SIA Baufonds EU

Ziņas

Nesaskaņota mājokļa pārbūve – kā no tās izvairīties?


Izvēloties jaunu mājokli, viens no būtiskākajiem kritērijiem ir tā tehniskais stāvoklis un nolietojuma pakāpe. Bez padziļinātām zināšanām un rūpīgas pārbaudes ir viegli nepamanīt būtiskas problēmas, tostarp arī nesaskaņotas pārbūves. Iegādājoties dzīvokli, kurā veikti neatļauti remontdarbi, iespējami ne tikai riski iedzīvotāju drošībai un veselībai, bet arī papildu izdevumi dokumentu sakārtošanai vai telpu pielāgošanai drošai dzīvošanai. Kā pārliecināties, ka īpašumā nav veikta patvaļīga pārbūve?
Jāņem vērā, ka pārdevējs ne vienmēr sniedz pilnīgu informāciju par veiktiem būvdarbiem, un nereti pats nemaz nezina par iepriekšējā īpašnieka rīcību. Nesaskaņotas pārbūves atklāšanai nepieciešams salīdzināt faktisko dzīvokļa plānojumu ar telpu plānu un citiem dokumentiem, kas pieejami īpašniekam. Visbiežāk bez saskaņošanas tiek nojauktas vai izbūvētas nenesošās starpsienas, virtuve apvienota ar viesistabu, sanitārie mezgli apvienoti vai pārvietoti, nomainīti logi vai iestiklotas lodžijas. Apskatot dzīvokli, svarīgi izvērtēt arī citus tehniskos riskus, tāpēc ieteicams piesaistīt speciālistu, kurš spēs ātrāk noteikt iepriekš veiktās izmaiņas.

Kā nesaskaņota pārbūve ietekmē dzīvokļa vērtību?
Atkarībā no apjoma nesaskaņota pārbūve var samazināt īpašuma tirgus vērtību par 5–10 %. Nekustamā īpašuma eksperti norāda, ka šādi gadījumi ietekmē ne tikai cenu – apmēram par trešdaļu samazinās arī potenciālo pircēju loks. Lielākā daļa cilvēku vēlas iegādāties dzīvokli ar sakārtotu dokumentāciju, uzskatot, ka par tās atbilstību atbild iepriekšējais saimnieks.

Kuras pārbūves jāsaskaņo ar kopīpašniekiem?
Pārbūves saskaņošana ir atkarīga no plānotajiem darbiem un to sarežģītības, tāpēc ne vienmēr tā ir obligāta. Pirms nojaukt starpsienu, jānoskaidro, vai tā ir nesošā vai nenesošā. Nenesošo sienu pārbūvei dzīvokļa īpašumā kopīpašnieku piekrišana nav vajadzīga. Savukārt, ja paredzēts pārvietot vai izbūvēt sanitāro mezglu virs apakšējā kaimiņa dzīvojamām telpām, nepieciešams panākt šī īpašnieka piekrišanu.
Svarīgs aspekts ir mājas juridiskais statuss. Ja ēka nav sadalīta dzīvokļu īpašumos un ir kopīpašums, katram pieder domājamā daļa no visa īpašuma, bet lietošanā – noteikts dzīvoklis. Šādā gadījumā jebkura pārbūve būs jāsaskaņo ar visiem kopīpašniekiem.
Fasādes darbos jāievēro vienots ēkas vizuālais tēls – tas attiecas arī uz tipveida padomju namiem. Logu nomaiņai saskaņošana nav vajadzīga, taču īpašnieks nedrīkst mainīt logu dalījumu, krāsu un citas detaļas. Lodžijas iestiklošanu saskaņot nereti ir sarežģītāk, nekā sākotnēji šķiet. Mājas koptēlu nosaka fasādes apliecinājuma karte, un, ja iecerētie darbi neatbilst tajā noteiktajam, tos īstenot nav atļauts.

Kas nepieciešams pārbūves saskaņošanai?
Vispirms jākonsultējas ar arhitektu, izklāstot plānoto pārbūvi un tās apjomu. Speciālists pārskatīs kadastrālās uzmērīšanas dokumentāciju vai dosies uz objektu, lai izvērtētu ieceri. Pēc tam tiek sagatavota apliecinājuma karte, kas jāiesniedz būvvaldē. Atbildes saņemšanas ātrums ir atkarīgs no īpašuma atrašanās vietas – mazpilsētās un reģionos saskaņošana var aizņemt tikai vienu dienu, bet lielās pilsētās, piemēram, Rīgā, gaidīšanas laiks var sasniegt pusotru mēnesi. Arī izmaksas ir atšķirīgas – tās parasti ir vairāki simti eiro, bet kopumā nepārsniedz vienu tūkstoti eiro. Turklāt izmaksas atšķiras, ja pārbūvi saskaņo privātpersona vai juridiska persona.
sīkāk...

Что происходит, если здание и земля принадлежат разным владельцам?


Вопросы собственности на землю и здания в Латвии нередко оказываются непростыми. Их регулируют несколько законов, где прописаны как преимущественные права покупки, так и порядок отчуждения недвижимости.

Преимущественное право владельца здания
Согласно статье 44 Закона о отчуждении имущества публичных лиц, если земля и находящееся на ней здание принадлежат разным лицам, преимущественное право приобрести застроенный земельный участок имеет именно владелец здания. Это означает, что другим лицам такой участок не продаётся — в случае отказа владельца здания покупка не происходит, а сохраняются договорные отношения аренды земли.

Если здание не зарегистрировано
Здание, которое не внесено в Земельную книгу, Государственную земельную службу или самоуправление как самостоятельный объект собственности, считается собственностью владельца земли. Так установлено в статье 968 Гражданского закона. Однако возможно через суд признать права собственности на такую постройку — если иск будет удовлетворён, здание можно зарегистрировать как отдельный объект недвижимости.

Принцип неразделимости земли и здания
В той же статье 968 Гражданского закона закреплён общий принцип: постройка, возведённая на земле и прочно с ней связанная, признаётся её частью. Иными словами, земля и находящееся на ней здание составляют единый неделимый объект недвижимости, и отделить постройку от земли невозможно, если только она не зарегистрирована отдельно.

Исключения и регистрация
В соответствии со статьёй 13 Закона «О записи недвижимого имущества в Земельных книгах», здания, которые в силу закона признаются самостоятельной недвижимостью и находятся на чужой земле, подлежат регистрации в Земельной книге в общем порядке. Для таких объектов открывается отдельный раздел в Земельной книге.

Что это означает на практике?
На практике это значит, что владелец здания, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости, может продать его другому лицу, даже если земля принадлежит муниципалитету или частному лицу. В свою очередь, владелец земли в определённых случаях имеет преимущественное или выкупное право, если продаётся само здание.

sīkāk...

Kas notiek, ja ēka un zeme pieder dažādiem īpašniekiem?


Īpašuma attiecības starp zemes un ēku īpašniekiem Latvijā nav vienmēr vienkāršas. To regulē vairāki likumi, kuros noteikti gan pirmpirkuma, gan izpirkuma tiesību principi.

Pirmpirkuma tiesības ēku īpašniekam
Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 44. pantu, ja zeme un uz tās esošā ēka pieder dažādām personām, priekšroka iegādāties apbūvēto zemesgabalu ir ēkas īpašniekam. Tas nozīmē, ka citām personām šāds zemes gabals netiek pārdots – ja ēkas īpašnieks to nepērk, zemes nomas attiecības turpinās.

Kas notiek ar nereģistrētām ēkām
Ja ēka nav ierakstīta Zemesgrāmatā, Valsts zemes dienestā vai pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, tā uzskatāma par zemes īpašnieka īpašumu. To paredz Civillikuma 968. pants. Tomēr pastāv iespēja tiesas ceļā pierādīt īpašuma tiesības uz šādu būvi – ja tiesa atzīst personas prasību, ēku iespējams reģistrēt kā atsevišķu īpašuma objektu.

Ēkas un zemes nedalāmība
Civillikuma 968. pants arī nosaka vispārējo principu: uz zemes uzcelta ēka ir tās daļa, un zeme kopā ar būvi veido vienotu nedalāmu īpašumu. Šis princips apliecina, ka būvi no zemes nav iespējams atdalīt kā pilnīgi neatkarīgu objektu, ja vien tā nav reģistrēta atsevišķi.

Izņēmumi un reģistrācijas kārtība
Likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 13. pants paredz, ka ēkas, kuras saskaņā ar likumu ir atzīstamas par patstāvīgu nekustamo īpašumu un atrodas uz svešas zemes, var reģistrēt zemesgrāmatā vispārējā kārtībā. Šādām būvēm atver atsevišķu zemesgrāmatas nodalījumu.

Ko tas nozīmē praksē?
Praksē tas nozīmē, ka ēkas īpašnieks, kurš ir reģistrējis būvi kā patstāvīgu nekustamo īpašumu, drīkst to pārdot arī tad, ja zeme pieder pašvaldībai vai citai personai. Savukārt zemes īpašniekam noteiktos gadījumos ir pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, ja tiek atsavināta pati ēka.
sīkāk...

Как ввести в эксплуатацию дачу, построенную по упрощённому порядку


Многие владельцы частных домов и дач выбирают упрощённую процедуру строительства – так называемый уведомительный порядок. Этот способ действительно делает процесс проще, однако по мере завершения строительства возникает вопрос: какие документы необходимо подготовить и подать в строительное управление (буввалде), чтобы здание официально ввести в эксплуатацию.

Какие документы необходимо подать в строительное управление

Несмотря на упрощённый порядок, полностью избежать формальностей не получится. Для ввода дачного дома в эксплуатацию владельцу необходимо предоставить следующие документы:

- Исполнительная документация строительных работ. В первую очередь это исполнительный план с внешними габаритами здания и его расположением на участке в соответствии с утверждённым проектом. Как правило, достаточно внешних замеров, но если внутренние решения существенно отличаются от согласованного проекта, строительное управление может потребовать и внутренние исполнительные замеры.
- Заявление о завершении строительных работ. Его можно оформить на специальном бланке «Уведомление о завершении строительных работ» или подать через электронную систему BIS.
- Фотофиксация. В отдельных случаях строительное управление может запросить фотографии, подтверждающие выполненные работы.
- Сертификаты соответствия инженерных коммуникаций. Это касается систем водоснабжения, канализации, электроснабжения и других коммуникаций, если они были устроены.
- Акт проверки электромонтажных работ / измерений.
- Заключение сертифицированного строительного специалиста. Оно потребуется в тех случаях, когда в проект были внесены существенные изменения или использованы нестандартные инженерные решения.

