmo daļu nekustamā īpašuma objekta noteikšanu var ierosināt šādi subjekti: 1) nekustamā īpašuma īpašnieks vai, ja tāds nav, — tiesiskais valdītājs vai kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība par zemi, kas tai piekrīt vai pieder saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”; 3) vietējā pašvaldība — attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi; 4) valdošais īpašnieks vai tā tiesiskais valdītājs attiecībā uz nekustamā īpašuma apgrūtinājuma reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā; 5) persona, kas izteikusi vēlmi pieņemt mantojumu, — attiecībā uz būvēm vai telpām bez tiesībām dzēst ierakstus par tām; 6) persona, kurai šādas tiesības vai pienākumus noteikusi tiesa; 7) valsts vai vietējā pašvaldība, kurai uzlikts pienākums ierakstīt atsavinātos īpašumus zemesgrāmatā.

Zemes vienības daļas noteikšanu var ierosināt: 1) kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība, kā arī vietējā pašvaldība attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi.

Būves kadastrālā uzmērīšana

Būves kadastrālā uzmērīšana ietver ēkas vai telpu grupas kontūru noteikšanu, raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un dokumentu sagatavošanu. To veic Valsts zemes dienests (VZD), un pakalpojums ir maksas. Kadastrālajā uzmērīšanā tiek uzmērīti šādi objekti: ēkas (piemēram, daudzdzīvokļu mājas, veikali, slimnīcas, viesnīcas), telpu grupas (piemēram, dzīvokļi, biroji) un inženierbūves (piemēram, autoceļi, tilti, ielas, sporta laukumi).

Zemes kadastrālā uzmērīšana

Zemes kadastrālā uzmērīšana ir datu iegūšana par zemes vienības robežām, lietošanas veidiem un apgrūtinājumiem. To veic tikai sertificēts mērnieks. Šī uzmērīšana ir obligāta, lai aizsargātu īpašuma tiesības un īstenotu Satversmē garantētās tiesības uz īpašumu. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas termiņš

Pašreizējie normatīvie akti nenosaka kadastrālās uzmērīšanas lietas derīguma termiņu, tomēr tai jābūt aktuālai. Ja uzmērīšanas lieta vairs nav aktuāla, jāierosina jauna kadastrālā uzmērīšana.

Pārdot īpašumu bez kadastrālās uzmērīšanas lietas?

Atbilstoši Civillikuma 994. pantā noteiktajam regulējumam par nekustama īpašuma īpašnieku tiek atzīts tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Lai īpašumu ierakstītu zemesgrāmatā, ir jābūt apstiprinātai kadastrālās uzmērīšanas lietai. Bez tās īpašumu nevar reģistrēt un veikt darījumus ar to. Tas nozīmē, ka īpašuma atsavināšana bez kadastrālās uzmērīšanas var radīt problēmas nākotnē.

sīkāk...

Договор о задатке — гарантия сделки: важнейшие аспекты и советы при его заключении


Договор о задатке является важной частью сделок с недвижимостью, обеспечивая как покупателя, так и продавца уверенностью в том, что сделка будет завершена. Это своего рода гарантия, которая позволяет обеим сторонам быть спокойными в процессе урегулирования других вопросов, таких как кредит или проверка состояния объекта. Однако перед подписанием такого договора важно понять его значимость, условия и возможные риски, чтобы избежать проблем в будущем.

Зачем заключать договор о задатке?

Договор о задатке заключается для того, чтобы покупатель подтвердил свою серьезную заинтересованность в покупке недвижимости. Это гарантирует, что, пока покупатель решает вопросы с кредитом или проводит более тщательную проверку объекта, продавец не продаст его кому-то еще. Продавец, в свою очередь, получает уверенность в том, что есть потенциальный покупатель, готовый приобрести его имущество. Инициатором заключения договора может быть любая из сторон, но результатом является взаимное подтверждение серьезности намерений.

Как и где заключать договор?

Договор о задатке можно заключить как у нотариуса, так и без его участия, подписав соглашение. Согласно Гражданскому кодексу, в таком договоре должны быть прописаны основные условия: срок (до какого времени должен быть заключен основной договор купли-продажи), описание покупаемого объекта и его обременений (или отсутствие таковых), сумма сделки и размер задатка. Учитывая, что ясность в условиях договора снижает риски возникновения разногласий по условиям основного договора, важно, чтобы все важные моменты были четко зафиксированы. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода права собственности и регистрации ипотеки.

Условия договора о задатке предусматривают, что в случае отказа покупателя от сделки, он теряет внесенную сумму, а если продавец отказывается продать объект, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Чем выше размер задатка, тем более тщательно следует оценивать договор и сторону, с которой заключается сделка, чтобы в случае нарушения условий не потерять деньги.

Как правильно выбрать сумму и срок?

Закон не определяет конкретные размеры задатка и срок действия договора, поэтому эти параметры должны быть согласованы сторонами. Обычно сумма задатка составляет 5–10% от суммы сделки, но иногда она может быть значительно меньше — всего несколько сотен евро. Важно, чтобы эта сумма обеспечивала безопасность как покупателю, так и продавцу. Если задаток будет слишком мал, продавец может решить продолжить сделку, но уже с учетом возможных убытков, связанных с расторжением договора о задатке. С другой стороны, слишком малая сумма может вызвать у продавца сомнения относительно серьезности покупателя.

Как банк может помочь?

Хотя банк не участвует напрямую в заключении договора о задатке, его помощь крайне важна. Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дūcis, перед заключением договора о задатке стоит проконсультироваться с банком, чтобы быть уверенным в том, что кредит будет предоставлен и что это будет сделано в срок, указанный в договоре. Кроме того, важно учитывать, сколько времени потребуется на оформление кредита и выполнение всех формальностей в Земельной книге. Если срок, установленный для покупки в договоре, окажется недостаточным для получения кредита, придется либо продлить срок у продавца, либо потерять задаток. Важно помнить, что внесенный задаток может быть частью первого взноса, если это предусмотрено договором и подтверждено платежными документами.

Какие риски могут возникнуть?

Как замечает руководитель отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане, при покупке недвижимости лучше обратиться к специалистам. Одной из основных ошибок является слишком короткий срок для заключения основного договора купли-продажи. Банковские специалисты или риелторы могут помочь правильно оценить этот срок. Также важно убедиться, что на объекте нет обременений или долгов. Одним из аспектов, который люди часто забывают, является необходимость подписания договора продавцом и его супругом или супругой. Бывают случаи, когда покупатели узнают об этом только у нотариуса, что делает невозможной сделку без согласия супруга продавца.

Кроме того, при заключении договора о задатке важно учитывать, что обстоятельства, которые могут быть выявлены позже, не влияют на выполнение условий договора, если только они не были предусмотрены в его тексте. Например, если в процессе сделки выясняется, что рыночная стоимость объекта значительно снизилась, а такая ситуация не была оговорена в договоре, покупатель не имеет права требовать расторжения договора. Конечно, можно обратиться в суд, но это долгий и сложный процесс, который не гарантирует успеха.

