SIA Baufonds EU

Новости

Сервитуты, залоги и аренда: как ограничивается использование недвижимости

При покупке или наследовании недвижимости нередко приходится сталкиваться с обременениями, которые могут ограничивать её использование. В этой статье рассмотрим, что представляют собой обременения в форме различных сервитутов и залоговых прав. Под обременением понимается вещное право, которое ограничивает недвижимость (НД), влияя на возможности её использования и стоимость. В отдельных случаях за недвижимость с обременением могут быть предоставлены налоговые льготы.

Например, в Риге налоговые льготы определены в соответствии с правилами думы № 109 «О порядке предоставления льгот по налогу на недвижимость в Риге».

Чтобы обременение имело юридическую силу и в отношении третьих лиц, оно обязательно должно быть зарегистрировано в Земельной книге. Информацию о нём можно найти в 3-й и 4-й частях раздела недвижимости.

На практике встречаются разные виды обременений. Чаще всего это охранные зоны, сервитуты прохода или проезда, персональные сервитуты в пользу физических лиц, залог в пользу физических или юридических лиц, а также права аренды или найма.

Что такое сервитут

Согласно статье 1130 Гражданского закона, сервитут – это право на чужую вещь, при котором право собственности на неё ограничено в использовании в пользу определённого лица или земельного участка.

Сервитуты делятся на реальные и персональные. Если право использования предоставлено конкретному лицу – это персональный сервитут, если в пользу другого земельного участка – реальный. Учреждать их можно законом, решением суда, договором или завещанием.

Персональные сервитуты в пользу физических лиц

Одним из самых распространённых обременений являются персональные сервитуты, предоставленные конкретному человеку.

Персональные сервитуты подразделяются на право пользования и право квартиры. Понятие «право пользования» шире, чем «право квартиры». Оно означает предоставленное право извлекать пользу из чужой вещи, используя её и получая плоды. Предметом пользования могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. На практике чаще всего речь идёт о пользовании недвижимостью.

Типичный пример персонального сервитута – право квартиры. Согласно статье 1227 Гражданского закона, это вещное право пользоваться чужим домом как квартирой, не нанося вреда самому зданию. Такое право сохраняется до конца жизни пользователя, если он сам от него не отказался.

Важно помнить: если право квартиры зарегистрировано, то возможность собственника использовать жильё самому считается исключением. При отсутствии противоположных условий собственник не имеет права жить в квартире, переданной другому пользователю.

Пример: право квартиры

Бабушка оставила в наследство квартиру внуку, но ещё при жизни зарегистрировала в Земельной книге право квартиры за своим сожителем, который не был родственником. В итоге квартира оказалась обременена персональным сервитутом – сожитель имел право пользоваться ею до конца жизни. Юридически внук стал собственником, но использовать жильё не мог.

Пример: право пользования

Собственник может передать недвижимость в пользование другому лицу. В таком случае она обременяется персональным сервитутом: назначенный человек имеет право использовать объект до конца жизни, но сам владелец – нет.

Права собственника

Согласно статье 994 Гражданского закона, собственником НД признаётся только лицо, зарегистрированное в Земельной книге. Тот, кому предоставлено право пользования, не является собственником и не может продать или заложить недвижимость – он имеет лишь право пользоваться ею.

В то же время статья 1036 Гражданского закона закрепляет: собственность даёт владельцу полное право распоряжаться вещью, за исключением специально установленных ограничений. Это означает, что собственнику нельзя запретить входить в свою недвижимость или продать её, даже если она обременена.

Обязанности пользователя

У лица, которому предоставлен персональный сервитут, есть не только права, но и обязанности. Статьи 1227–1230 Гражданского закона обязывают его содержать жильё, не повреждать его, а также передавать помещения другим только с согласия собственника. Если обязанности нарушаются и владельцу наносится ущерб, он имеет право требовать возмещения убытков согласно статье 1779 Гражданского закона.

Иногда персональный сервитут предоставляется также наследникам. В статье 1229 указано, что если право квартиры предоставлено нескольким лицам совместно, оно сохраняется, пока жив хотя бы один из них. То есть права прекращаются лишь после смерти последнего пользователя.

Сервитут дороги

В сельской местности часто возникают споры о проезде. Если к своему участку невозможно подъехать иначе, как через землю соседа, собственник имеет право требовать установления сервитута дороги. Земля, через которую проходит дорога, называется служащей, а участок, для которого сервитут установлен, – господствующим. Владелец служащей земли не имеет права чинить препятствия проезду.

Следует обратить внимание, как сервитут дороги зарегистрирован в Земельной книге – как отметка или как закрепление. Отметка обычно указывает на временное решение, возникшее в период земельной реформы, и позже может быть аннулирована, если доступ возможен иным путём. Если же сервитут закреплён, это означает, что право полностью установлено и собственник земли не может его отменить, даже если оно причиняет неудобства.

Залоговые права

Обременением может быть и зарегистрированный в Земельной книге залог в пользу физического или юридического лица. Его можно учредить договором, завещанием или решением суда. Наиболее распространённая ситуация – залог недвижимости при получении ипотечного кредита.

Согласно статье 841 Гражданского закона, залоговое право даёт кредитору возможность обеспечить свой долг за счёт чужой вещи. Если должник не рассчитался, кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Ипотека относится к самой недвижимости, а не к её владельцу, поэтому при продаже обременённого объекта покупатель приобретает его вместе с ипотекой.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется заказать выписку из Земельной книги, чтобы узнать обо всех обременениях и обязательствах.

Залог прекращается автоматически, когда погашен долг, для обеспечения которого он был установлен.

Если же в Земельной книге остаётся запись о залоге в пользу компании, которая уже ликвидирована, необходимо обращаться в суд с просьбой о снятии этой записи, представив подтверждение из Регистра предприятий о ликвидации фирмы. На основании решения суда запись в Земельной книге будет удалена.

 

sīkāk...

Servitūti, ķīlas un citi apgrūtinājumi: skaidrojums praksē

Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti nākas saskarties ar apgrūtinājumiem, kas var ietekmēt tā lietošanas iespējas. Šajā rakstā skaidrots, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību formā. Ar apgrūtinājumu saprot lietu tiesību, kas ierobežo nekustamo īpašumu (NĪ), ietekmējot tā izmantošanu un vērtību. Dažos gadījumos par īpašumu ar apgrūtinājumu iespējams saņemt arī nodokļu atlaides.

Piemēram, Rīgā nodokļu atvieglojumi noteikti saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”.

Lai apgrūtinājumiem būtu juridisks spēks arī pret trešajām personām, tie obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Informācija par tiem atrodama īpašuma nodalījuma 3. un 4. daļā.

Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumu veidi, kas ierobežo NĪ izmantošanu. Biežākie ir aizsargjoslas, ceļa servitūti, personālservitūti par labu fiziskām personām, ķīlas par labu fiziskām vai juridiskām personām, kā arī īres un nomas tiesības.

Kas ir servitūts

Saskaņā ar Civillikuma 1130. pantu servitūts ir tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība lietošanas ziņā ir ierobežota noteiktai personai vai zemesgabalam par labu.

Servitūti iedalās reālservitūtos un personālservitūtos. Ja lietošanas tiesība ir noteikta par labu personai, tas ir personālservitūts, bet ja par labu citam zemesgabalam – reālservitūts. Tos var nodibināt ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu.

Personālservitūti par labu fiziskām personām

Viens no biežākajiem apgrūtinājumiem ir personālservitūts, kas piešķirts konkrētai fiziskai personai.

Personālservitūti iedalās lietojuma tiesībās un dzīvokļa tiesībās. Lietojuma tiesības ir plašāks jēdziens nekā dzīvokļa tiesības. Tas nozīmē piešķirtas tiesības saņemt labumu no svešas lietas, to izmantojot un gūstot no tās augļus. Lietojuma priekšmets var būt gan kustama, gan nekustama manta, ķermeniskas un bezķermeniskas lietas. Praksē visbiežāk runa ir par nekustamā īpašuma lietojumu.

Tipisks personālservitūta piemērs ir dzīvokļa tiesība. Civillikuma 1227. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, nekaitējot pašai ēkai. Šāda tiesība ir spēkā līdz lietotāja mūža beigām, ja vien viņš pats no tās neatsakās.

Jāatceras, ka, ja dzīvokļa tiesība ir nostiprināta, īpašnieka iespējas pats izmantot īpašumu tiek uzskatītas par izņēmumu. Ja nav pretēju noteikumu, īpašnieks pats nevar dzīvot dzīvoklī, kas nodots citam lietotājam.

Piemērs par dzīvokļa tiesībām

Vecmāmiņa atstāja dzīvokli mantojumā mazdēlam, bet vēl dzīves laikā zemesgrāmatā bija nostiprinājusi dzīvokļa tiesību dzīvesbiedram, kurš nav radinieks. Rezultātā dzīvoklis bija apgrūtināts ar personālservitūtu – dzīvesbiedram bija tiesības lietot to līdz mūža galam. Lai arī mazdēls kļuva par īpašnieku, viņš nevarēja to izmantot.

Piemērs par lietošanas tiesībām

Īpašnieks var nodot lietojumā nekustamo īpašumu, piešķirot citam personālservitūtu. Tas nozīmē, ka persona var lietot īpašumu līdz mūža galam, bet pats īpašnieks – ne.

Īpašnieka tiesības

Civillikuma 994. pants nosaka, ka par NĪ īpašnieku uzskatāms tikai tas, kas ierakstīts zemesgrāmatā. Persona, kurai piešķirtas lietošanas tiesības, nav īpašnieks un nevar īpašumu pārdot vai ieķīlāt – viņš to drīkst tikai lietot.

Tajā pašā laikā Civillikuma 1036. pants paredz, ka īpašums dod īpašniekam pilnīgas varas tiesības pār lietu, izņemot gadījumus, kad tās ir īpaši ierobežotas. Līdz ar to īpašniekam nevar liegt tiesības iekļūt savā īpašumā vai to pārdot, pat ja tas ir apgrūtināts.

Lietotāja pienākumi

Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi. Civillikuma 1227.–1230. pants paredz, ka lietotājam jārūpējas par mājokļa uzturēšanu, nedrīkst to bojāt, kā arī telpas atļauts nodot citam tikai ar īpašnieka piekrišanu. Ja pienākumi netiek ievēroti un īpašniekam rodas zaudējumi, viņam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civillikuma 1779. pantu.

Praksē iespējami gadījumi, kad personālservitūts piešķirts arī mantiniekiem. Civillikuma 1229. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība, kas piešķirta vairākām personām kopīgi, paliek spēkā, kamēr dzīvs kaut viens no tiesību izmantotājiem. Tas nozīmē, ka tiesības izbeidzas tikai pēc pēdējās personas nāves.