Вопрос электромонтажа – особенно важный

Одним из наиболее сложных моментов является электроснабжение. Новый строительный норматив LBN 261-15 «Внутренняя электропроводка зданий», вступивший в силу с 1 июля 2025 года, предусматривает ряд строгих требований:

Пункт 55 устанавливает, что монтаж электропроводки должен осуществляться под руководством сертифицированного специалиста.
Подпункт 53.4 определяет, что проверки и измерения электропроводки имеет право выполнять только сертифицированный электроспециалист, прошедший аттестацию в аккредитованном в Латвии органе по сертификации персонала в соответствии со стандартом LVS EN ISO/IEC 17024.

Таким образом, если электропроводка в дачном доме была выполнена собственными силами, этого недостаточно. Для соблюдения требований необходимо пригласить сертифицированного электроспециалиста, который проведёт проверку и подготовит документы для строительного управления.

Что стоит учитывать

Следует помнить, что требования в разных самоуправлениях могут незначительно отличаться. Поэтому лучше заранее связаться со строительным управлением и уточнить перечень документов, которые потребуются именно в вашем случае. Это позволит избежать задержек и быстрее получить разрешение на использование нового дачного дома.
sīkāk...

Kā nodot ekspluatācijā vasarnīcu, kas būvēta ar paskaidrojuma rakstu

Daudzi privātmāju un vasarnīcu būvētāji izvēlas vienkāršoto procedūru – būvniecību ar paskaidrojuma rakstu. Šī kārtība atvieglo procesu, taču, tuvojoties ēkas pabeigšanai, rodas jautājums – kādi dokumenti būs nepieciešami, lai būvi nodotu ekspluatācijā un saņemtu būvvaldes akceptu.

Kādi dokumenti jāiesniedz būvvaldē

Lai gan procedūra ir vienkāršota, pilnībā bez formalitātēm neiztikt. Nododot vasarnīcu ekspluatācijā, īpašniekam jāiesniedz šādi dokumenti:

- Būvdarbu izpilddokumentācija. Tas nozīmē izpildmērījumu plānu ar ēkas ārējiem apjomiem un apbūves vietu, kas jāsalīdzina ar projektu. Parasti pietiek ar ārējiem mērījumiem, taču, ja iekšējie risinājumi būtiski atšķiras no sākotnējā projekta, būvvalde var pieprasīt arī iekšējos izpildmērījumus.
- Apliecinājums par būvdarbu pabeigšanu. To var noformēt veidlapā “Paziņojums par būvdarbu pabeigšanu” vai elektroniski BIS sistēmā.
- Fotofiksācijas. Būvvalde var prasīt fotoattēlus kā apliecinājumu paveiktajiem darbiem.
- Atbilstības apliecinājumi komunikācijām. Tas attiecas uz ūdensapgādi, kanalizāciju, elektroinstalāciju un citām inženierkomunikācijām, ja tādas ierīkotas.
- Elektroinstalācijas pārbaudes akts vai mērījumi.
- Būvspeciālista atzinums. Šāds dokuments būs nepieciešams, ja būvniecības gaitā projektā ieviestas būtiskas izmaiņas vai izmantoti sarežģīti inženiertehniskie risinājumi.

 Elektroinstalācijas jautājums – īpaši būtisks

Viens no biežākajiem neskaidrajiem punktiem ir elektroinstalācija. Jaunais būvnormatīvs LBN 261-15 “Ēku iekšējā elektroinstalācija”, kas spēkā no 2025. gada 1. jūlija, paredz vairākas stingras prasības:

55. punkts nosaka, ka elektroinstalāciju drīkst ierīkot sertificēta būvspeciālista vadībā.
53.4. apakšpunkts paredz, ka visas pārbaudes un mērījumus var veikt tikai sertificēts elektrospeciālists, kuru sertificējusi Latvijā akreditēta institūcija atbilstoši LVS EN ISO/IEC 17024 standartam.

Tas nozīmē, ka gadījumā, ja elektroinstalācija vasarnīcā veikta pašu spēkiem, ar to vien nepietiek. Lai nodrošinātu atbilstību normatīviem, būs jāpieaicina sertificēts elektrospeciālists, kurš veiks pārbaudi un sagatavos nepieciešamos dokumentus iesniegšanai būvvaldē.

Ko ņemt vērā

Katrā pašvaldībā prasības var nedaudz atšķirties, tāpēc vēlams savlaicīgi sazināties ar būvvaldi un noskaidrot, kādi dokumenti būs vajadzīgi tieši jūsu gadījumā. Tas ļaus izvairīties no liekas kavēšanās un ātrāk saņemt atļauju izmantot jauno vasarnīcu.

 

sīkāk...

Здания с невыясненной принадлежностью: как был решён один из давних вопросов имущественного права

В Латвии на протяжении многих лет оставалась актуальной проблема строений и зданий, чья принадлежность не была установлена. Около 13% всех объектов, зарегистрированных в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости, то есть более 206 тысяч строений, имели статус «невыясненная принадлежность». Это означало, что юридический владелец здания отсутствовал, хотя сами постройки находились на конкретных земельных участках с установленными собственниками.

В чём заключалась проблема?

Статья 968 Гражданского закона закрепляла принцип единства земли и строения: всё, что возведено на земле и прочно связано с ней, считается её частью. Однако на практике оформить права собственности на такие здания было крайне сложно. Если объект не был зарегистрирован ни в Земельной книге, ни в Государственной земельной службе (VZD), ни в самоуправлении как самостоятельный объект недвижимости, он теоретически считался собственностью владельца земли. Но для официального закрепления этого права требовалось судебное разбирательство – процесс долгий, дорогостоящий и сложный.

В результате владельцы земли фактически признавались плательщиками налога на недвижимость за постройки, которые им юридически не принадлежали, но простого и доступного механизма узаконить права не существовало.

Поиск решения

Ещё в 13-м Сейме было сделано заключение, что оформить права на такие здания необходимо во внесудебном порядке. Министерство юстиции подготовило предложения о введении упрощённой процедуры для внесения строений с невыясненной принадлежностью в Земельную книгу.

Изначально обсуждалась возможность делать это по решению суда, но такой вариант признали неэффективным, и приоритет был отдан внесудебной процедуре. В конце 2022 года Минюст представил инициативу о внесении изменений, и в дальнейшем были приняты поправки к закону «О внесении недвижимости в Земельные книги».

Как действовал новый порядок?

Принятые поправки позволили владельцу земли объединять в одно имущество находящиеся на его участке здания с невыясненной принадлежностью без отдельного судебного процесса.

Процедура распространялась на все категории объектов – как жилые, так и нежилые здания, построенные до 5 апреля 1993 года. Чтобы внести их в Земельную книгу, требовалось соблюдение нескольких условий:

- здание не должно быть зарегистрировано в Земельной книге, VZD или самоуправлении как - самостоятельный объект,
- у него не должно быть указано собственника или законного владельца,
- необходимо подтверждение, что постройка возведена до 5 апреля 1993 года.

Для этого владелец земли подавал в суд заявление о закреплении, прилагая сведения из VZD и самоуправления о том, что объект ранее не был зарегистрирован за другим лицом.

Пользователей зданий в этот процесс не вовлекали, чтобы исключить искусственное затягивание процедуры. Однако если кто-либо считал, что его права нарушены, он сохранял возможность обратиться в суд с иском.

Важным условием было и письменное подтверждение собственника земли о том, что спора о правах нет. При этом он нес уголовную ответственность за предоставление ложных сведений.

Случаи строительства по договору аренды

Особое внимание уделялось зданиям, возведённым на основании договора аренды или ссуды. Если они соответствовали критериям самостоятельного объекта недвижимости, были построены на основании договора, заключённого до 2017 года, и при этом имелось разрешение на строительство, полученное до начала 2017-го, такие постройки также могли быть внесены в Земельную книгу как отдельная собственность.

Обсуждение деталей

В ходе обсуждения в Сейме развернулась дискуссия о необходимости предоставления справок из самоуправлений. Латвийский союз самоуправлений указал, что это лишняя работа, так как все архивные документы уже переданы государственным учреждениям. Генеральный директор VZD подтвердила, что соответствующая информация находится в их распоряжении.

В итоге принципиально было закреплено, что основным источником данных остаётся Государственная земельная служба.

Итог: проблема решена

Принятые поправки существенно изменили ситуацию. Владельцы земли получили возможность в упрощённом порядке оформить права собственности на здания с невыясненной принадлежностью. Это устранило давнее противоречие, когда обязанность платить налог существовала, а юридически закрепить собственность было практически невозможно.

Министерство юстиции подчеркнуло, что новое регулирование позволило в полной мере реализовать принцип единства земли и строения, предусмотренный Гражданским законом, и обеспечило стабильность и ясность в имущественных отношениях.

 

sīkāk...

Ēkas ar nenoskaidrotu piederību: kā tika sakārtots viens no ilgstošajiem īpašumtiesību jautājumiem

Latvijā ilgu laiku aktuāla problēma bija ēkas un būves, kuru piederība nebija noskaidrota. No visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 tūkstoši objektu bija ar statusu “nenoskaidrota piederība”. Tas nozīmēja, ka ēku īpašnieks nebija zināms, taču tās atradās uz konkrētām zemēm, kurām bija savi īpašnieki.

Kāda bija problēma?

Civillikuma 968. pants paredzēja zemes un ēkas vienotības principu – tas, kas uzcelts uz zemes un cieši ar to saistīts, uzskatāms par tās daļu. Tomēr praksē īpašumtiesību sakārtošana nebija tik vienkārša. Ja ēka nebija reģistrēta ne zemesgrāmatā, ne Valsts zemes dienestā, ne arī pašvaldībā kā patstāvīgs īpašuma objekts, teorētiski tā pienācās zemes īpašniekam. Taču lai šo tiesību nostiprinātu zemesgrāmatā, bija nepieciešama tiesvedība – sarežģīts, dārgs un ilgs process. Rezultātā zemes īpašnieki tika atzīti par nekustamā īpašuma nodokļa maksātājiem par būvēm, kuras viņiem juridiski nepiederēja, taču iespējas vienkāršoti nostiprināt īpašumtiesības nepastāvēja.