Отличие предварительного договора и договора о резервировании от договора о задатке

Сегодня на рынке недвижимости часто можно встретить предложения о резервировании квартир в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. В таких случаях продавец предлагает не договор о задатке, а предварительный или резервный договор, по которому покупатель вносит резервный платеж и ждет, когда дом будет завершен, введен в эксплуатацию и разделен на квартиры. Это может занять несколько месяцев или даже год. В таких договорах важно обратить внимание на то, как называется сумма, которую покупатель должен заплатить. В предварительном договоре или договоре о резервировании эта сумма может называться задатком, но чаще всего она именуется первым взносом или резервной платой. В таком случае, если продавец не выполняет свои обязательства, применяются другие правила, не связанные с возвратом задатка в двойном размере, если это не предусмотрено в договоре.

Резервная плата и задаток — это разные вещи

Задаток в сделках с недвижимостью не является обязательным, но если сделка откладывается на определенный срок, например, на месяц или несколько недель, то задаток является гарантией того, что сделка состоится. Это безопасность как для покупателя, который после решения финансовых вопросов получит желаемую недвижимость, так и для продавца, который в оговоренный срок получит обещанную сумму.

Что важно учесть перед заключением договора

Если сделка связана с получением кредита, перед внесением задатка обязательно стоит обратиться в банк, чтобы убедиться, что кредит будет одобрен и что деньги поступят в срок, указанный в договоре о задатке.

Чтобы избежать разногласий, после внесения задатка следует подробно обсудить и согласовать дальнейшие шаги сделки: когда и как каждая сторона получит деньги, когда и как будет передана собственность. Также важно удостовериться, что продавец действительно имеет право продавать имущество, а его супруг или супруга не возражают, что имущество не находится под арестом и что его продажа не приведет к значительным налоговым последствиям.

Какова должна быть сумма задатка?

Закон не устанавливает фиксированный размер задатка, и его величина зависит от ситуации, договоренности сторон и срока, на который сделка откладывается. Обычно задаток составляет 5–10% от стоимости сделки, но если покупатель получает поддержку от финансового учреждения ALTUM, его собственный вклад может быть не более 5%.

Очень важно тщательно оценить размер задатка, чтобы он не оказался слишком малым или слишком большим. Слишком маленький задаток может привести к тому, что продавец легко расторгнет договор, а покупатель потеряет деньги, если другой покупатель предложит большую цену. Если сумма задатка будет слишком велика, а покупатель не сможет решить финансовые вопросы в срок, ему придется смириться с большими убытками.

Почему стоит довериться специалисту?

Хотя договор о задатке можно заключить без помощи профессионалов, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет правильно составить документы и оценить риски. Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем и убытков в будущем.

sīkāk...

Rokasnaudas līgums – darījuma drošība: svarīgākie aspekti un padomi tā slēgšanai


Rokasnaudas līgums ir būtiska sastāvdaļa nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina gan pircējam, gan pārdevējam drošību un apliecina, ka darījums ir nopietns un tiks veikts. Tas ir kā garantija, kas ļauj abām pusēm justies drošākām, kamēr tiek kārtoti citi nosacījumi, piemēram, kredīts vai īpašuma pārbaudes. Tomēr, pirms slēgt šādu līgumu, ir svarīgi izprast tā nozīmi, noteikumus un iespējamos riskus, lai izvairītos no sarežģījumiem.

Kāpēc ir svarīgi slēgt rokasnaudas līgumu?

Rokasnaudas līgums tiek slēgts, lai pircējs apliecinātu savu nopietno interesi iegādāties īpašumu. Tā ir garantija, ka, kamēr pircējs kārto kredīta saņemšanas jautājumus vai veic detalizētāku īpašuma pārbaudi, pārdevējs neizvēlēsies citu pircēju. Tāpat pārdevējs iegūst pārliecību, ka ir potenciāls pircējs, kas apņemas iegādāties īpašumu. Līgums var tikt iniciēts jebkuras puses, taču tas ir abpusējs apliecinājums par darījuma nopietnību.

Līguma slēgšana un nepieciešamie noteikumi

Rokasnaudas līgumu var slēgt gan pie notāra, gan bez tā, vienojoties un parakstot līgumu. Saskaņā ar Civillikumu, tam jābūt skaidri formulētam, iekļaujot svarīgākos nosacījumus: līguma termiņu (pirkuma līguma noslēgšanas termiņu), pērkamo objektu un tā apgrūtinājumus (vai to trūkumu), pirkuma summu un rokasnaudas apmēru. Līguma skaidrība mazinās riskus nesaskaņu gadījumā par pirkuma līguma nosacījumiem.

Rokasnaudas līgums paredz, ka, ja pircējs nolemj atteikties no pirkuma, viņš zaudē iemaksāto summu, bet, ja pārdevējs izlemj neizpildīt savu solījumu un nepārdot īpašumu, viņam jāatmaksā rokasnauda dubultā. Tādēļ, jo lielāka rokasnauda, jo rūpīgāk jāizvērtē līgums, lai izvairītos no iespējas zaudēt šo naudu.

Summas un termiņa izvēle: kā pareizi noteikt

Nav likumīgi noteikta rokasnaudas summa un līguma darbības termiņš, tādēļ par tiem jāvienojas abām pusēm. Parasti rokasnauda ir 5–10% no darījuma summas, taču var būt arī mazāka summa, piemēram, daži simti eiro. Ir svarīgi noteikt summu, kas abām pusēm nodrošinātu drošību, jo pārāk maza rokasnauda var radīt pārdevējam bažas par darījuma nopietnību, savukārt pārāk liela summa var radīt pircējam zaudējumus, ja viņam neizdosies sakārtot finanses. Ir jāņem vērā, ka rokasnaudas summa ir daļa no darījuma kopējās summas, nevis papildus maksa.

Kā banka var palīdzēt?

Lai gan banka nav tieši iesaistīta rokasnaudas līguma slēgšanā, ir svarīgi, lai pircējs pirms līguma slēgšanas konsultētos ar banku. Banka palīdzēs noteikt kredīta pieejamību un apjomu, kas var būt ļoti būtiski, lai saprastu, vai kredīts tiks piešķirts līdz līgumā noteiktajam termiņam. Ir jāņem vērā arī laiks, kas nepieciešams, lai sagatavotu dokumentus kredīta saņemšanai un veiktu nepieciešamās formalitātes Zemesgrāmatā. Ja kredīta iegūšana aizņems vairāk laika nekā paredzēts līgumā, pārdevējam jālūdz pagarināt līguma termiņu, vai arī pircējam būs jāatgriež nauda.

Riski un pārbaudes pirms līguma slēgšanas

Viena no galvenajām problēmām, kas var rasties darījumā, ir pārāk īss laika posms starp rokasnaudas līguma slēgšanu un pirkuma līguma parakstīšanu. Tāpat svarīgi ir pārliecināties, ka īpašums nav apgrūtināts ar parādiem vai citiem juridiskiem ierobežojumiem, un ka pārdevējs ir pilnvarots pārdot īpašumu. Arī laulātā piekrišana var būt nepieciešama, kas bieži tiek aizmirsts līdz pēdējam brīdim.