Ceļa servitūti

Lauku apvidos bieži rodas strīdi par piekļuvi īpašumiem. Ja savam zemesgabalam nav iespējams piekļūt citādi kā šķērsojot kaimiņa īpašumu, zemes īpašnieks var prasīt ceļa servitūta nodibināšanu. Īpašums, kuru ceļš šķērso, tiek saukts par kalpojošo, bet īpašums, kuram šī tiesība piešķirta – par valdošo. Kalpojošais īpašums nedrīkst likt šķēršļus ceļa izmantošanai tādā apmērā, kāds nepieciešams servitūta īstenošanai.

Svarīgi pievērst uzmanību, vai ceļa servitūts zemesgrāmatā nostiprināts kā atzīme vai kā nostiprinājums. Atzīme parasti nozīmē pagaidu situāciju, kas radusies zemes reformas laikā, un vēlāk var tikt dzēsta, ja piekļuve īpašumam iespējama citādi. Savukārt nostiprinājums nozīmē, ka tiesība jau ir pilnībā nodibināta, un īpašnieks to nevar liegt, pat ja tas sagādā neērtības.

Ķīlas tiesības

Kā apgrūtinājums zemesgrāmatā var būt reģistrēta ķīla par labu fiziskai vai juridiskai personai. To nodibina ar līgumu, testamentu vai tiesas lēmumu. Tipiska situācija ir, kad īpašums ieķīlāts kā nodrošinājums hipotekāram kredītam.

Civillikuma 841. pants nosaka, ka ķīlas tiesība ir kreditoram piešķirta iespēja nodrošināt savu prasījumu ar svešu lietu. Ja parādnieks nenorēķinās, kreditors var vērst piedziņu pret ķīlas priekšmetu. Hipotēka attiecas uz pašu īpašumu, nevis uz tā īpašnieku, tādēļ, pārdodot īpašumu ar hipotēku, pircējs to iegūst kopā ar šo apgrūtinājumu.

Pirms īpašuma iegādes ieteicams zemesgrāmatā pārbaudīt nodalījuma norakstu, lai redzētu visus apgrūtinājumus un iespējamās saistības.

Ķīlas tiesības beidzas, kad tiek dzēsts prasījums, kam tās nodibinātas.

Ja īpašumam joprojām ir nostiprināta ķīla par labu uzņēmumam, kas ir likvidēts, tad nepieciešams vērsties tiesā ar lūgumu dzēst ierakstu, pievienojot pierādījumus no Uzņēmumu reģistra. Tiesa, pieņemot lēmumu, ļauj zemesgrāmatā dzēst šo apgrūtinājumu.

 

sīkāk...

Легализация самостроя - как узаконить самовольную постройку?


Для легализации уже построенного объекта необходимо привести документацию в порядок. То, что здание уже построено, не освобождает от разработки проекта и получения разрешения на строительство. Согласно строительным нормам, эксплуатация здания возможна только после его ввода в эксплуатацию, что включает в себя как разработку проекта, так и согласование его в местной строительной администрации.

Первым шагом является подготовка топографического плана. Топографический план показывает вид участка с высоты, отображает окружающую территорию, существующие коммуникации и отметки высот. Такой план действителен один-два года с момента составления и может быть заказан у сертифицированного геодезиста. Стоимость подготовки топографического плана составляет примерно 250 евро за гектар.

После готовности топографического плана можно обращаться к архитектору. Необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности на земельный участок (выписку из земельной книги), план границ участка, а также документы о существующих строениях на участке. Если здание является историческим или пострадало от пожара, также требуется инвентаризационное дело.

Архитектор совместно со специалистом по строительству проверяет конструктивную устойчивость здания и проводит исполнительные замеры. Затем разрабатывается проект реконструкции здания и оформляется разрешение на строительство.

Строительство без проекта и разрешения считается самовольным и не соответствует требованиям Строительного закона (часть вторая статьи 18 Строительного закона). Это означает, что строительство является незаконным и может повлечь административные санкции, например, наложение штрафа или даже снос здания (статья 19 Строительного закона).

Самовольное строительство также включает эксплуатацию здания или его части, не соответствующую предусмотренному проектом назначению, или проведение строительных работ без соответствующей проектной документации, если такая требуется в соответствии с нормативными актами.

Если осуществляется легализация уже построенного здания без разрешения, необходимо разработать проект реконструкции, провести конструктивные и исполнительные замеры, получить разрешение на строительство и выполнить другие действия в соответствии с требованиями закона.

Таким образом, необходимо привести документацию в порядок, даже если здание уже построено, выполняя следующие шаги:

1. Провести проверку конструктивной устойчивости здания и исполнительные замеры;
2. Разработать проект реконструкции, отражающий фактические данные здания и соответствующий строительным нормам;
3. Согласовать проект с органами строительного надзора;
4. Получить разрешение на строительство;
5. При необходимости выполнить строительные работы или реконструкцию;
6. Ввести здание в эксплуатацию;
7. Упорядочить права собственности на объект.

Порядок строительного процесса, необходимые документы и контролирующие органы устанавливаются как Строительным законом, так и Постановлением Кабинета Министров от 2 сентября 2014 года № 529 «Строительные нормы для зданий».

Строительство без разрешения и проекта может иметь юридические последствия для закрепления прав собственности, а также ставить под угрозу безопасность и возможность эксплуатации объекта.

Предпосылкой признания права собственности на здание (сооружение) является факт строительства в соответствии с утверждённым проектом и разрешением строительной администрации, то есть если здание возведено законно.
sīkāk...

Kādas ir būvniecības prasības, ja uzbūvētā dzīvojamā māja ir jālegalizē

Lai legalizētu esošo vai nelikumīgi uzbūvēto būvapjomu, nepieciešams sakārtot dokumentāciju. Tas, ka ēka jau ir uzbūvēta, neizslēdz būvprojekta izstrādes procesu un būvatļaujas saņemšanu. Saskaņā ar būvniecības normatīviem ēku drīkst ekspluatēt tikai pēc tās nodošanas ekspluatācijā, kas ietver gan būvprojekta izstrādi, gan tā saskaņošanu vietējā būvvaldē.

Pirmais solis – topogrāfiskā plāna sagatavošana. Topogrāfiskais plāns sniedz skatu no augšas uz zemesgabalu, parādot gan apkārtni, gan esošās komunikācijas un augstuma atzīmes. Šis plāns ir derīgs vienu vai divus gadus pēc izgatavošanas un to var pasūtīt pie sertificēta mērnieka. Topogrāfiskā plāna sagatavošana izmaksā aptuveni 250 eiro par hektāru.

Kad topogrāfiskais plāns ir gatavs, var doties pie arhitekta. Līdzi jāņem personu apliecinošs dokuments, zemesgabala īpašumtiesību dokuments (zemesgrāmatu apliecība), zemesgabala robežplāns, kā arī dokumenti par esošajām būvēm uz zemesgabala. Ja ēka ir vēsturiska vai cietusi ugunsgrēkā, nepieciešama arī tās kadastrālās uzmērīšanas lieta.

Arhitektam, sadarbojoties ar būvniecības speciālistu, jāpārbauda ēkas konstruktīvā noturība un jāveic tās izpildu uzmērījumi. Pēc tam tiek sagatavots ēkas pārbūves būvprojekts un jāsaņem būvatļauja.

Būvniecība bez projekta un būvatļaujas ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību, kas neatbilst Būvniecības likuma prasībām (Būvniecības likuma 18. panta otrā daļa). Tas nozīmē, ka būvniecība ir nelikumīga un var sekot administratīvas sankcijas, piemēram, soda piemērošana vai pat būves nojaukšana (Būvniecības likuma 19. pants).

Patvaļīga būvniecība ir arī ēkas vai tās daļas ekspluatācija neatbilstoši projektētajam lietošanas veidam vai būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstošas projekta dokumentācijas, ja tāda nepieciešama saskaņā ar normatīvajiem aktiem.

Ja tiek legalizēta jau uzbūvēta ēka bez būvatļaujas, tad nepieciešams izstrādāt ēkas pārbūves būvprojektu, veikt konstruktīvos un izpildu mērījumus, saņemt būvatļauju un veikt citas darbības atbilstoši likuma prasībām.

Tātad dokumentāciju sakārtot ir nepieciešams, pat ja ēka jau pastāv, veicot šādas darbības:

1. Pārbaudīt ēkas konstruktīvās noturības un veikt izpildu mērījumus;
2. Izstrādāt pārbūves būvprojektu, kas atspoguļo faktiskos būves datus un atbilst būvnormatīviem;
3. Saskaņot būvprojektu ar būvvaldi;
4. Saņemt būvatļauju;
5. Veikt būvdarbus vai pārbūvi, ja nepieciešams;
6. Nodot ēku ekspluatācijā;
7. Sakārtot īpašuma tiesības.

Būvniecības procesa kārtību, nepieciešamos dokumentus un kontroli veicošās institūcijas nosaka gan Būvniecības likums, gan Ministru kabineta 2014. gada 2. septembra noteikumi Nr. 529 “Ēku būvnoteikumi”.

Būvniecība bez atļaujas un projekta var radīt juridiskas sekas īpašuma tiesību nostiprināšanai, kā arī apdraudēt īpašuma drošību un ēkas ekspluatācijas iespējas.

Priekšnoteikums īpašuma tiesību atzīšanai uz ēku (būvi) ir apstāklis, ka tā uzcelta saskaņā ar apstiprinātu būvprojektu un būvvaldes atļauju, tas ir, ja ēka ir uzcelta likumīgi.

 

sīkāk...

Изменения в Строительных нормах упростили реализацию небольших строительных проектов

Одновременно уменьшена максимально допустимая площадь здания, которое можно строить своими силами.
Вступили в силу поправки к Строительным нормам, упрощающие требования к реализации малых строительных замыслов.
Одновременно снижается максимальная площадь жилого здания, которую можно возводить своими силами, без участия строительной компании.
Некоторые новые положения начнут применяться с января 2026 года.

Министерство экономики информирует, что подготовленные изменения значительно ускорят реализацию небольших строительных замыслов, снизят бюрократическую нагрузку и уменьшат объём необходимой ранее документации.

Документация о строительном замысле больше не потребуется при возведении новых малых строений
Согласно поправкам, отныне не требуется документация о строительном замысле:

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (навесов остановок, других ранее не классифицированных зданий, включая вспомогательные постройки) за пределами города, за исключением зон охраны памятников культуры (подпункт 7.3.4);

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (ранее не классифицированных, включая вспомогательные) в черте города — на земельных участках, где разрешено строительство одного- или двухквартирного жилого дома, за исключением охраняемых зон памятников культуры (подпункт 7.3.5).