Problēmas risinājuma meklējumi

Jau 13. Saeimas laikā tika secināts, ka īpašumtiesību sakārtošana uz šādām ēkām būtu jāveic ārpustiesas ceļā. Tieslietu ministrija sagatavoja priekšlikumus, kas paredzēja vienkāršotu procedūru ēku ar nenoskaidrotu piederību ierakstīšanai zemesgrāmatā. Sākotnēji tika diskutēts par iespēju to darīt ar tiesas spriedumu, taču šis variants tika atzīts par neefektīvu, un virzība notika uz ārpustiesas kārtību.

2022. gada beigās Tieslietu ministrija piedāvāja Civilprocesa likumā ieviest vienkāršotu procesu, taču jau drīzāk tika panākta vienošanās, ka nepieciešami grozījumi likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”. Šie grozījumi tika atbalstīti Saeimas Juridiskajā komisijā un vēlāk arī pieņemti.

Kā darbojās jaunā kārtība?

Grozījumi paredzēja, ka zemes īpašnieks var apvienot vienā īpašumā uz viņa zemes atrodošās ēkas ar nenoskaidrotu piederību, neveicot atsevišķu tiesvedību. Procedūra bija piemērojama visām kategorijām – gan dzīvojamām, gan nedzīvojamām būvēm, kas uzceltas līdz 1993. gada 5. aprīlim.

Lai šādu ēku ierakstītu zemesgrāmatā, bija jāizpildās vairākiem kritērijiem:

- ēkai nedrīkstēja būt īpašnieka ieraksta zemesgrāmatā, VZD vai pašvaldībā,
- būves uzcelšanas laiks – līdz 1993. gada 5. aprīlim,
- zemes īpašniekam bija jāiesniedz nostiprinājuma lūgums kopā ar VZD un pašvaldības sniegto informāciju, ka būve nav reģistrēta uz citas personas vārda.

Svarīgi, ka būves lietotāji netika iesaistīti nostiprinājuma lūguma izskatīšanā, lai nepieļautu procesa novilcināšanu. Tomēr, ja kāds lietotājs uzskatīja, ka viņa tiesības ir aizskartas, viņam saglabājās tiesības celt prasību tiesā.

Papildus zemes īpašniekam bija jāapliecina, ka nav strīda par tiesībām, kā arī jāņem vērā Krimināllikumā paredzētā atbildība par nepatiesu ziņu sniegšanu.

Nomas līguma gadījumi

Likumā tika noteikta arī kārtība ēkām, kas uzceltas uz nomas vai patapinājuma līguma pamata. Ja tās bija atzīstamas par patstāvīgiem īpašuma objektiem un atbilda noteiktiem kritērijiem (piemēram, līgums noslēgts pirms 2017. gada un paredzēja tiesības celt būvi, būvatļauja saņemta līdz 2017. gada sākumam), tās varēja ierakstīt zemesgrāmatā kā atsevišķu īpašumu.

Diskusijas par procedūras detaļām

Saeimas debatēs tika apspriesta arī nepieciešamība pieprasīt informāciju no pašvaldībām. Latvijas Pašvaldību savienība uzsvēra, ka šāda prasība būtu lieka, jo visi reģistri jau bija nodoti valsts institūcijām. Valsts zemes dienests apliecināja, ka patiešām informācija ir viņu rīcībā. Gala risinājums paredzēja šo jautājumu skatīt atsevišķi, bet būtībā tika saglabāts princips – informācija jāsaņem no VZD.

Problēma atrisināta

Pieņemtie grozījumi būtiski mainīja situāciju: zemes īpašniekiem tika dota iespēja vienkāršotā kārtībā sakārtot īpašumtiesības uz ēkām ar nenoskaidrotu piederību, tādējādi novēršot gadiem ilgušo pretrunu, kad nodoklis bija jāmaksā, bet juridiskā īpašuma nostiprināšana bija teju neiespējama.

Tieslietu ministrija norādīja, ka šis regulējums ļāva pilnvērtīgi īstenot Civillikuma noteikto zemes un ēkas vienotības principu, kā arī nodrošināja stabilitāti un skaidrību nekustamā īpašuma tiesiskajās attiecībās.

 

sīkāk...

Что такое аренда с правом выкупа и что такое покупка в рассрочку

Аренда недвижимости с правом выкупа и покупка в рассрочку – это два различных вида сделок, которые регулируются разными нормативными актами. Отношения между арендодателем и арендатором регулирует Закон об аренде жилых помещений, тогда как к договорам купли-продажи применяются нормы Гражданского закона. Объединить обе сделки в один юридически корректный договор крайне сложно. Рассказываем, чем отличается аренда с правом выкупа от покупки в рассрочку.

КРАТКО
Аренда с правом выкупа на рынке недвижимости встречается довольно редко. Если недвижимость не приобретается с помощью банковского кредита, то чаще всего продавец и покупатель заключают договор покупки в рассрочку, хотя и эта практика не является распространённой.

Договор аренды и договор купли-продажи – это два разных правовых инструмента. Закон об аренде жилых помещений предусматривает возможность расторгнуть договор, предупредив об этом за месяц, тогда как договор купли-продажи не допускает одностороннего отказа от обязательств, если это не оговорено специально.

Договор аренды с правом выкупа в большинстве случаев не является рациональным. Такой формат может быть актуален для родственников, соседей или застройщиков в рамках их проектов.

Договор покупки в рассрочку, напротив, заключается тогда, когда у покупателя уже имеется часть средств для оплаты, а оставшуюся сумму он обязуется выплатить в установленный срок. Существует два варианта: право собственности остаётся за продавцом до полной оплаты или же переходит к покупателю, но с обеспечением – ипотекой в пользу продавца. Если покупатель не производит два платежа подряд, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества.

При продаже недвижимости физическое лицо имеет право уменьшить рассчитанный подоходный налог на сумму налога, ранее уплаченного с арендной платы (10%). Если доход от продажи поступает дольше трёх лет, то для расчёта налога считается, что весь доход получен в течение первых трёх лет.

Аренда с правом выкупа на рынке встречается крайне редко. Чаще заключается договор покупки в рассрочку, но и он не является массовым явлением.

Аренду с правом выкупа она сравнивает с операционным лизингом автомобиля: покупатель делает первый взнос, пользуется машиной, выплачивая ежемесячные платежи, а по истечении определённого срока имеет возможность либо выкупить автомобиль, либо вернуть его и заключить новый договор. В свою очередь покупка в рассрочку больше напоминает финансовый лизинг – после первого взноса покупатель в течение нескольких лет выплачивает ежемесячные платежи, и только после этого становится собственником.

Интерес к квартирам и частным домам
Аренда с правом выкупа чаще всего привлекает тех покупателей, которым не хватает средств для первого взноса по банковскому кредиту или которые не соответствуют требованиям банка. Чаще всего таким образом сдаются дома с высокой продажной ценой, которые сложнее приобрести с помощью кредита, а также недорогие квартиры, которые покупатели планируют выплатить за несколько лет.

Сначала арендуют, потом выкупают
Пример: Ян и Ивета заключают договор аренды квартиры с правом выкупа. Цена квартиры составляет 30 000 евро. Согласно договору, Ивета ежемесячно платит 250 евро, то есть 3000 евро в год. Через пять лет у неё появляется право выкупить квартиру за оставшуюся сумму – 15 000 евро. Однако если спустя три года она решает больше не жить в этом жилье, она может расторгнуть договор аренды, так как Закон об аренде жилых помещений это допускает. В случае договора покупки в рассрочку такой возможности не предусмотрено.

Договор аренды и договор покупки в рассрочку – это два совершенно разных правовых инструмента, регулируемых разными законами, и объединить их в одном договоре крайне трудно.

Нет бизнес-логики
Эксперты отмечают, что аренда с правом выкупа экономически не всегда оправдана. Для владельца часто выгоднее сдавать жильё несколько лет, а затем продать его на открытом рынке по полной стоимости. При этом цена недвижимости за пять лет может вырасти, например, с 30 000 до 40 000 евро. Кроме того, пока действует аренда с правом выкупа, арендодатель обязан платить налог на недвижимость, счета за коммунальные услуги и расходы на обслуживание. Для арендатора же такой вариант может быть удобным, так как позволяет пользоваться жильём с возможностью его дальнейшего приобретения.

Подобные сделки чаще всего заключаются между родственниками, соседями или реализуются в проектах девелоперов.

Покупка в рассрочку
Учитывая риски аренды с правом выкупа, специалисты советуют выбирать покупку в рассрочку, регулируемую Гражданским законом (статьи 2069–2071). Обычно её заключают тогда, когда покупатель уже располагает частью суммы, а остаток обязуется выплатить в течение установленного срока.

При рассрочке возможны два варианта: право собственности остаётся у продавца до полной оплаты или сразу переходит к покупателю, но с регистрацией ипотеки в пользу продавца. Если право собственности остаётся у продавца, в договоре рекомендуется предусмотреть запись в Земельной книге о том, что заключён договор купли-продажи, и продавец не вправе отчуждать объект третьим лицам. Если же право собственности переходит к покупателю, в Земельной книге регистрируется ипотека.

Согласно Гражданскому закону, если покупатель не вносит два платежа подряд, продавец может потребовать расторжения договора и возврата имущества. При этом покупатель обязан возместить плату за время пользования недвижимостью и компенсировать убытки. Покупка в рассрочку считается более безопасной и предсказуемой сделкой как для покупателя, так и для продавца.

Налоги
Закон «О подоходном налоге с населения» устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается как прирост капитала по ставке 25,5%. Если недвижимость сдаётся в аренду с правом выкупа, с арендной платы уплачивается налог в размере 10%. При продаже сумму налога можно уменьшить на ранее уплаченные 10% с аренды.