Svarīgi ir arī pārbaudīt īpašuma stāvokli, pirms slēdz rokasnaudas līgumu, lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc līguma noslēgšanas. Ja īpašuma vērtība pēc tam samazinās, un līgumā nav norādīta šāda iespēja, pircējs nevar prasīt līguma atcelšanu, un, lai risinātu problēmu, būs jāizmanto tiesas ceļš.

Rezervācijas un priekšlīgumu atšķirības

Nekustamo īpašumu tirgū arvien biežāk sastopami priekšlīgumi vai rezervācijas līgumi, īpaši gadījumos, kad tiek iegādāti dzīvokļi vēl neuzbūvētās mājās. Šajos līgumos nauda, kuru pircējs iemaksā, bieži tiek norādīta kā rezervācijas maksa, nevis rokasnauda. Tas nozīmē, ka likums neparedz dubultās naudas atmaksu pārdevējam, ja viņš neizpilda līguma saistības, ja tas nav īpaši norādīts līgumā.

Kāpēc svarīgi uzticēties speciālistiem?

Lai arī rokasnaudas līgums ir privāta vienošanās starp pircēju un pārdevēju, ieteicams šādu līgumu slēgt ar profesionālu palīdzību – juristu vai nekustamā īpašuma speciālistu, kas spēs novērtēt potenciālos riskus un sagatavot precīzu un pareizi izstrādātu līgumu. Pareizi sastādīts līgums palīdzēs izvairīties no neparedzētām problēmām un zaudējumiem, kas var rasties, ja līgums nav atbilstoši noformēts.

Secinājums

Rokasnaudas līgums ir svarīgs instruments nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina drošību un apliecina pircēja un pārdevēja nopietnību. Pirms līguma slēgšanas ir būtiski rūpīgi izvērtēt visus nosacījumus, summu un termiņu, konsultēties ar banku, veikt nepieciešamās pārbaudes un izmantot speciālistu palīdzību, lai izvairītos no iespējamām juridiskām un finansiālām problēmām.

sīkāk...

Популярность строительства частных домов за пределами Риги и Рижского региона продолжает расти


В последние годы наблюдается растущий интерес к регионам, где жилье стоит дешевле, а атмосфера спокойнее, при этом развитая инфраструктура обеспечивает удобное транспортное сообщение с крупнейшими городами. Рассмотрим самые востребованные места для строительства и покупки частных домов за пределами столицы.

Согласно данным Государственной земельной службы, в сделках с частными домами в регионах, не входящих в Ригу и Рижский район, лидируют такие края, как Огрский и Валмиерский в Видземе (30%), Аугшдаугавский и Резекненский в Латгалии (22%), Тукумский и Южнокурземский в Курземе (18%), а также Баускский и Елгавский в Земгале (13%).

В прошлом году в пятёрку самых популярных городов для строительства частных домов за пределами Риги вошли Елгава, Юрмала, Даугавпилс, Вентспилс и Лиепая, за ними идет Резекне.

По данным статистики, чаще всего покупку или строительство частных домов выбирают семьи с двумя детьми. Средняя сумма кредита составляет 165 000 евро при сроке кредита в 26 лет, а общий доход таких семей – около 3 900 евро.

Список самых популярных мест для сделок с землей выглядит схоже: Огрский, Тукумский и Баускский края занимают ведущие позиции, согласно данным Государственной земельной службы. Из городов за пределами Риги наибольшее количество сделок с земельными участами было заключено в Елгаве и Даугавпилсе.

Если учитывать все виды сделок, включая покупку квартир, частных домов и земли, то по количеству ипотечных кредитов, выданных в прошлом году за пределами Риги, лидируют такие города и регионы, как Лиепая, Юрмала, Елгава, а также Огрский, Сигулдский и Валмиерский края. За последний год на 60% увеличилось количество кредитов на покупку недвижимости в Баускском крае, на 57% – в Даугавпилсе и на 50% – в Елгаве.

Спрос на жилье за пределами Риги продолжает расти, и этому во многом способствует распространение удаленной работы, что позволяет людям выбирать места для жизни, ориентируясь на свои предпочтения, а не на расположение рабочего места. Более спокойная обстановка и размеренный ритм жизни становятся важным преимуществом для тех, кто хочет уйти от городской суеты. В то же время, выбор места проживания часто зависит от того, где семья имеет свои корни, так как многие предпочитают покупать жилье в тех регионах, с которыми у них связано семейное наследие. Тем не менее, привычка и эмоциональная привязанность к определенному месту могут сыграть решающую роль, даже если место проживания не совпадает с местом работы.

Данные статистики свидетельствуют, что примерно каждый четвертый выданный жилищный кредит связан с покупкой или строительством жилья в регионах Латвии, что свидетельствует о росте интереса к жилью за пределами Риги.
sīkāk...

Piecas pieprasītākās vietas privātmāju būvniecībai ārpus Rīgas un Pierīgas


Aizvien vairāk cilvēku izvēlas reģionus, kur īpašumi ir pieejamāki cenā, apkārtējā vide ir mierīgāka, un ir attīstīta infrastruktūra, kas nodrošina ērtu transporta savienojumu ar lielākajām pilsētām. Par piecām populārākajām vietām ārpus Rīgas un Rīgas reģiona, kur biežāk tiek slēgti darījumi ar privātmājām – būvniecība vai iegāde – stāsta eksperti.

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem, darījumi ar privātmājām ārpus Rīgas un Rīgas reģiona galvenokārt tiek slēgti Ogres un Valmieras novados Vidzemē (30%), Augšdaugavas un Rēzeknes novados Latgalē (22%), Tukuma un Dienvidkurzemes novados Kurzemē (18%), kā arī Bauskas un Jelgavas novados Zemgalē (13%).

Pagājušajā gadā piecu populārāko pilsētu sarakstā privātmāju būvniecībai ārpus Rīgas iekļuva Jelgava, Jūrmala, Daugavpils, Ventspils un Liepāja, kam sekoja Rēzekne.

Saskaņā ar statistiku, privātmājas iegāde vai būvniecība biežāk tiek izvēlēta ģimenēm ar diviem bērniem, un vidējā kredīta summa ir 165 000 eiro ar līguma termiņu 26 gadi. Šādas ģimenes vidējie ienākumi ir aptuveni 3 900 eiro.

Topā darījumos ar zemes gabaliem situācija ir līdzīga: pirmās vietas ieņem Ogres, Tukuma un Bauskas novadi, liecina Valsts zemes dienesta dati. No pilsētām ārpus Rīgas visvairāk darījumu ar zemēm tika veikti Jelgavā un Daugavpilī.

Ja aplūkojam visas hipotēkas, kas izsniegtas pagājušajā gadā ārpus Rīgas un Rīgas reģiona, ņemot vērā darījumus ar dzīvokļiem, privātmājām un zemes gabaliem, visvairāk kredītu tika izsniegti Liepājā, Jūrmalā, Jelgavā, kā arī Ogres, Siguldas un Valmieras novados. Saskaņā ar statistiku vairāk nekā divas reizes pieaudzis kredītu skaits dzīvokļu, māju un zemes iegādei Bauskas novadā (+60%), Daugavpilī (+57%) un Jelgavā (+50%).

