Baufonds.lv

Ziņas

Aktuālās ziņas Latvijas būvniecības nozarē: ēku nodošana ekspluatācijā, likumdošanas izmaiņas, nekustamā īpašuma tirgus, attīstītāju projekti un būvniecības tendences Rīgā un citās pilsētās.
Publikācijas laika posmā 20.06.2025 - 23.07.2025.

Latvijas būvniecības un nekustamā īpašuma ziņas


Самовольное строительство: как устранить последствия и легализовать работы

Самовольное строительство напрямую связано с прочностью конструкций и безопасностью зданий. Работы, выполненные без разработки соответствующей проектной документации, утвержденной в строительной инспекции и выполненные без участия сертифицированных специалистов, могут представлять угрозу не только для владельцев здания, но и для окружающих. Важно отметить, что ответственность за состояние своей собственности, даже если она была недавно приобретена, включая самовольное строительство, несет исключительно собственник.

Что такое самовольное строительство и как его предотвратить?

Самовольное строительство — это любые строительные работы, начатые без утвержденной в строительной инспекции проектной документации, которые не соответствуют утвержденному проекту или требованиям нормативных актов. Это также может включать эксплуатацию здания или его части не по назначению, например, если хозяйственное здание используется для проживания.

Если на объекте было выполнено самовольное строительство, у собственника есть два пути:

- Легализовать строительство — разработать и согласовать соответствующую проектную документацию.

- Восстановить первоначальное состояние объекта — если легализация строительства невозможна.

Упрощенная процедура согласования строительства

Изменения в Нормах зданий позволили упростить процесс согласования строительства. Для некоторых видов работ больше не нужно подавать документы на разрешение строительства, то есть эти работы не нужно согласовывать с строительной инспекцией. Например, для восстановления или перепланировки одноэтажных вспомогательных зданий второй группы, если не меняются объем или назначение, а также для замены окон, если сохраняется первоначальное деление окна, пропорции, покраска рам и элементов, эти работы не нужно согласовывать с инспекцией. Также не нужно разрабатывать проектную документацию для ремонта или замены крыши вспомогательных зданий в жилых домах второго типа или для остекления лоджий, если предусмотрена утвержденная проектная схема или паспорт фасада здания.

Исключением являются культурные памятники, для которых строительные работы должны быть согласованы в соответствии с нормативными актами.

Уведомление о строительстве

Новая процедура согласования строительства — уведомление о строительстве — применяется в случаях, когда для выполнения строительных работ не требуется специального разрешения от инспекции, а работы выполняются на основании документации, разработанной специалистом (строительной компанией) или в некоторых случаях инициатором строительства. Согласно нормам зданий инициатор строительства может начать работы после подачи уведомления в Систему строительной информации (bis.gov.lv), если планируется простое восстановление или реконструкция зданий второй и третьей группы.

Объяснительная записка

Объяснительную записку для согласования строительства можно использовать в случае, если планируется строительство нового здания первой группы или вспомогательного здания второй группы, восстановление или реставрация зданий. Объяснительная записка требуется для подачи на согласование в систему, если планируется реконструкция части первого или второго здания, не превышающая предельных норм по объему.

Сложные случаи

Если работы более сложные, перед их началом необходимо разработать полный проект и получить разрешение на строительство.

Строительные работы в совместной собственности

Если работы проводятся в совместной собственности, они должны быть согласованы с другими собственниками.

Последствия самовольного строительства

Если обнаружено самовольное строительство, собственник недвижимости может лишиться права на налоговые льготы, пока последствия самовольного строительства не будут устранены. Закон о строительстве предусматривает, что строительные работы, начатые без проектной документации, без аккредитованной карты или объяснительной записки, квалифицируются как самовольное строительство. Самовольным строительством также является эксплуатация здания или его части не по назначению.

Определение самовольного строительства в законодательстве

Во второй части статьи 18 Закона о строительстве дается довольно подробное описание самовольного строительства. В этой статье автор проведет анализ точности и обоснованности определения видов самовольного строительства, а также рассмотрит, какие меры защиты прав доступны в случае проведения таких работ.

Строительные работы без подтвержденной документации

Согласно Закону о строительстве, самовольное строительство также включает работы, проводимые без аккредитованной карты, объяснительной записки или разрешения на строительство. Чтобы понять правомерность этих трех видов самовольного строительства, необходимо разобраться, в каких случаях эти документы требуются и какие нормы должны соблюдаться в зависимости от группы здания.

 

17.07.2025

Patvaļīgā būvniecība: kā novērst sekas un legalizēt darbus

Patvaļīga būvniecība tieši ietekmē būvju drošību un to konstrukciju izturību. Būvdarbi, kas veikti bez sertificēta speciālista izstrādātas un būvvaldē saskaņotas būvniecības dokumentācijas, var radīt ievērojamus riskus ne tikai īpašniekiem, bet arī apkārtējiem. Ir svarīgi atzīmēt, ka tieši īpašniekam ir atbildība par savu īpašumu, pat ja tas ir nesen iegādāts, tostarp arī par patvaļīgo būvniecību.

Kas ir patvaļīga būvniecība un kā to novērst?

Patvaļīga būvniecība ir jebkurš būvniecības darbs, kas tiek uzsākts bez būvvaldē apstiprinātas dokumentācijas, kas neatbilst sākotnēji saskaņotajam būvprojektam vai normatīvo aktu prasībām. Tāpat tas var ietvert ēku vai tās daļas izmantošanu, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam – piemēram, ja saimniecības ēka tiek izmantota dzīvošanai.

Ja īpašumā ir veikta patvaļīga būvniecība, īpašniekam ir divas iespējas:

- Legalizēt būvniecību – izstrādājot un saskaņojot nepieciešamo būvniecības dokumentāciju.

- Atjaunot īpašuma sākotnējo stāvokli – ja būvniecību legalizēt nav iespējams.

Vienkāršota būvniecības saskaņošanas kārtība

Grozījumi Ēku būvnoteikumos ir ieviesuši vieglāku būvniecības saskaņošanas procesu, ļaujot veikt dažus darbus bez nepieciešamības iesniegt būvniecības ieceres dokumentus. Piemēram, vienstāva otrās grupas palīgēkas atjaunošanai vai pārbūvei, logu nomaiņai (ja tiek saglabāts sākotnējais logu dalījums), šie darbi nav jāapstiprina būvvaldē. Tāpat nav nepieciešams saskaņot dokumentus, ja tiek veikta jumta atjaunošana otrās grupas dzīvojamās ēkās vai palīgēkās.