Пример от Службы госдоходов: если недвижимость выкуплена за 30 000 евро, из которых 15 000 евро выплачено как аренда за пять лет и 15 000 евро – как выкупная сумма, то расчёт будет следующим: с арендной платы уплачено 1500 евро (10%). При продаже из цены 30 000 евро вычитается цена покупки (20 000 евро) и уже уплаченный налог. Прирост капитала составит 10 000 евро, с которых 25,5% равны 2550 евро. С учётом ранее уплаченных 1500 евро дополнительно нужно заплатить 1050 евро.

Если недвижимость покупается в рассрочку и доход от продажи распределяется более чем на три года, то для расчёта налога весь доход учитывается в первые три года. При этом в третий год включаются даже те суммы, которые фактически ещё не получены. Также важно помнить, что о незавершённых сделках необходимо сообщать в Службу госдоходов до 1 июня следующего года, подав приложение к декларации по подоходному налогу.

Пример: недвижимость продаётся за 50 000 евро в рассрочку на пять лет. Первый взнос в первый год – 10 000 евро (20%), затем в течение четырёх лет по 10 000 евро ежегодно. Цена приобретения составляла 41 000 евро. Расчёт:

В первый год налог – 459 евро ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);
Во второй год налог – ещё 459 евро;
В третий год налог – 1377 евро ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

За три года в бюджет уплачивается 2295 евро, что соответствует 25,5% от прироста капитала (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 евро).

Существуют и случаи, когда подоходный налог при продаже недвижимости не взимается. Они перечислены в статье 9 Закона «О подоходном налоге с населения».

 

sīkāk...

Kas ir īre ar izpirkuma tiesībām, un kas – nomaksas pirkums

Nekustamā īpašuma īre ar izpirkuma tiesībām un pirkums ar nomaksu ir divi atšķirīgi darījumu veidi, kurus regulē dažādi normatīvie akti. Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku nosaka Dzīvojamo telpu īres likums, savukārt uz pirkuma līgumiem attiecas Civillikuma normas. Apvienot abus darījumus vienā juridiski korektā līgumā ir ļoti sarežģīti. Noskaidrosim, ar ko atšķiras īre ar izpirkuma tiesībām no nomaksas pirkuma.

ĪSUMĀ
Īre ar izpirkuma tiesībām nekustamā īpašuma tirgū sastopama reti. Ja īpašums netiek iegādāts ar bankas kredītu, tad parasti pārdevējs un pircējs izvēlas noslēgt nomaksas pirkuma līgumu, lai gan arī šī prakse nav plaši izplatīta.

Īres līgums un pirkuma līgums ir divi atšķirīgi darījumi, ko nosaka atšķirīgi likumi. Dzīvojamo telpu īres likums paredz, ka īrnieks var atkāpties no līguma, brīdinot par to mēnesi iepriekš, savukārt pirkuma līgums neļauj vienpusēji atteikties no uzņemtajām saistībām, ja vien tas nav īpaši atrunāts.

Īres līgums ar izpirkuma tiesībām bieži vien nav racionāls risinājums. To kā piemērotu modeli varētu izmantot radinieku, kaimiņu vai nekustamā īpašuma attīstītāju savstarpējos darījumos.

Nomaksas pirkuma līgumu parasti izmanto situācijās, kad pircējam jau ir daļa no pirkuma maksas, bet atlikumu viņš spēj samaksāt noteiktā termiņā. Šādos darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai, vai arī tās pāriet pircējam, bet kā nodrošinājums tiek reģistrēta hipotēka pārdevēja labā. Ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības pieprasīt līguma atcelšanu un īpašuma atdošanu.

Pārdodot nekustamo īpašumu, fiziska persona var samazināt aprēķināto iedzīvotāju ienākuma nodokli par summu, kas jau samaksāta kā nodoklis no īres maksas (10%). Ja ienākumi no pārdošanas tiek saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, nodokļa aprēķinos tiek uzskatīts, ka visa summa saņemta pirmajos trīs gados.

Īre ar izpirkuma tiesībām ir samērā reti sastopams darījums. Biežāk pārdevējs un pircējs izvēlas nomaksas pirkumu, tomēr arī šāda prakse nav izplatīta.

Īri ar izpirkuma tiesībām viņa salīdzina ar automašīnas operatīvo līzingu – pircējs veic pirmo iemaksu, lieto transportlīdzekli, maksājot ikmēneša maksājumus, bet pēc noteikta perioda var to izpirkt vai atteikties un slēgt jaunu līgumu. Savukārt nomaksas pirkums līdzinās finanšu līzingam – pēc pirmās iemaksas pircējam noteiktu gadu laikā jāmaksā ikmēneša maksājumi, un tikai tad viņš kļūst par īpašnieku.

Interese par dzīvokļiem un privātmājām
Īre ar izpirkuma tiesībām visbiežāk pievilcīga tiem pircējiem, kuriem trūkst līdzekļu pirmajai iemaksai bankas kredītam vai kuri neatbilst bankas prasībām. Ar šādiem noteikumiem parasti tiek izīrēti īpašumi ar augstāku pārdošanas cenu (biežāk – privātmājas), kurus ir grūtāk iegādāties ar kredītu, kā arī lētāki dzīvokļi, kurus pircēji plāno nomaksāt dažu gadu laikā.

Sākumā īrē, vēlāk izpērk
Par piemēru var minēt situāciju, kad Jānis un Iveta noslēdz līgumu par dzīvokļa īri ar izpirkuma tiesībām. Dzīvokļa cena ir 30 000 eiro. Līgums paredz, ka Iveta ik mēnesi maksā 250 eiro jeb 3000 eiro gadā. Pēc pieciem gadiem viņai rodas tiesības izpirkt dzīvokli par atlikušo summu – 15 000 eiro. Tomēr, ja pēc trim gadiem viņa nolemj vairs nepalikt, īres līgumu var izbeigt, jo Dzīvojamo telpu īres likums to pieļauj, savukārt nomaksas pirkuma gadījumā šāda iespēja nepastāv.

Īres un nomaksas pirkuma līgums ir divi pilnīgi dažādi darījumi, kurus nosaka dažādi likumi, un apvienot tos vienā līgumā ir ļoti sarežģīti.

Nav biznesa loģikas
Eksperti norāda, ka īre ar izpirkuma tiesībām nav īpaši racionāla, jo īpašniekam izdevīgāk pēc vairākiem gadiem īpašumu pārdot brīvajā tirgū par pilnu vērtību. Pastāv risks, ka īpašuma cena pieaug un pārsniedz sākotnēji noteikto summu. Turklāt, kamēr notiek īre ar izpirkuma tiesībām, īpašniekam saglabājas pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli, segt rēķinus un apsaimniekošanas izmaksas. Savukārt īrniekam šāds modelis var būt izdevīgs, jo ļauj dzīvot īpašumā ar iespēju to vēlāk iegādāties.

Šādi darījumi visbiežāk sastopami radinieku, kaimiņu vai attīstītāju savstarpējās vienošanās.

Nomaksas pirkuma līgums
Ņemot vērā riskus, ko rada īre ar izpirkuma tiesībām, speciālisti iesaka izvēlēties nomaksas pirkumu, ko regulē Civillikums (2069.–2071. pants). Parasti tas tiek slēgts, ja pircējam jau ir daļa no maksājuma, bet atlikušo daļu viņš var segt noteiktā termiņā.

Nomaksas darījumos iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības paliek pārdevējam līdz pilnas summas apmaksai vai arī pāriet pircējam ar hipotēku pārdevēja labā. Ja īpašumtiesības saglabājas pārdevējam, līgumā vēlams paredzēt ierakstu zemesgrāmatā, kas aizliedz īpašumu atsavināt trešajām personām. Savukārt, ja īpašumtiesības pāriet pircējam, par labu pārdevējam tiek reģistrēta hipotēka.

Civillikums paredz, ka, ja pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, pārdevējam ir tiesības atcelt līgumu un pieprasīt īpašuma atdošanu. Pircējam ir jāmaksā atlīdzība par laiku, kad viņš lietojis īpašumu, un jākompensē nodarītie zaudējumi. Nomaksas pirkums ir drošāks risinājums gan pircējam, gan pārdevējam, jo nodrošina skaidru maksājumu grafiku un juridisko aizsardzību.

Nodokļi
Likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” nosaka, ka ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir apliekams kā kapitāla pieaugums ar 25,5% likmi. Ja īpašums izīrēts ar izpirkuma tiesībām, no saņemtās īres maksas jāmaksā 10% nodoklis. Pārdodot īpašumu, aprēķināto nodokli var samazināt par jau samaksāto nodokļa daļu no īres maksas.

Valsts ieņēmumu dienests skaidro: ja īpašums izpirkts par 30 000 eiro, no kuriem pirmajos piecos gados samaksāti 15 000 eiro īres maksā un vēl 15 000 eiro kā pārdošanas cena, tad nodokļa aprēķins ir šāds – no īres maksas samaksāti 1500 eiro (10%). Pārdodot īpašumu, no pārdošanas cenas 30 000 eiro jāatņem iegādes cena (20 000 eiro) un samaksātais nodoklis. Kapitāla pieaugums ir 10 000 eiro, no kura 25,5% ir 2550 eiro. Ņemot vērā jau samaksātos 1500 eiro, papildus jāsamaksā vēl 1050 eiro.

Ja īpašums tiek pirkts uz nomaksu un ienākumi saņemti ilgāk nekā trīs gadu laikā, tad nodokļa aprēķinos viss ienākums tiek uzskatīts par saņemtu pirmajos trīs gados. VID uzsver, ka trešajā gadā aprēķinā ietver arī vēl nesaņemtās summas. Tāpat jāatceras, ka par nepabeigtiem darījumiem līdz nākamā gada 1. jūnijam jāziņo VID, iesniedzot IIN deklarācijas pielikumu.

Piemēram, ja īpašums tiek pārdots par 50 000 eiro ar piecu gadu nomaksu un pirmā iemaksa ir 10 000 eiro, bet īpašuma iegādes cena bijusi 41 000 eiro, tad nodoklis tiek aprēķināts proporcionāli:

Pirmajā gadā nodoklis ir 459 eiro ((10 000 – 8200) × 25,5% = 1800 × 25,5%);
Otrajā gadā nodoklis ir vēl 459 eiro;
Trešajā gadā nodoklis ir 1377 eiro ((30 000 – 24 600) × 25,5% = 5400 × 25,5%).