Pieprasījums pēc mājokļiem ārpus Rīgas un Pierīgas turpina pieaugt, un šo procesu veicina attālinātā darba iespējas, kas ļauj cilvēkiem izvēlēties dzīvesvietu atbilstoši savām vēlmēm, nevis darba vietas atrašanās vietai. Mierīgāka vide un lēnāks dzīves ritms kļūst par būtisku priekšrocību tiem, kas vēlas izbēgt no lielpilsētas steigas. Tomēr vietas izvēle bieži vien ir saistīta ar ģimenes vēsturisko dzīvesvietu — mājokļi tiek iegādāti reģionos, kur ģimenei ir saknes. Lai gan nereti dzīves vieta tiek pielāgota darba vietai, dažkārt ieradums un emocionālā pieķeršanās konkrētai vietai izšķir, kur dzīvot.

Statistikas dati liecina, ka katrs ceturtais izsniegtais mājokļa kredīts ir saistīts ar mājokļa iegādi vai būvniecību Latvijas reģionos, kas apliecina pieaugošo interesi par mājokļiem ārpus Rīgas.
sīkāk...

Право первоочередного выкупа: когда оно применяется?


Собственники совместной собственности, арендаторы, наследники и муниципалитеты имеют право воспользоваться правом первоочередного выкупа, прежде чем отчуждать свою собственность или её часть третьим лицам. Право первоочередного выкупа может быть установлено как договором, так и законом. Рассмотрим наиболее распространенные виды прав первоочередного выкупа.

Право первоочередного выкупа в рамках договора
Чаще всего право первоочередного выкупа устанавливается в договорах купли-продажи, аренды или субаренды. Например, при заключении договора аренды можно предусмотреть, что у арендатора будет право первоочередного выкупа, если он решит продать арендуемый объект. В этом случае право первоочередного выкупа принадлежит арендатору. Однако, если арендатор решит не воспользоваться этим правом, собственник может продать объект другому лицу.
Если право первоочередного выкупа устанавливается в договоре, это необходимо указать при заключении договора. Более того, чтобы данное соглашение было обязательным для третьих лиц, его нужно зарегистрировать в кадастре недвижимости.
Глава 2060 Гражданского кодекса предусматривает особую форму права первоочередного выкупа — соглашение о первоочередном выкупе. Это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне преимущество в приобретении имущества, если оно будет продано. О решении воспользоваться правом первоочередного выкупа необходимо уведомить: по движимому имуществу — незамедлительно, а по недвижимому — в течение двух месяцев.
Если имущество продается без уведомления лица, имеющего право первоочередного выкупа, оно может потребовать компенсацию убытков только от покупателя, а не от продавца.

Право первоочередного выкупа по закону
Кроме прав, установленных договором, право первоочередного выкупа может существовать и на основании закона. Нормативные акты предусматривают такие права в следующих случаях:

- Для совладельцев, если один из совладельцев продает свою долю третьему лицу.

- Для владельцев зданий или земель, если здание и земля принадлежат разным лицам и не объединены в единый объект недвижимости. Например, владельцу здания предоставляется право первоочередного выкупа на землю, на которой оно находится, и наоборот.

- Для наследников, не получивших свою долю в натуре, если другие наследники отчуждают свою долю до истечения десяти лет.

В этих случаях порядок использования права первоочередного выкупа установлен в статьях 1073, 2060–2063 Гражданского кодекса.
Указанные нормы предусматривают, что после заключения договора купли-продажи продавец обязан предложить лицу, имеющему право первоочередного выкупа, воспользоваться этим правом. Лицо, имеющее право первоочередного выкупа, должно принять решение в течение двух месяцев.
Если этот срок пропущен, то право первоочередного выкупа теряется. Если лицо, имеющее право первоочередного выкупа, решит воспользоваться этим правом, то оно должно выполнить те же условия, что предложены новому покупателю, если только иное не согласовано.

Если право первоочередного выкупа не было использовано по вине отчуждателя, то лицо, имеющее это право, может воспользоваться правом выкупа. Это право позволяет приобрести недвижимость, отстранив нового владельца. Это право может быть использовано в течение года.
Статья 702 Гражданского кодекса также устанавливает, что права первоочередного выкупа и выкупа могут быть унаследованы, если они были приняты в рамках наследства, и переходят к наследникам с момента смерти наследодателя.

Предложение права первоочередного выкупа лучше оформить письменно
Использование права первоочередного выкупа возможно только в случае, если соответствующее лицо получило официальное предложение воспользоваться этим правом.
Чтобы избежать споров о получении предложения, лучше оформить предложение письменно и передать его под подпись. Это также можно сделать через нотариуса. При необходимости нотариус может выдать свидетельство, подтверждающее, что лицо, имеющее право первоочередного выкупа, получило предложение.
Если имущество продается третьей стороне без учета права первоочередного выкупа, то лицо, имеющее это право, может потребовать признания сделки недействительной или потребовать компенсацию убытков от продавца. Если будет доказано, что новый покупатель действовал недобросовестно (зная о праве первоочередного выкупа и умышленно не уведомив об этом), можно обратиться и к новому владельцу.

Право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства
Специальные законы также устанавливают право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства. Это право применяется в следующих случаях:

- Муниципалитет отчуждает имущество, необходимое для выполнения своих функций.

- Государство приобретает имущество в охраняемых территориях или культурные памятники.

- Муниципалитеты действуют в соответствии с нормативными актами, регулирующими приобретение имущества.

Эти законы контролируются при подаче документов в кадастр для перерегистрации прав собственности.

Зачем муниципалитетам и государству нужно право первоочередного выкупа?
Муниципалитетам и государству предоставляется право первоочередного выкупа для того, чтобы в интересах общества приобрести имущество с культурно-историческим или природоохранным значением, а также имущество, необходимое для выполнения социальных функций. Эти права ограничены и должны быть подтверждены планами развития.
Если имущество продается с обходом прав первоочередного выкупа, муниципалитет может обратиться в суд, если считает, что его обманули, и использование права первоочередного выкупа было обойдено.

Как предлагается право первоочередного выкупа муниципалитетам?
Если кто-то решит продать недвижимость, договор купли-продажи необходимо представить в соответствующий муниципалитет до регистрации права собственности в кадастре. Муниципалитет решает, использовать ли право первоочередного выкупа. Если оно используется, продавцу нужно будет отменить сделку с третьей стороной. Если оно не используется, решение должно быть принято в течение пяти рабочих дней.
Если муниципалитет решит использовать право первоочередного выкупа, в документах должно быть указано соответствующее подтверждение или отказ от использования прав.

sīkāk...

Pirmpirkuma tiesības: kad tās jāpiemēro?


Kopīpašniekiem, nomniekiem, līdzmantiniekiem un pašvaldībām ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības, pirms atsavināt īpašumu vai tā daļu trešajai personai. Pirmpirkuma tiesības var būt gan līgumā noteiktas, gan arī pastāvēt, balstoties uz likumu. Izskatīsim izplatītākos pirmpirkuma tiesību veidus.