Izņēmums ir kultūras pieminekļi, kuru būvdarbiem jābūt saskaņotiem ar atbilstošiem normatīvajiem aktiem.

Paziņojums par būvniecību

Jaunā saskaņošanas procedūra – paziņojums par būvniecību – attiecas uz būvdarbiem, kuriem nav nepieciešama īpaša būvvaldes atļauja, ja tie tiek veikti, pamatojoties uz būvspeciālista izstrādātu dokumentāciju. Saskaņā ar ēku būvnoteikumiem būvniecības ierosinātājs var uzsākt darbus pēc paziņojuma iesniegšanas Būvniecības informācijas sistēmā (bis.gov.lv), ja plānoti vienkārši uzlabojumi vai pārbūves otrās un trešās grupas ēkās.

Paskaidrojuma raksts

Paskaidrojuma rakstu būvniecības saskaņošanai izmanto, lai veiktu būvniecību, kas saistīta ar jaunas ēkas būvniecību vai vecā ēkas daļas pārbūvi. Tas nepieciešams, piemēram, ja tiek veikta ēkas restaurācija vai tiek plānots mainīt lietošanas veidu. Paskaidrojuma rakstu jāiesniedz, ja nepieciešams saskaņot darbus, kas neparedz lielas būvniecības izmaiņas, bet tomēr prasa apstiprinājumu.

Sarežģītāki gadījumi

Ja būvdarbi ir sarežģītāki, pirms darba uzsākšanas ir nepieciešams izstrādāt pilnu būvprojektu un iegūt būvatļauju.

Būvdarbi kopīpašumā

Ja būvdarbi tiek veikti kopīpašumā, tie jāapstiprina arī pārējiem kopīpašniekiem.

Patvaļīgas būvniecības sekas

Ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, nekustamā īpašniekam var tikt atņemtas tiesības uz nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumiem, līdz patvaļīgās būvniecības sekas tiek novērstas. Būvniecības likums nosaka, ka būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstoša būvprojekta, apliecinājuma kartes vai paskaidrojuma raksta, tiek uzskatīti par patvaļīgiem. Patvaļīga būvniecība var arī ietvert būves ekspluatāciju, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam.

Likumdevēja definīcija

Būvniecības likuma 18. panta otrajā daļā tiek sniegts detalizēts patvaļīgas būvniecības apraksts. Autore analizēs, cik precīzi un pamatoti šie patvaļīgas būvniecības veidi ir iekļauti likumā un kādi tiesību aizsardzības līdzekļi ir pieejami, ja šādi darbi tiek veikti. Viens no aspektiem, kas tiks izvērtēts, ir arī tiesas kompetence izvērtēt būvniecības procesa likumību.

Būvdarbu veikšana bez apstiprinājuma dokumentiem

Saskaņā ar Būvniecības likuma 18. pantu patvaļīga būvniecība ir arī tāda, kas tiek veikta bez apstiprinājuma kartes, paskaidrojuma raksta vai būvatļaujas. Lai izprastu šīs prasības, jānoskaidro, kādos gadījumos šie dokumenti ir nepieciešami un kādi noteikumi jāievēro atkarībā no būves grupas.
17.07.2025

Принцип "долг следует за квартирой": с января новые владельцы будут отвечать и за старые долги


При покупке квартиры с января следующего года новый собственник будет нести ответственность за долги по квартире, возникшие не позднее трех лет до перехода права собственности. Эти изменения предусматривает поправки в Закон о праве собственности на квартиру, которые вступают в силу 16 июля. Также изменения в Закон о управлении многоквартирными домами, вступающие в силу 16 июля, расширяют круг лиц, которые имеют право запросить справку о размере долга, связанном с конкретной квартирой. Эти изменения направлены на защиту законных интересов владельцев квартир, управляющих домов и поставщиков коммунальных услуг, если владельцы квартир не оплачивают полученные услуги и не исполняют свои обязательства перед объединением владельцев квартир по накоплению средств на дом, говорится в аннотации к поправкам.

Хотя нормативные акты в области управления многоквартирными домами предусматривают обязанность владельцев квартир оплачивать услуги и взносы в фонд накоплений дома, на практике возникают ситуации, когда продавец квартиры не погашает задолженность, образовавшуюся до продажи. Поправки расширяют институт реальной обремененности, предусмотренный Гражданским кодексом, вводя в Закон о праве собственности на квартиру юридическую реальную обремененность, которая выражается в обязанности каждого владельца квартиры:

- оплачивать расходы на управление домом и коммунальные услуги;

- делать взносы в фонд накоплений владельцев квартир.

Законная реальная обремененность на имущество не устанавливается путем записи в земельной книге.

Статья 1260 Гражданского кодекса гласит, что реальная обремененность — это постоянное обязательство по недвижимости, предусматривающее повторные платежи в денежной форме. Таким образом, поправки в Закон о праве собственности на квартиру вводят принцип "долг следует за квартирой", что означает, что в случае добровольной продажи квартиры за долги будет отвечать новый собственник.

Принцип "долг следует за квартирой"
Закон дополнен статьей 13.1, которая устанавливает ответственность нового владельца квартиры за расходы, возникшие в результате добровольной продажи.

На владельца квартиры ложится обязанность оплачивать:

- расходы на управление многоквартирным домом;

- оплату коммунальных услуг, связанных с использованием квартиры;

- взносы в фонд накоплений;

- плату за использование земельных участков.

Если долг просрочен, новый собственник будет нести ответственность и за проценты за просрочку, и за штрафные санкции.

Кроме того, новый собственник обязан немедленно погасить долги и штрафы после получения квартиры.

Ответственность за другие услуги, такие как интернет или поставка электроэнергии, остается на предыдущем владельце.

Долги, возникшие за последние три года
С поправками устанавливается, что новый собственник будет нести ответственность за долги, возникшие не более чем за три года до перехода права собственности.

Долги, возникшие более трех лет назад, остаются на ответственности предыдущего владельца, если он не оплатил их вовремя.

Закон также предусматривает переходный период. Согласно переходным положениям, ответственность нового собственника за долги будет распространяться на случаи, когда квартира была продана после 31 декабря 2025 года. За долги, возникшие до этой даты, ответственность будет возложена на предыдущего владельца.

Новый собственник может требовать компенсацию
Новый собственник квартиры может оспаривать обоснованность долга в суде. Он может заменить предыдущего владельца в судебном процессе и использовать все его права против кредиторов.

