Новости

Компания LNK Industries ввела в эксплуатацию многоквартирный жилой дом Heart of Hanza, расположенный по адресу Hanzas iela 3B, Rīga.

Семиэтажное здание включает 127 квартир, коммерческие помещения на первом этаже и подземную автостоянку. В рамках проекта также благоустроена прилегающая территория и создан закрытый внутренний двор с зонами отдыха и активного досуга для жителей.

Как отмечают в компании, одним из наиболее сложных этапов строительства стало понижение уровня грунтовых вод. Для гидроизоляции фундамента и подвальных стен применён инновационный метод «белой ванны», обеспечивающий повышенную защиту конструкций.

В ходе реализации проекта было установлено 968 свай и выполнены масштабные земляные работы. В железобетонном каркасе использовано около 1450 тонн арматуры и залито порядка 12 000м³ бетона. Инженерная инфраструктура здания также значительна — проложены десятки километров электрических и инженерных сетей.

Общий объём инвестиций в строительство составил 35 млн евро, из которых 17 млн евро профинансировала компания BluOr.

Девелопером проекта выступила SIA LNK Properties, архитектурные и интерьерные решения разработала AB3D, а проект благоустройства территории подготовило бюро Zala Landscape Architects.

Rīgas vēsturiskajā centrā nodots ekspluatācijā daudzdzīvokļu nams Heart of Hanza

Uzņēmums LNK Industries ir nodevis ekspluatācijā daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku Heart of Hanza, kas atrodas Hanzas iela 3B, Rīga.

Septiņstāvu ēkā izbūvēti 127 dzīvokļi, pirmajā stāvā ierīkotas komerctelpas, kā arī izbūvēta pazemes autostāvvieta. Projekta ietvaros labiekārtota arī apkārtējā teritorija un izveidots slēgts iekšpagalms ar atpūtas un aktīvās atpūtas zonām iedzīvotājiem.

Uzņēmumā norāda, ka viens no tehniski sarežģītākajiem būvniecības posmiem bija gruntsūdeņu līmeņa pazemināšana. Pamatu un pagraba sienu hidroizolācijai izmantota inovatīvā “baltās vannas” metode, kas nodrošina augstu konstrukciju aizsardzību.

Projekta laikā izbūvēti 968 pāļi un veikti apjomīgi zemes darbi. Dzelzsbetona karkasā izmantotas aptuveni 1450 tonnas armatūras un iebetonēti ap 12 000m³ betona. Ēkā izbūvēta arī plaša inženierkomunikāciju infrastruktūra.

Kopējās projekta būvniecības izmaksas sasniedza 35 miljonus eiro, no kuriem 17 miljonus eiro finansēja uzņēmums BluOr.

Projekta attīstītājs ir SIA LNK Properties, arhitektūras un interjera autori — AB3D, bet teritorijas labiekārtojuma projektu izstrādāja Zala Landscape Architects.

• в 67% случаев их фискально-кадастровая стоимость снизилась;
• в 16% случаев — увеличилась;
• в 17% случаев — осталась на уровне 2025 года.

В самоуправлении отмечают, что именно эти изменения и станут основной причиной колебаний суммы налога для отдельных налогоплательщиков. Подробную информацию о расчёте налога на недвижимость, сроках его уплаты, порядке предоставления льгот и доступных услугах можно получить в Финансовом департаменте Рижской думы.

• 67% gadījumu fiskāli kadastrālā vērtība ir samazinājusies;
• 16% gadījumu — palielinājusies;
• 17% gadījumu — saglabājusies 2025. gada līmenī.

Pašvaldība uzsver, ka tieši šīs izmaiņas visbiežāk ietekmēs nekustamā īpašuma nodokļa apmēru. Detalizētu informāciju par nodokļa aprēķinu, samaksas termiņiem, atvieglojumiem un citiem ar nodokli saistītiem jautājumiem sniedz Rīgas domes Finanšu departaments.

Decembrī sērijveida dzīvokļu cenas pieauga Ogrē un Salaspilī, liecina nekustamo īpašumu kompānijas Arco Real Estate jaunākais sērijveida mājokļu tirgus pārskats. Citviet būtiskas cenu izmaiņas netika novērotas.

Ogrē decembrī sērijveida dzīvokļu cenas palielinājās par 0,3%, un vidējā kvadrātmetra cena sasniedza 884 eiro. Salīdzinājumā ar 2025. gada sākumu dzīvokļu cenas Ogrē pieauga par 4%.

Salaspilī cenas decembrī kāpa par 0,2%, un vidējā kvadrātmetra cena palielinājās līdz 849 eiro. Kopš gada sākuma sērijveida dzīvokļu cenas Salaspilī augušas par 2%.

Savukārt Kauguros, Jūrmalā, decembrī cenu līmenis saglabājās nemainīgs — 827 eiro par kvadrātmetru. Gada griezumā cenas Kauguros bija par 5% augstākas nekā gada sākumā.

Arī Jelgavā decembrī sērijveida dzīvokļu cenas saglabājās iepriekšējā mēneša līmenī — vidēji 766 eiro par kvadrātmetru. Salīdzinot ar 2025. gada sākumu, cenas Jelgavā pieaugušas par 3%.

В декабре на рынке серийного жилья рост цен был зафиксирован в Огре и Саласпилсе, свидетельствуют данные последнего обзора компании Arco Real Estate. В других городах существенных изменений не произошло.

В Огре стоимость серийных квартир в декабре увеличилась на 0,3%, а средняя цена квадратного метра достигла 884 евро. По сравнению с началом 2025 года жильё в этом городе подорожало на 4%.

В Саласпилсе цены выросли на 0,2%, и средняя стоимость квадратного метра составила 849 евро. С начала года рост цен здесь достиг 2%.

В то же время в Каугури (Юрмала) в декабре ценовая ситуация осталась стабильной — средняя цена квадратного метра сохранилась на уровне 827 евро. Однако по сравнению с началом года стоимость серийных квартир в Каугури выросла на 5%.

Без изменений по сравнению с ноябрем остались цены и в Елгаве — в декабре средняя стоимость квадратного метра составила 766 евро. В годовом выражении серийное жильё в Елгаве подорожало на 3%.

Nākamo piecu gadu laikā Latvijā plānots īstenot valsts un privātās partnerības programmu, kuras ietvaros paredzēts uzbūvēt aptuveni 1500 īres dzīvokļu. Jaunais mājokļu fonds būs paredzēts valstij un pašvaldībām nepieciešamajiem speciālistiem — skolotājiem, policistiem, ugunsdzēsējiem, karavīriem, pašvaldību darbiniekiem un citiem. Finanšu ministrija ir pabeigusi finanšu un ekonomiskos aprēķinus, un nākamais solis būs privāto investoru piesaiste, ziņo Latvijas Radio Ziņu dienests.

Sākotnēji dalību programmā plānoja 13 pašvaldības, taču pirmajā projekta kārtā piedalīsies tikai septiņas. Līdz 2030. gadam pieejami īres nami paredzēti Gulbenē, Cēsīs, Daugavpilī, Jēkabpilī, Tukumā, Liepājā un Rīgā, kopumā nodrošinot apmēram pusotru tūkstoti dzīvokļu. Kā skaidroja valsts kapitālsabiedrības Valsts nekustamie īpašumi valdes priekšsēdētājs Renārs Griškevičs, izvēle balstījās uz to, vai pašvaldībām ir apbūvei gatavi zemesgabali ar jau izbūvētiem inženiertīkliem.