Pirmpirkuma tiesības līguma ietvaros
Visbiežāk pirmpirkuma tiesības tiek norakstītas pirkuma, nomas vai īres līgumos. Piemēram, ja tiek noslēgts nomas līgums, var paredzēt, ka nomniekam ir pirmpirkuma tiesības, ja viņš vēlēsies pārdot nomas objektu. Šādā gadījumā pirmpirkuma tiesības pieder nomniekam. Tomēr, ja nomnieks nolemj šīs tiesības neizmantot, īpašums var tikt pārdots citai personai.
Ja pirmpirkuma tiesības tiek noteiktas līgumā, tas jānosaka jau līguma slēgšanas laikā. Turklāt, lai šī vienošanās būtu saistoša arī trešajām personām, tā ir jāreģistrē zemesgrāmatā.
Civillikuma 2060. pants paredz īpašu pirmpirkuma tiesību formu – pirmpirkuma pielīgumu. Tas ir līgums, ar kuru viena persona piešķir otrai priekšrocību iegādāties īpašumu, ja tas tiek pārdots. Par lēmumu izmantot pirmpirkuma tiesības jāinformē: par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – divu mēnešu laikā.
Ja īpašums tiek pārdots bez pirmpirkuma pielīguma tiesīgās personas paziņojuma, tā var pieprasīt zaudējumu atlīdzību tikai no personas, kas iegādājusies īpašumu, nevis no īpašuma pārdevēja.

Pirmpirkuma tiesības likuma ietvaros
Papildus līgumā noteiktajām pirmpirkuma tiesībām tās var pastāvēt arī uz likuma pamata. Normatīvie akti paredz šādas tiesības šādos gadījumos:
- Kopīpašniekam, ja viens no kopīpašniekiem pārdod savu daļu trešajai personai.
- Ēkas vai zemes īpašniekam, ja ēka un zeme pieder dažādām personām, un tās nav apvienotas vienā nekustamajā īpašumā. Tā, piemēram, ēkas īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, uz kuras tā atrodas, un otrādi.
- Līdzmantiniekam, kas nav saņēmis savu daļu dabā, ja pārējie mantinieki savu daļu atsavina pirms desmit gadiem.
Šajos gadījumos pirmpirkuma tiesību izmantošanas noteikumi ir norādīti Civillikuma 1073. pantā, 2060.-2063. pantā.
Minētās normas nosaka, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas pārdevējam jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajai personai izmantot savas tiesības. Pirmpirkuma tiesīgajam jāpieņem lēmums divu mēnešu laikā.
Ja šis termiņš tiek nokavēts, tad pirmpirkuma tiesības tiek zaudētas. Ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas izmantot tiesības, tad viņam jāizpilda tie paši nosacījumi, kas piedāvāti jaunajam pircējam, ja vien citādi nav norunāts.
Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izmantot atsavinātāja vainas dēļ, pirmpirkuma tiesīgais var izmantot izpirkuma tiesības. Tā ir tiesība iegādāties nekustamo īpašumu, atstumjot jauno īpašnieku. Šo tiesību var izmantot gada laikā.
Civillikuma 702. pants nosaka, ka pirmpirkuma un izpirkuma tiesības var mantot, ja tās pieņemts mantojuma ietvaros, un tās pāriet uz mantiniekiem jau ar mantojuma atstājēja nāvi.

Pirmpirkuma tiesību piedāvājums labāk jānoformē rakstiski
Pirmpirkuma tiesību izmantošana ir iespējama tikai tad, ja attiecīgā persona ir saņēmusi oficiālu piedāvājumu izmantot šīs tiesības.
Lai izvairītos no strīdiem par piedāvājuma saņemšanu, vislabāk ir izteikt piedāvājumu rakstiski un izsniegt to pret parakstu. To var darīt arī caur zvērināta notāra starpniecību. Ja nepieciešams, notārs var izsniegt apliecību, kas apstiprina, ka pirmpirkuma tiesīgais ir saņēmis piedāvājumu.
Ja īpašums tiek pārdots trešajai personai, neņemot vērā pirmpirkuma tiesības, tad pirmpirkuma tiesīgais var pieprasīt darījuma spēkā neesamību vai prasīt zaudējumu atlīdzību no pārdevēja. Ja tas tiek pierādīts, ka jauns pircējs rīkojies ļaunā ticībā (zinot par pirmpirkuma tiesībām), var vērsties arī pret jauno īpašnieku.

Pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij
Speciālie likumi nosaka arī pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij. Tās piemēro gadījumos, kad:
- Pašvaldība atsavina īpašumu, kas nepieciešams tās funkciju veikšanai.
- Valsts iegādājas īpašumus aizsargājamās teritorijās vai kultūras pieminekļus.
- Pašvaldības rīkojas saskaņā ar noteiktiem normatīviem aktiem, kas reglamentē īpašumu iegādi.

Šie likumi tiek kontrolēti, iesniedzot dokumentus zemesgrāmatai, lai pārreģistrētu īpašumtiesības.
Kāpēc pašvaldībām un valstij ir pirmpirkuma tiesības?
Pašvaldības un valstij ir pirmpirkuma tiesības, lai sabiedrības interesēs iegādātos īpašumus ar kultūrvēsturisku vai dabas aizsardzības nozīmi, vai arī īpašumus, kas nepieciešami sociālas nozīmes funkciju veikšanai. Šīs tiesības ir ierobežotas un jāapstiprina attīstības plānos.
Ja īpašums tiek pārdots apiet pirmpirkuma tiesības, pašvaldība var vērsties tiesā, ja uzskata, ka tā tika apmānīta un pirmpirkuma tiesību izmantošana tika apieta.
Ja tiek pārdots nekustamais īpašums, pirkuma līgums jāiesniedz attiecīgajai pašvaldībai pirms īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā. Pašvaldība izvēlas, vai izmantot pirmpirkuma tiesības. Ja tās tiek izmantotas, pārdevējam būs jāatceļ darījums ar trešo personu. Ja tās netiek izmantotas, jāpieņem lēmums piecu darba dienu laikā.
Ja pašvaldība nolemj izmantot pirmpirkuma tiesības, dokumentos jāiekļauj atbilstoša kvīts vai atteikums izmantot tiesības.
sīkāk...

Предлагается разрешить строительство в прибрежных дюнах также в сельских населённых пунктах

Министерство экономики (МЭ) разработало изменения в закон о защитных зонах, которые позволят строить новые здания и расширять существующие в прибрежных защитных зонах и на пляжах не только в городах, но и в сельских населённых пунктах, если это предусмотрено в территориальном планировании местных властей.

МЭ поясняет, что эти изменения упростят процесс согласования строительства в сельской местности, если проектируемые объекты находятся в защитной зоне на территории села.

Текущий закон запрещает строительство новых зданий и расширение существующих в прибрежных защитных зонах и на пляжах, за исключением случаев, когда строительство или расширение предусмотрено местным территориальным планом и осуществляется на территории города. Изменения в закон предполагают, что исключение будет распространяться также на сельские населённые пункты.

В законе также указано, что запрещено строить новые здания и расширять существующие в прибрежных защитных зонах и на пляжах, за исключением случаев, когда в соответствии с местным территориальным планом реконструируются существующие здания, не превышая первоначальный объём строительства. Кроме того, если реконструируются жилые здания площадью менее 150 квадратных метров, их общая площадь после реконструкции не должна превышать 150 квадратных метров. Проект изменений от МЭ предлагает исключить из закона фразу о данном ограничении площади.