Новый собственник может потребовать от предыдущего владельца компенсацию за уплаченные долги, если только не было достигнуто иное соглашение.

Права потенциального покупателя на информацию
До покупки квартиры потенциальный покупатель сможет узнать, насколько добросовестно продавец исполнил свои обязательства по оплате услуг и взносов в фонд накоплений дома.

Изменения в Законе о управлении многоквартирными домами устанавливают, что поставщик услуг или управляющий домом должны подготовить справку о платежах по запросу владельца квартиры или его уполномоченного лица.

Если справку готовит управляющий, он обязан указать также информацию о поставщиках услуг, которые обеспечивают необходимые для дома услуги.

Замена окон с согласованием с управляющим
В настоящее время пункт 4 части 2 статьи 3 Закона о праве собственности на квартиру устанавливает, что окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементами отдельного имущества. С изменениями этот пункт будет изменен, и окна будут исключены. С 1 января 2026 года данный пункт будет относиться только к дверям, устанавливая, что двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементом отдельного имущества, за исключением случаев, когда эти двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома и его внешних помещений.

Дополняя часть 1 статьи 10 Закона о праве собственности на квартиру новым пунктом 7.1, установлено, что собственник квартиры обязан за свой счет выполнять ремонт и обслуживание окон и дверей, разделяющих отдельные части имущества, если эти окна и двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома.

В новой редакции второй части статьи 11 предусмотрено, что собственник квартиры имеет право восстанавливать или заменять окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, если они являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома, согласовав эти работы с управляющим. Управляющий должен оценить соответствие работ нормативным требованиям. В то же время объединение собственников квартир или собственники отдельных квартир в жилом доме могут установить, что такие строительные работы должны проводиться только с их согласия.

Также указанные положения закона будут применяться с 1 января 2026 года.

Переходные положения предусматривают оговорку относительно действий в ситуациях, когда объединение собственников квартир приняло решение о замене окон или дверей в жилом доме в рамках его реконструкции, но собственник квартиры уже заменил или восстановил окна или двери, разделяющие отдельные части имущества, до 31 декабря 2025 года.

В таком случае в законе установлено:

- если технические и физические характеристики замененных окон или дверей одинаковы или лучше, чем характеристики окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, собственник может потребовать, чтобы объединение собственников квартир сохранило его замененные или восстановленные окна или двери;

- если внешний вид окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, отличается, собственник компенсирует расходы на замену или восстановление окон или дверей, учитывая их износ.

16.07.2025

Princips “parāds seko dzīvoklim”: no janvāra jaunajiem īpašniekiem būs jāatbild arī par vecajiem rēķiniem


Iegādājoties dzīvokli, no nākamā gada janvāra jaunais īpašnieks būs atbildīgs par dzīvokļa parādiem, kas radušies līdz trīs gadiem pirms īpašuma iegādes. Šādas izmaiņas paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuri stājas spēkā 16. jūlijā. Arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas stājas spēkā tajā pašā dienā, paplašina personu loku, kam ir tiesības iegūt izziņu par parāda apmēru, kas saistīts ar konkrēto dzīvokli. Šie grozījumi ir vērsti uz dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesisko interešu aizsardzību, ja dzīvokļu īpašnieki neveic maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumus pret kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu mājai, norādīts grozījumu anotācijā.

Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un veikt maksājumus uzkrājumu fondā, praksē bieži notiek, ka dzīvokļa atsavinātājs neveic maksājumus, kas radušies pirms īpašuma pārdošanas. Grozījumi paplašina Civillikumā ietverto reālnastas institūtu, ieviešot likumisku reālnastu Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam būs pienākums:

- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālos izdevumus;

- veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiks nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.

Civillikuma 1260. pants nosaka, ka reālnasta ir pastāvīgs pienākums attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas paredz atkārtotus maksājumus naudā. Tādējādi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš principu “parāds seko dzīvoklim”, kas nozīmē, ka dzīvokļa atsavināšanas gadījumā par parādiem atbildēs tā jaunais īpašnieks.

Princips “parāds seko dzīvoklim”
Jaunais likums tiek papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par izdevumiem, kas radušies brīvprātīgas atsavināšanas laikā.

Dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz:

- dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi;

- maksājumi par dzīvokļa lietošanu (komunālie pakalpojumi);

- iemaksas uzkrājumu fondā;

- maksājumi par zemes lietošanas tiesībām.

Ja parāds ir nokavēts, dzīvokļa ieguvējs būs atbildīgs arī par nokavējuma procentiem un līgumsodiem.

Turklāt dzīvokļa īpašniekam būs pienākums nekavējoties segt parādus un nokavējuma maksājumus pēc īpašuma iegādes.

Attiecībā uz citiem pakalpojumiem, piemēram, internetu vai elektroenerģiju, atbildība paliek iepriekšējā īpašnieka ziņā.

Parādi par iepriekšējiem trim gadiem
Ar grozījumiem tiek noteikts, ka jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma iegādes.

Parādi, kas radušies pirms trīs gadiem, joprojām būs iepriekšējā īpašnieka atbildība, ja maksājumi netika veikti savlaicīgi.

Likumā paredzēts pārejas periods. Saskaņā ar pārejas noteikumiem, jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, ja dzīvokļa atsavināšana būs notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, atbildība iestāsies tikai iepriekšējam īpašniekam.

Jaunais īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu
Jaunais dzīvokļa īpašnieks var apstrīdēt parādu pamatotību tiesā. Viņš var aizstāt iepriekšējo īpašnieku tiesvedībā un izmantot visas tā iespējas pret kreditoriem.

Dzīvokļa īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu no iepriekšējā īpašnieka par samaksātajiem parādiem, ja vien nav panākta cita vienošanās.

Potenciālā pircēja tiesības uz informāciju
Pirms iegādāties dzīvokli, potenciālais pircējs varēs iegūt informāciju par to, kādā mērā iepriekšējais īpašnieks ir veiksmīgi norēķinājies par pakalpojumiem un uzkrājumiem mājokļa fondā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka pakalpojumu sniedzējs vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks sagatavos izziņu par maksājumiem, ja dzīvokļa īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona to pieprasa.

Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, tad viņam būs jānorāda arī pakalpojumu sniedzēji, kas veic nepieciešamos pakalpojumus dzīvokļa uzturēšanai.

Logu nomaiņa, saskaņojot ar pārvaldnieku
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.

Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.

Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.

Tādā gadījumā likumā noteikts:

ja nomainīto logu vai durvju tehniskās un fizikālās īpašības ir tādas pašas vai labākas par dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju attiecīgajām īpašībām, īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieku kopība viņa nomainīto vai atjaunoto logu vai durvis saglabā;
ja dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju vizuālais izskats atšķiras, īpašnieks atlīdzina loga vai durvju nomaiņas vai atjaunošanas izdevumus, ņemot vērā to nolietojumu.

16.07.2025

Инвентаризационное дело или дело кадастровых измерений - важнейшие аспекты и нюансы


Термин «инвентаризационное дело» использовался до 2006 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. С введением этого закона «инвентаризационное дело» было переименовано в «дело кадастровых измерений». Тем не менее, в разговорной речи по-прежнему используется старый термин — «инвентаризационное дело».

Согласно части 8 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости, кадастровое измерение включает в себя определение границ земельного участка или его части, контуров зданий и групп помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям.

В дальнейшем в статье будет использоваться термин «дело кадастровых измерений».

Когда необходимо дело кадастровых измерений

Дело кадастровых измерений может быть необходимо в различных случаях, например, для выполнения ремонта квартиры, разработки строительного проекта, подачи документов в кредитные учреждения для получения кредита или заключения договора аренды. Кадастровое измерение земли — это обязательная услуга, установленная законодательством, которая направлена на защиту прав на недвижимость и позволяет гражданам осуществлять свои основные права на собственность, закрепленные в Конституции Латвийской Республики. План границ земельного участка является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре.

Статья 15 Закона о государственном кадастре недвижимости точно определяет случаи, когда требуется определение объекта недвижимости или части земельного участка, а кадастровое измерение является одной из составляющих этого процесса. То есть, для выполнения следующих действий в кадастровой информационной системе:

a) регистрация нового объекта недвижимости или части земельного участка;

b) удаление записи о зарегистрированном объекте недвижимости или части земельного участка;

c) обновление кадастровых данных о границе зарегистрированного земельного участка или его части, внешних контурах зданий или групп помещений, а также взаимном расположении конструктивных элементов;

d) изменение или восстановление границ зарегистрированного земельного участка или его части на местности;

e) совершение сделки с объектом недвижимости;

f) закрепление прав собственности в земельном реестре.

Процесс кадастровых измерений включает следующие этапы: 1) инициирование измерений; 2) проведение кадастровых измерений; 3) расчет кадастровой стоимости; 4) регистрация или обновление данных в кадастровой информационной системе.

Кто может инициировать процесс определения объекта недвижимости и части земельного участка

Согласно части 1 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости, определение объекта недвижимости может инициировать: 1) собственник недвижимости или, если такового нет, — законный владелец или субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти в отношении земель, которые им принадлежат или переданы по закону «О праве собственности государства и местных властей на землю и их регистрации в земельном реестре»; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы; 4) владелец недвижимости или его законный представитель, подавший документ об установлении или прекращении сервитута — в отношении регистрации обременений недвижимости в кадастровой информационной системе; 5) лицо, выразившее желание принять наследство, при предъявлении копии соответствующего заявления нотариусу — в отношении зданий или групп помещений без права инициировать удаление записи о здании; 6) лицо, которому такие права или обязанности установлены судом; 7) государственный орган или местная власть, обязанные зарегистрировать изымаемую недвижимость в земельном реестре в соответствии с законодательством о ее отчуждении в общественных интересах.

Определение части земельного участка может инициировать: 1) субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти по отношению к земле, которая им принадлежит или передана по закону; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы.

Кадастровое измерение здания

Кадастровое измерение здания включает в себя определение контуров здания или группы помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям. Это мероприятие проводит Государственная служба земли (VZD), и услуга является платной. Кадастровое измерение здания осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров № 116 от 7 марта 2023 года «Правила кадастровых измерений зданий», с целью получения информации, соответствующей фактической ситуации на местности, необходимой для регистрации и актуализации данных о здании и его пространственных данных в кадастровой информационной системе.

Кадастровое измерение охватывает следующие объекты:

- здания (например, индивидуальные дома, бани, магазины, фабрики, многоквартирные дома, гостиницы, вокзалы, школы, больницы, торговые центры и другие);

- группы помещений (например, квартиры, офисы);

- инженерные сооружения (например, автомобильные дороги, заборы, улицы, железные дороги, мосты, туннели, причалы, парковки, спортивные площадки, трассы, трибуны, бассейны, аэропорты и т.д.).

Кадастровое измерение зданий может быть выполнено только Государственной службой земли. Это платная услуга, стоимость которой определяется в соответствии с постановлением Кабинета Министров № 787 от 22 декабря 2015 года «Тарифы и порядок оплаты услуг Государственной службы земли».

Кадастровое измерение земли

Кадастровое измерение земли включает в себя получение данных о границах земельного участка или его части, использовании земли, обременениях и их площади. Это мероприятие проводится только сертифицированными геодезистами. В рамках кадастрового измерения проводится осмотр границ земельных участков, их восстановление, устранение несоответствий, установление границ, определение типов использования земли и сбор данных об обремененных территориях, а также подготовка соответствующего плана границ и ситуации.

Кадастровое измерение земли является обязательной услугой, предусмотренной законодательством для защиты прав на недвижимость и реализации прав на собственность, закрепленных в Конституции Латвийской Республики. План границ земли является одним из документов, необходимых для регистрации прав собственности в земельном реестре.

Кадастровое измерение земли необходимо в следующих случаях:

- для раздела одного земельного участка на несколько;

- для объединения нескольких земельных участков в один;

- для перераспределения границ земельных участков;

- для первоначального определения границ земельного участка и подтверждения прав собственности в земельном реестре;

- для уточнения площади земельного участка, если его границы ранее определялись с помощью метода указания;

- для восстановления утраченных межевых знаков;

- для установления границ части земельного участка (для нужд аренды или строительных прав).

Срок действия дела кадастровых измерений

В настоящее время нормативные акты не устанавливают срок действия дела кадастровых измерений, однако оно должно быть актуальным.

Если дело кадастровых измерений утратило актуальность, необходимо инициировать новые кадастровые измерения, в ходе которых будет подготовлено новое дело кадастровых измерений. Если были внесены изменения в недвижимость, собственник обязан инициировать обновление данных в системе государственного кадастра недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, если она еще не имеет дела кадастровых измерений?