Viņš uzsvēra, ka šāda mēroga projekts Latvijā tiek īstenots pirmo reizi un saistīts ar vairākiem izaicinājumiem. Viens no galvenajiem uzdevumiem bija panākt vienotu izpratni par mērķiem un izmaksām starp visām iesaistītajām pusēm. Būtisks solis ir finanšu aprēķinu apstiprināšana — tas nozīmē, ka maksimālās izmaksas ir noteiktas un iepirkuma procesā tās nevar tikt palielinātas, arī inflācijas dēļ.

Programmas ietvaros privātais partneris nodrošinās ēku projektēšanu, būvniecību, finansēšanu un uzturēšanu. Pašvaldības līdzfinansējumu sāks nodrošināt no 2030. gada, pēc ēku nodošanas ekspluatācijā. Maksājumi privātajam partnerim veidosies no īrnieku, pašvaldību un valsts maksājumiem, savukārt valsts finansējuma apjoms šobrīd netiek publiski atklāts.

Rīgā projekta ietvaros paredzēts uzbūvēt piecus daudzdzīvokļu namus ar kopumā 732 dzīvokļiem. Zemesgabali atrodas Pļavniekos, Ziepniekkalnā un Bolderājā. Rīgas domes Mājokļu un vides komitejas vadītāja Elīna Treija norādīja, ka pašvaldība spēs nodrošināt līdzfinansējumu visiem pieciem objektiem, kā arī izmantot valsts garantētās subsīdijas. Īres maksai noteikti griesti — tā nedrīkst pārsniegt 50% no pašvaldības ieguldījuma, tādējādi pietuvinot cenu Rīgas īres tirgus līmenim. Dzīvokļi būs jauni un energoefektīvi.

Savukārt Valmieras novads pagaidām nolēmis projektā nepiedalīties. Kā skaidroja domes priekšsēdētājs Jānis Baiks, pašvaldība jau īsteno citus mājokļu būvniecības projektus ar Eiropas Savienības fondu atbalstu, un salīdzinoši lielais līdzfinansējums šajā programmā bija galvenais iemesls atteikumam.

Tuvākajā laikā Valsts nekustamie īpašumi uzsāks privāto partneru atlasi. Būvniecību paredzēts sākt 2028. gadā. Vienlaikus jau notiek darbs pie otrās projekta kārtas, kurā varētu tikt uzbūvēti vēl līdz 1000 īres dzīvokļu.

В ближайшие пять лет в Латвии планируется реализовать программу государственно-частного партнёрства, в рамках которой будет построено около 1500 арендных квартир. Новое жильё предназначено для специалистов, необходимых государству и самоуправлениям: учителей, полицейских, пожарных, военнослужащих, работников муниципальных учреждений и других. Министерство финансов завершило финансово-экономические расчёты, и следующим этапом станет привлечение частных инвесторов, сообщает Служба новостей Латвийского радио.

Изначально интерес к программе выразили 13 самоуправлений, однако в первом этапе проекта примут участие только семь. До 2030 года недорогое арендное жильё планируется построить в Гулбене, Цесисе, Даугавпилсе, Екабпилсе, Тукумсе, Лиепае и Риге. Общий объём проекта — около полутора тысяч квартир. По словам председателя правления Valsts nekustamie īpašumi Ренара Гришкевича, отбор самоуправлений был связан с наличием подготовленных земельных участков с уже подведёнными коммуникациями.

Он отметил, что проект является новым для Латвии и сопровождается рядом неизвестных факторов. Одной из ключевых задач стало согласование общих целей и затрат между всеми сторонами. Важным этапом стало утверждение финансовых расчётов — это означает, что предельная стоимость проекта зафиксирована и не может быть увеличена в ходе закупочных процедур, даже с учётом инфляции.

В рамках программы частный партнёр будет отвечать за проектирование, строительство, финансирование и последующее обслуживание домов. Самоуправления начнут софинансирование с 2030 года, после ввода жилья в эксплуатацию. Выплаты частному партнёру будут формироваться за счёт арендаторов, самоуправлений и государства, при этом объём государственного финансирования на данном этапе не раскрывается.

В Риге в рамках проекта планируется строительство пяти домов на 732 квартиры. Земельные участки выделены в Плявниеках, Зиепниеккалнсе и Болдерае. Как пояснила глава жилищного комитета Рижской думы Элина Трейя, самоуправление сможет обеспечить софинансирование всех объектов, а также воспользоваться государственными субсидиями. Для арендной платы установлен предельный уровень — она не может превышать 50% вклада самоуправления, что делает стоимость близкой к рыночной. При этом жильё будет новым и энергоэффективным.

В то же время Валмиерский край решил временно не участвовать в программе. По словам председателя думы Яниса Байкса, самоуправление уже реализует собственные проекты по строительству доступного жилья при поддержке еврофондов, а высокая доля софинансирования в рамках новой программы стала основной причиной отказа.

В ближайшее время Valsts nekustamie īpašumi начнёт отбор частных партнёров. Строительные работы планируется начать в 2028 году. Параллельно ведётся подготовка ко второму этапу программы, в рамках которого может быть построено ещё до 1000 арендных квартир.

В Латвии насчитывается более 39 500 многоквартирных жилых домов, при этом капитальное обновление необходимо как минимум 26 600 из них. Однако на сегодняшний день реновировано всего около 4% зданий, говорится в отчёте Государственного контроля. При этом жители ежегодно тратят на отопление 360–390 млн евро, а за ближайшие 20 лет эти расходы могут превысить 10 млрд евро.

Госконтроль указывает, что своевременная реновация позволила бы значительно сократить затраты на энергию, повысить комфорт проживания и стоимость жилья. Тем не менее высокая стоимость работ и ограниченная финансовая поддержка часто вынуждают даже мотивированных собственников откладывать обновление домов.

Инвестиции в жильё остаются недостаточными

Более половины многоквартирных домов в Латвии построены 40–50 лет назад и долгое время не получали необходимых инвестиций. Это привело к ухудшению технического состояния зданий и высоким счетам за тепло. По словам члена совета Госконтроля Мартиньша Аболиньша, реновация — это не только внешний вид, но и энергоэффективность, безопасность и снижение эксплуатационных расходов.

Интерес жителей к утеплению растёт: финансирование программы Altum в этом году было зарезервировано менее чем за полтора месяца. Однако ревизия показала, что Министерство экономики и Министерство климата и энергетики не использовали все возможности для расширения доступной финансовой поддержки.

Недостаток информации и поддержки тормозит решения

Одним из ключевых препятствий остаётся слабая информированность собственников. Лишь 39,5% жителей хорошо осведомлены о возможностях реновации, а ориентировочную стоимость работ знают всего 8%. Из-за этого общие собрания нередко приходится проводить по несколько раз, а проекты застревают ещё до начала строительных работ.

Жители чаще всего опасаются высокой стоимости реновации, качества работ и сложности процедур. При этом профессиональная поддержка доступна, как правило, уже после получения кредита, тогда как наиболее сложный этап — подготовка документов и согласование решений — остаётся без помощи. Это особенно тяжело для товариществ собственников, которые работают на добровольной основе.

Рост строительных расходов снижает экономический эффект

С 2017 года допустимые расходы на реновацию выросли на 127%, тогда как общие строительные затраты — на 52%. В результате в более чем половине реализованных проектов экономия на отоплении не покрывает ежемесячные выплаты по кредиту. Средняя стоимость реновации одного дома сейчас достигает около 880 000 евро, что снижает уверенность жителей в финансовой выгоде таких проектов.