Министерство экономики разъясняет:
«После вступления изменений в силу не потребуется документация строительного замысла для строительства или размещения малых зданий (до 25 м²) в населённых пунктах и сельской местности (за исключением охраняемых зон памятников культуры), а также для строительства или размещения таких зданий в черте города на участках, предназначенных для одного- или двухквартирного жилого дома (за исключением охраняемых зон памятников культуры).»

С 1 августа 2025 года вступают в силу изменения в Строительных нормах, разработанные с целью упростить и сократить бюрократические процедуры при строительстве малых зданий.

Новая процедура предусматривает, что малые строения (навесы остановок, другие ранее не классифицированные здания, в том числе вспомогательные) за пределами города можно будет строить, размещать или сносить без подачи проектной документации и без согласования с органами строительного надзора.
В черте города подобные постройки также можно будет возводить без документов о строительном замысле и согласования с самоуправлением, если участок предназначен для одного- или двухквартирного жилого дома, поясняет директор департамента строительного контроля Бюро государственного контроля строительства (BVKB) Марис Демме.

Однако упрощённая процедура не применяется, если работы планируются в зоне охраны памятника культуры — независимо от того, в городе или за его пределами.

Малыми строениями считаются здания с площадью застройки до 25 м².
Под другими ранее не классифицированными строениями подразумеваются здания с кодом классификации «1274».
Согласно Классификации строений, в эту категорию входят также вспомогательные здания — такие как хозяйственные постройки при жилых и нежилых домах, индивидуальные гаражи, теплицы, подвалы, навесы, уличные туалеты и другие подобные объекты.

Это означает, что если, к примеру, Янис захочет построить небольшую теплицу на своём участке за городом, который не находится в охраняемой зоне памятника культуры, и её площадь составит 20 м², он сможет это сделать без разрешений и согласования с органами власти.

Ещё один пример: если семья Анны, проживающая в городе на участке, где разрешено строительство одно- или двухквартирного жилого дома, пожелает установить готовую баню площадью 10 м², они смогут это сделать без получения разрешений или согласования с самоуправлением.

Тем не менее, директор BVKB Байба Витолиня напоминает, что при строительстве таких малых строений всё равно необходимо соблюдать Закон об охранных зонах, требования по пожарной безопасности, учитывать права третьих лиц и соблюдать обязательные нормативы самоуправления.

Местные правила землепользования и застройки устанавливают допустимые параметры застройки, а также требования к размещению зданий и вспомогательных построек.
Важно правильно выбрать местоположение здания, чтобы оно соответствовало нормативам.
Так, например, минимальное расстояние от здания до границы участка должно составлять не менее 4 метров, если не получено согласие от владельца соседнего участка.
Также, если здание размещается в охранной зоне, необходимо согласие собственника объекта, для которого эта зона установлена.
Кроме того, возможно наличие ограничений на размещение вспомогательных построек во дворе, выходящем на улицу, и других аналогичных случаях.

BVKB обращает внимание: поскольку теперь малые и вспомогательные постройки можно будет строить без документации о строительном замысле, они не будут регистрироваться в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости (ГКИСН) и не будут вноситься в земельную книгу.
Однако, если владелец желает зарегистрировать такую постройку в кадастре и земельной книге, необходимо подать уведомление о строительстве через Строительную информационную систему (BIS).

Также напоминаем, что жители могут обращаться в строительное управление своего самоуправления для получения консультаций по вопросам строительства малых и вспомогательных зданий, а также по соблюдению действующих территориальных ограничений.

* Правила Кабинета министров №529 от 2 сентября 2014 года «Строительные нормы».

Упрощённые требования к строительству, перестройке и размещению
Изменения в подпунктах 7.1 4. и 7.1 6. правил предусматривают, что с 1 января 2026 года строительство и размещение новых жилых зданий первой группы, вспомогательных строений или нежилых сельскохозяйственных построек (за исключением охраняемых зон культурных памятников) можно будет осуществлять путём подачи уведомления о строительстве — без необходимости получения решения строительного управления.
Также станет возможным восстановление или перестройка жилых домов второй группы с одной или двумя квартирами, если не меняется строительный объём или назначение здания (за исключением объектов, охраняемых как культурные памятники).

С нового года строительство зданий первой группы или жилых домов второй группы с одной квартирой общей площадью до 200 м², вспомогательных или нежилых сельскохозяйственных построек можно будет осуществлять на основании пояснительной записки — без получения строительного разрешения.

Строительство своими силами — до 200 м²
Согласно пункту 3.2.1. Плана по ограничению теневой экономики на 2024–2027 годы, максимальная площадь жилого дома, которую можно строить своими силами, снижается с 400 м² до 170 м² — без привлечения строительной компании.

Эти изменения направлены на решение выявленной на практике проблемы, когда застройщики заявляют, что строительные работы выполняют собственноручно, хотя на самом деле задействованы «бригады», не зарегистрированные в реестре строительных компаний.
«Фактически такая практика способствует развитию теневой экономики», — отмечается в пояснительной записке к проекту.
Также указано, что после консультаций с партнёрами установлено: оптимальным вариантом для индивидуального строительства считается жилой дом площадью до 200 м².

В связи с этим с 1 января 2026 года будет введена новая редакция подпункта 107.1, согласно которой для строительства жилого дома с одной квартирой площадью до 200 м² для собственных нужд не потребуется наличие профессиональных прав на самостоятельную практику в архитектуре или строительстве.

Планируемые изменения не затрагивают действующее право физических лиц, крестьянских и рыболовных хозяйств (см. пункт 19 статьи 1 Закона о строительстве) строить для собственных нужд вспомогательные постройки, а также нежилые сельскохозяйственные здания высотой не более двух этажей, если площадь застройки не превышает 400 м², а строительный объём — 2000 м³.

Также в переходных положениях предусмотрено, что для застройщиков, которые уже имеют право строить своими силами, ничего не изменится. Строительные процессы, начатые до вступления изменений в силу, можно будет завершить в соответствии со старым порядком.

Упрощённый приём жилых домов в эксплуатацию
Поправки к Строительным нормам содержат и другие важные изменения.
Например, новый пункт 160.1 устанавливает, что с 2026 года жилое здание второй группы с одной квартирой можно будет принять в эксплуатацию при соблюдении следующих условий:

– полностью завершены основные строительные работы, выполнена прокладка инженерных сетей, отделка фасада и благоустройство территории со стороны улицы;
– обустроено хотя бы одно жилое помещение, кухня и санузел, а также все санитарные приборы подключены к инженерным сетям.

Также изменения предусматривают дополнительные случаи, когда пояснительная записка или уведомление о строительстве одновременно считается заявлением в Государственную земельную службу на регистрацию или обновление данных здания или группы помещений в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости.

В пояснительной записке уточняется:
«В случае пояснительной записки — это перестройка жилого здания второй группы с одной или двумя квартирами, вспомогательного здания или нежилой сельскохозяйственной постройки. В случае уведомления о строительстве — восстановление или перестройка жилого дома второй группы с одной или двумя квартирами.»

СПРАВОЧНО:
Поправки к правилам № 529 «Строительные нормы» изданы на основании пункта 2 части первой и пункта 1 части второй статьи 5, части четвёртой статьи 14.1 Закона о строительстве, а также части пятой статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости.
Они разработаны в соответствии с задачами, установленными в информационном отчёте Кабинета министров от 22 апреля 2025 года «О приоритетных мерах по снижению бюрократии в 2025 году».

 

sīkāk...

Ar grozījumiem Ēku būvnoteikumos atvieglota mazo būvniecības ieceru īstenošana

Veicot grozījumus Ēku būvnoteikumos, vienkāršota mazāka mēroga būvniecības projektu īstenošana. Tajā pašā laikā ir samazināts tās ēkas maksimālais platības apmērs, kuru drīkst būvēt paša spēkiem. Spēkā stājušies noteikumu grozījumi, kas padara prasības attiecībā uz mazām būvniecības iecerēm vienkāršākas. Vienlaikus ir samazināts tas dzīvojamās ēkas platības slieksnis, līdz kuram iespējams būvdarbus veikt paša spēkiem, nepiesaistot profesionālu būvkomersantu. Daļa no šiem jauninājumiem tiks piemēroti, sākot no 2026. gada janvāra.

Ekonomikas ministrija norāda, ka izstrādātie grozījumi ievērojami paātrinās nelielu būvprojektu realizācijas procesu, samazinās birokrātiskās prasības un mazinās līdz šim obligāti iesniedzamās dokumentācijas apjomu.

Būvniecības dokumenti vairs nebūs vajadzīgi jaunu mazēku celtniecībai

Grozījumos noteikts, ka turpmāk nebūs nepieciešami būvniecības ieceres dokumenti šādos gadījumos:

– ja tiek būvēta jauna mazēka (piemēram, transporta pieturu nojume vai cita šajā grupā iepriekš neklasificēta ēka, tai skaitā palīgēka) ārpus pilsētas robežām, ar nosacījumu, ka tā neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā (7.3.4. apakšpunkts);

– ja mazēka (iepriekš neklasificēta ēka vai palīgēka) tiek uzbūvēta, novietota vai nojaukta pilsētā uz zemesgabala, kur pieļaujama viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība, ar izņēmumu attiecībā uz kultūras pieminekļu aizsargājamām teritorijām (7.3.5. apakšpunkts).

Ekonomikas ministrijas skaidrojums ir šāds: “Līdz ar grozījumu stāšanos spēkā nebūs nepieciešama būvniecības ieceres dokumentācija mazas ēkas (līdz 25 m²) jaunai būvniecībai vai novietošanai ciemos un lauku teritorijās (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās), kā arī mazas ēkas jaunai būvniecībai vai novietošanai pilsētā, zemesgabalā, kurā ir atļauta viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās).”

No 2025. gada 1. augusta spēkā stājas Ēku būvnoteikumu grozījumi\*, kuru mērķis ir vienkāršot un padarīt mazēku būvniecību mazāk birokrātisku.

Saskaņā ar jauno kārtību mazēkas, piemēram, transporta pieturu nojumes vai citas šajā grupā neklasificētas ēkas (tai skaitā arī palīgēkas) ārpus pilsētām būs iespējams būvēt, izvietot vai nojaukt bez iepriekšējas būvniecības dokumentācijas vai būvvaldes atļaujas. Savukārt pilsētās šādas mazēkas varēs īstenot bez saskaņošanas ar būvvaldi, ja zemesgabals ir paredzēts vienas vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecībai, paskaidro Māris Demme, Būvniecības valsts kontroles biroja Būvniecības kontroles departamenta vadītājs.