Trīs gadu laikā kopējais samaksātais nodoklis ir 2295 eiro, kas atbilst 25,5% no kapitāla pieauguma (50 000 – 41 000 = 9000; 9000 × 25,5% = 2295 eiro).

Pastāv arī gadījumi, kad ienākuma nodoklis nav jāmaksā. Tie paredzēti likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. panta pirmajā daļā.

 

sīkāk...

Сервитуты, залоги и аренда: как ограничивается использование недвижимости

При покупке или наследовании недвижимости нередко приходится сталкиваться с обременениями, которые могут ограничивать её использование. В этой статье рассмотрим, что представляют собой обременения в форме различных сервитутов и залоговых прав. Под обременением понимается вещное право, которое ограничивает недвижимость (НД), влияя на возможности её использования и стоимость. В отдельных случаях за недвижимость с обременением могут быть предоставлены налоговые льготы.

Например, в Риге налоговые льготы определены в соответствии с правилами думы № 109 «О порядке предоставления льгот по налогу на недвижимость в Риге».

Чтобы обременение имело юридическую силу и в отношении третьих лиц, оно обязательно должно быть зарегистрировано в Земельной книге. Информацию о нём можно найти в 3-й и 4-й частях раздела недвижимости.

На практике встречаются разные виды обременений. Чаще всего это охранные зоны, сервитуты прохода или проезда, персональные сервитуты в пользу физических лиц, залог в пользу физических или юридических лиц, а также права аренды или найма.

Что такое сервитут

Согласно статье 1130 Гражданского закона, сервитут – это право на чужую вещь, при котором право собственности на неё ограничено в использовании в пользу определённого лица или земельного участка.

Сервитуты делятся на реальные и персональные. Если право использования предоставлено конкретному лицу – это персональный сервитут, если в пользу другого земельного участка – реальный. Учреждать их можно законом, решением суда, договором или завещанием.

Персональные сервитуты в пользу физических лиц

Одним из самых распространённых обременений являются персональные сервитуты, предоставленные конкретному человеку.

Персональные сервитуты подразделяются на право пользования и право квартиры. Понятие «право пользования» шире, чем «право квартиры». Оно означает предоставленное право извлекать пользу из чужой вещи, используя её и получая плоды. Предметом пользования могут быть как движимые, так и недвижимые вещи. На практике чаще всего речь идёт о пользовании недвижимостью.

Типичный пример персонального сервитута – право квартиры. Согласно статье 1227 Гражданского закона, это вещное право пользоваться чужим домом как квартирой, не нанося вреда самому зданию. Такое право сохраняется до конца жизни пользователя, если он сам от него не отказался.

Важно помнить: если право квартиры зарегистрировано, то возможность собственника использовать жильё самому считается исключением. При отсутствии противоположных условий собственник не имеет права жить в квартире, переданной другому пользователю.

Пример: право квартиры

Бабушка оставила в наследство квартиру внуку, но ещё при жизни зарегистрировала в Земельной книге право квартиры за своим сожителем, который не был родственником. В итоге квартира оказалась обременена персональным сервитутом – сожитель имел право пользоваться ею до конца жизни. Юридически внук стал собственником, но использовать жильё не мог.

Пример: право пользования

Собственник может передать недвижимость в пользование другому лицу. В таком случае она обременяется персональным сервитутом: назначенный человек имеет право использовать объект до конца жизни, но сам владелец – нет.

Права собственника

Согласно статье 994 Гражданского закона, собственником НД признаётся только лицо, зарегистрированное в Земельной книге. Тот, кому предоставлено право пользования, не является собственником и не может продать или заложить недвижимость – он имеет лишь право пользоваться ею.

В то же время статья 1036 Гражданского закона закрепляет: собственность даёт владельцу полное право распоряжаться вещью, за исключением специально установленных ограничений. Это означает, что собственнику нельзя запретить входить в свою недвижимость или продать её, даже если она обременена.

Обязанности пользователя

У лица, которому предоставлен персональный сервитут, есть не только права, но и обязанности. Статьи 1227–1230 Гражданского закона обязывают его содержать жильё, не повреждать его, а также передавать помещения другим только с согласия собственника. Если обязанности нарушаются и владельцу наносится ущерб, он имеет право требовать возмещения убытков согласно статье 1779 Гражданского закона.

Иногда персональный сервитут предоставляется также наследникам. В статье 1229 указано, что если право квартиры предоставлено нескольким лицам совместно, оно сохраняется, пока жив хотя бы один из них. То есть права прекращаются лишь после смерти последнего пользователя.

Сервитут дороги

В сельской местности часто возникают споры о проезде. Если к своему участку невозможно подъехать иначе, как через землю соседа, собственник имеет право требовать установления сервитута дороги. Земля, через которую проходит дорога, называется служащей, а участок, для которого сервитут установлен, – господствующим. Владелец служащей земли не имеет права чинить препятствия проезду.

Следует обратить внимание, как сервитут дороги зарегистрирован в Земельной книге – как отметка или как закрепление. Отметка обычно указывает на временное решение, возникшее в период земельной реформы, и позже может быть аннулирована, если доступ возможен иным путём. Если же сервитут закреплён, это означает, что право полностью установлено и собственник земли не может его отменить, даже если оно причиняет неудобства.

Залоговые права

Обременением может быть и зарегистрированный в Земельной книге залог в пользу физического или юридического лица. Его можно учредить договором, завещанием или решением суда. Наиболее распространённая ситуация – залог недвижимости при получении ипотечного кредита.

Согласно статье 841 Гражданского закона, залоговое право даёт кредитору возможность обеспечить свой долг за счёт чужой вещи. Если должник не рассчитался, кредитор может обратить взыскание на предмет залога. Ипотека относится к самой недвижимости, а не к её владельцу, поэтому при продаже обременённого объекта покупатель приобретает его вместе с ипотекой.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется заказать выписку из Земельной книги, чтобы узнать обо всех обременениях и обязательствах.

Залог прекращается автоматически, когда погашен долг, для обеспечения которого он был установлен.

Если же в Земельной книге остаётся запись о залоге в пользу компании, которая уже ликвидирована, необходимо обращаться в суд с просьбой о снятии этой записи, представив подтверждение из Регистра предприятий о ликвидации фирмы. На основании решения суда запись в Земельной книге будет удалена.

 

sīkāk...

Servitūti, ķīlas un citi apgrūtinājumi: skaidrojums praksē

Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti nākas saskarties ar apgrūtinājumiem, kas var ietekmēt tā lietošanas iespējas. Šajā rakstā skaidrots, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību formā. Ar apgrūtinājumu saprot lietu tiesību, kas ierobežo nekustamo īpašumu (NĪ), ietekmējot tā izmantošanu un vērtību. Dažos gadījumos par īpašumu ar apgrūtinājumu iespējams saņemt arī nodokļu atlaides.

Piemēram, Rīgā nodokļu atvieglojumi noteikti saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”.

Lai apgrūtinājumiem būtu juridisks spēks arī pret trešajām personām, tie obligāti jāreģistrē zemesgrāmatā. Informācija par tiem atrodama īpašuma nodalījuma 3. un 4. daļā.

Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumu veidi, kas ierobežo NĪ izmantošanu. Biežākie ir aizsargjoslas, ceļa servitūti, personālservitūti par labu fiziskām personām, ķīlas par labu fiziskām vai juridiskām personām, kā arī īres un nomas tiesības.

Kas ir servitūts

Saskaņā ar Civillikuma 1130. pantu servitūts ir tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība lietošanas ziņā ir ierobežota noteiktai personai vai zemesgabalam par labu.

Servitūti iedalās reālservitūtos un personālservitūtos. Ja lietošanas tiesība ir noteikta par labu personai, tas ir personālservitūts, bet ja par labu citam zemesgabalam – reālservitūts. Tos var nodibināt ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu.

Personālservitūti par labu fiziskām personām

Viens no biežākajiem apgrūtinājumiem ir personālservitūts, kas piešķirts konkrētai fiziskai personai.

Personālservitūti iedalās lietojuma tiesībās un dzīvokļa tiesībās. Lietojuma tiesības ir plašāks jēdziens nekā dzīvokļa tiesības. Tas nozīmē piešķirtas tiesības saņemt labumu no svešas lietas, to izmantojot un gūstot no tās augļus. Lietojuma priekšmets var būt gan kustama, gan nekustama manta, ķermeniskas un bezķermeniskas lietas. Praksē visbiežāk runa ir par nekustamā īpašuma lietojumu.

Tipisks personālservitūta piemērs ir dzīvokļa tiesība. Civillikuma 1227. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, nekaitējot pašai ēkai. Šāda tiesība ir spēkā līdz lietotāja mūža beigām, ja vien viņš pats no tās neatsakās.

Jāatceras, ka, ja dzīvokļa tiesība ir nostiprināta, īpašnieka iespējas pats izmantot īpašumu tiek uzskatītas par izņēmumu. Ja nav pretēju noteikumu, īpašnieks pats nevar dzīvot dzīvoklī, kas nodots citam lietotājam.

Piemērs par dzīvokļa tiesībām

Vecmāmiņa atstāja dzīvokli mantojumā mazdēlam, bet vēl dzīves laikā zemesgrāmatā bija nostiprinājusi dzīvokļa tiesību dzīvesbiedram, kurš nav radinieks. Rezultātā dzīvoklis bija apgrūtināts ar personālservitūtu – dzīvesbiedram bija tiesības lietot to līdz mūža galam. Lai arī mazdēls kļuva par īpašnieku, viņš nevarēja to izmantot.

Piemērs par lietošanas tiesībām

Īpašnieks var nodot lietojumā nekustamo īpašumu, piešķirot citam personālservitūtu. Tas nozīmē, ka persona var lietot īpašumu līdz mūža galam, bet pats īpašnieks – ne.