Финансирование и социальная поддержка требуют пересмотра

Госконтроль также отмечает, что в Латвии не используются все возможности для привлечения более дешёвого финансирования. Процентная ставка Altum (3,9%) выше, чем в Литве и Эстонии, что снижает привлекательность реновации. Кроме того, отсутствуют достаточные механизмы поддержки домохозяйств с низкими доходами, для которых даже небольшое увеличение платежей становится критичным.

Выводы и рекомендации

Госконтроль призывает к комплексному подходу: снижению стоимости кредитов, расширению финансовой и консультационной поддержки на раннем этапе, повышению прозрачности информации о расходах и результатах реновации. Это позволило бы ускорить обновление жилья, снизить социальные риски и эффективнее использовать государственные и европейские средства. При этом, как отмечают аудиторы, в отдельных случаях необходимо оценивать, целесообразна ли реновация или экономически выгоднее новое строительство.

 Latvijā ir vairāk nekā 39 500 daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku, no kurām vismaz 26 600 nepieciešama renovācija. Tomēr līdz šim atjaunoti vien aptuveni 4% namu, secinājusi Valsts kontrole. Tikmēr iedzīvotāji ik gadu par siltumenerģiju samaksā 360–390 miljonus eiro, un nākamo 20 gadu laikā šīs izmaksas var pārsniegt 10 miljardus eiro.

Savlaicīga ēku atjaunošana ļautu būtiski samazināt enerģijas patēriņu, uzlabot dzīves kvalitāti un palielināt īpašumu vērtību. Taču augstās renovācijas izmaksas un nepietiekamais atbalsts bieži vien attur pat motivētus dzīvokļu īpašniekus no lēmuma pieņemšanas.

Nepietiekamas investīcijas un augsti rēķini

Vairāk nekā puse daudzdzīvokļu namu Latvijā būvēti pirms 40–50 gadiem, un ilgstoši tajos nav ieguldīti pietiekami līdzekļi. Tas pasliktina ēku tehnisko stāvokli un palielina apkures izmaksas. Valsts kontroles padomes loceklis Mārtiņš Āboliņš uzsver, ka renovācija nozīmē ne tikai vizuālus uzlabojumus, bet arī energoefektivitāti un zemākas uzturēšanas izmaksas.

Vienlaikus iedzīvotāju interese par siltināšanu pieaug — Altum programmas finansējums šogad tika rezervēts ļoti īsā laikā. Tomēr revīzijā secināts, ka atbildīgās ministrijas nav pilnībā izmantojušas iespējas padarīt finansējumu pieejamāku.

Informācijas un atbalsta trūkums

Tikai 39,5% dzīvokļu īpašnieku ir labi informēti par renovācijas iespējām, bet aptuvenās izmaksas zina vien 8%. Tas apgrūtina lēmumu pieņemšanu — kopsapulces bieži jāorganizē atkārtoti, bet projekti ieilgst jau sagatavošanas posmā.

Lielākās bažas saistītas ar izmaksām, darbu kvalitāti un procedūru sarežģītību. Turklāt profesionāls atbalsts parasti ir pieejams tikai pēc aizdevuma saņemšanas, lai gan sarežģītākie darbi jāveic jau iepriekš.

Būvniecības izmaksu pieaugums un zemā atdeve

Kopš 2017. gada pieļaujamās renovācijas izmaksas uz kvadrātmetru pieaugušas par 127%, bet kopējās būvniecības izmaksas — par 52%. Rezultātā vairāk nekā pusē projektu siltumenerģijas ietaupījums nesedz kredīta ikmēneša maksājumus. Vidējās viena nama renovācijas izmaksas sasniedz aptuveni 880 000 eiro.

Nepieciešamas izmaiņas finansēšanā

Valsts kontrole norāda, ka Latvijā netiek pilnībā izmantotas iespējas piesaistīt lētāku finansējumu. Altum procentu likme (3,9%) ir augstāka nekā Lietuvā un Igaunijā. Vienlaikus trūkst mērķēta atbalsta mājsaimniecībām ar zemiem ienākumiem, kas palielina sociālo spriedzi un kavē renovāciju.

Secinājumi

Valsts kontrole aicina uz kompleksu risinājumu: samazināt aizdevumu izmaksas, nodrošināt profesionālu atbalstu jau projekta sākumā, uzlabot informācijas pieejamību un efektīvāk izmantot valsts un ES finansējumu. Tas paātrinātu daudzdzīvokļu namu atjaunošanu un ļautu iedzīvotājiem pieņemt pamatotus lēmumus. Atsevišķos gadījumos, pēc ekspertu domām, jāvērtē arī tas, vai renovācija vispār ir ekonomiski pamatota.

С 1 января 2026 года латвийские самоуправления больше не будут обязаны участвовать в управлении многоквартирными домами, где квартиры приватизированы и принадлежат частным лицам. Завершается многолетний, начатый ещё в 2000 году процесс передачи домов в управление их собственникам. До конца 2025 года жителям таких домов нужно провести общее собрание или опрос, выбрать способ управления и решить, продолжать ли сотрудничество с прежним управляющим или брать обслуживание в свои руки. Если договориться не удастся, договор об управлении автоматически останется за текущим обслуживающим лицом.

Почему это важно

Во многих регионах, особенно в Риге, до сих пор остаются дома, где жители так и не создали форму управления. Во многих поселках и волостях люди привыкли рассчитывать на помощь самоуправлений, но с нового года эта поддержка прекратится — например, услуги общего электроснабжения без управляющего могут быть недоступны. При этом закон не обязывает выбирать профессионального управляющего: жильцы могут создать общество и обслуживать дом сами.

Как живут такие дома сейчас

Примером служат небольшие поселки вроде Тожаса, где часть домов давно приватизирована, но договоров управления нет. Жители договариваются между собой, сами выполняют мелкие работы, но финансовых резервов на серьёзные ремонты не создают. В других местах мнения расходятся: одни жители категорически против управляющих компаний, другие считают, что без «хозяина» невозможны крупные ремонты, да и собирать платежи с соседей сложно.

Что изменится

Самоуправления больше не смогут выполнять работы за счёт своих средств и поддерживать такие дома. Люди должны будут сами:

• выбрать управляющего или создать общество,
• определить порядок платежей,
• создать резервный фонд.

Министерство экономики уже готовит новый закон, который закрепит обязанность многоквартирных домов формировать обязательный финансовый резерв (предлагается — 1/12 от годовых расходов) для непредвиденных ситуаций, например, ремонта крыши.

Итоги

Домам, где жители уже организовали управление, ничего менять не придётся. Остальным — предстоит срочно договориться. Новый порядок означает, что ответственность за содержание собственности полностью переходит к самим владельцам квартир, а переложить её на самоуправления больше не получится.

Latvijā noslēgumam tuvojas vairāk nekā 30 gadus ilgušais privatizācijas process. Līdz ar to no 2026. gada dzīvokļu īpašniekiem pilnībā būs jāuzņemas atbildība par savu māju pārvaldīšanu — pašvaldības šo funkciju vairs neveiks. Tiem namiem, kas joprojām nav pārņemti, līdz 2025. gada beigām jāpieņem lēmums par turpmāko apsaimniekošanu.

Īsumā

• No 1. janvāra pašvaldībām vairs nebūs jāpiedalās citu īpašnieku māju apsaimniekošanā.
• Līdz gada beigām jānotiek dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei vai aptaujai.
• Ja vienošanās netiek panākta, līgums automātiski paliek ar esošo apsaimniekotāju.
• Likums neuzliek par pienākumu izvēlēties profesionālu pārvaldnieku — var apsaimniekot arī paši.
• Visvairāk nepārņemto māju ir Rīgā.
• Ekonomikas ministrija norāda: tas ir 25 gadu procesa noslēgums.
• Plānots noteikt obligātu rezerves fondu neparedzētiem remontdarbiem.