Taču šāda vienkāršotā kārtība nav piemērojama, ja mazēka paredzēta valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā, neatkarīgi no tās atrašanās pilsētā vai ārpus tās.

Mazēkas tiek definētas kā ēkas ar apbūves laukumu līdz 25 kvadrātmetriem. Savukārt "citas iepriekš neklasificētas ēkas" ir tās, kurām piešķirts būvju klasifikācijas kods “1274”. Šajā grupā ietilpst arī palīgēkas, piemēram, saimniecības ēkas pie dzīvojamām un nedzīvojamām ēkām, individuālas garāžas, siltumnīcas, pagrabi, nojumes, āra tualetes un līdzīgas būves.

Piemēram, ja Jānis plāno uzbūvēt nelielu 20 m² siltumnīcu savā īpašumā ārpus pilsētas teritorijas, kas nav kultūras pieminekļu aizsardzības zonā, viņam šai būvniecībai nebūs nepieciešama būvatļauja vai saskaņojums ar būvvaldi.

Tāpat arī Annas ģimene, kas dzīvo pilsētā savā privātajā zemesgabalā, kur ir atļauta viena vai divu dzīvokļu mājas būvniecība, varēs novietot jau sagatavotu 10 m² pirti bez nepieciešamības saņemt būvniecības atļauju vai saskaņojumu ar būvvaldi.

Tomēr Būvniecības valsts kontroles biroja vadītāja Baiba Vītoliņa atgādina, ka, arī veicot šāda veida mazēku būvniecību, ir jāievēro Aizsargjoslu likums, ugunsdrošības noteikumi, trešo personu tiesības un attiecīgās pašvaldības saistošie noteikumi.

Pašvaldību teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi nosaka gan pieļaujamos ēku parametrus, gan prasības par attālumu starp galvenajām ēkām un palīgēkām. Ir būtiski, lai ēka tiktu novietota saskaņā ar spēkā esošo regulējumu, piemēram, ēkas minimālais attālums līdz zemesgabala robežai nedrīkst būt mazāks par 4 metriem, ja vien nav saņemta kaimiņa piekrišana. Tāpat ēkas, kas atrodas aizsargjoslā, drīkst būvēt tikai ar attiecīgā objekta īpašnieka piekrišanu. Atsevišķos gadījumos var būt noteikti ierobežojumi attiecībā uz palīgēku izvietošanu zemesgabala priekšpagalmā.

BVKB uzsver: ņemot vērā, ka turpmāk mazēkas un palīgēkas drīkstēs būvēt bez būvniecības dokumentiem, tās netiks iekļautas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un nebūs reģistrējamas zemesgrāmatā. Tomēr, ja īpašnieks vēlas, lai mazēka tiktu reģistrēta kadastrā un ierakstīta zemesgrāmatā, nepieciešams Būvniecības informācijas sistēmā iesniegt paziņojumu par būvniecību.

Tāpat tiek atgādināts, ka iedzīvotāji var vērsties savas pašvaldības būvvaldē, lai saņemtu konsultācijas par mazēku un palīgēku būvniecības nosacījumiem un administratīvās teritorijas ierobežojumu ievērošanu.

Vienkāršotas prasības būvniecībai, pārbūvei un novietošanai

Noteikumu 7.1 4. un 7.1 6. apakšpunktu grozījumi paredz, ka no 2026. gada 1. janvāra, iesniedzot paziņojumu par būvniecību (bez būvvaldes akcepta), būs iespējams uzsākt pirmās grupas dzīvojamo ēku, palīgēku vai lauksaimniecības nedzīvojamo ēku jaunu būvniecību vai novietošanu (ja vien būve neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā), kā arī otrās grupas viena vai divu dzīvokļu māju atjaunošanu vai pārbūvi, ja netiek mainīts būvapjoms vai ēkas lietošanas veids.

Tāpat no nākamā gada būs iespējams īstenot jaunas pirmās grupas ēkas vai otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamās ēkas ar platību līdz 200 m² būvniecību vai novietošanu, izmantojot paskaidrojuma rakstu, nevis būvatļauju.

Būvniecība pašu spēkiem – līdz 200 m²

Saskaņā ar Ēnu ekonomikas apkarošanas plāna 2024.–2027. gadam 3.2.1. pasākumu ir samazināta platība, ko drīkst būvēt paša spēkiem bez būvkomersanta piesaistes – no 400 m² uz 170 m².

Šo izmaiņu mērķis ir mazināt praksi, kad cilvēki formāli deklarē, ka veic būvniecību pašu spēkiem, taču faktiski darbus veic nelicencētas “brigādes”, kas nav iekļautas būvkomersantu reģistrā. “Būtībā ar šādu regulējumu tiek veicināta ēnu ekonomika,” uzsvērts noteikumu grozījumu anotācijā. Tāpat atzīts, ka, konsultējoties ar nozaru pārstāvjiem, secināts – optimālais variants vienas ģimenes mājas būvniecībai ir ēka līdz 200 m².

Tādēļ no 2026. gada 1. janvāra noteikumu 107.1. apakšpunktā tiks iekļauts jauns formulējums – persona, kura savām vajadzībām būvē vienas dzīvokļa māju līdz 200 m², varēs to darīt bez arhitekta vai būvinženiera profesionālajām tiesībām.

Vienlaikus tiks saglabātas tiesības fiziskām personām, zemnieku vai zvejnieku saimniecībām arī turpmāk pašu spēkiem būvēt palīgēkas un lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas (ne augstākas par diviem stāviem), ja to apbūves laukums nepārsniedz 400 m² un būvtilpums – 2000 m³.

Pārejas noteikumos arī paredzēts, ka tie būvniecības ierosinātāji, kuriem līdz šim bija atļauts būvēt pašu spēkiem, varēs to turpināt darīt. Iepriekš uzsāktos būvdarbus būs iespējams pabeigt pēc līdzšinējiem noteikumiem.

Dzīvojamo ēku nodošana ekspluatācijā kļūst vienkāršāka

Ēku būvnoteikumu grozījumi ietver arī jaunu 160.1 punktu, kas nosaka, ka no 2026. gada otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamo māju varēs pieņemt ekspluatācijā arī tad, ja:

– ir pilnībā pabeigti galvenie būvdarbi, izbūvēti inženiertīkli, veikta fasādes apdare un iekārtota ielas puse teritorijā;

– ir pilnībā izbūvēta vismaz viena dzīvojamā istaba, virtuve un sanitārais mezgls, kā arī visas sanitārās iekārtas ir pieslēgtas inženiertīkliem.

Tāpat grozījumi paredz, ka noteiktos gadījumos paskaidrojuma raksts vai paziņojums par būvniecību būs uzskatāms arī par iesniegumu Valsts zemes dienestam, lai reģistrētu vai aktualizētu ēkas vai tās telpu grupas datus Nekustamā īpašuma valsts kadastrā. Anotācijā skaidrots: “Proti, paskaidrojuma raksta gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas, palīgēkas vai lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas pārbūve, bet paziņojuma par būvniecību gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošana vai pārbūve.”

 

sīkāk...

Autortiesības un īpašumtiesības būvprojektēšanā

Būvprojekta pasūtītāji bieži vien kļūdaini pieņem, ka, ja viņi ir pasūtījuši un samaksājuši par konkrēto projektu, viņiem automātiski ir neierobežotas tiesības ar to rīkoties kā viņi vēlas, un veikt jebkādas izmaiņas, kad vien tas šķiet nepieciešams. Tomēr šī pieeja ir kļūdaina. Diskusijas par būvprojekta autora (arhitekta) un pasūtītāja (mājas īpašnieka) tiesību attiecībām, kā arī to iespējamiem konfliktiem, ir ļoti aktuālas, un jau iepriekš ir daudz rakstīts par šo tēmu. Neskatoties uz to, šajā jomā joprojām pastāv vairākas neskaidrības. Piemēram, mājas īpašnieki būvniecības laikā nereti vēlas veikt dažādas izmaiņas ēkas konstrukcijās, kas sākotnējā būvprojekta pasūtīšanas laikā nebija paredzētas, bet pēc laika ir kļuvušas piemērotākas īpašnieka interesēm. Vai viņam ir tiesības veikt šādas izmaiņas projektā? Vai īpašniekam ir tiesības izmantot arhitekta sagatavotos materiālus, piemēram, Excel tabulas, rasējumus CAD formātā vai citus dokumentus, lai veiktu nepieciešamās izmaiņas? Tā kā līgumos reti ir skaidri norādīts, kādā formātā būvprojekts būtu jānodod pasūtītājam, šādi jautājumi bieži rodas būvniecības procesā. Saskaņā ar Autortiesību likuma normām, jebkurām izmaiņām, kas tiek veiktas būvprojektā, nepieciešama ne tikai autora (arhitekta), bet arī citu personu, kas piedalījušās būvprojekta izstrādē, piekrišana. Tādējādi šie jautājumi ir ļoti svarīgi, un tie bieži rada domstarpības būvniecības laikā.

Atbilstoši Autortiesību likuma regulējumam autoram saglabājas pilnīgas un neierobežotas tiesības uz viņa radīto darbu, pat ja tas ir pasūtīts un par to samaksāts, izņemot gadījumus, kad līgumā ir norādīts citādi. Tādējādi, ja pasūtītājs ir veicis maksājumu par konkrēto darbu, viņam tas negarantē tiesības rīkoties ar darbu pēc saviem ieskatiem.

Pētījumi, kas analizē Autortiesību likuma un Būvniecības likuma normu kolīzijas, liecina, ka šādas pretrunas ietekmē normālu tiesiskās sistēmas darbību un bieži traucē pilsoņu tiesību aizsardzību. Šādas kolīzijas rada neērtības tiesību piemērošanā, apgrūtina normatīvo aktu piemērošanu un kavē tiesiskuma uzturēšanu sabiedrībā. Līdz ar to ir nepieciešams vienmērīgi un skaidri regulēt šo tiesisko attiecību jomu.

Šobrīd būvniecības tiesiskais regulējums ir dinamiski attīstošs un piedāvā plašas iespējas pielāgot tiesisko regulējumu gan būvniecības dalībniekiem, gan pašvaldībām un tiesām, kas ir iesaistītas būvniecības procesā.

Kas ir būvprojekts?