Īpašnieka tiesības

Civillikuma 994. pants nosaka, ka par NĪ īpašnieku uzskatāms tikai tas, kas ierakstīts zemesgrāmatā. Persona, kurai piešķirtas lietošanas tiesības, nav īpašnieks un nevar īpašumu pārdot vai ieķīlāt – viņš to drīkst tikai lietot.

Tajā pašā laikā Civillikuma 1036. pants paredz, ka īpašums dod īpašniekam pilnīgas varas tiesības pār lietu, izņemot gadījumus, kad tās ir īpaši ierobežotas. Līdz ar to īpašniekam nevar liegt tiesības iekļūt savā īpašumā vai to pārdot, pat ja tas ir apgrūtināts.

Lietotāja pienākumi

Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības, bet arī pienākumi. Civillikuma 1227.–1230. pants paredz, ka lietotājam jārūpējas par mājokļa uzturēšanu, nedrīkst to bojāt, kā arī telpas atļauts nodot citam tikai ar īpašnieka piekrišanu. Ja pienākumi netiek ievēroti un īpašniekam rodas zaudējumi, viņam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību saskaņā ar Civillikuma 1779. pantu.

Praksē iespējami gadījumi, kad personālservitūts piešķirts arī mantiniekiem. Civillikuma 1229. pants nosaka, ka dzīvokļa tiesība, kas piešķirta vairākām personām kopīgi, paliek spēkā, kamēr dzīvs kaut viens no tiesību izmantotājiem. Tas nozīmē, ka tiesības izbeidzas tikai pēc pēdējās personas nāves.

Ceļa servitūti

Lauku apvidos bieži rodas strīdi par piekļuvi īpašumiem. Ja savam zemesgabalam nav iespējams piekļūt citādi kā šķērsojot kaimiņa īpašumu, zemes īpašnieks var prasīt ceļa servitūta nodibināšanu. Īpašums, kuru ceļš šķērso, tiek saukts par kalpojošo, bet īpašums, kuram šī tiesība piešķirta – par valdošo. Kalpojošais īpašums nedrīkst likt šķēršļus ceļa izmantošanai tādā apmērā, kāds nepieciešams servitūta īstenošanai.

Svarīgi pievērst uzmanību, vai ceļa servitūts zemesgrāmatā nostiprināts kā atzīme vai kā nostiprinājums. Atzīme parasti nozīmē pagaidu situāciju, kas radusies zemes reformas laikā, un vēlāk var tikt dzēsta, ja piekļuve īpašumam iespējama citādi. Savukārt nostiprinājums nozīmē, ka tiesība jau ir pilnībā nodibināta, un īpašnieks to nevar liegt, pat ja tas sagādā neērtības.

Ķīlas tiesības

Kā apgrūtinājums zemesgrāmatā var būt reģistrēta ķīla par labu fiziskai vai juridiskai personai. To nodibina ar līgumu, testamentu vai tiesas lēmumu. Tipiska situācija ir, kad īpašums ieķīlāts kā nodrošinājums hipotekāram kredītam.

Civillikuma 841. pants nosaka, ka ķīlas tiesība ir kreditoram piešķirta iespēja nodrošināt savu prasījumu ar svešu lietu. Ja parādnieks nenorēķinās, kreditors var vērst piedziņu pret ķīlas priekšmetu. Hipotēka attiecas uz pašu īpašumu, nevis uz tā īpašnieku, tādēļ, pārdodot īpašumu ar hipotēku, pircējs to iegūst kopā ar šo apgrūtinājumu.

Pirms īpašuma iegādes ieteicams zemesgrāmatā pārbaudīt nodalījuma norakstu, lai redzētu visus apgrūtinājumus un iespējamās saistības.

Ķīlas tiesības beidzas, kad tiek dzēsts prasījums, kam tās nodibinātas.

Ja īpašumam joprojām ir nostiprināta ķīla par labu uzņēmumam, kas ir likvidēts, tad nepieciešams vērsties tiesā ar lūgumu dzēst ierakstu, pievienojot pierādījumus no Uzņēmumu reģistra. Tiesa, pieņemot lēmumu, ļauj zemesgrāmatā dzēst šo apgrūtinājumu.

 

sīkāk...

Легализация самостроя - как узаконить самовольную постройку?


Для легализации уже построенного объекта необходимо привести документацию в порядок. То, что здание уже построено, не освобождает от разработки проекта и получения разрешения на строительство. Согласно строительным нормам, эксплуатация здания возможна только после его ввода в эксплуатацию, что включает в себя как разработку проекта, так и согласование его в местной строительной администрации.

Первым шагом является подготовка топографического плана. Топографический план показывает вид участка с высоты, отображает окружающую территорию, существующие коммуникации и отметки высот. Такой план действителен один-два года с момента составления и может быть заказан у сертифицированного геодезиста. Стоимость подготовки топографического плана составляет примерно 250 евро за гектар.

После готовности топографического плана можно обращаться к архитектору. Необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности на земельный участок (выписку из земельной книги), план границ участка, а также документы о существующих строениях на участке. Если здание является историческим или пострадало от пожара, также требуется инвентаризационное дело.

Архитектор совместно со специалистом по строительству проверяет конструктивную устойчивость здания и проводит исполнительные замеры. Затем разрабатывается проект реконструкции здания и оформляется разрешение на строительство.

Строительство без проекта и разрешения считается самовольным и не соответствует требованиям Строительного закона (часть вторая статьи 18 Строительного закона). Это означает, что строительство является незаконным и может повлечь административные санкции, например, наложение штрафа или даже снос здания (статья 19 Строительного закона).

Самовольное строительство также включает эксплуатацию здания или его части, не соответствующую предусмотренному проектом назначению, или проведение строительных работ без соответствующей проектной документации, если такая требуется в соответствии с нормативными актами.

Если осуществляется легализация уже построенного здания без разрешения, необходимо разработать проект реконструкции, провести конструктивные и исполнительные замеры, получить разрешение на строительство и выполнить другие действия в соответствии с требованиями закона.

Таким образом, необходимо привести документацию в порядок, даже если здание уже построено, выполняя следующие шаги:

1. Провести проверку конструктивной устойчивости здания и исполнительные замеры;
2. Разработать проект реконструкции, отражающий фактические данные здания и соответствующий строительным нормам;
3. Согласовать проект с органами строительного надзора;
4. Получить разрешение на строительство;
5. При необходимости выполнить строительные работы или реконструкцию;
6. Ввести здание в эксплуатацию;
7. Упорядочить права собственности на объект.

Порядок строительного процесса, необходимые документы и контролирующие органы устанавливаются как Строительным законом, так и Постановлением Кабинета Министров от 2 сентября 2014 года № 529 «Строительные нормы для зданий».

Строительство без разрешения и проекта может иметь юридические последствия для закрепления прав собственности, а также ставить под угрозу безопасность и возможность эксплуатации объекта.

Предпосылкой признания права собственности на здание (сооружение) является факт строительства в соответствии с утверждённым проектом и разрешением строительной администрации, то есть если здание возведено законно.
sīkāk...

Kādas ir būvniecības prasības, ja uzbūvētā dzīvojamā māja ir jālegalizē

Lai legalizētu esošo vai nelikumīgi uzbūvēto būvapjomu, nepieciešams sakārtot dokumentāciju. Tas, ka ēka jau ir uzbūvēta, neizslēdz būvprojekta izstrādes procesu un būvatļaujas saņemšanu. Saskaņā ar būvniecības normatīviem ēku drīkst ekspluatēt tikai pēc tās nodošanas ekspluatācijā, kas ietver gan būvprojekta izstrādi, gan tā saskaņošanu vietējā būvvaldē.

Pirmais solis – topogrāfiskā plāna sagatavošana. Topogrāfiskais plāns sniedz skatu no augšas uz zemesgabalu, parādot gan apkārtni, gan esošās komunikācijas un augstuma atzīmes. Šis plāns ir derīgs vienu vai divus gadus pēc izgatavošanas un to var pasūtīt pie sertificēta mērnieka. Topogrāfiskā plāna sagatavošana izmaksā aptuveni 250 eiro par hektāru.

Kad topogrāfiskais plāns ir gatavs, var doties pie arhitekta. Līdzi jāņem personu apliecinošs dokuments, zemesgabala īpašumtiesību dokuments (zemesgrāmatu apliecība), zemesgabala robežplāns, kā arī dokumenti par esošajām būvēm uz zemesgabala. Ja ēka ir vēsturiska vai cietusi ugunsgrēkā, nepieciešama arī tās kadastrālās uzmērīšanas lieta.

Arhitektam, sadarbojoties ar būvniecības speciālistu, jāpārbauda ēkas konstruktīvā noturība un jāveic tās izpildu uzmērījumi. Pēc tam tiek sagatavots ēkas pārbūves būvprojekts un jāsaņem būvatļauja.

Būvniecība bez projekta un būvatļaujas ir uzskatāma par patvaļīgu būvniecību, kas neatbilst Būvniecības likuma prasībām (Būvniecības likuma 18. panta otrā daļa). Tas nozīmē, ka būvniecība ir nelikumīga un var sekot administratīvas sankcijas, piemēram, soda piemērošana vai pat būves nojaukšana (Būvniecības likuma 19. pants).

Patvaļīga būvniecība ir arī ēkas vai tās daļas ekspluatācija neatbilstoši projektētajam lietošanas veidam vai būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstošas projekta dokumentācijas, ja tāda nepieciešama saskaņā ar normatīvajiem aktiem.

Ja tiek legalizēta jau uzbūvēta ēka bez būvatļaujas, tad nepieciešams izstrādāt ēkas pārbūves būvprojektu, veikt konstruktīvos un izpildu mērījumus, saņemt būvatļauju un veikt citas darbības atbilstoši likuma prasībām.

Tātad dokumentāciju sakārtot ir nepieciešams, pat ja ēka jau pastāv, veicot šādas darbības:

1. Pārbaudīt ēkas konstruktīvās noturības un veikt izpildu mērījumus;
2. Izstrādāt pārbūves būvprojektu, kas atspoguļo faktiskos būves datus un atbilst būvnormatīviem;
3. Saskaņot būvprojektu ar būvvaldi;
4. Saņemt būvatļauju;
5. Veikt būvdarbus vai pārbūvi, ja nepieciešams;
6. Nodot ēku ekspluatācijā;
7. Sakārtot īpašuma tiesības.