Kā tas izskatās dzīvē

Mazajos ciemos, piemēram, Tožās pie Kocēniem, daudzas padomju laiku mājas joprojām dzīvo “pa vecam”: līgumu ar apsaimniekotāju nav, bet iedzīvotāji paši savā starpā vienojas par sīkajiem darbiem. Daļai māju iedzīvotāju ir cieša kopiena, taču uzkrājumu nopietnākiem remontiem nav, un līdz šim palīdzējusi pašvaldība.

No 2026. gada šāda prakse vairs nebūs iespējama — pašvaldības vairs nesegs izmaksas, neveiks darbus un nepildīs pārvaldnieka funkcijas. Ja pašvaldībai pieder kāds dzīvoklis, tai būs tikai viena balss kopībā.

Kas jādara iedzīvotājiem

Līdz 2025. gada beigām:

• pašvaldībai jāsasauc mājas kopība vai jāorganizē aptauja;
• iedzīvotājiem jāizlemj, vai turpināt sadarbību ar līdzšinējo apsaimniekotāju, vai dibināt biedrību un pārvaldīt māju pašu spēkiem.

Ja vienoties neizdosies, līgums automātiski paliks spēkā ar līdzšinējo apsaimniekotāju.

Situācija reģionos

Rīgā nepārņemto māju ir visvairāk; citur — mazāk. Valmierā gandrīz visi nami pilsētā jau sen paņēmuši apsaimniekošanu savās rokās, taču pagastos joprojām ir daudz māju, kuru iedzīvotāji pat neapzinās, ka viņi skaitās daudzdzīvokļu mājas īpašnieki un viņiem ir pienākumi.

Iedzīvotāju viedokļi bieži dalās: vieni negrib maksāt pārvaldniekam un visu dara paši, citi uzskata, ka bez profesionālas apsaimniekošanas nav iespējams sakārtot jumtus, pagrabus un veidot uzkrājumus.

Jāņem vērā: bez pārvaldnieka vai biedrības vairākos gadījumos var nebūt pieejami pakalpojumi, piemēram, koplietošanas elektroapgāde.

Kas mainīsies likumā

Ekonomikas ministrija gatavo jaunu pārvaldīšanas likumu, kur paredzēts:

• obligāts rezerves fonds — plānots, ka 1/12 no pārvaldīšanas izmaksām būs jānovirza neparedzētiem gadījumiem;
• skaidrākas prasības par māju pārvaldīšanu un iedzīvotāju atbildību.

Secinājums

Tiem, kuri savu māju jau pārvalda, nekas būtiski nemainīsies. Savukārt tiem, kuri līdz šim dzīvojuši “katrs pats par sevi”, līdz nākamā gada sākumam būs jāvienojas par kopīgām finansēm, lēmumiem un atbildību — pašvaldība vairs “neglābs” drūpošus jumtus vai problēmas ar komunikācijām.

В третьем квартале 2025 года ситуация с доступностью жилья слегка улучшилась во всех трёх столицах Балтии. Хотя Европейский центробанк с июня не менял базовую процентную ставку, ипотечные ставки в коммерческих банках немного снизились. В Риге рост зарплат по-прежнему опережает удорожание недвижимости, хотя разрыв уже не такой заметный, как летом. В ближайшие месяцы доступность жилья в Риге, вероятно, вернётся к уровню 2021 года, однако существенного прогресса дальше ожидать не стоит, говорится в квартальном обзоре рынка, подготовленном Swedbank.

В третьем квартале 2025 года семья с совокупным доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты могла приобрести:

• в Таллине — квартиру площадью около 69 кв.м,
• в Вильнюсе — примерно 64 кв.м,
• в Риге — около 110 кв.м, если на ипотеку направляется не более 30% семейного дохода.

Даже на рынке новостроек условия немного улучшились: среднестатистическая семья теперь может позволить себе около 57 кв.м нового жилья. Тем не менее прогнозируемое восстановление доступности новостроек будет идти медленно и с трудом.

Снижение ставок и рост доходов подогревают интерес к ипотеке — кредитный портфель растёт самыми быстрыми темпами за последние двадцать лет. Активность на рынке недвижимости тоже заметно увеличилась, особенно в Риге, где количество сделок на душу населения стало самым высоким среди столиц Балтии. Рост зафиксирован во всех сегментах, а продажи новостроек увеличились более чем на 40% по сравнению с прошлым годом.

Увеличение числа сделок привело к сокращению предложения — доступных вариантов стало меньше. Небольшое снижение средних цен по сравнению с прошлым годом эксперты считают временным эффектом, связанным с продажами более доступных проектов. Новостройки по-прежнему стоят почти в три раза дороже квартир в типовых многоквартирных домах, но и вторичный рынок постепенно дорожает — до 1004 евро за кв.м. В результате средняя рыночная цена выросла на 7,2% за год. Тем не менее рост зарплат пока всё ещё опережает подорожание недвижимости.

Несмотря на политические риски, экономические ожидания в регионе улучшаются. Индекс потребительского доверия превысил долгосрочное среднее значение, уровень безработицы снижается, доходы растут.

Swedbank прогнозирует, что уже в марте ставка по депозитам ЕЦБ может снизиться до 1,75%, а конкуренция банков и участие государственного финансового учреждения Altum в кредитовании регионов способны привести к дополнительному снижению ипотечных ставок.

2025. gada trešajā ceturksnī mājokļu pieejamība nedaudz uzlabojās visās Baltijas valstu galvaspilsētās. Lai gan Eiropas Centrālā banka kopš jūnija nav mainījusi bāzes procentu likmi, komercbanku hipotekāro kredītu likmes ir nedaudz samazinājušās. Rīgā algu kāpums joprojām apsteidz mājokļu cenu pieaugumu, kaut arī ne tik izteikti kā vasarā. Nākamajos ceturkšņos mājokļu pieejamība Rīgā, visticamāk, sasniegs 2021. gada līmeni, taču būtisku uzlabojumu pēc tam nav gaidāms, teikts Swedbank ceturkšņa tirgus pārskatā.

2025. gada trešajā ceturksnī ģimene ar ienākumiem 1,5 vidējās neto algas apmērā varēja atļauties:

• Tallinā — apmēram 69 m² lielu dzīvokli,
• Viļņā — ap 64 m²,
• Rīgā — aptuveni 110 m², ja hipotekā viegli nepārsniedz 30% no ģimenes ienākumiem.

Arī primārajā tirgū (jaunajos projektos) situācija nedaudz uzlabojās — vidējā ģimene tagad var iegādāties ap 57 m² lielu jauno mājokli. Tomēr jaunbūvju pieejamības atjaunošanās, pēc prognozēm, būs lēna un sarežģīta.

Procentu likmju kritums un iedzīvotāju ienākumu pieaugums veicina pieprasījumu pēc hipotekārajiem kredītiem — kredītportfeļa pieauguma temps ir sasniedzis augstāko līmeni pēdējo divdesmit gadu laikā. Mājokļu tirgus aktivitāte arī ievērojami palielinājusies, īpaši Rīgā, kur uz vienu iedzīvotāju darījumu skaits tagad ir vislielākais Baltijas valstu galvaspilsētu vidū. Darījumu apjoms pieaudzis visos segmentos, bet jaunbūvju tirgus gada laikā audzis par vairāk nekā 40%.