Autortiesību likums skaidri nenosaka, kas tieši ir būvprojekts un kas tajā ietilpst, taču tas nosaka vairākas iespējas, kā būvprojekts var tikt izpausts. Tā var būt dažādu veidu darbi, piemēram, ēku, struktūru, arhitektūras darbi, skices, meti, risinājumi, pilsētbūvniecības darbi, parku un dārzu projekti un citi būvniecības risinājumi, kas saistīti ar konkrētu objektu būvniecību.

Būvniecības likumā būvprojekts ir definēts kā grafisko un tekstu dokumentu kopums, kas nepieciešams būvniecības ieceres realizēšanai. Būvprojekta izstrādātājam ir tiesības veikt autoruzraudzību, ja tiek noslēgts attiecīgs līgums. Būvprojekta nosacījumi tiek skaidri noteikti Vispārīgajos būvnoteikumos un attiecīgajos speciālajos būvnoteikumos.

Būvprojekta autora tiesības

Būvprojekta autors kā jebkurš cits radošā darba veicējs saglabā pilnīgas tiesības lemt par sava darba izmantošanu. Tas ietver gan personiskās tiesības, gan mantiskās tiesības. Personiskās tiesības nozīmē to, ka autoram ir tiesības prasīt, lai viņu atzīst par darbu autoru un lai viņa vārds tiktu pieminēts pie projekta, kā arī tiesības aizliegt vai atļaut jebkādas izmaiņas darbā. Mantiskās tiesības dod autoram iespēju atļaut citām personām izmantot viņa darbu, taču arī šajās tiesībās ir paredzēta iespēja atļaut citām personām veikt pārveidojumus, ja tas ir norādīts līgumā. Šīs normas var radīt problēmas būvniecības jomā, jo tās atstāj plašas iespējas interpretācijai un atšķirīgām pieejām.

Līguma slēgšana

Ja tiek noslēgts rakstisks līgums, tajā skaidri jānorāda nosacījumi, kā autors veiks darbu, termiņi un kārtība, kādā būvprojekts būs jānodod pasūtītājam. Līgumā jānosaka arī tas, kā tiks nodotas autortiesības un kāds būs to lietošanas apjoms. Ja līgums tiek slēgts ar komersantu, pasūtītājam jānodrošina, ka komersantam pieder visas tiesības, kuras tas nodos tālāk.

Ja līgums nav noslēgts vai tajā ir nepilnības, tas nenozīmē, ka pasūtītājam nav tiesību izmantot būvprojektu. Pat ja līgumā nav skaidri norādītas autortiesību pārejas nosacījumi, tiesu prakse liecina, ka darbs tiek nodots pasūtītājam ar tiesībām izmantot to tādā veidā, kā tas paredzēts būvniecības procesā.

Vai tabulas un rasējumi ir būvprojekta sastāvdaļa?

Autora tiesības uz darbu nav saistītas ar īpašumtiesībām uz fiziskajiem materiāliem, kuros darbs ir izpausts. Ja līgumā nav noteikts citādi, autoram nav pienākuma nodot pasūtītājam visus materiālus, kas tika izmantoti būvprojekta izstrādē. Tomēr, ja pasūtītājs vēlas iegūt šos materiālus digitālā formātā vai papildus izdrukātajam projektam, tas ir jāapspriež ar autoru, un attiecīgais jautājums būtu jāatrisina līgumā.

Būvprojekta autoram jānodrošina, ka viņa sagatavotie materiāli tiek glabāti un pieejami atbilstoši normatīvajiem aktiem, un tie jāuzrāda, ja to pieprasa attiecīgās valsts un pašvaldību institūcijas. 

sīkāk...

Авторские права и права собственности в проектировании зданий

Заказчики строительных проектов часто ошибочно полагают, что, если они заказали и оплатили проект, то им автоматически принадлежат неограниченные права распоряжаться им по своему усмотрению и вносить любые изменения в проект в дальнейшем. Однако это не так. Вопросы, касающиеся прав автора проекта (архитектора) и заказчика (владельца дома), а также их возможных конфликтов, являются очень актуальными, и об этом уже неоднократно писали. Тем не менее, в этой сфере до сих пор существует множество неясностей. Например, владельцы домов в процессе строительства часто хотят внести изменения в конструкцию здания, которые не были предусмотрены на этапе заказа проекта, но теперь они кажутся более подходящими для их интересов. Имеет ли он право вносить такие изменения в проект? Может ли владелец использовать материалы, подготовленные архитектором, такие как таблицы Excel, чертежи в формате CAD и другие документы, для внесения этих изменений? Поскольку в договорах не всегда четко указано, в каком формате проект должен быть передан заказчику, такие вопросы часто возникают в процессе строительства. Согласно нормам Закона об авторских правах, для любых изменений в авторской работе (строительном проекте) требуется разрешение не только от архитектора, но и от других лиц, участвовавших в разработке проекта. Поэтому эти вопросы имеют большое значение и часто приводят к спорам в процессе строительства.

Согласно положению Закона об авторских правах, автор сохраняет все права на свое произведение, даже если оно было заказано и оплачено, если в договоре не указано иное. Таким образом, если заказчик оплатил работу, это не дает ему права распоряжаться произведением по своему усмотрению.

Исследования, анализирующие коллизии норм Закона об авторских правах и Закона о строительстве, показывают, что такие противоречия влияют на нормальное функционирование правовой системы и часто нарушают права граждан. Эти коллизии создают проблемы при применении права, затрудняют использование нормативных актов и препятствуют поддержанию правопорядка в обществе. Поэтому важно четко регулировать эти правовые отношения.

На данный момент правовое регулирование в строительстве находится в стадии динамичного развития и предлагает множество возможностей для корректировки правовых норм для участников строительного процесса, местных властей и судов.

Что такое строительный проект?

Закон об авторских правах не дает точного определения строительного проекта, но указывает на различные способы, которыми может быть выражен проект. Это могут быть такие работы, как эскизы зданий, проекты, архитектурные решения, планы, а также проекты городской застройки, садов и парков.

Закон о строительстве определяет строительный проект как совокупность графических и текстовых документов, необходимых для реализации строительной идеи. Разработчик проекта имеет право осуществлять авторский надзор, если заключен соответствующий договор. Условия проекта прописаны в Общих строительных нормах и специализированных строительных нормах.

Права автора строительного проекта

Автор строительного проекта, как и любой другой творец, сохраняет полные права на свое произведение, включая как личные, так и имущественные права. Личные права означают, что автор имеет право требовать признания себя автором, указания своего имени в проекте, а также запрещать или разрешать любые изменения, модификации или дополнения в работе. Имущественные права дают автору возможность разрешать другим лицам использовать его произведение в рамках договора, но даже в этом случае есть возможность разрешить изменения, если это указано в договоре. Эти положения могут создавать проблемы в строительной практике, поскольку оставляют широкий простор для интерпретаций и разных подходов.

Заключение договора

Если заключается письменный договор, в нем должно быть четко указано, как автор будет выполнять работу, сроки и порядок передачи проекта заказчику. В договоре также должны быть указаны условия передачи авторских прав и объем их использования. Если договор заключается с коммерческой организацией, заказчику следует убедиться, что у коммерсанта есть все права, которые он собирается передать дальше.

Если договор не заключен или в нем есть недочеты, это не означает, что у заказчика нет прав использовать проект. Даже если в договоре не указаны условия передачи авторских прав, судебная практика указывает на то, что заказчик получает право использовать проект для строительства объекта, как это предусмотрено строительным процессом.

Являются ли таблицы и чертежи частью строительного проекта?

Авторские права не связаны с правом собственности на материальные объекты, в которых выражено произведение. Если в договоре не указано иное, автор не обязан передавать заказчику все материалы, использованные в процессе разработки проекта. Однако если заказчик желает получить эти материалы в цифровом формате или дополнительно к печатной версии проекта, это следует обсудить с автором, и этот вопрос должен быть урегулирован в договоре.

Материалы, подготовленные автором проекта, должны храниться в соответствии с Архивным законом, и автор обязан предоставить их для проверки соответствующим государственным и местным органам по запросу.

 

sīkāk...

В строительстве частных домов все чаще предпочтение отдаётся деревянным домам

За последние три года в строительстве новых частных домов преобладают деревянные каркасные конструкции, которые становятся более популярными, чем каменные дома. Средний размер кредита для строительства таких домов составляет около 230 000 евро.


Одновременно растет интерес к более компактным домам, при этом площадь наружных территорий уменьшилась, как показывают наблюдения.

Деревянные каркасные дома становятся альтернативой каменным зданиям и часто строятся с использованием предварительно изготовленных в заводских условиях конструкций, что значительно сокращает время строительства. Это представляет собой значительное преимущество для тех, кто хочет быстрее переехать в новое жилье.

Большинство клиентов выбирает типовые проекты, которые часто можно увидеть вживую. Это позволяет лучше понять планировку помещений и решения, которые будут применяться при строительстве деревянных каркасных домов. Однако такие проекты могут ограничивать возможности создания индивидуального жилья. Строительство деревянных домов обычно более прогнозируемо по затратам, но на стоимость может повлиять колебания цен на дерево на рынке.

Местоположение также является важным фактором при определении стоимости жилья. Имущество в Риге, в Пригорье и крупных городах, как правило, имеет более высокую стоимость. При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь здания и участка, планировка помещений, качество строительства и окружающая среда.

Наблюдается снижение средней площади внутренних помещений, что, вероятно, связано с желанием снизить строительные расходы. Если в 2024 году средняя площадь частного дома составляла 135 м², то в первой половине 2025 года она уменьшилась до 125 м². Также уменьшилась площадь наружных территорий с 48 м² до 38 м², однако стоит отметить, что терраса или другие наружные сооружения могут быть построены после завершения строительства дома.

Одновременно растет интерес к более маленьким домам, особенно тем, чья площадь застройки не превышает 100 квадратных метров. Такой спрос соответствует современным требованиям на компактное и экономичное жилье, особенно если оно предназначено только для летнего использования (в таком случае площадь может составлять даже до 60 квадратных метров), а также людям, которые хотят снизить как строительные, так и эксплуатационные расходы.

Согласно данным, каждый четвертый заемщик выбирает покупку или строительство частного дома. Чаще всего такие дома приобретают или строят семьи с детьми, средняя сумма кредита составляет 195 000 евро на 26 лет, а доходы домашних хозяйств — около 4200 евро. Строительство в Пригородных районах и муниципалитетах продолжает развиваться.

Наиболее востребованные места для строительства и покупки частных домов расположены в радиусе 35 километров от Риги. Наибольшее количество сделок происходит в пригородах (23%), особенно в районах Ропажи, Олайне и Мārupes. Также интерес к покупке земли для строительства частных домов остается высоким, за последние два года было зарегистрировано более 13 тысяч сделок с земельными участками для строительства домов.

sīkāk...