Согласно статье 994 Гражданского кодекса, владельцем недвижимости считается только тот, кто зарегистрирован в земельном реестре. Эта статья устанавливает, что до регистрации в земельном реестре лицо, получившее недвижимость, не обладает правами по отношению к третьим лицам, то есть не может воспользоваться преимуществами, связанными с этой собственностью.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 17 Закона «О регистрации недвижимости в земельном реестре», здания могут быть зарегистрированы в земельном реестре на основании акта о приемке здания в эксплуатацию, составленного в установленном порядке. Для получения этого акта необходимо наличие дела кадастровых измерений, составленного в соответствии с нормативными актами. Без этого документа здание не может быть зарегистрировано в земельном реестре. Земля также может быть зарегистрирована в земельном реестре только в том случае, если она прошла кадастровое измерение и был подготовлен план границ земли, который является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре. Таким образом, продажа имущества без кадастрового измерения может вызвать множество проблем в будущем.


14.07.2025

Inventarizācijas lieta jeb kadastrālās uzmērīšanas lieta - būtiskākie aspekti un nianses


Termins “inventarizācijas lieta” tika izmantots līdz 2006. gadam, kad stājās spēkā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums. Šajā laikā “inventarizācijas lieta” tika pārdēvēta par “kadastrālās uzmērīšanas lietu”. Tomēr “tautas valodā” joprojām tiek lietots vecais termins - “inventarizācijas lieta”.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta 8. punktu, kadastrālā uzmērīšana ietver zemes vienības vai tās daļas robežu, būves un telpu grupas kontūru noteikšanu, nepieciešamo raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un kadastrālās uzmērīšanas dokumentu sagatavošanu.

Turpmāk šajā rakstā tiks izmantots termins “kadastrālā uzmērīšanas lieta”.

Kad ir nepieciešama kadastrālās uzmērīšanas lieta

Kadastrālās uzmērīšanas lieta var būt nepieciešama dažādos gadījumos, piemēram, lai veiktu dzīvokļa remontu, izstrādātu būvprojektu, iesniegtu dokumentus kredītiestādēs aizdevuma saņemšanai vai noslēgtu īres līgumu. Zemes kadastrālā uzmērīšana ir obligāts pakalpojums, kas nosakāms likumā, lai aizsargātu tiesības uz nekustamo īpašumu un nodrošinātu cilvēka pamattiesības uz īpašumu, kas garantētas Latvijas Republikas Satversmē. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem, kas nepieciešams īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 15. pantu tiek precīzi noteikti gadījumi, kad nepieciešama nekustamā īpašuma objekta vai zemes vienības daļas noteikšana, un kadastrālā uzmērīšana ir viena no šī procesa sastāvdaļām. Tas nozīmē, ka kadastra informācijas sistēmā ir jāveic šādas darbības:

a) reģistrējot jaunu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

b) dzēšot ierakstu par jau reģistrētu nekustamā īpašuma objektu vai zemes vienības daļu;

c) aktualizējot kadastra datus par reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežu, būves vai telpu grupas ārējo kontūru vai konstruktīvo elementu savstarpējo novietojumu;

d) lai apvidū veiktu izmaiņas vai atjaunotu reģistrētas zemes vienības vai tās daļas robežas;

e) lai veiktu darījumu ar nekustamā īpašuma objektu;

f) lai nostiprinātu īpašuma tiesības zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas ietver šādas darbības: 1) uzmērīšanas ierosināšanu; 2) kadastrālās uzmērīšanas veikšanu; 3) kadastrālās vērtības aprēķināšanu; 4) datu reģistrēšanu vai aktualizēšanu kadastra informācijas sistēmā.

Kas var ierosināt nekustamā īpašuma objekta un zemes vienības daļas noteikšanu

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 24. panta pirmo daļu nekustamā īpašuma objekta noteikšanu var ierosināt šādi subjekti: 1) nekustamā īpašuma īpašnieks vai, ja tāds nav, — tiesiskais valdītājs vai kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība par zemi, kas tai piekrīt vai pieder saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās”; 3) vietējā pašvaldība — attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi; 4) valdošais īpašnieks vai tā tiesiskais valdītājs attiecībā uz nekustamā īpašuma apgrūtinājuma reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā; 5) persona, kas izteikusi vēlmi pieņemt mantojumu, — attiecībā uz būvēm vai telpām bez tiesībām dzēst ierakstus par tām; 6) persona, kurai šādas tiesības vai pienākumus noteikusi tiesa; 7) valsts vai vietējā pašvaldība, kurai uzlikts pienākums ierakstīt atsavinātos īpašumus zemesgrāmatā.

Zemes vienības daļas noteikšanu var ierosināt: 1) kadastra subjekts; 2) valsts vai vietējā pašvaldība, kā arī vietējā pašvaldība attiecībā uz zemes reformai paredzēto zemi.

Būves kadastrālā uzmērīšana

Būves kadastrālā uzmērīšana ietver ēkas vai telpu grupas kontūru noteikšanu, raksturojošo datu iegūšanu no apvidus un dokumentu sagatavošanu. To veic Valsts zemes dienests (VZD), un pakalpojums ir maksas. Kadastrālajā uzmērīšanā tiek uzmērīti šādi objekti: ēkas (piemēram, daudzdzīvokļu mājas, veikali, slimnīcas, viesnīcas), telpu grupas (piemēram, dzīvokļi, biroji) un inženierbūves (piemēram, autoceļi, tilti, ielas, sporta laukumi).

Zemes kadastrālā uzmērīšana

Zemes kadastrālā uzmērīšana ir datu iegūšana par zemes vienības robežām, lietošanas veidiem un apgrūtinājumiem. To veic tikai sertificēts mērnieks. Šī uzmērīšana ir obligāta, lai aizsargātu īpašuma tiesības un īstenotu Satversmē garantētās tiesības uz īpašumu. Zemes robežu plāns ir viens no nepieciešamajiem dokumentiem īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Kadastrālās uzmērīšanas lietas termiņš

Pašreizējie normatīvie akti nenosaka kadastrālās uzmērīšanas lietas derīguma termiņu, tomēr tai jābūt aktuālai. Ja uzmērīšanas lieta vairs nav aktuāla, jāierosina jauna kadastrālā uzmērīšana.

Pārdot īpašumu bez kadastrālās uzmērīšanas lietas?