Pieaugošais darījumu skaits samazinājis pieejamo mājokļu piedāvājumu — izvēle kļuvusi mazāka. Neliels cenu kritums salīdzinājumā ar pagājušo gadu ir īslaicīgs un saistīts ar lētāku projektu pārdošanu, norāda eksperti. Jaunbūvju cenas šobrīd ir gandrīz trīs reizes augstākas nekā sērijveida dzīvokļiem, taču arī otrreizējais tirgus pamazām kļūst dārgāks — līdz 1004 EUR/m². Kopumā vidējā tirgus cena gada laikā pieaugusi par 7,2%, tomēr algu kāpums joprojām pārsniedz mājokļu sadārdzināšanos.

Neraugoties uz politiskajiem satricinājumiem, ekonomikas noskaņojums reģionā uzlabojas. Patērētāju uzticības indekss ir pārsniedzis ilgtermiņa vidējo rādītāju, bezdarbs samazinās, ienākumi aug.
Swedbank prognozē, ka martā ECB depozīta likme varētu samazināties līdz 1,75%, savukārt konkurence banku starpā un valsts finanšu institūcijas Altum iesaiste reģionu kreditēšanā varētu turpināt samazināt hipotekāro kredītu likmes.

Latvijā joprojām bieži sastopamas situācijas, kad ēka un zeme, uz kuras tā atrodas, nepieder vienai un tai pašai personai. Šāds “dalītais īpašums” var radīt ne vien juridiskas neskaidrības, bet arī jautājumus par to, kā notiek būves nodošana ekspluatācijā. Vai zemi īpašniekam ir jādod piekrišana? Vai būvvalde vispār drīkst pieņemt ēku, kas stāv uz svešas zemes?

Dalītais īpašums – īpaša kārtība

Ja zeme pieder vienam cilvēkam, bet uz tās esošā ēka – citam, šo situāciju sauc par dalīto īpašumu. Šāds modelis bieži sastopams vēsturiskos apbūves gabalos vai gadījumos, kad zeme savulaik piederējusi valstij, bet ēkas ir privatizētas.

Svarīgi saprast – ēkas nodošana ekspluatācijā šādā gadījumā ir iespējama, ja būvniecība veikta saskaņā ar derīgu būvatļauju un atbilstoši normatīvajām prasībām. Likums neprasa, lai zemes īpašnieks tiktu atsevišķi informēts vai sniegtu rakstisku piekrišanu ekspluatācijas aktam.

Kad ēku drīkst nodot ekspluatācijā

Lai būvvalde pieņemtu ēku ekspluatācijā, būvniecības ierosinātājam jāiesniedz dokumenti, kas apliecina, ka ēka ir droša un izbūvēta saskaņā ar projektu. Parasti nepieciešami:

- derīga būvatļauja;

- apstiprināts būvprojekts;

- izpildmērījumi un kadastrālā uzmērīšana;

- tehnisko noteikumu izdevēju atzinumi;

- energoefektivitātes sertifikāts;

- skursteņslauķa un elektriķa atzinumi.

Ja visi šie dokumenti ir kārtībā, ēku var nodot ekspluatācijā arī tad, ja tā atrodas uz citas personas zemesgabala. Būvvaldei galvenais ir pārliecināties, ka būve atbilst projektam un drošības prasībām.

Ko ņemt vērā īpašniekam

Lai gan ekspluatācijas process šādā situācijā ir juridiski pieļaujams, ilgtermiņā tas var radīt sarežģījumus. Ja zeme un ēka pieder dažādiem cilvēkiem, īpašuma tiesības jānoskaidro un jānostiprina, lai nākotnē nebūtu strīdu par īpašuma izmantošanu, piekļuvi vai nodošanu.

Tāpēc ieteicams:

- Pārbaudīt īpašuma tiesības — pārliecinieties, kam juridiski pieder gan ēka, gan zeme.

- Sakārtot dokumentus — ja ēka vēl nav ierakstīta zemesgrāmatā, to vajadzētu izdarīt pēc nodošanas ekspluatācijā.

- Konsultēties ar juristu vai būvvaldi — lai saprastu, kā pareizi noformēt īpašuma attiecības un izvairītos no riskiem.

- Izvērtēt dalītā īpašuma sakārtošanas iespējas — piemēram, noslēgt zemes nomas līgumu vai apvienot īpašumus vienotā īpašumā.

Secinājums

Ēku, kas uzcelta ar derīgu būvatļauju, var nodot ekspluatācijā arī tad, ja tā atrodas uz citas personas zemes. Galvenais nosacījums – būvniecībai jābūt likumīgai un atbilstoši uzraudzītai. Tomēr šāda situācija var radīt juridiskas neskaidrības nākotnē, tāpēc īpašuma tiesības ieteicams savlaicīgi sakārtot, lai ēka patiešām kļūtu par drošu un juridiski skaidru īpašumu.

В сотрудничестве с наиболее активными пользователями Строительной информационной системы (BIS) и специалистами по удобству использования Государственное бюро строительного контроля (BVKB) осуществило значительные улучшения портала BIS, чтобы сделать его более удобным и доступным для всех пользователей. Новая версия системы создана с учетом международных стандартов веб-доступности, которые обеспечивают равные возможности использования для людей с нарушениями зрения, восприятия или моторики.

Директор BVKB Байба Витолиня отметила: «Новая версия позволит снизить когнитивную нагрузку, возникающую у пользователей при чтении сложных текстов или поиске нужной информации. Теперь портал BIS стал более интуитивным и удобным для навигации. Мы также внедрили вспомогательные механизмы для людей с нарушением цветового восприятия и пользователей экранных читалок.»

Дизайнер цифровых продуктов компании PiccoMedia и активный пользователь BIS Эдгар Короневский подчеркнул: «BIS — это сложная, многофункциональная платформа, где любое улучшение требует баланса между техническими решениями и потребностями пользователей. Для меня, как эксперта по UX, было важно дать практические рекомендации, основанные на реальном опыте. Рад, что мои предложения были учтены, протестированы с участием пользователей и частично уже реализованы. Такой поэтапный подход укрепляет удобство и стабильность системы.»

В портале BIS реализован ряд значимых улучшений, направленных на повышение удобства и доступности. Теперь пользователи могут регулировать контрастность экрана, шрифт и размер текста для улучшения читаемости и восприятия контента. Также усовершенствована навигация с помощью клавиатуры и поддержка экранных читалок, что облегчает переход к основному содержимому и делает систему доступнее для людей с нарушением зрения.

Обновлен визуальный и функциональный дизайн портала — добавлены контрастные кнопки с иконками, упрощены формы ввода данных и использован новый, более удобочитаемый шрифт.

Ориентироваться в системе помогает навигационная цепочка (breadcrumbs), указывающая текущее положение пользователя.

Верхняя панель была переработана и дополнена удобными ссылками на справочные материалы, уведомления и настройки профиля.

Особое внимание уделено мобильной версии — теперь портал BIS полностью адаптирован для планшетов и смартфонов, сохраняя четкую и интуитивную структуру контента.

Кроме того, реализованы функциональные улучшения: в списке строительных дел теперь отображаются адреса объектов, в разделе уведомлений появилась фильтрация по номеру дела, а в управлении проектом обеспечен более быстрый доступ к функциям согласования и утверждения. Также добавлены быстрые ссылки для создания новых заявлений, что делает работу в системе еще удобнее и эффективнее.