Būvniecības procesa kārtību, nepieciešamos dokumentus un kontroli veicošās institūcijas nosaka gan Būvniecības likums, gan Ministru kabineta 2014. gada 2. septembra noteikumi Nr. 529 “Ēku būvnoteikumi”.

Būvniecība bez atļaujas un projekta var radīt juridiskas sekas īpašuma tiesību nostiprināšanai, kā arī apdraudēt īpašuma drošību un ēkas ekspluatācijas iespējas.

Priekšnoteikums īpašuma tiesību atzīšanai uz ēku (būvi) ir apstāklis, ka tā uzcelta saskaņā ar apstiprinātu būvprojektu un būvvaldes atļauju, tas ir, ja ēka ir uzcelta likumīgi.

 

sīkāk...

Изменения в Строительных нормах упростили реализацию небольших строительных проектов

Одновременно уменьшена максимально допустимая площадь здания, которое можно строить своими силами.
Вступили в силу поправки к Строительным нормам, упрощающие требования к реализации малых строительных замыслов.
Одновременно снижается максимальная площадь жилого здания, которую можно возводить своими силами, без участия строительной компании.
Некоторые новые положения начнут применяться с января 2026 года.

Министерство экономики информирует, что подготовленные изменения значительно ускорят реализацию небольших строительных замыслов, снизят бюрократическую нагрузку и уменьшат объём необходимой ранее документации.

Документация о строительном замысле больше не потребуется при возведении новых малых строений
Согласно поправкам, отныне не требуется документация о строительном замысле:

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (навесов остановок, других ранее не классифицированных зданий, включая вспомогательные постройки) за пределами города, за исключением зон охраны памятников культуры (подпункт 7.3.4);

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (ранее не классифицированных, включая вспомогательные) в черте города — на земельных участках, где разрешено строительство одного- или двухквартирного жилого дома, за исключением охраняемых зон памятников культуры (подпункт 7.3.5).

Министерство экономики разъясняет:
«После вступления изменений в силу не потребуется документация строительного замысла для строительства или размещения малых зданий (до 25 м²) в населённых пунктах и сельской местности (за исключением охраняемых зон памятников культуры), а также для строительства или размещения таких зданий в черте города на участках, предназначенных для одного- или двухквартирного жилого дома (за исключением охраняемых зон памятников культуры).»

С 1 августа 2025 года вступают в силу изменения в Строительных нормах, разработанные с целью упростить и сократить бюрократические процедуры при строительстве малых зданий.

Новая процедура предусматривает, что малые строения (навесы остановок, другие ранее не классифицированные здания, в том числе вспомогательные) за пределами города можно будет строить, размещать или сносить без подачи проектной документации и без согласования с органами строительного надзора.
В черте города подобные постройки также можно будет возводить без документов о строительном замысле и согласования с самоуправлением, если участок предназначен для одного- или двухквартирного жилого дома, поясняет директор департамента строительного контроля Бюро государственного контроля строительства (BVKB) Марис Демме.

Однако упрощённая процедура не применяется, если работы планируются в зоне охраны памятника культуры — независимо от того, в городе или за его пределами.

Малыми строениями считаются здания с площадью застройки до 25 м².
Под другими ранее не классифицированными строениями подразумеваются здания с кодом классификации «1274».
Согласно Классификации строений, в эту категорию входят также вспомогательные здания — такие как хозяйственные постройки при жилых и нежилых домах, индивидуальные гаражи, теплицы, подвалы, навесы, уличные туалеты и другие подобные объекты.

Это означает, что если, к примеру, Янис захочет построить небольшую теплицу на своём участке за городом, который не находится в охраняемой зоне памятника культуры, и её площадь составит 20 м², он сможет это сделать без разрешений и согласования с органами власти.

Ещё один пример: если семья Анны, проживающая в городе на участке, где разрешено строительство одно- или двухквартирного жилого дома, пожелает установить готовую баню площадью 10 м², они смогут это сделать без получения разрешений или согласования с самоуправлением.

Тем не менее, директор BVKB Байба Витолиня напоминает, что при строительстве таких малых строений всё равно необходимо соблюдать Закон об охранных зонах, требования по пожарной безопасности, учитывать права третьих лиц и соблюдать обязательные нормативы самоуправления.

Местные правила землепользования и застройки устанавливают допустимые параметры застройки, а также требования к размещению зданий и вспомогательных построек.
Важно правильно выбрать местоположение здания, чтобы оно соответствовало нормативам.
Так, например, минимальное расстояние от здания до границы участка должно составлять не менее 4 метров, если не получено согласие от владельца соседнего участка.
Также, если здание размещается в охранной зоне, необходимо согласие собственника объекта, для которого эта зона установлена.
Кроме того, возможно наличие ограничений на размещение вспомогательных построек во дворе, выходящем на улицу, и других аналогичных случаях.

BVKB обращает внимание: поскольку теперь малые и вспомогательные постройки можно будет строить без документации о строительном замысле, они не будут регистрироваться в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости (ГКИСН) и не будут вноситься в земельную книгу.
Однако, если владелец желает зарегистрировать такую постройку в кадастре и земельной книге, необходимо подать уведомление о строительстве через Строительную информационную систему (BIS).

Также напоминаем, что жители могут обращаться в строительное управление своего самоуправления для получения консультаций по вопросам строительства малых и вспомогательных зданий, а также по соблюдению действующих территориальных ограничений.

* Правила Кабинета министров №529 от 2 сентября 2014 года «Строительные нормы».

Упрощённые требования к строительству, перестройке и размещению
Изменения в подпунктах 7.1 4. и 7.1 6. правил предусматривают, что с 1 января 2026 года строительство и размещение новых жилых зданий первой группы, вспомогательных строений или нежилых сельскохозяйственных построек (за исключением охраняемых зон культурных памятников) можно будет осуществлять путём подачи уведомления о строительстве — без необходимости получения решения строительного управления.
Также станет возможным восстановление или перестройка жилых домов второй группы с одной или двумя квартирами, если не меняется строительный объём или назначение здания (за исключением объектов, охраняемых как культурные памятники).

С нового года строительство зданий первой группы или жилых домов второй группы с одной квартирой общей площадью до 200 м², вспомогательных или нежилых сельскохозяйственных построек можно будет осуществлять на основании пояснительной записки — без получения строительного разрешения.

Строительство своими силами — до 200 м²
Согласно пункту 3.2.1. Плана по ограничению теневой экономики на 2024–2027 годы, максимальная площадь жилого дома, которую можно строить своими силами, снижается с 400 м² до 170 м² — без привлечения строительной компании.

Эти изменения направлены на решение выявленной на практике проблемы, когда застройщики заявляют, что строительные работы выполняют собственноручно, хотя на самом деле задействованы «бригады», не зарегистрированные в реестре строительных компаний.
«Фактически такая практика способствует развитию теневой экономики», — отмечается в пояснительной записке к проекту.
Также указано, что после консультаций с партнёрами установлено: оптимальным вариантом для индивидуального строительства считается жилой дом площадью до 200 м².

В связи с этим с 1 января 2026 года будет введена новая редакция подпункта 107.1, согласно которой для строительства жилого дома с одной квартирой площадью до 200 м² для собственных нужд не потребуется наличие профессиональных прав на самостоятельную практику в архитектуре или строительстве.

Планируемые изменения не затрагивают действующее право физических лиц, крестьянских и рыболовных хозяйств (см. пункт 19 статьи 1 Закона о строительстве) строить для собственных нужд вспомогательные постройки, а также нежилые сельскохозяйственные здания высотой не более двух этажей, если площадь застройки не превышает 400 м², а строительный объём — 2000 м³.

Также в переходных положениях предусмотрено, что для застройщиков, которые уже имеют право строить своими силами, ничего не изменится. Строительные процессы, начатые до вступления изменений в силу, можно будет завершить в соответствии со старым порядком.

Упрощённый приём жилых домов в эксплуатацию
Поправки к Строительным нормам содержат и другие важные изменения.
Например, новый пункт 160.1 устанавливает, что с 2026 года жилое здание второй группы с одной квартирой можно будет принять в эксплуатацию при соблюдении следующих условий:

– полностью завершены основные строительные работы, выполнена прокладка инженерных сетей, отделка фасада и благоустройство территории со стороны улицы;
– обустроено хотя бы одно жилое помещение, кухня и санузел, а также все санитарные приборы подключены к инженерным сетям.

Также изменения предусматривают дополнительные случаи, когда пояснительная записка или уведомление о строительстве одновременно считается заявлением в Государственную земельную службу на регистрацию или обновление данных здания или группы помещений в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости.

В пояснительной записке уточняется:
«В случае пояснительной записки — это перестройка жилого здания второй группы с одной или двумя квартирами, вспомогательного здания или нежилой сельскохозяйственной постройки. В случае уведомления о строительстве — восстановление или перестройка жилого дома второй группы с одной или двумя квартирами.»

СПРАВОЧНО:
Поправки к правилам № 529 «Строительные нормы» изданы на основании пункта 2 части первой и пункта 1 части второй статьи 5, части четвёртой статьи 14.1 Закона о строительстве, а также части пятой статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости.
Они разработаны в соответствии с задачами, установленными в информационном отчёте Кабинета министров от 22 апреля 2025 года «О приоритетных мерах по снижению бюрократии в 2025 году».

 

sīkāk...

Ar grozījumiem Ēku būvnoteikumos atvieglota mazo būvniecības ieceru īstenošana

Veicot grozījumus Ēku būvnoteikumos, vienkāršota mazāka mēroga būvniecības projektu īstenošana. Tajā pašā laikā ir samazināts tās ēkas maksimālais platības apmērs, kuru drīkst būvēt paša spēkiem. Spēkā stājušies noteikumu grozījumi, kas padara prasības attiecībā uz mazām būvniecības iecerēm vienkāršākas. Vienlaikus ir samazināts tas dzīvojamās ēkas platības slieksnis, līdz kuram iespējams būvdarbus veikt paša spēkiem, nepiesaistot profesionālu būvkomersantu. Daļa no šiem jauninājumiem tiks piemēroti, sākot no 2026. gada janvāra.