Кроме того, изменения в законодательстве предполагают упрощение реализации проектов по озеленению.

МЭ отмечает, что благодаря изменениям в законе будет снижена административная нагрузка как на организаторов озеленения, так и на органы, занимающиеся согласованием этих проектов. Проект нормативного акта «Изменения в закон о защитных зонах» был разработан по инициативе МЭ.

Эти изменения дополнят закон о защитных зонах, устанавливая, что выращивание деревьев и кустарников в соответствующих защитных зонах должно соответствовать стандартам по озеленению в таких зонах или быть согласовано с владельцами объектов или земель, подпадающих под ограничения защитных зон.

Согласно действующему закону о защитных зонах, на побережье Балтийского моря и Рижского залива запрещено строить новые здания или расширять существующие, за исключением некоторых случаев. При этом не существует ограничений на восстановление и реставрацию зданий. Реконструкция разрешена в пределах городских и сельских территорий, где уже имелась застройка. Реконструкция также разрешена, если сохраняется исходный объём строительства. Текущий закон о защитных зонах также устанавливает, что строительство и расширение новых объектов разрешается только в случае, если это предусмотрено в местном территориальном плане и происходит в городской территории, но не включает возможность строительства в сельских населённых пунктах, что создаёт неоправданные ограничения для строительства в таких местах.

Процесс озеленения в защитных зонах в текущем виде является административно фрагментированным и времязатратным, так как для каждой зоны установлены разные критерии озеленения. Это приводит к конфликтам между застройщиками и контролирующими органами, например, касающимся оценки рисков при посадке деревьев в городской среде, если эти деревья планируется высаживать в защитной зоне. Различия в мнениях замедляют процесс озеленения в городской среде, создавая проблемы как для застройщиков, которым приходится запрашивать продление сроков реализации проектов, так и для контролирующих органов, которым приходится оценивать каждый проект по независимым показателям и рискам.

МЭ подчеркивает, что предлагаемые изменения в закон не изменяют существующие ограничения в территориальных планах местных властей по строительству новых зданий, например, по числу этажей, плотности застройки, интенсивности, количеству зелёных территорий и высоте зданий.

В свою очередь, организация «Puse Latvijas» выразила обеспокоенность, что изменения в закон о защитных зонах могут привести к разрушению охраняемых природных территорий и утрате биоразнообразия, превращая прибрежные зоны в частные жилые участки. Также они отметили, что в проекте не была проведена оценка воздействия на окружающую среду, что является важным вопросом, учитывая возможные экологические последствия предлагаемых изменений.


 

sīkāk...

Rosina atļaut būvniecību krasta kāpās arī ciemos


Ekonomikas ministrija (EM) ir izstrādājusi grozījumus Aizsargjoslu likumā, kuru mērķis ir atļaut būvniecību un esošo ēku paplašināšanu krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē ne tikai pilsētas, bet arī ciemu teritorijās, ja tas tiek norādīts pašvaldības teritorijas plānojumā.

EM skaidro, ka šie grozījumi ļautu vienkāršot būvniecības saskaņošanas procesu ciemos, ja iecerētās būves atrastos aizsargjoslas zonā ciema teritorijā.

Pašreizējais likums nosaka, ka krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē aizliegts būvēt jaunas ēkas un paplašināt esošās, izņemot gadījumus, kad būvniecība vai paplašināšana tiek paredzēta vietējās pašvaldības plānojumā un norakstīta pilsētas teritorijās. Grozījumi paredz, ka izņēmums attieksies arī uz ciemiem.

Likumā arī noteikts, ka aizliegts būvēt jaunas ēkas un paplašināt esošās ēkas un būves krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē, izņemot gadījumus, kad, atbilstoši vietējās pašvaldības plānojumam, tiek pārbūvētas esošās ēkas, nepārsniedzot to sākotnējo būvapjomu. Turklāt, ja tiek pārbūvētas dzīvojamās ēkas, kuru platība ir mazāka par 150 kvadrātmetriem, pēc pārbūves to kopējā platība nedrīkst pārsniegt 150 kvadrātmetrus. EM izstrādātie grozījumi paredz izslēgt no likuma daļu, kas norāda uz šo platības ierobežojumu.

Papildus grozījumiem paredzēts atvieglot apzaļumošanas objektu īstenošanu, samazinot administratīvo slogu gan apzaļumošanas projektu īstenotājiem, gan saskaņošanas institūcijām. Tiesību akta projekta "Grozījumi Aizsargjoslu likumā" izstrāde ir notikusi pēc EM iniciatīvas.

Šie grozījumi papildinās Aizsargjoslu likumu, nosakot, ka koku un krūmu audzēšana aizsargjoslas teritorijās jāveic saskaņā ar attiecīgajiem standartiem, vai arī, ja audzēšana ir saskaņota ar īpašniekiem vai objektiem, kas pakļauti aizsargjoslas ierobežojumiem.

Pēc pašreizējā Aizsargjoslu likuma Baltijas jūras un Rīgas līča piekrastes aizsargjoslā nav atļauta jaunu būvju būvniecība vai esošo paplašināšana, izņemot dažus īpašus gadījumus. Tomēr nav ierobežojumu attiecībā uz būvju restaurāciju vai atjaunošanu. Pārbūve ir atļauta pilsētas un ciema teritorijās vietās, kur jau bija apbūve. Tāpat pārbūve ir atļauta, ja tiek saglabāts esošais būvapjoms. Pašreizējais likums arī nosaka, ka būvniecība un paplašināšana ir atļauta tikai tad, ja tās paredzētas vietējās pašvaldības teritorijas plānojumā un pilsētas teritorijā, bet nekas netiek norādīts attiecībā uz būvniecību ciemos, kas rada nepamatotus ierobežojumus ciemu teritorijās.

Vides apzaļumošanas process aizsargjoslās ir sarežģīts un laikietilpīgs, jo katrai aizsargjoslas zonai ir atšķirīgi apzaļumošanas kritēriji, kas bieži rada konfliktus starp attīstītājiem un uzraugošajām iestādēm. EM norāda, ka šie konflikti aizkavē apzaļumošanas procesus, liekot attīstītājiem pieprasīt termiņu pagarinājumus, un uzraugošajām iestādēm ir nepieciešams novērtēt katru projektu pēc individuāliem rādītājiem.

EM uzsver, ka plānotās izmaiņas nemainīs pašreizējos ierobežojumus attiecībā uz jaunu ēku būvniecību pašvaldību teritorijas plānojumos, piemēram, attiecībā uz stāvu skaitu, apbūves blīvumu, intensitāti un zaļās teritorijas prasībām.

Biedrība "Puse Latvijas" izteica bažas, ka grozījumi var novest pie dabas aizsargjoslu postīšanas un iznīcināšanas, pārvēršot piejūras un pludmaļu teritorijas par privātām dzīvojamām zonām. Tāpat viņi norāda, ka projekta ietvaros nav veikta analīze par ietekmi uz vidi, kas ir būtisks jautājums, ņemot vērā grozījumu iespējamo ietekmi uz dabas resursiem.

sīkāk...