 Latvijas būvniecības noteikumi un Civillikuma normas stingri nosaka, cik cieši drīkst “sadraudzēties” divas ēkas, ja tās atrodas vienā vai kaimiņu zemesgabalos. Lai gan vienā īpašumā ēku savstarpējo attālumu var izvēlēties brīvāk, šī brīvība beidzas tur, kur sākas kaimiņa tiesības un normatīvo aktu prasības.

Uztura līgums ir vienošanās, kurā viena puse nodod otrai mantisku vērtību, savukārt otra puse apņemas nodrošināt uzturu. Praksē bieži gadās, ka līgumā tiek minēta tikai naudas summa, bet nav precīzi definēts, kas tieši ietilpst uzturā. Tas var radīt domstarpības, jo uztura ņēmēja gaidas par aprūpi bieži vien ir plašākas nekā līguma noteikumi. Vecāka gadagājuma cilvēki, noslēdzot šādus līgumus, nereti cer ne tikai uz praktisku palīdzību, bet arī emocionālu atbalstu, sirsnību un klātbūtni. Eksperti uzsver – sirds siltumu ar līgumu noteikt nevar, tāpēc būtiski jau pašā sākumā atklāti pārrunāt visas vēlmes, iespējas un cerības, tostarp arī tās, kuras nav iespējams precīzi aprakstīt juridiskā dokumentā.

Svarīgi atcerēties, ka uztura līgums atšķiras no dāvinājuma līguma – neatņemamās daļas mantinieki nevar vērst prasības pret uztura devēju. Tādēļ cilvēkam, kurš vēlas nodot savu īpašumu apmaiņā pret uzturu, rūpīgi jāizvērtē attiecības ar ģimenes locekļiem, ja tādi ir. Ja vēlāk attiecības ar ģimeni uzlabotos, mantiniekiem mantojuma tiesības uz šo īpašumu nebūtu piemērojamas.

Bieži vien pret uzturu nodotais īpašums ir arī uztura ņēmēja dzīvesvieta. Šādos gadījumos līgumā jāparedz, ka uztura devējs bez uztura ņēmēja rakstiskas piekrišanas nedrīkst īpašumu pārdot, dāvināt, ieķīlāt vai apgrūtināt ar citām lietu tiesībām. Šie noteikumi obligāti jānostiprina zemesgrāmatā, lai tie būtu spēkā arī trešajām personām. Tāpat eksperti atgādina – cilvēks, kuram ir spēkā esošs uztura līgums, nevar pretendēt uz trūcīgas personas statusu, pat ja citādi tam atbilst.

Uztura devējam pirms līguma noslēgšanas jānoskaidro, vai uztura ņēmējam nav parādsaistību. Tas ir būtiski, jo kreditors var vērst savas prasības pret īpašumu, kas nodots uztura līgumā, ja saistības radušās pirms līguma slēgšanas.

Svarīgi zināt, ka uztura līgums beidzas ar uztura ņēmēja nāvi, bet ne ar uztura devēja nāvi. Ja uztura devējs nomirst, viņa pienākumi pāriet uz mantiniekiem, kas pieņēmuši mantojumu. Ja mantinieki nevēlas turpināt šos pienākumus, viņiem jāatsakās no visa mantojuma kopumā. Tādēļ lēmumu par uztura līguma noslēgšanu ieteicams pārrunāt ģimenes lokā, izvērtējot visus iespējamos scenārijus un sekas. Abas puses var vienpusēji atteikties no līguma, taču galīgo lēmumu par tā laušanu var pieņemt tikai tiesa.

Eksperti uzsver, ka uztura līgums ir juridiski sarežģīts dokuments, kurā jāfiksē visi iespējamie nosacījumi un abu pušu griba. Tādēļ līguma sastādīšana pašu spēkiem bez profesionālas palīdzības ir liels risks. Zvērināts notārs, sagatavojot šādu līgumu, pārliecināsies par abu pušu patieso gribu, izskaidros tiesības un pienākumus, kā arī nodrošinās, ka līguma oriģināls tiek glabāts notariālo aktu grāmatā, kur tas vienmēr būs pieejams. Tas ir īpaši svarīgi gadījumos, kad līguma eksemplārs pazaudēts vai bojāts, piemēram, ugunsgrēkā. Savukārt, ja notārs tikai apliecina parakstus uz privāti sastādīta līguma, šāds dokuments pie notāra netiek glabāts.

На портале Kadastrs.lv теперь доступна новая бесплатная возможность — тематическая карта, на которой можно узнать, кому принадлежит земля под конкретным домом. Государственная земельная служба (VZD) дополнила сайт этим инструментом, который наглядно отображает информацию о правах собственности и обременениях, связанных с недвижимостью.

Portālā Kadastrs.lv tagad pieejama jauna bezmaksas iespēja — tematiskā karte, kas ļauj noskaidrot, kam pieder zeme zem konkrētās mājas. Valsts zemes dienests (VZD) papildinājis portālu ar šo rīku, kas vizuāli ataino īpašuma tiesības un apgrūtinājumus, kas saistīti ar nekustamo īpašumu.

Kā skaidro VZD, šis risinājums ļauj vienuviet un pārskatāmā veidā parādīt Kadastra informācijas sistēmā reģistrēto informāciju par ēku īpašniekiem un ar konkrēto zemesgabalu saistītajiem īpašuma tiesību apgrūtinājumiem. Karte ir ērts un noderīgs rīks gan nekustamo īpašumu attīstītājiem, gan ikvienam interesentam.

Izmantojot šo pakalpojumu, iedzīvotāji un uzņēmēji var noskaidrot, vai uz konkrētā zemesgabala ir kādi apgrūtinājumi — piemēram, aizsargjoslas, servitūti vai citi ierobežojumi. Informācija par apgrūtinājumiem tiek reģistrēta Kadastra informācijas sistēmā, izmantojot datus no informācijas sistēmas “Teritorijas ar apgrūtinājumiem”, kā arī dokumentus par servitūtu noteikšanu vai ierakstus Zemesgrāmatā. Tāpat iekļauta informācija par ēkām ar kultūrvēsturisku statusu, ko sniedz Nacionālā kultūras mantojuma pārvalde.

Karte arī ļauj uzzināt, vai zeme zem mājas pieder pašam ēkas īpašniekam. Iespējami gadījumi, kad īpašniekam pieder tikai daļa no zemesgabala vai tas tiek nomāts no cita zemes īpašnieka. Piemēram, zeme var būt trīs personu kopīpašumā, bet visa māja – viena no viņiem īpašumā.

Papildus kartē ir redzama informācija par ēkām, kuru īpašnieki nav zināmi. Tās ir būves, par kurām VZD rīcībā nav dokumentu, kas apliecinātu kādas personas īpašumtiesības.

Tematiskā karte pieejama portāla Kadastrs.lv lietotājiem pēc autentifikācijas, un tajā esošie dati tiek atjaunoti reizi nedēļā.

Кабинет министров одобрил подготовленные Министерством юстиции поправки, которые предусматривают постепенный переход к единой системе регистрации строений. Новый порядок значительно упростит и ускорит процесс регистрации как для жителей, так и для предпринимателей, сократив бюрократическую нагрузку — от подачи строительного замысла до внесения записи в Земельную книгу. Планируется, что начиная с 1 января 2026 года для регистрации строения собственнику будет достаточно одного заявления в Строительной информационной системе, а дальнейший процесс пройдет автоматически благодаря обмену данными между государственными системами.