Atbilstoši Civillikuma 994. pantā noteiktajam regulējumam par nekustama īpašuma īpašnieku tiek atzīts tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Lai īpašumu ierakstītu zemesgrāmatā, ir jābūt apstiprinātai kadastrālās uzmērīšanas lietai. Bez tās īpašumu nevar reģistrēt un veikt darījumus ar to. Tas nozīmē, ka īpašuma atsavināšana bez kadastrālās uzmērīšanas var radīt problēmas nākotnē.

14.07.2025

Договор о задатке — гарантия сделки: важнейшие аспекты и советы при его заключении


Договор о задатке является важной частью сделок с недвижимостью, обеспечивая как покупателя, так и продавца уверенностью в том, что сделка будет завершена. Это своего рода гарантия, которая позволяет обеим сторонам быть спокойными в процессе урегулирования других вопросов, таких как кредит или проверка состояния объекта. Однако перед подписанием такого договора важно понять его значимость, условия и возможные риски, чтобы избежать проблем в будущем.

Зачем заключать договор о задатке?

Договор о задатке заключается для того, чтобы покупатель подтвердил свою серьезную заинтересованность в покупке недвижимости. Это гарантирует, что, пока покупатель решает вопросы с кредитом или проводит более тщательную проверку объекта, продавец не продаст его кому-то еще. Продавец, в свою очередь, получает уверенность в том, что есть потенциальный покупатель, готовый приобрести его имущество. Инициатором заключения договора может быть любая из сторон, но результатом является взаимное подтверждение серьезности намерений.

Как и где заключать договор?

Договор о задатке можно заключить как у нотариуса, так и без его участия, подписав соглашение. Согласно Гражданскому кодексу, в таком договоре должны быть прописаны основные условия: срок (до какого времени должен быть заключен основной договор купли-продажи), описание покупаемого объекта и его обременений (или отсутствие таковых), сумма сделки и размер задатка. Учитывая, что ясность в условиях договора снижает риски возникновения разногласий по условиям основного договора, важно, чтобы все важные моменты были четко зафиксированы. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода права собственности и регистрации ипотеки.

Условия договора о задатке предусматривают, что в случае отказа покупателя от сделки, он теряет внесенную сумму, а если продавец отказывается продать объект, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Чем выше размер задатка, тем более тщательно следует оценивать договор и сторону, с которой заключается сделка, чтобы в случае нарушения условий не потерять деньги.

Как правильно выбрать сумму и срок?

Закон не определяет конкретные размеры задатка и срок действия договора, поэтому эти параметры должны быть согласованы сторонами. Обычно сумма задатка составляет 5–10% от суммы сделки, но иногда она может быть значительно меньше — всего несколько сотен евро. Важно, чтобы эта сумма обеспечивала безопасность как покупателю, так и продавцу. Если задаток будет слишком мал, продавец может решить продолжить сделку, но уже с учетом возможных убытков, связанных с расторжением договора о задатке. С другой стороны, слишком малая сумма может вызвать у продавца сомнения относительно серьезности покупателя.

Как банк может помочь?

Хотя банк не участвует напрямую в заключении договора о задатке, его помощь крайне важна. Как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дūcis, перед заключением договора о задатке стоит проконсультироваться с банком, чтобы быть уверенным в том, что кредит будет предоставлен и что это будет сделано в срок, указанный в договоре. Кроме того, важно учитывать, сколько времени потребуется на оформление кредита и выполнение всех формальностей в Земельной книге. Если срок, установленный для покупки в договоре, окажется недостаточным для получения кредита, придется либо продлить срок у продавца, либо потерять задаток. Важно помнить, что внесенный задаток может быть частью первого взноса, если это предусмотрено договором и подтверждено платежными документами.

Какие риски могут возникнуть?

Как замечает руководитель отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане, при покупке недвижимости лучше обратиться к специалистам. Одной из основных ошибок является слишком короткий срок для заключения основного договора купли-продажи. Банковские специалисты или риелторы могут помочь правильно оценить этот срок. Также важно убедиться, что на объекте нет обременений или долгов. Одним из аспектов, который люди часто забывают, является необходимость подписания договора продавцом и его супругом или супругой. Бывают случаи, когда покупатели узнают об этом только у нотариуса, что делает невозможной сделку без согласия супруга продавца.

Кроме того, при заключении договора о задатке важно учитывать, что обстоятельства, которые могут быть выявлены позже, не влияют на выполнение условий договора, если только они не были предусмотрены в его тексте. Например, если в процессе сделки выясняется, что рыночная стоимость объекта значительно снизилась, а такая ситуация не была оговорена в договоре, покупатель не имеет права требовать расторжения договора. Конечно, можно обратиться в суд, но это долгий и сложный процесс, который не гарантирует успеха.

Отличие предварительного договора и договора о резервировании от договора о задатке

Сегодня на рынке недвижимости часто можно встретить предложения о резервировании квартир в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. В таких случаях продавец предлагает не договор о задатке, а предварительный или резервный договор, по которому покупатель вносит резервный платеж и ждет, когда дом будет завершен, введен в эксплуатацию и разделен на квартиры. Это может занять несколько месяцев или даже год. В таких договорах важно обратить внимание на то, как называется сумма, которую покупатель должен заплатить. В предварительном договоре или договоре о резервировании эта сумма может называться задатком, но чаще всего она именуется первым взносом или резервной платой. В таком случае, если продавец не выполняет свои обязательства, применяются другие правила, не связанные с возвратом задатка в двойном размере, если это не предусмотрено в договоре.

Резервная плата и задаток — это разные вещи

Задаток в сделках с недвижимостью не является обязательным, но если сделка откладывается на определенный срок, например, на месяц или несколько недель, то задаток является гарантией того, что сделка состоится. Это безопасность как для покупателя, который после решения финансовых вопросов получит желаемую недвижимость, так и для продавца, который в оговоренный срок получит обещанную сумму.

Что важно учесть перед заключением договора

Если сделка связана с получением кредита, перед внесением задатка обязательно стоит обратиться в банк, чтобы убедиться, что кредит будет одобрен и что деньги поступят в срок, указанный в договоре о задатке.

Чтобы избежать разногласий, после внесения задатка следует подробно обсудить и согласовать дальнейшие шаги сделки: когда и как каждая сторона получит деньги, когда и как будет передана собственность. Также важно удостовериться, что продавец действительно имеет право продавать имущество, а его супруг или супруга не возражают, что имущество не находится под арестом и что его продажа не приведет к значительным налоговым последствиям.