Процесс оформления наследства — что нужно знать?


Каждый год присяжные нотариусы в Латвии в среднем открывают около 12 000 наследственных дел. В стране предусмотрены три законных способа наследования: по закону, на основании завещания и по наследственному договору.

Процедура всегда начинается одинаково — с визита к присяжному нотариусу. Именно он возбуждает наследственное дело, проверяет наличие законных оснований и оформляет свидетельство о праве на наследство. В этом документе указывается, какое именно имущество наследуется и в каком объёме. Если наследников несколько, каждому из них определяется доля в наследстве — например, половина, треть или четверть. Однако это лишь юридические доли, не обозначающие физическое разделение имущества. Получив свидетельство, наследники становятся совладельцами, но реального раздела имущества между ними ещё не происходит.

Ранее в Латвии действовала так называемая система заявления: нотариусы не устанавливали и не разыскивали возможных наследников — только те, кто самостоятельно подавал письменное заявление, могли претендовать на наследство. Однако с 1 января 2025 года в силу вступила масштабная реформа наследственного права, внёсшая значительные изменения в порядок наследования. В соответствии с поправками в статью 259.¹ Закона о нотариате, после возбуждения наследственного дела нотариус обязан установить потенциальных наследников до третьей очереди включительно, а также пережившего супруга, и уведомить их о факте открытия наследства. Уведомление направляется в виде электронного письма с квалифицированной подписью (если активирован официальный адрес электронной почты), а также письмом на задекларированное место жительства и другие известные адреса, указанные в наследственном деле. Таким образом, нотариус сам извещает возможных наследников, которые не были инициаторами начала наследственного дела, с предложением выразить свою волю относительно принятия наследства.

Обращаясь к нотариусу для оформления наследства, необходимо иметь при себе удостоверяющий личность документ — паспорт или ID-карту, свидетельство о смерти наследодателя, а также документы, подтверждающие родственные связи (например, свидетельства о рождении или о браке). Если в состав наследства входит движимое имущество, нужно представить его перечень и оценку. Также желательно предоставить информацию о других известных наследниках. Если каких-либо документов не хватает, их сбор можно поручить нотариусу — у него есть как необходимые знания, так и доступ к государственным реестрам.

Прежде чем начать дело, нотариус сначала проверяет в Наследственном реестре, не было ли оно уже возбуждено другим нотариусом, например, по заявлению другого претендента. Также он обращается к Реестру публичных завещаний, чтобы выяснить, оставил ли умерший завещание или заключал ли наследственный договор.

Если дело возбуждено и возникает необходимость публичного извещения, нотариус публикует соответствующее объявление в официальном издании “Latvijas Vēstnesis”, пригласив к подаче заявлений лиц, которые могут иметь право на наследство — наследников, кредиторов или других заинтересованных лиц. Если в законе не установлен конкретный срок, нотариус определяет его самостоятельно, но он не может быть короче трёх месяцев со дня публикации. Как правило, если круг наследников известен, устанавливается именно трёхмесячный срок. Это обязательный срок и для наследников, и для кредиторов. В сложных случаях, например, если требуется доказать родство или имущество юридически не оформлено, процедура может занять больше времени.

Средняя продолжительность рассмотрения наследственного дела в Латвии составляет около трёх с половиной месяцев.

В соответствии со статьёй 696.¹ Гражданского закона, в каждом наследственном деле обязательно составляется перечень наследственного имущества, в котором указывается всё наследуемое имущество и его стоимость. Эта процедура проводится по правилам, установленным Кабинетом министров, и, как правило, осуществляется присяжным нотариусом совместно с наследниками. Цель списка — юридически корректно и прозрачно зафиксировать состав наследства. Важно отметить, что в каждом наследственном деле составляется только один такой список.

Если в наследство входит недвижимость, то согласно пункту 7 правил Кабинета министров № 543 "Порядок составления перечня наследства", её стоимость подтверждается справкой Государственной земельной службы, в которой указывается кадастровая стоимость объекта, включая стоимость лесных насаждений (если таковые имеются).

Однако закон предусматривает гибкость. Согласно пункту 7.4 тех же правил, если наследников не устраивает кадастровая оценка, они могут договориться о применении другой, более высокой оценки. В этом случае к наследственному делу может быть приложён альтернативный отчёт об оценке, согласованный всеми наследниками. Именно эта, более высокая оценка будет признана действительной стоимостью имущества. Такой подход особенно часто используется для того, чтобы в будущем уменьшить налоговую нагрузку, особенно если имущество планируется продать.

Если же составление перечня имущества поручается присяжному судебному исполнителю, например, в более сложных ситуациях, то согласно пункту 12 тех же правил, оценка недвижимости проводится сертифицированным оценщиком, привлечённым судебным исполнителем. Оценка осуществляется после того, как заинтересованное лицо перечислило на счёт судебного исполнителя необходимую сумму для оплаты услуг оценщика.

Эти нормативные положения обеспечивают точность и справедливость при составлении наследственного имущества, а также дают возможность наследникам повлиять на определение стоимости, при этом устанавливая чёткие правила на случай, если согласия достичь невозможно.

Ключевое новшество реформы наследственного права — это ограниченная ответственность наследников перед кредиторами умершего. Согласно новым положениям, наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости унаследованного имущества. Одновременно были уточнены и правила подачи требований кредиторами в рамках наследственного дела.

Каждый желающий может обратиться в Латвийскую коллегию присяжных нотариусов и выяснить, заведено ли наследственное дело в отношении конкретного умершего лица. Для этого необходимо знать имя, фамилию и персональный код покойного (или хотя бы дату его рождения). Также можно узнать, зарегистрировано ли в Реестре публичных завещаний какое-либо завещание. Следует учитывать, что данная информация предоставляется как платная услуга.
sīkāk...

Mantojuma kārtošanas process – kas jāzina?