Министр юстиции Инесе Либиня-Эгнере подчеркнула: «Сейчас, чтобы зарегистрировать строение, необходимо обращаться с заявлениями сразу в три учреждения — строительное управление, Земельную книгу и кадастр. Это требует времени и средств, а сам процесс до сих пор был громоздким. В будущем все необходимые услуги можно будет получить в одном месте. Единая регистрация строений позволит существенно снизить бюрократическую нагрузку для жителей и предпринимателей, а также повысит инвестиционную привлекательность Латвии. Это еще один важный шаг к более эффективному государственному управлению, предоставляющему услуги в удобной и понятной форме».

В настоящее время ведется работа по адаптации информационных систем учреждений, так как с 1 января 2026 года единый процесс регистрации будет применяться во всех случаях, когда собственник возводит строение на принадлежащем ему земельном участке. Это коснется жилых и общественных зданий, инженерных сооружений, а также многоквартирных домов (первоначально без разделения на квартиры). Кроме того, в систему будет включена регистрация новостроек, что позволит владельцам быстрее получать кредиты и решать другие практические вопросы, связанные с еще недостроенными объектами.

Весь процесс будет полностью цифровизирован и организован по принципу «единого окна»: начиная с подачи данных в Строительной информационной системе, продолжаясь в Кадастровой информационной системе и завершаясь внесением в Земельную книгу. Обмен информацией между системами будет происходить автоматически и последовательно, что снизит административную нагрузку как для пользователей, так и для государственных учреждений. В результате срок регистрации в кадастре сократится с нынешних 25–32 дней до 10–15 дней.

Для координации внедрения новой системы под руководством Министерства юстиции создан Наблюдательный совет, объединяющий все задействованные учреждения. В его состав входят Министерство юстиции, Министерство экономики, Государственное земельное управление, Судебная администрация и Государственное строительное контрольное бюро. В ближайшее время Министерство юстиции совместно с Министерством экономики представит правительству еще 12 проектов поправок, чтобы обеспечить успешное введение единого процесса регистрации с 2026 года.

Статистика показывает, что большинство пожаров в Латвии возникает именно в жилых помещениях, в частном секторе и в бесхозных объектах, и их доля составляет примерно 80–90% от общего числа происшествий. Почти треть пожаров в жилищах происходит из-за неисправной электропроводки, а в отдельные периоды данные страховых компаний свидетельствуют, что именно этот фактор становился причиной до 45% несчастных случаев. Одно из объяснений заключается в том, что значительная часть жителей Латвии до сих пор живёт в многоквартирных домах, построенных ещё во времена СССР, где электропроводка сильно изношена и нередко находится в критическом и даже опасном для людей состоянии.

Неисправная электропроводка опасна по целому ряду причин. Если в каком-то месте возникает утечка тока, провод может нагреваться и со временем воспламениться. Большую опасность представляют также плохо или неправильно выполненные соединения и некачественные контакты, которые перегреваются, искрят и способны вызвать возгорание. Особенно высок риск в домах, построенных несколько десятилетий назад, где проводка часто не проверялась с момента ввода здания в эксплуатацию. В то время широко практиковалось соединение проводов разного диаметра или даже разных металлов, что способствовало перегреву в местах соединений и создавало угрозу пожара. Дополнительную опасность создаёт неправильный выбор сечения проводов и номиналов предохранителей, когда тонкие провода подключают к предохранителям, рассчитанным на большую силу тока. В результате провода перегреваются и возникает пожар.

Важно помнить, что проверку электропроводки в квартире имеет право выполнять только сертифицированный электрик, работающий в компании или зарегистрированный как индивидуальный предприниматель. Во время проверки специалист сначала осматривает квартиру и распределительный щит, составляет схему электропроводки с указанием защитных устройств, типов и параметров кабелей и проводов. Далее проводятся измерения сопротивления изоляции, проверяются электрооборудование, заземляющие устройства и непрерывность заземляющих проводников. Чтобы убедиться, как ведёт себя электропроводка под нагрузкой и не перегревается ли она, рекомендуется включить все возможные электроприборы и через несколько минут проверить распределительный щит и коробки с помощью тепловизора. Полученные термографические изображения фиксируются и прикладываются к акту проверки. Кроме того, необходимо провести осмотр системы молниезащиты и измерить сопротивление заземляющего контура, поскольку в Латвии ежегодно регистрируется в среднем 20–30 пожаров, вызванных ударом молнии.

Нормативные акты предусматривают, что электропроводка должна содержаться в исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с требованиями безопасности. Согласно пункту 56 «Правил пожарной безопасности», электропроводку, включая заземляющие и молниезащитные устройства, необходимо проверять один раз в 10 лет, а во взрывоопасной среде – каждые 2 года, в химически агрессивной – ежегодно. Проверка проводится с момента установки оборудования и имеет право выполняться только сертифицированным специалистом. Кроме того, начиная с 2017 года, обязательной стала проверка контактных соединений с использованием тепловизора, что позволяет своевременно выявить перегрев и перегрузку. Кодекс административных правонарушений устанавливает штраф за нарушение правил пожарной безопасности: для физических лиц – от 30 до 280 евро, для юридических – от 280 до 1400 евро.

Чтобы избежать штрафов и главное – максимально снизить риск пожара, Латвийская ассоциация пожарных призывает жителей регулярно проверять электропроводку в своих домах и на рабочих местах, привлекая исключительно сертифицированных специалистов. Как отмечает председатель правления ассоциации Илгвар Церис, Государственная пожарно-спасательная служба проводит плановые проверки, страховые компании также следят за соблюдением требований, однако ответственность за безопасность в первую очередь лежит на каждом собственнике.

С точки зрения закона, за проверку электропроводки в местах общего пользования многоквартирного дома отвечает управляющий, а за электропроводку в квартире – её владелец. Управляющая компания регулярно проводит проверки в подъездах, коридорах, подвалах, на чердаках и в других помещениях, но обязанность собственников – заботиться о проверке проводки в своих квартирах. В соответствии с правилами, такие проверки необходимо проводить один раз в десять лет. Однако проверку нужно осуществлять немедленно, если в квартире периодически пропадает электричество, ощущается лёгкий удар током при включении прибора или появляется запах перегретых проводов. Все эти признаки свидетельствуют о перегрузке сети и требуют вмешательства специалиста. Если владелец не знает, когда в последний раз проводилась проверка, он может обратиться к управляющему, который пригласит сертифицированного электрика для проведения диагностики и, при необходимости, ремонта.

Перед покупкой недвижимости рекомендуется убедиться в состоянии электропроводки, но важно помнить, что общедомовые электрические сети – это коллективная ответственность всех жильцов. Выбирая компанию для проведения электромонтажных измерений, необходимо обращать внимание на наличие сертификатов, опыт работы и отзывы клиентов. Это особенно актуально для домов, построенных во времена СССР или в начале девяностых годов, где устарела не только общая электросистема, но и проводка в квартирах, при этом жильцы продолжают эксплуатировать её, подключая современные мощные электроприборы – сушильные машины, пылесосы, кофемашины, фены и т. п.

Результаты социологического опроса «Индекс электробезопасности» рисуют тревожную картину – 61% жителей Латвии, которые не меняли место жительства в последние десять лет, за это время не проводили проверку электропроводки. Ещё 16% не могут ответить, была ли она вообще проведена, а 45% респондентов вовсе не знают о её обязательности. Эксперты отмечают, что такие показатели вызывают серьёзную обеспокоенность и поднимают вопрос о необходимости поиска решений для улучшения электробезопасности и пожарной безопасности в жилых домах, в том числе путём внесения изменений в действующее законодательство.