Privātmāju būvniecībā arvien biežāk tiek izvēlētas koka mājas


Pēdējo trīs gadu laikā jaunu privātmāju būvniecībā dominē koka karkasa konstrukcijas, kas ir populārākas nekā mūra ēkas. Vidējais aizdevuma apmērs šādu māju būvniecībai ir aptuveni 230 000 eiro.

Arī interese par mazākām mājām pieaugusi, vienlaikus samazinoties ārtelpu platībai, liecina novērojumi.

Koka karkasa mājas kļuvušas par alternatīvu mūra ēkām un tiek būvētas ar rūpnīcā izgatavotām konstrukcijām, kas ievērojami samazina būvniecības laiku. Tas sniedz priekšrocības tiem, kuri vēlas ātrāk ievākties jaunā mājoklī.

Visbiežāk klienti izvēlas tipveida projektus, kas ir pieejami apskatei un dod iespēju iepazīties ar telpu plānojumu un risinājumiem. Tomēr šādi projekti var ierobežot iespējas radīt individuālu mājokli. Koka māju būvniecība ir prognozējamāka attiecībā uz izmaksām, lai gan tirgus svārstības var ietekmēt koka materiālu cenas.

Mājokļa vērtību bieži nosaka tā atrašanās vieta. Īpašumiem Rīgā, Pierīgā un lielākajās pilsētās parasti ir augstāka vērtība. Īpašuma novērtējumā tiek ņemti vērā vairāki faktori, piemēram, ēkas un zemes platība, telpu plānojums, būvniecības kvalitāte un apkārtējā vide.

Aizvien mazāka ir vidējā iekštelpu platība, kas, visticamāk, ir saistīta ar vēlmi samazināt būvniecības izdevumus. Ja 2024. gadā privātmāja bija vidēji 135 m2 liela, tad 2025. gada pirmajā pusē tās platība bija samazinājusies līdz 125 m2. Arī ārtelpas ir samazinājušās, no 48 m2 līdz 38 m2, taču jāņem vērā, ka terase vai cita ārtelpa var tikt izbūvēta pēc mājas pabeigšanas.

Pieaug interese par mazākām ēkām, īpaši tām, kuru apbūves laukums nepārsniedz 100 kvadrātmetrus. Šāds pieprasījums atbilst mūsdienu prasībām pēc kompaktākiem un ekonomiskākiem mājokļiem, īpaši tiem, kas tiek izmantoti tikai vasaras sezonā (tad platība var būt pat līdz 60 kvadrātmetriem), kā arī cilvēkiem, kas vēlas samazināt būvniecības un uzturēšanas izmaksas.

Saskaņā ar datiem, katrs ceturtais kredītņēmējs izvēlas iegādāties vai būvēt privātmāju. Ģimenes ar bērniem biežāk izvēlas māju būvniecību, vidējais kredīta apmērs ir 195 000 eiro uz 26 gadu termiņu, un mājsaimniecību ienākumi ir ap 4200 eiro. Tāpat Pierīgā un novados turpinās apbūves attīstība.

Vispieprasītākās vietas privātmāju būvniecībai un iegādei atrodas apmēram 35 kilometru rādiusā no Rīgas. Visvairāk darījumu notiek Pierīgā, īpaši Ropažu, Olaines un Mārupes novados. Arī interese par zemes iegādi privātmājas būvniecībai saglabājas augsta, un pēdējo divu gadu laikā ir reģistrēti vairāk nekā 13 tūkstoši darījumu ar zemes gabaliem māju būvniecībai.

sīkāk...

Как долго нужно работать, чтобы купить 100 м² жилья в Латвии?

Согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), средняя латвийская семья должна работать 9 лет, чтобы купить жильё площадью 100 м², откладывая все свои доходы «под матрас» и не совершая ненужных покупок.
Для сравнения, 12 лет назад домохозяйству пришлось бы работать 9,6 лет. За последние два года доходы населения выросли гораздо быстрее, чем цены на жильё, и, учитывая динамику рынка, такая благоприятная ситуация не будет продолжаться долго — возможно, это последний, относительно благоприятный период для тех, кто планирует купить недвижимость для проживания или инвестиций. Индекс уверенности на рынке жилья за июнь:
56 дней — в среднем столько времени потребовалось на продажу жилья по рыночной цене (57 — в мае; 58 — в апреле; 60 — в марте; 58 — в феврале; 60 — в январе);

15% жилых объектов было продано в течение одного месяца с момента размещения объявления (14% — в мае; 14% — в апреле; 13% — в марте; 14% — в феврале; 14% — в январе);

15% продавцов запросили цену, несоразмерно высокую для текущей рыночной ситуации (15% — в мае; 14% — в апреле; 14% — в марте; 15% — в феврале; 15% — в январе);

1% покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (0% — в мае, 0% — в январе);

20% сделок в Риге были связаны с новостройками (22% — в апреле; 25% — в марте; 25% — в феврале; 20% — в январе; 22% — в декабре; 22% — в ноябре; 17% — в октябре).

По данным исследований других европейских стран, чтобы купить жильё площадью 100 м², одной семье в Финляндии придётся работать 6,6 года, в Литве — 7,5, в Эстонии — 10,3 года, не тратя лишние деньги, например, на путешествия, рестораны, концерты и откладывая все доходы на покупку недвижимости.
В Ирландии и Люксембурге для этого потребуется больше 16 лет.
Сегодня рост заработной платы опережает рост цен на жильё. Это позитивный сигнал не только для покупателей, но и для стабильности рынка в целом. Однако тенденции начала 2025 года показывают, что цены снова начинают расти, и окно доступности может закрыться, считают эксперты. За последние два года в Латвии наблюдается резкий рост доходов населения: средняя брутто-зарплата в первом квартале 2023 года составляла 1 462 евро, а в начале 2025 года — 1 757 евро, то есть на 20% больше.
В то же время, в первом квартале 2025 года средняя цена двухкомнатной квартиры в новом проекте на первичном рынке в Риге составляла 2 535 евро/м², что на 9% больше, чем два года назад. Это означает, что цены на жильё росли гораздо более умеренно.
Тем не менее, на рынке уже есть признаки того, что в будущем цены на недвижимость могут расти быстрее, что постепенно снижает относительную покупательную способность людей. Есть такая поговорка: Если хочешь сохранить своему ребёнку 10 лет жизни — помоги ему купить жильё. 
Согласно данным Eurostat на 2024 год, средний возраст, в котором молодые люди в Латвии покидают родительский дом, составляет 26,6 лет, по сравнению с 28,1 годом в 2010 году. В Эстонии молодые люди покидают родительский дом в возрасте 22,4 года, в Литве — в 23,6 года. При этом следует отметить и рост цен за последние 10 лет. По сравнению с 2015 годом, в первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 104,3%. Новое жильё подорожало на 110,5%, а на вторичном рынке — на 101,7%, свидетельствуют последние данные Центрального статистического управления.
В первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 5,8% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё выросли на 6,5%, а средняя цена на серийные квартиры увеличилась на 5,5%.
В первом квартале 2025 года цены на жильё выросли на 1,2% по сравнению с четвёртым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё увеличились на 0,2%, а на вторичное жильё — на 1,4%.

 

sīkāk...

Cik ilgi jāstrādā, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli Latvijā?

Saskaņā ar Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) datiem, vidējai Latvijas ģimenei, lai iegādātos mājokli ar platību 100 m², jāstrādā 9 gadi, visus savus ienākumus krājot "zem matrača" un atsakoties no nevajadzīgiem tēriņiem.
Salīdzinājumam, pirms 12 gadiem mājsaimniecībai bija jāstrādā 9,6 gadus. Pēdējo divu gadu laikā iedzīvotāju ienākumi pieauguši daudz straujāk nekā mājokļu cenas, un, ņemot vērā tirgus dinamiku, šāda izdevīga situācija nevarēs ilgt mūžīgi – iespējams, šobrīd ir pēdējais relatīvi labvēlīgais periods tiem, kas plāno iegādāties īpašumu dzīvošanai vai ieguldījumiem. 
"Dzīvokļu tirgus pārliecības indekss" par jūniju:
56 dienas – vidēji tik ilgs laiks bija nepieciešams, lai pārdotu īpašumu par tirgus cenu (57 – maijā; 58 – aprīlī; 60 – martā; 58 – februārī; 60 – janvārī);
15% no mājokļiem tika pārdoti viena mēneša laikā pēc sludinājuma publicēšanas (14% – maijā; 14% – aprīlī; 13% – martā; 14% – februārī; 14% – janvārī);
15% pārdevēju pieprasīja cenu, kas bija nesamērīgi augsta tirgus situācijai (15% – maijā; 14% – aprīlī; 14% – martā; 15% – februārī; 15% – janvārī);
1% pircēju piedāvāja cenu, kas bija augstāka nekā norādītā sludinājumā (0% – maijā, 0% – janvārī);
20% darījumu Rīgā attiecās uz jaunbūvēm (22% – aprīlī; 25% – martā; 25% – februārī; 20% – janvārī; 22% – decembrī; 22% – novembrī; 17% – oktobrī).
Pēc citu Eiropas valstu pētījumu datiem, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli, Somijā mājsaimniecībai būtu jāstrādā 6,6 gadi, Lietuvā – 7,5, Igaunijā – 10,3 gadi, neiztērējot liekus līdzekļus, piemēram, ceļojumiem, ēšanai restorānos, koncertu apmeklējumiem, bet krājot visus ienākumus, lai iegādātos īpašumu.
Savukārt Īrijā un Luksemburgā šim mērķim nepieciešami vairāk nekā 16 gadi.
Šobrīd algu pieaugums apsteidz mājokļu cenu pieaugumu. Tas ir pozitīvs signāls ne tikai pircējiem, bet arī tirgus stabilitātei kopumā. Tomēr sākotnējās 2025. gada tendences liecina, ka cenas atkal sāk pieaugt, un pieejamības logs var nepalikt atvērts. Pēdējo divu gadu laikā Latvijā ir ievērojami palielinājušies iedzīvotāju ienākumi: vidējā bruto alga 2023. gada pirmajā ceturksnī bija 1 462 eiro, savukārt 2025. gada sākumā – 1 757 eiro, kas ir par 20% vairāk.
Tajā pašā laikā Rīgā pirmā ceturkšņa laikā 2025. gadā jauniem dzīvokļiem primārajā tirgū vidējā cena bija 2 535 eiro/m², kas ir par 9% vairāk nekā pirms diviem gadiem. Tas nozīmē, ka mājokļu cenas augušas salīdzinoši lēni.
Tomēr tirgū jau parādījušies signāli, ka nākotnē mājokļu cenas varētu pieaugt straujāk, tādējādi cilvēku relatīvā spēju iegādāties mājokli sāk pamazām samazināties. Ir tāds teiciens: Ja vēlies bērnam saglabāt 10 dzīves gadus – palīdzi viņam nopirkt mājokli. 
Saskaņā ar Eurostat datiem 2024. gadā vidējais vecums, kad jaunieši Latvijā atstāj vecāku mājas, ir 26,6 gadi, salīdzinot ar 28,1 gadu 2010. gadā. Igaunijā jaunieši mājas pamet vidēji 22,4 gadu vecumā, Lietuvā – 23,6 gadu vecumā. Pievēršot uzmanību arī cenu pieaugumam pēdējo 10 gadu laikā, salīdzinot ar 2015. gadu, mājokļu cenas Latvijā 2025. gada pirmajā ceturksnī ir pieaugušas par 104,3%. Jauni mājokļi kļuvuši dārgāki par 110,5%, savukārt otrreizējā tirgū cenas pieaugušas par 101,7%, liecina jaunākie Centrālās statistikas pārvaldes dati.
2025.gada gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas Latvijā pieauga par 5,8% salīdzinājumā ar 2024. gada pirmo ceturksni. Jaunu mājokļu cenas pieauga par 6,5%, bet vidējā cena seriālajām dzīvokļiem palielinājās par 5,5%.
2025.gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas pieauga par 1,2% salīdzinājumā ar 2024. gada ceturto ceturksni. Jauniem mājokļiem cenas pieauga par 0,2%, bet otrreizējā tirgū cenas pieauga par 1,4%.