Latvijā zvērināti notāri ik gadu uzsāk vidēji ap 12 000 mantojuma lietu. Mūsu valstī ir trīs tiesiski atzīti mantošanas veidi: mantas sadale saskaņā ar likumu, mantošana pēc testamenta, kā arī mantojuma līguma noslēgšana. 
Sākums vienmēr ir viens – pie zvērināta notāra. Tieši viņš sāk mantojuma lietu, pārbauda likumiskos pamatus un sagatavo mantojuma apliecību. Šajā dokumentā tiek norādīts, kas tieši tiek mantots un kādā apmērā. Ja mantojuma tiesības iegūst vairāki cilvēki, katram tiek noteikta domājamā daļa – piemēram, puse, trešdaļa vai ceturtdaļa no visa mantojuma. Taču šīs ir tikai juridiskas proporcijas, nevis skaidri nodalīta manta. Ar šo apliecību mantinieki kļūst par līdzīpašniekiem, bet konkrēts īpašuma sadalījums vēl nav noticis.
Līdz šim Latvijā darbojās t.s. pieteikšanās sistēma, kurā notārs pats nemeklēja iespējamos mantiniekus. Tiesības uz mantojumu varēja īstenot tikai tie, kas paši rakstiski izsaka šo vēlmi. Taču no 2025. gada 1. janvāra Latvijā stājās spēkā apjomīga mantojuma tiesību reforma, kas ievieš vairākas būtiskas izmaiņas līdzšinējā kārtībā. Pēc grozījumiem Notariāta likuma 259.¹ pantā paredzēts, ka, sākot mantojuma lietu, zvērinātam notāram būs jāidentificē iespējamie mantinieki līdz pat trešajai mantošanas šķirai (ieskaitot), kā arī pārdzīvojušais laulātais. Notārs viņiem paziņos par mantojuma izsludināšanu, nosūtot elektroniski parakstītu vēstuli, ja personai ir aktivizēta oficiālā elektroniskā adrese, kā arī nosūtot vēstuli uz deklarēto dzīvesvietu un jebkuru citu zināmo adresi, kas norādīta mantojuma lietā. Tātad notārs potenciālos mantiniekus, kas nav bijuši iniciatori mantojuma lietas uzsākšanai pie notāra, aicinās paust gribu par mantojuma pieņemšanu. 
Dodoties pie notāra mantojuma lietas kārtošanai, līdzi jāņem personu apliecinošs dokuments – pase vai personas apliecība –, mantojuma atstājēja miršanas apliecība, kā arī dokumenti, kas apliecina radniecību (piemēram, dzimšanas vai laulības apliecība). Ja mantojumā ietilpst arī kustamā manta, jāiesniedz to apliecinošs mantas saraksts un vērtējums. Ļoti noderīgi būs arī dati par citiem zināmajiem mantiniekiem. Ja kāds no nepieciešamajiem dokumentiem nav pieejams, to meklēšanu iespējams uzticēt zvērinātam notāram – viņa rīcībā ir gan juridiskā kompetence, gan pieeja valsts reģistriem.
Pirms lietas ierosināšanas notārs vispirms pārbauda Mantojumu reģistrā, vai kāds cits kolēģis šo mantojuma lietu jau nav uzsācis, piemēram, pamatojoties uz cita pretendenta iesniegumu. Tāpat viņš pārbauda Publisko testamentu reģistru, lai noskaidrotu, vai aizgājējs atstājis testamentu vai noslēdzis mantojuma līgumu.
Ja mantojuma lieta tiek uzsākta, un nepieciešams informēt sabiedrību, notārs ievieto paziņojumu oficiālajā izdevumā “Latvijas Vēstnesis”, kurā aicina pieteikties personas, kurām var būt tiesības uz mantojumu – mantiniekus, kreditorus vai citas ieinteresētās puses. Pieteikšanās termiņu, ja tas nav tieši noteikts likumā, nosaka pats notārs, taču tas nedrīkst būt īsāks par trim mēnešiem no sludinājuma publicēšanas. Parasti, ja visi mantinieki ir zināmi, tiek noteikts tieši trīs mēnešu pieteikšanās termiņš. Šis periods ir obligāts gan potenciālajiem mantiniekiem, gan kreditoriem. Ja lieta ir sarežģīta, piemēram, ir grūtības pierādīt radniecību vai īpašums ir juridiski nesakārtots, mantojuma izskatīšanai var būt nepieciešams ilgāks laiks.
Latvijā mantojuma lietu vidējais izskatīšanas laiks ir apmēram trīsarpus mēneši.
Saskaņā ar Civillikuma 696.¹ pantu, ikvienā mantojuma lietā obligāti jāsastāda mantojuma saraksts, kurā tiek uzskaitīta visa mantojamā manta un tās vērtība. Šis process notiek saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem, un sarakstu parasti sagatavo zvērināts notārs kopā ar mantiniekiem. Tā mērķis – skaidri un juridiski korekti noteikt mantojuma sastāvu. Jāņem vērā, ka katrai mantojuma lietai ir tikai viens šāds saraksts.
Ja mantojamās mantas sastāvā ietilpst nekustamais īpašums, tad Ministru kabineta noteikumu Nr. 543 “Mantojuma saraksta sastādīšanas kārtība” 7. punkts nosaka, ka šā īpašuma vērtību apliecina Valsts zemes dienesta izziņa, kurā norādīta īpašuma kadastrālā vērtība – kopā ar tajā ietilpstošās mežaudzes vērtību, ja tāda ir.
Tomēr likums paredz elastību. Noteikumu 7.4 punkts atļauj mantiniekiem, ja viņi nav apmierināti ar kadastrālo novērtējumu, vienoties par cita, augstāka vērtējuma izmantošanu. Šādā gadījumā mantojuma lietai var pievienot īpašuma vērtējumu, kas ir visiem mantiniekiem pieņemams, un tieši šis augstākais novērtējums tiek ņemts vērā kā mantojamās mantas vērtība. Šāda pieeja bieži tiek izmantota, lai nākotnē samazinātu iespējamo nodokļu slogu, īpaši tad, ja īpašumu plānots pārdot.
Savukārt, ja mantojuma saraksta sagatavošana tiek uzticēta zvērinātam tiesu izpildītājam, piemēram, sarežģītākos gadījumos, tad Ministru kabineta noteikumu 12. punkts nosaka, ka īpašuma vērtību šādā gadījumā nosaka sertificēts vērtētājs, kuru pieaicina tiesu izpildītājs. Šāds vērtējums tiek veikts pēc tam, kad ieinteresētā persona ir iemaksājusi attiecīgo summu tiesu izpildītāja kontā, lai segtu vērtēšanas izdevumus.
Šie normatīvie regulējumi ļauj nodrošināt precīzu un taisnīgu mantojuma uzskaiti, kā arī dod iespēju mantiniekiem ietekmēt īpašuma vērtības noteikšanu, vienlaikus paredzot skaidru kārtību gadījumiem, kad nav iespējams panākt vienošanos.
Kā mantojuma tiesību reformas galveno novitāti izceļ mantinieku ierobežoto atbildību pret mirušā kreditoriem. Turpmāk likumā noteikts, ka mantinieku atbildība pret aizgājēja kreditoriem ir ierobežota — viņiem būs jāsedza tikai tādi parādi, kas nepārsniedz mantojuma vērtību. Tāpat precizēta kārtība, kādā kreditoriem jāiesniedz savas pretenzijas mantojuma lietā.
Ikviens var vērsties Latvijas Zvērinātu notāru padomē un noskaidrot, vai konkrētas mirušas personas mantojuma lieta jau ir ierosināta kādā no notāru birojiem. Lai to noskaidrotu, nepieciešams zināt aizgājēja vārdu, uzvārdu un personas kodu (vai vismaz dzimšanas datumu). Tāpat iespējams noskaidrot, vai Publisko testamentu reģistrā ir reģistrēts testaments. Jāņem vērā, ka šī informācija tiek sniegta kā maksas pakalpojums.

sīkāk...

Звоните

поможем привести в порядок все ваши документы



Записаться на консультацию Начать WhatsApp чат

Контакты

Сдача домов и строений в эксплуатацию


Займемся вашим проектом от начала и до полной легализации, куча непонятных вам бумаг и гос учреждений это наша работа. Дачи, частные дома, легализация незаконных перепланировок - не ждите штраф, начните сегодня.

Контакты



Карта


Форма связи

Задать вопрос


Оставить отзыв




Успешно отправлено!

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время.