Statistika liecina, ka lielākā daļa ugunsgrēku Latvijā izceļas tieši dzīvojamās telpās, privātajā sektorā un pamestajos objektos, un to īpatsvars veido apmēram 80–90% no kopējā ugunsnelaimju skaita. Gandrīz trešdaļa no ugunsgrēkiem mājokļos rodas bojātas elektroinstalācijas dēļ, un atsevišķos periodos apdrošināšanas kompāniju dati rāda, ka pat 45% gadījumu tieši šis iemesls ir bijis nelaimes izraisītājs. Viens no skaidrojumiem ir fakts, ka liela daļa Latvijas iedzīvotāju joprojām dzīvo daudzdzīvokļu mājās, kas būvētas padomju laikā, un to elektroinstalācija ir krietni nolietojusies, bieži vien kritiskā un pat cilvēkiem bīstamā stāvoklī.

Nesakārtota elektroinstalācija ir bīstama vairāku iemeslu dēļ. Ja kādā vietā rodas strāvas noplūde, tā var sākt karst un ar laiku aizdegties. Lielu bīstamību rada arī slikti vai nepareizi veikti elektrības vadu savienojumi un nekvalitatīvi kontakti, jo tie sakarst, dzirksteļo un var izraisīt degšanas procesus. Īpaši paaugstināts risks ir ēkās, kas celtas padomju laikā un kur elektroinstalācija bieži nav pārbaudīta kopš mājas nodošanas ekspluatācijā. Tā laika praksē bieži netika ņemta vērā dažādu diametru vai pat dažādu metālu vadu savienošana, kas sekmēja savienojuma vietu sakaršanu un radīja potenciālus ugunsgrēka draudus. Papildu riska faktors ir nepareiza vadu šķērsgriezuma un drošinātāju nominālu izvēle, kad plānākus vadus pievieno drošinātājiem, kas paredzēti lielai strāvai. Šādā situācijā vadi pie slodzes pārkarst un var izraisīt ugunsgrēku.

Svarīgi atcerēties, ka dzīvokļu elektroinstalācijas pārbaudi drīkst veikt tikai sertificēts elektriķis, kas strādā uzņēmumā vai ir reģistrējies kā individuālais darba veicējs. Pārbaudes laikā elektriķis vispirms iepazīstas ar situāciju dzīvoklī, apseko elektrosadali un sastāda elektroinstalācijas shēmu, kurā tiek fiksēti aizsargierīču dati, vadu un kabeļu markas un parametri. Pēc tam tiek mērīta elektroinstalācijas izolācijas pretestība, pārbaudītas elektroiekārtas, zemējuma ierīces un zemējumvadu nepārtrauktības pretestība. Lai pārliecinātos, kā elektroinstalācija uzvedas pie slodzes un vai tā nekarst, ieteicams ieslēgt visus potenciālos strāvas patērētājus un pēc dažām minūtēm elektrosadali pārbaudīt ar termokameru. Termogrāfiskie attēli tiek fiksēti un pievienoti pārbaudes aktam. Tāpat jāveic arī zibensaizsardzības sistēmas apskate un zemējuma kontūru strāvas noplūdes pretestības mērījumi, jo Latvijā ik gadu tiek reģistrēti vidēji 20–30 zibens izraisīti ugunsgrēki.

Normatīvais regulējums nosaka, ka elektroinstalācija jāuztur darba kārtībā un jāekspluatē atbilstoši ražotāja un normatīvo aktu ugunsdrošības prasībām. “Ugunsdrošības noteikumu” 56. punkts paredz, ka elektroinstalācijas, tai skaitā zemējuma un zibensaizsardzības ierīces, jāpārbauda reizi 10 gados, savukārt sprādzienbīstamā vidē – ik pēc diviem gadiem, bet ķīmiski agresīvā vidē – reizi gadā. Pārbaudes jāveic, sākot no elektroierīces uzstādīšanas brīža, un tās drīkst veikt tikai sertificēts speciālists. Turklāt kopš 2017. gada ir obligāti jāveic elektroinstalācijas kontaktu savienojumu pārbaude ar termokameru, lai savlaicīgi konstatētu iespējamu sakaršanu un pārslogojumu. Administratīvo pārkāpumu kodekss nosaka, ka par ugunsdrošības prasību pārkāpšanu fiziskām personām piemēro sodu no 30 līdz 280 eiro, bet juridiskām – no 280 līdz 1400 eiro.

Lai izvairītos no sodiem un galvenokārt samazinātu ugunsgrēka risku, Latvijas Ugunsdzēsības asociācija aicina iedzīvotājus regulāri pārbaudīt elektroinstalāciju savos mājokļos un darbavietās, piesaistot tikai sertificētus speciālistus. Kā uzsver asociācijas valdes priekšsēdētājs Ilgvars Cēris, Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienests veic plānveida pārbaudes, un arī apdrošinātāji uzrauga ugunsdrošības noteikumu ievērošanu, tomēr atbildība par drošību galvenokārt gulstas uz katru īpašnieku.

No likuma viedokļa – par daudzdzīvokļu mājas koplietošanas elektroinstalāciju pārbaudi atbild pārvaldnieks, savukārt par elektroinstalāciju dzīvoklī atbildīgs ir tā īpašnieks. Mājas apsaimniekotājs pārbaudes koplietošanas telpās – kāpņu telpās, gaiteņos, pagrabos, bēniņos – veic regulāri, taču dzīvokļu īpašnieku pienākums ir rūpēties par elektroinstalācijas pārbaudēm savās telpās. Atbilstoši noteikumiem pārbaudes jāveic reizi desmit gados. Elektroinstalāciju pārbaude jāveic nekavējoties, ja dzīvoklī periodiski pazūd elektrība, parādās strāvas sitiens pieskaroties elektroierīcēm vai novērojama aizdomīga vadu smaka. Šie ir signāli, ka elektrotīklā ir pārslodze un nepieciešams speciālista iejaukšanās. Ja dzīvokļa īpašnieks nezina, kad veikta pēdējā pārbaude, viņš var sazināties ar mājas apsaimniekotāju, kurš piesaistīs sertificētu elektriķi gan pārbaudēm, gan vajadzības gadījumā arī remontdarbiem.

Pirms īpašuma iegādes ieteicams pārliecināties par elektroinstalācijas stāvokli, taču svarīgi atcerēties, ka kopējās ēkas elektroinstalācijas ir visu mājas iedzīvotāju kopīga atbildība. Izvēloties uzņēmumu, kas veiks elektromērījumus, jāņem vērā speciālistu sertifikāti, pieredze un klientu atsauksmes. Tas ir īpaši aktuāli mājās, kas celtas padomju laikā vai deviņdesmito gadu sākumā, kur novecojušas ir ne tikai kopējās ēkas komunikācijas, bet arī dzīvokļu elektroinstalācijas, turklāt cilvēki tās turpina noslogot ar modernām jaudīgām ierīcēm.

Sabiedriskās aptaujas “Elektrodrošības indekss” dati rāda satraucošu ainu – 61% Latvijas iedzīvotāju, kas pēdējo desmit gadu laikā nav mainījuši dzīvesvietu, šajā laikā nav veikuši mājokļa elektroinstalācijas pārbaudi. Vēl 16% uz šo jautājumu nemaz nespēj atbildēt, bet 45% aptaujāto nemaz nezina, ka pārbaude ir obligāta. Eksperti norāda, ka šie rādītāji ir satraucoši un aktualizē diskusiju par iespējamiem risinājumiem elektrodrošības un ugunsdrošības uzlabošanai, tostarp iespējamiem grozījumiem normatīvajos aktos, kas stiprinātu prasības dzīvojamo namu elektroinstalāciju uzturēšanai un uzraudzībai.