sīkāk...

Программа поддержки ипотечного кредитования в регионах: что изменится?


Разработан проект нормативных актов для внедрения новой программы ипотечного кредитования, которая будет предоставлять кредиты частным лицам на покупку жилья в регионах Латвии. Программу реализует акционерное общество „Altum“. Жители могут ознакомиться с планируемой программой и принять участие в ее публичном обсуждении на портале правовых актов до 25 июля.

Правила по ипотечным кредитам на приобретение жилья в регионах разработаны для определения порядка, в котором „Altum“ будет осуществлять прямое ипотечное кредитование частных лиц.

До настоящего времени общество «Altum» предлагало различные формы поддержки, такие как гарантии на покупку жилья для семей с детьми, молодых специалистов, военнослужащих, а также субсидии по программе «Балстс» для многодетных семей и семей с детьми с инвалидностью.

Однако для полного внедрения программы необходим также решение Европейской Комиссии.

Проблема: коммерческие банки не спешат кредитовать покупку недвижимости в регионах
Несмотря на то, что в Латвии разработаны различные программы поддержки, направленные на стимулирование ипотечного кредитования в регионах, активность коммерческих банков за пределами крупных городов по-прежнему остается низкой. Согласно информации, представленной в аннотации проекта нормативных актов, ипотечное кредитование в Латвии на протяжении нескольких лет находится на одном из самых низких уровней в еврозоне. На конец 2023 года общий объем ипотечных кредитов составлял всего 12% от ВВП Латвии, что в три раза ниже среднего показателя по еврозоне, который составляет 36% (см. исследование Latvijas Banka «Отчет о доступности финансовых услуг 2024»).

Ситуация в регионах
Наихудшая ситуация наблюдается в регионах, где большая часть ипотечных кредитов (~ 80%) выдается в Риге и Рижском районе. Существуют значительные различия между регионами, например, в Латгалии объем кредитования составляет лишь 2,5%, в Видземе — 3,8%, в Земгале — 6,6%, в Курземе — 7,3%. В то время как в Лиепае, Вентспилсе и Валмиера объем ипотечных кредитов составляет около 6% от ВВП этих городов, в Даугавпилсе, Резекне и Екабпилсе этот показатель варьируется от 1% до 3%. В целом почти в каждой второй муниципалитете Латвии объем ипотечных кредитов не превышает 3% от муниципального ВВП, как указано в аннотации.

Интересно, что данные опровергают предположение о том, что ипотечные кредиты не выдают в местах с низкой экономической активностью. Например, в Валмиера, Лиепае и Смилтене, где высокий уровень доходов и низкая безработица, объем выданных ипотечных кредитов также очень низок. Подобная ситуация наблюдается и в других экономически развитыми муниципалитетах.

Причины низкого ипотечного кредитования в регионах
Одной из причин низкого уровня ипотечного кредитования в регионах называется более низкая стоимость недвижимости, что делает такие кредиты невыгодными для кредиторов. Вместо этого в регионах доступны альтернативные виды кредитования на покупку жилья с более короткими сроками погашения и с процентными ставками, в два-три раза выше, чем в крупных городах. Согласно исследованию Latvijas Banka, мелкие потребительские кредиты без обеспечения в конце 2023 года составляли 15% от общего объема ипотечных кредитов.

Новая программа ипотечного кредитования для приобретения или ремонта жилья вне Риги и Рижского района
Запланировано, что новая программа ипотечного кредитования, которая будет реализована обществом «Altum», улучшит доступность кредитов на покупку жилья в регионах и, таким образом, поспособствует региональному экономическому развитию. В проекте нормативных актов разъясняется, что кредиты общества «Altum» будут доступны для покупки жилья или покупки и ремонта жилья только вне Риги и Рижского района, где, согласно обзору доступности финансовых услуг Latvijas Banka, кредитование остается недостаточным — значительно ниже среднего уровня кредитования по отношению к ВВП муниципалитетов Латвии и Европейского Союза.

Это означает, что новая программа ипотечных кредитов будет доступна в следующих административных районах: Аугшдаугавский район, Алсунгский район, Балвский район, Баускский район, Цесисский район, Даугавпилсский район, Добельский район, Гулбенский район, Екабпилсский район, Крустпилсский район, Кулдигский район, Лиепайский район, Лимбажский район, Люцский район, Мадонский район, Огрский район, Прейльский район, Резекненский район, Салдусский район, Сигулдский район, Талсский район, Тукумский район, Валкский район, Валмиерский район и Вентспилсский район.

Максимальная сумма и срок кредита
Проект нормативных актов предусматривает, что сумма кредита не будет превышать 74 тысячи евро. В аннотации к проекту разъясняется, что сумма кредита от общества «Altum» будет определяться в пределах 100 минимальных месячных зарплат (в 2025 году — 740 евро). Учитывая средние суммы сделок в регионах, средний размер кредита планируется на уровне 25 000–30 000 евро.

Предложенная процедура ипотечного кредитования предусматривает, что кредит будет выдан, если будут обоснованные возможности для его погашения, которые соответствуют кредитной политике общества «Altum» и другим условиям предоставления финансовых средств, в том числе с учетом других нормативных актов и требований, действующих в отношении общества «Altum».

Максимальный срок кредита может быть установлен до 30 лет, однако предусмотрено ограничение, что заемщик и со-заемщик не могут быть старше 65 лет на момент окончательной выплаты кредита. Это возрастное ограничение вводится для того, чтобы общество «Altum» в соответствии с «Руководством по оценке платежеспособности потребителей кредиторами, предоставляющими кредитные услуги потребителям» тщательно оценивало платежеспособность потребителя, принимая во внимание все важнейшие факторы, включая возраст и доходы, и убедилось в способности потребителя погасить кредит в установленный срок. Такие возрастные ограничения применяются также в внутренних руководствах банков, поскольку после достижения пенсионного возраста изменяется структура доходов физических лиц.

Источник финансирования
Проект нормативных актов предусматривает, что для программы ипотечного кредитования будет доступно финансирование в размере до 25 800 000 евро, в том числе:

— государственное финансирование в размере 3 500 000 евро (эти средства будут выделены для покрытия рисков за счет программы государственной помощи для обеспечения жилищных гарантий и программы «Балстс»);
— общество «Altum» использует высвобожденное финансирование из программы государственного обеспечения помощи в виде гарантий для приобретения или строительства жилых помещений.

Предполагается, что общество «Altum» сможет предоставить государственный кредит до 20 000 000 евро в виде кредитной линии, а также привлечь необходимое финансирование от международных финансовых институтов или выпустить облигации.

Кроме того, на государственный кредит не будет применяться рискованная ставка: он будет обеспечен коммерческим залогом, при этом общество «Altum» заложит свои права на требования и другие элементы, которые возникнут в рамках выданных обществом «Altum» кредитов.

Как небанковская организация, предоставляющая потребительские кредитные услуги, общество «Altum» должно получить соответствующую лицензию и находиться под надзором Центра защиты прав потребителей.

sīkāk...

Jauna atbalsta programma mājokļu iegādei reģionos: kas mainīsies?

Izstrādāts noteikumu projekts par jaunas hipotekārās kreditēšanas programmas ieviešanu, kas paredz aizdevumu izsniegšanu privātpersonām mājokļu iegādei Latvijas reģionos. Programmu īstenos akciju sabiedrība “Attīstības finanšu institūcija “Altum””. Iedzīvotājiem tiek dota iespēja iepazīties ar šo plānu un piedalīties publiskajā apspriešanā tiesību aktu portālā līdz 25. jūlijam.

Noteikumi par aizdevumiem mājokļa iegādei reģionos ir izstrādāti ar mērķi noteikt kārtību, kādā sabiedrība “Altum” īstenos tiešo mājokļu kreditēšanu privātpersonām. Šis solis ir būtisks, jo līdz šim sabiedrība “Altum” jau piedāvāja dažādus atbalsta mehānismus, piemēram, garantijas mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem, jaunajiem speciālistiem, karavīriem, kā arī programmas “Balsts” subsīdijas daudzbērnu ģimenēm un ģimenēm ar bērniem, kam ir noteikta invaliditāte.

Tomēr, lai šī programma varētu tikt īstenota, nepieciešams arī Eiropas Komisijas lēmums.

Problēma: komercbankas nesteidzas kreditēt īpašumu iegādi reģionos
Lai gan Latvijā ir izstrādātas dažādas atbalsta programmas, kuru mērķis ir veicināt hipotekāro kreditēšanu tieši reģionos, komercbanku aktivitāte ārpus pilsētām joprojām ir zema. Jau vairākus gadus hipotekārās kreditēšanas aktivitāte Latvijā ir zemākā eirozonā, un 2023. gada beigās hipotekāro kredītu kopējais apjoms bija tikai 12% no Latvijas IKP. Tas ir trīs reizes mazāk nekā eirozonas vidējais rādītājs, kas ir 36% (skat. Latvijas Bankas pētījumu “Finanšu pieejamības pārskats 2024”).