Какова должна быть сумма задатка?

Закон не устанавливает фиксированный размер задатка, и его величина зависит от ситуации, договоренности сторон и срока, на который сделка откладывается. Обычно задаток составляет 5–10% от стоимости сделки, но если покупатель получает поддержку от финансового учреждения ALTUM, его собственный вклад может быть не более 5%.

Очень важно тщательно оценить размер задатка, чтобы он не оказался слишком малым или слишком большим. Слишком маленький задаток может привести к тому, что продавец легко расторгнет договор, а покупатель потеряет деньги, если другой покупатель предложит большую цену. Если сумма задатка будет слишком велика, а покупатель не сможет решить финансовые вопросы в срок, ему придется смириться с большими убытками.

Почему стоит довериться специалисту?

Хотя договор о задатке можно заключить без помощи профессионалов, рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет правильно составить документы и оценить риски. Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем и убытков в будущем.

11.07.2025

Rokasnaudas līgums – darījuma drošība: svarīgākie aspekti un padomi tā slēgšanai


Rokasnaudas līgums ir būtiska sastāvdaļa nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina gan pircējam, gan pārdevējam drošību un apliecina, ka darījums ir nopietns un tiks veikts. Tas ir kā garantija, kas ļauj abām pusēm justies drošākām, kamēr tiek kārtoti citi nosacījumi, piemēram, kredīts vai īpašuma pārbaudes. Tomēr, pirms slēgt šādu līgumu, ir svarīgi izprast tā nozīmi, noteikumus un iespējamos riskus, lai izvairītos no sarežģījumiem.

Kāpēc ir svarīgi slēgt rokasnaudas līgumu?

Rokasnaudas līgums tiek slēgts, lai pircējs apliecinātu savu nopietno interesi iegādāties īpašumu. Tā ir garantija, ka, kamēr pircējs kārto kredīta saņemšanas jautājumus vai veic detalizētāku īpašuma pārbaudi, pārdevējs neizvēlēsies citu pircēju. Tāpat pārdevējs iegūst pārliecību, ka ir potenciāls pircējs, kas apņemas iegādāties īpašumu. Līgums var tikt iniciēts jebkuras puses, taču tas ir abpusējs apliecinājums par darījuma nopietnību.

Līguma slēgšana un nepieciešamie noteikumi

Rokasnaudas līgumu var slēgt gan pie notāra, gan bez tā, vienojoties un parakstot līgumu. Saskaņā ar Civillikumu, tam jābūt skaidri formulētam, iekļaujot svarīgākos nosacījumus: līguma termiņu (pirkuma līguma noslēgšanas termiņu), pērkamo objektu un tā apgrūtinājumus (vai to trūkumu), pirkuma summu un rokasnaudas apmēru. Līguma skaidrība mazinās riskus nesaskaņu gadījumā par pirkuma līguma nosacījumiem.

Rokasnaudas līgums paredz, ka, ja pircējs nolemj atteikties no pirkuma, viņš zaudē iemaksāto summu, bet, ja pārdevējs izlemj neizpildīt savu solījumu un nepārdot īpašumu, viņam jāatmaksā rokasnauda dubultā. Tādēļ, jo lielāka rokasnauda, jo rūpīgāk jāizvērtē līgums, lai izvairītos no iespējas zaudēt šo naudu.

Summas un termiņa izvēle: kā pareizi noteikt

Nav likumīgi noteikta rokasnaudas summa un līguma darbības termiņš, tādēļ par tiem jāvienojas abām pusēm. Parasti rokasnauda ir 5–10% no darījuma summas, taču var būt arī mazāka summa, piemēram, daži simti eiro. Ir svarīgi noteikt summu, kas abām pusēm nodrošinātu drošību, jo pārāk maza rokasnauda var radīt pārdevējam bažas par darījuma nopietnību, savukārt pārāk liela summa var radīt pircējam zaudējumus, ja viņam neizdosies sakārtot finanses. Ir jāņem vērā, ka rokasnaudas summa ir daļa no darījuma kopējās summas, nevis papildus maksa.

Kā banka var palīdzēt?

Lai gan banka nav tieši iesaistīta rokasnaudas līguma slēgšanā, ir svarīgi, lai pircējs pirms līguma slēgšanas konsultētos ar banku. Banka palīdzēs noteikt kredīta pieejamību un apjomu, kas var būt ļoti būtiski, lai saprastu, vai kredīts tiks piešķirts līdz līgumā noteiktajam termiņam. Ir jāņem vērā arī laiks, kas nepieciešams, lai sagatavotu dokumentus kredīta saņemšanai un veiktu nepieciešamās formalitātes Zemesgrāmatā. Ja kredīta iegūšana aizņems vairāk laika nekā paredzēts līgumā, pārdevējam jālūdz pagarināt līguma termiņu, vai arī pircējam būs jāatgriež nauda.

Riski un pārbaudes pirms līguma slēgšanas

Viena no galvenajām problēmām, kas var rasties darījumā, ir pārāk īss laika posms starp rokasnaudas līguma slēgšanu un pirkuma līguma parakstīšanu. Tāpat svarīgi ir pārliecināties, ka īpašums nav apgrūtināts ar parādiem vai citiem juridiskiem ierobežojumiem, un ka pārdevējs ir pilnvarots pārdot īpašumu. Arī laulātā piekrišana var būt nepieciešama, kas bieži tiek aizmirsts līdz pēdējam brīdim.

Svarīgi ir arī pārbaudīt īpašuma stāvokli, pirms slēdz rokasnaudas līgumu, lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc līguma noslēgšanas. Ja īpašuma vērtība pēc tam samazinās, un līgumā nav norādīta šāda iespēja, pircējs nevar prasīt līguma atcelšanu, un, lai risinātu problēmu, būs jāizmanto tiesas ceļš.

Rezervācijas un priekšlīgumu atšķirības

Nekustamo īpašumu tirgū arvien biežāk sastopami priekšlīgumi vai rezervācijas līgumi, īpaši gadījumos, kad tiek iegādāti dzīvokļi vēl neuzbūvētās mājās. Šajos līgumos nauda, kuru pircējs iemaksā, bieži tiek norādīta kā rezervācijas maksa, nevis rokasnauda. Tas nozīmē, ka likums neparedz dubultās naudas atmaksu pārdevējam, ja viņš neizpilda līguma saistības, ja tas nav īpaši norādīts līgumā.

Kāpēc svarīgi uzticēties speciālistiem?