Ekonomikas ministrija norāda, ka izstrādātie grozījumi ievērojami paātrinās nelielu būvprojektu realizācijas procesu, samazinās birokrātiskās prasības un mazinās līdz šim obligāti iesniedzamās dokumentācijas apjomu.

Būvniecības dokumenti vairs nebūs vajadzīgi jaunu mazēku celtniecībai

Grozījumos noteikts, ka turpmāk nebūs nepieciešami būvniecības ieceres dokumenti šādos gadījumos:

– ja tiek būvēta jauna mazēka (piemēram, transporta pieturu nojume vai cita šajā grupā iepriekš neklasificēta ēka, tai skaitā palīgēka) ārpus pilsētas robežām, ar nosacījumu, ka tā neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā (7.3.4. apakšpunkts);

– ja mazēka (iepriekš neklasificēta ēka vai palīgēka) tiek uzbūvēta, novietota vai nojaukta pilsētā uz zemesgabala, kur pieļaujama viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība, ar izņēmumu attiecībā uz kultūras pieminekļu aizsargājamām teritorijām (7.3.5. apakšpunkts).

Ekonomikas ministrijas skaidrojums ir šāds: “Līdz ar grozījumu stāšanos spēkā nebūs nepieciešama būvniecības ieceres dokumentācija mazas ēkas (līdz 25 m²) jaunai būvniecībai vai novietošanai ciemos un lauku teritorijās (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās), kā arī mazas ēkas jaunai būvniecībai vai novietošanai pilsētā, zemesgabalā, kurā ir atļauta viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās).”

No 2025. gada 1. augusta spēkā stājas Ēku būvnoteikumu grozījumi\*, kuru mērķis ir vienkāršot un padarīt mazēku būvniecību mazāk birokrātisku.

Saskaņā ar jauno kārtību mazēkas, piemēram, transporta pieturu nojumes vai citas šajā grupā neklasificētas ēkas (tai skaitā arī palīgēkas) ārpus pilsētām būs iespējams būvēt, izvietot vai nojaukt bez iepriekšējas būvniecības dokumentācijas vai būvvaldes atļaujas. Savukārt pilsētās šādas mazēkas varēs īstenot bez saskaņošanas ar būvvaldi, ja zemesgabals ir paredzēts vienas vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecībai, paskaidro Māris Demme, Būvniecības valsts kontroles biroja Būvniecības kontroles departamenta vadītājs.

Taču šāda vienkāršotā kārtība nav piemērojama, ja mazēka paredzēta valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā, neatkarīgi no tās atrašanās pilsētā vai ārpus tās.

Mazēkas tiek definētas kā ēkas ar apbūves laukumu līdz 25 kvadrātmetriem. Savukārt "citas iepriekš neklasificētas ēkas" ir tās, kurām piešķirts būvju klasifikācijas kods “1274”. Šajā grupā ietilpst arī palīgēkas, piemēram, saimniecības ēkas pie dzīvojamām un nedzīvojamām ēkām, individuālas garāžas, siltumnīcas, pagrabi, nojumes, āra tualetes un līdzīgas būves.

Piemēram, ja Jānis plāno uzbūvēt nelielu 20 m² siltumnīcu savā īpašumā ārpus pilsētas teritorijas, kas nav kultūras pieminekļu aizsardzības zonā, viņam šai būvniecībai nebūs nepieciešama būvatļauja vai saskaņojums ar būvvaldi.

Tāpat arī Annas ģimene, kas dzīvo pilsētā savā privātajā zemesgabalā, kur ir atļauta viena vai divu dzīvokļu mājas būvniecība, varēs novietot jau sagatavotu 10 m² pirti bez nepieciešamības saņemt būvniecības atļauju vai saskaņojumu ar būvvaldi.

Tomēr Būvniecības valsts kontroles biroja vadītāja Baiba Vītoliņa atgādina, ka, arī veicot šāda veida mazēku būvniecību, ir jāievēro Aizsargjoslu likums, ugunsdrošības noteikumi, trešo personu tiesības un attiecīgās pašvaldības saistošie noteikumi.

Pašvaldību teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi nosaka gan pieļaujamos ēku parametrus, gan prasības par attālumu starp galvenajām ēkām un palīgēkām. Ir būtiski, lai ēka tiktu novietota saskaņā ar spēkā esošo regulējumu, piemēram, ēkas minimālais attālums līdz zemesgabala robežai nedrīkst būt mazāks par 4 metriem, ja vien nav saņemta kaimiņa piekrišana. Tāpat ēkas, kas atrodas aizsargjoslā, drīkst būvēt tikai ar attiecīgā objekta īpašnieka piekrišanu. Atsevišķos gadījumos var būt noteikti ierobežojumi attiecībā uz palīgēku izvietošanu zemesgabala priekšpagalmā.

BVKB uzsver: ņemot vērā, ka turpmāk mazēkas un palīgēkas drīkstēs būvēt bez būvniecības dokumentiem, tās netiks iekļautas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un nebūs reģistrējamas zemesgrāmatā. Tomēr, ja īpašnieks vēlas, lai mazēka tiktu reģistrēta kadastrā un ierakstīta zemesgrāmatā, nepieciešams Būvniecības informācijas sistēmā iesniegt paziņojumu par būvniecību.

Tāpat tiek atgādināts, ka iedzīvotāji var vērsties savas pašvaldības būvvaldē, lai saņemtu konsultācijas par mazēku un palīgēku būvniecības nosacījumiem un administratīvās teritorijas ierobežojumu ievērošanu.

Vienkāršotas prasības būvniecībai, pārbūvei un novietošanai

Noteikumu 7.1 4. un 7.1 6. apakšpunktu grozījumi paredz, ka no 2026. gada 1. janvāra, iesniedzot paziņojumu par būvniecību (bez būvvaldes akcepta), būs iespējams uzsākt pirmās grupas dzīvojamo ēku, palīgēku vai lauksaimniecības nedzīvojamo ēku jaunu būvniecību vai novietošanu (ja vien būve neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā), kā arī otrās grupas viena vai divu dzīvokļu māju atjaunošanu vai pārbūvi, ja netiek mainīts būvapjoms vai ēkas lietošanas veids.

Tāpat no nākamā gada būs iespējams īstenot jaunas pirmās grupas ēkas vai otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamās ēkas ar platību līdz 200 m² būvniecību vai novietošanu, izmantojot paskaidrojuma rakstu, nevis būvatļauju.

Būvniecība pašu spēkiem – līdz 200 m²

Saskaņā ar Ēnu ekonomikas apkarošanas plāna 2024.–2027. gadam 3.2.1. pasākumu ir samazināta platība, ko drīkst būvēt paša spēkiem bez būvkomersanta piesaistes – no 400 m² uz 170 m².

Šo izmaiņu mērķis ir mazināt praksi, kad cilvēki formāli deklarē, ka veic būvniecību pašu spēkiem, taču faktiski darbus veic nelicencētas “brigādes”, kas nav iekļautas būvkomersantu reģistrā. “Būtībā ar šādu regulējumu tiek veicināta ēnu ekonomika,” uzsvērts noteikumu grozījumu anotācijā. Tāpat atzīts, ka, konsultējoties ar nozaru pārstāvjiem, secināts – optimālais variants vienas ģimenes mājas būvniecībai ir ēka līdz 200 m².

Tādēļ no 2026. gada 1. janvāra noteikumu 107.1. apakšpunktā tiks iekļauts jauns formulējums – persona, kura savām vajadzībām būvē vienas dzīvokļa māju līdz 200 m², varēs to darīt bez arhitekta vai būvinženiera profesionālajām tiesībām.

Vienlaikus tiks saglabātas tiesības fiziskām personām, zemnieku vai zvejnieku saimniecībām arī turpmāk pašu spēkiem būvēt palīgēkas un lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas (ne augstākas par diviem stāviem), ja to apbūves laukums nepārsniedz 400 m² un būvtilpums – 2000 m³.

Pārejas noteikumos arī paredzēts, ka tie būvniecības ierosinātāji, kuriem līdz šim bija atļauts būvēt pašu spēkiem, varēs to turpināt darīt. Iepriekš uzsāktos būvdarbus būs iespējams pabeigt pēc līdzšinējiem noteikumiem.

Dzīvojamo ēku nodošana ekspluatācijā kļūst vienkāršāka

Ēku būvnoteikumu grozījumi ietver arī jaunu 160.1 punktu, kas nosaka, ka no 2026. gada otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamo māju varēs pieņemt ekspluatācijā arī tad, ja:

– ir pilnībā pabeigti galvenie būvdarbi, izbūvēti inženiertīkli, veikta fasādes apdare un iekārtota ielas puse teritorijā;

– ir pilnībā izbūvēta vismaz viena dzīvojamā istaba, virtuve un sanitārais mezgls, kā arī visas sanitārās iekārtas ir pieslēgtas inženiertīkliem.

Tāpat grozījumi paredz, ka noteiktos gadījumos paskaidrojuma raksts vai paziņojums par būvniecību būs uzskatāms arī par iesniegumu Valsts zemes dienestam, lai reģistrētu vai aktualizētu ēkas vai tās telpu grupas datus Nekustamā īpašuma valsts kadastrā. Anotācijā skaidrots: “Proti, paskaidrojuma raksta gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas, palīgēkas vai lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas pārbūve, bet paziņojuma par būvniecību gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošana vai pārbūve.”

 

sīkāk...

Zvaniet

palīdzēsim savest kārtībā visus jūsu dokumentus



Pierakstīties uz konsultāciju Uzrakstīt WhatsApp

Kontakti

Māju un ēku nodošana ekspluatācijā


Mēs nodarbosimies ar jūsu projektu no sākuma līdz tā legalizācijai, nesaprotamu papīru gūzma un dažādās valsts iestādes ir mūsu darbs. Vasarnīcu, privātmāju nelegālās pārbūves legalizācija - negaidiet soda naudu paziņojumus, sāciet dokumentu kārtošanu jau šodien.

Kontakti



Karte


Saziņas forma

Uzdot jautājumu


Atstāt atsauksmi




Veiksmīgi nosūtīts!

Paldies, mēs sazināsimies ar jums tuvākajā laikā.