Situācija reģionos
Vissliktākā situācija ir reģionos, kur lielākā daļa hipotekāro aizdevumu (~ 80%) tiek izsniegti Rīgā vai Pierīgā. Ir ievērojamas atšķirības arī starp citiem reģioniem, piemēram, Latgalē aizdevumu apmērs ir tikai 2,5%, Vidzemē – 3,8%, Zemgalē – 6,6%, Kurzemē – 7,3%. Savukārt Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro aizdevumu apjoms ir aptuveni 6% no šo valstspilsētu IKP, bet Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī tas ir tikai 1–3%. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3% no pašvaldības IKP, kā norādīts anotācijā.

Interesanti, ka dati neapstiprina pieņēmumu, ka hipotekāros kredītus neizsniedz vietās ar zemāku ekonomisko aktivitāti. Piemēram, Valmierā, Liepājā un Smiltenē, kur ir augsti ienākumi un zems bezdarbs, arī tur izsniegto hipotekāro aizdevumu apmērs ir ļoti zems. Līdzīga situācija ir arī citās ekonomiski attīstītajās pašvaldībās.

Iemesli zemajai kreditēšanai reģionos
Kā viens no iemesliem, kāpēc hipotekārā kreditēšana reģionos ir tik zema, tiek minēta zemāka nekustamo īpašumu vērtība, kas aizdevējiem nav izdevīga. Tā vietā reģionos ir pieejami alternatīvi aizdevumu veidi mājokļa iegādei ar īsākiem atmaksas termiņiem un augstākām aizdevumu procentu likmēm, kas var būt divas vai trīs reizes lielākas nekā lielajās pilsētās. Saskaņā ar Latvijas Bankas pētījumu, nelieli patēriņa kredīti bez nodrošinājuma 2023. gada beigās veidoja 15% no kopējā mājokļu kredītu portfeļa.

Jauna hipotekārās kreditēšanas programma īpašuma iegādei vai remontam ārpus Rīgas un Rīgas reģiona
Plānots, ka jauna hipotekārās kreditēšanas programma, ko īstenos sabiedrība “Altum”, uzlabos aizdevumu pieejamību mājokļu iegādei reģionos un tādējādi veicinās reģionālo ekonomisko attīstību. Šī programma būs pieejama tikai ārpus Rīgas un Pierīgas, kur saskaņā ar Latvijas Bankas “Finanšu pieejamības apskatu” kreditēšana ir nepietiekama un būtiski zemāka par vidējo kreditēšanas apjomu attiecībā pret pašvaldības IKP citās Latvijas pašvaldībās un Eiropas Savienībā.

Tas nozīmē, ka jaunā hipotekāro kredītu programma būs pieejama šādās administratīvajās teritorijās: Aizkraukles novadā, Alūksnes novadā, Balvu novadā, Bauskas novadā, Cēsu novadā, Daugavpils novadā, Dobeles novadā, Gulbenes novadā, Jelgavas novadā, Jēkabpils novadā, Krāslavas novadā, Kuldīgas novadā, Liepājas novadā, Limbažu novadā, Ludzas novadā, Madonas novadā, Ogres novadā, Preiļu novadā, Rēzeknes novadā, Saldus novadā, Siguldas novadā, Talsu novadā, Tukuma novadā, Valkas novadā, Valmieras novadā un Ventspils novadā.

Aizdevuma maksimālā summa un termiņš
Noteikumu projekts paredz, ka aizdevuma apmērs nepārsniedz 74 tūkstošus eiro. Saskaņā ar noteikumu projektu sabiedrība “Altum” aizdevuma apmēru plāno noteikt līdz 100 minimālajām mēnešalgām (2025. gadā – 740 eiro). Ņemot vērā vidējās darījumu summas reģionos, vidējais aizdevums tiek plānots 25 000–30 000 eiro apmērā.

Plānotā hipotekārās kreditēšanas kārtība paredz, ka aizdevums tiks piešķirts, ja būs pamatotas aizdevuma atmaksāšanas iespējas, kas atbilst sabiedrības “Altum” izstrādātajai kredītpolitikai un citiem finansējuma izsniegšanas nosacījumiem, tostarp ņemot vērā citus sabiedrībai “Altum” saistošus regulējumus un prasības.

Aizdevuma maksimālais termiņš varētu būt līdz 30 gadiem. Tomēr tiek paredzēts ierobežojums, ka aizņēmējs un līdzaizņēmējs aizdevuma gala atmaksas brīdī nevar būt vecāks par 65 gadiem. Šis vecuma ierobežojums tiek noteikts, lai nodrošinātu, ka sabiedrība “Altum” rūpīgi izvērtē patērētāja spēju atmaksāt aizdevumu, ņemot vērā vecumu, ienākumus un citus būtiskos faktorus. Šādi vecuma ierobežojumi tiek piemēroti arī banku iekšējās vadlīnijās, jo pēc pensionēšanās vecuma sasniegšanas mainās cilvēku ienākumu struktūra.

Finansējuma avots
Noteikumu projekts paredz, ka hipotekārajai programmai būs pieejams finansējums līdz 25 800 000 eiro. No šīs summas 3 500 000 eiro tiks piešķirti no valsts budžeta, un tie tiks novirzīti riska segumam, ņemot līdzekļus no mājokļu garantiju atbalsta programmas un “Balsts” programmas finansējuma. Savukārt sabiedrība “Altum” izmantos atbrīvoto finansējumu no programmas valsts palīdzības nodrošināšanai garantijas veidā dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai.

Plānots, ka sabiedrība “Altum” varēs izsniegt valsts aizdevumu līdz 20 000 000 eiro kredītlīnijas veidā un piesaistīt nepieciešamo aizdevumu no starptautiskajām finanšu institūcijām vai emitējot obligācijas. Valsts aizdevumam nepiemēros riska likmi, un tas tiks nodrošināts ar komercķīlu, kurā sabiedrība “Altum” ieķīlājot prasījuma tiesības un to nākamās sastāvdaļas kā lietu kopību, kas izrietēs no sabiedrības “Altum” izsniegtajiem aizdevumiem.

Kā nebanku patēriņa kreditēšanas pakalpojumu sniedzējai sabiedrībai “Altum” būs jāsaņem atbilstoša licence un jādarbojas Patērētāju tiesību aizsardzības centra uzraudzībā.

 

sīkāk...

Самовольное строительство: как устранить последствия и легализовать работы

Самовольное строительство напрямую связано с прочностью конструкций и безопасностью зданий. Работы, выполненные без разработки соответствующей проектной документации, утвержденной в строительной инспекции и выполненные без участия сертифицированных специалистов, могут представлять угрозу не только для владельцев здания, но и для окружающих. Важно отметить, что ответственность за состояние своей собственности, даже если она была недавно приобретена, включая самовольное строительство, несет исключительно собственник.

Что такое самовольное строительство и как его предотвратить?

Самовольное строительство — это любые строительные работы, начатые без утвержденной в строительной инспекции проектной документации, которые не соответствуют утвержденному проекту или требованиям нормативных актов. Это также может включать эксплуатацию здания или его части не по назначению, например, если хозяйственное здание используется для проживания.

Если на объекте было выполнено самовольное строительство, у собственника есть два пути:

- Легализовать строительство — разработать и согласовать соответствующую проектную документацию.

- Восстановить первоначальное состояние объекта — если легализация строительства невозможна.

Упрощенная процедура согласования строительства

Изменения в Нормах зданий позволили упростить процесс согласования строительства. Для некоторых видов работ больше не нужно подавать документы на разрешение строительства, то есть эти работы не нужно согласовывать с строительной инспекцией. Например, для восстановления или перепланировки одноэтажных вспомогательных зданий второй группы, если не меняются объем или назначение, а также для замены окон, если сохраняется первоначальное деление окна, пропорции, покраска рам и элементов, эти работы не нужно согласовывать с инспекцией. Также не нужно разрабатывать проектную документацию для ремонта или замены крыши вспомогательных зданий в жилых домах второго типа или для остекления лоджий, если предусмотрена утвержденная проектная схема или паспорт фасада здания.

Исключением являются культурные памятники, для которых строительные работы должны быть согласованы в соответствии с нормативными актами.

Уведомление о строительстве

Новая процедура согласования строительства — уведомление о строительстве — применяется в случаях, когда для выполнения строительных работ не требуется специального разрешения от инспекции, а работы выполняются на основании документации, разработанной специалистом (строительной компанией) или в некоторых случаях инициатором строительства. Согласно нормам зданий инициатор строительства может начать работы после подачи уведомления в Систему строительной информации (bis.gov.lv), если планируется простое восстановление или реконструкция зданий второй и третьей группы.

Объяснительная записка

Объяснительную записку для согласования строительства можно использовать в случае, если планируется строительство нового здания первой группы или вспомогательного здания второй группы, восстановление или реставрация зданий. Объяснительная записка требуется для подачи на согласование в систему, если планируется реконструкция части первого или второго здания, не превышающая предельных норм по объему.

Сложные случаи

Если работы более сложные, перед их началом необходимо разработать полный проект и получить разрешение на строительство.

Строительные работы в совместной собственности

Если работы проводятся в совместной собственности, они должны быть согласованы с другими собственниками.

Последствия самовольного строительства

Если обнаружено самовольное строительство, собственник недвижимости может лишиться права на налоговые льготы, пока последствия самовольного строительства не будут устранены. Закон о строительстве предусматривает, что строительные работы, начатые без проектной документации, без аккредитованной карты или объяснительной записки, квалифицируются как самовольное строительство. Самовольным строительством также является эксплуатация здания или его части не по назначению.

Определение самовольного строительства в законодательстве

Во второй части статьи 18 Закона о строительстве дается довольно подробное описание самовольного строительства. В этой статье автор проведет анализ точности и обоснованности определения видов самовольного строительства, а также рассмотрит, какие меры защиты прав доступны в случае проведения таких работ.

Строительные работы без подтвержденной документации

Согласно Закону о строительстве, самовольное строительство также включает работы, проводимые без аккредитованной карты, объяснительной записки или разрешения на строительство. Чтобы понять правомерность этих трех видов самовольного строительства, необходимо разобраться, в каких случаях эти документы требуются и какие нормы должны соблюдаться в зависимости от группы здания.

 

sīkāk...

Звоните

поможем привести в порядок все ваши документы



Записаться на консультацию Начать WhatsApp чат

Контакты

Сдача домов и строений в эксплуатацию


Займемся вашим проектом от начала и до полной легализации, куча непонятных вам бумаг и гос учреждений это наша работа. Дачи, частные дома, легализация незаконных перепланировок - не ждите штраф, начните сегодня.

Контакты



Карта


Форма связи

Задать вопрос


Оставить отзыв




Успешно отправлено!

Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время.