Lai arī rokasnaudas līgums ir privāta vienošanās starp pircēju un pārdevēju, ieteicams šādu līgumu slēgt ar profesionālu palīdzību – juristu vai nekustamā īpašuma speciālistu, kas spēs novērtēt potenciālos riskus un sagatavot precīzu un pareizi izstrādātu līgumu. Pareizi sastādīts līgums palīdzēs izvairīties no neparedzētām problēmām un zaudējumiem, kas var rasties, ja līgums nav atbilstoši noformēts.

Secinājums

Rokasnaudas līgums ir svarīgs instruments nekustamā īpašuma darījumos, jo tas nodrošina drošību un apliecina pircēja un pārdevēja nopietnību. Pirms līguma slēgšanas ir būtiski rūpīgi izvērtēt visus nosacījumus, summu un termiņu, konsultēties ar banku, veikt nepieciešamās pārbaudes un izmantot speciālistu palīdzību, lai izvairītos no iespējamām juridiskām un finansiālām problēmām.

11.07.2025

Популярность строительства частных домов за пределами Риги и Рижского региона продолжает расти


В последние годы наблюдается растущий интерес к регионам, где жилье стоит дешевле, а атмосфера спокойнее, при этом развитая инфраструктура обеспечивает удобное транспортное сообщение с крупнейшими городами. Рассмотрим самые востребованные места для строительства и покупки частных домов за пределами столицы.

Согласно данным Государственной земельной службы, в сделках с частными домами в регионах, не входящих в Ригу и Рижский район, лидируют такие края, как Огрский и Валмиерский в Видземе (30%), Аугшдаугавский и Резекненский в Латгалии (22%), Тукумский и Южнокурземский в Курземе (18%), а также Баускский и Елгавский в Земгале (13%).

В прошлом году в пятёрку самых популярных городов для строительства частных домов за пределами Риги вошли Елгава, Юрмала, Даугавпилс, Вентспилс и Лиепая, за ними идет Резекне.

По данным статистики, чаще всего покупку или строительство частных домов выбирают семьи с двумя детьми. Средняя сумма кредита составляет 165 000 евро при сроке кредита в 26 лет, а общий доход таких семей – около 3 900 евро.

Список самых популярных мест для сделок с землей выглядит схоже: Огрский, Тукумский и Баускский края занимают ведущие позиции, согласно данным Государственной земельной службы. Из городов за пределами Риги наибольшее количество сделок с земельными участами было заключено в Елгаве и Даугавпилсе.

Если учитывать все виды сделок, включая покупку квартир, частных домов и земли, то по количеству ипотечных кредитов, выданных в прошлом году за пределами Риги, лидируют такие города и регионы, как Лиепая, Юрмала, Елгава, а также Огрский, Сигулдский и Валмиерский края. За последний год на 60% увеличилось количество кредитов на покупку недвижимости в Баускском крае, на 57% – в Даугавпилсе и на 50% – в Елгаве.

Спрос на жилье за пределами Риги продолжает расти, и этому во многом способствует распространение удаленной работы, что позволяет людям выбирать места для жизни, ориентируясь на свои предпочтения, а не на расположение рабочего места. Более спокойная обстановка и размеренный ритм жизни становятся важным преимуществом для тех, кто хочет уйти от городской суеты. В то же время, выбор места проживания часто зависит от того, где семья имеет свои корни, так как многие предпочитают покупать жилье в тех регионах, с которыми у них связано семейное наследие. Тем не менее, привычка и эмоциональная привязанность к определенному месту могут сыграть решающую роль, даже если место проживания не совпадает с местом работы.

Данные статистики свидетельствуют, что примерно каждый четвертый выданный жилищный кредит связан с покупкой или строительством жилья в регионах Латвии, что свидетельствует о росте интереса к жилью за пределами Риги.
09.07.2025

Piecas pieprasītākās vietas privātmāju būvniecībai ārpus Rīgas un Pierīgas


Aizvien vairāk cilvēku izvēlas reģionus, kur īpašumi ir pieejamāki cenā, apkārtējā vide ir mierīgāka, un ir attīstīta infrastruktūra, kas nodrošina ērtu transporta savienojumu ar lielākajām pilsētām. Par piecām populārākajām vietām ārpus Rīgas un Rīgas reģiona, kur biežāk tiek slēgti darījumi ar privātmājām – būvniecība vai iegāde – stāsta eksperti.

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem, darījumi ar privātmājām ārpus Rīgas un Rīgas reģiona galvenokārt tiek slēgti Ogres un Valmieras novados Vidzemē (30%), Augšdaugavas un Rēzeknes novados Latgalē (22%), Tukuma un Dienvidkurzemes novados Kurzemē (18%), kā arī Bauskas un Jelgavas novados Zemgalē (13%).

Pagājušajā gadā piecu populārāko pilsētu sarakstā privātmāju būvniecībai ārpus Rīgas iekļuva Jelgava, Jūrmala, Daugavpils, Ventspils un Liepāja, kam sekoja Rēzekne.

Saskaņā ar statistiku, privātmājas iegāde vai būvniecība biežāk tiek izvēlēta ģimenēm ar diviem bērniem, un vidējā kredīta summa ir 165 000 eiro ar līguma termiņu 26 gadi. Šādas ģimenes vidējie ienākumi ir aptuveni 3 900 eiro.

Topā darījumos ar zemes gabaliem situācija ir līdzīga: pirmās vietas ieņem Ogres, Tukuma un Bauskas novadi, liecina Valsts zemes dienesta dati. No pilsētām ārpus Rīgas visvairāk darījumu ar zemēm tika veikti Jelgavā un Daugavpilī.

Ja aplūkojam visas hipotēkas, kas izsniegtas pagājušajā gadā ārpus Rīgas un Rīgas reģiona, ņemot vērā darījumus ar dzīvokļiem, privātmājām un zemes gabaliem, visvairāk kredītu tika izsniegti Liepājā, Jūrmalā, Jelgavā, kā arī Ogres, Siguldas un Valmieras novados. Saskaņā ar statistiku vairāk nekā divas reizes pieaudzis kredītu skaits dzīvokļu, māju un zemes iegādei Bauskas novadā (+60%), Daugavpilī (+57%) un Jelgavā (+50%).

Pieprasījums pēc mājokļiem ārpus Rīgas un Pierīgas turpina pieaugt, un šo procesu veicina attālinātā darba iespējas, kas ļauj cilvēkiem izvēlēties dzīvesvietu atbilstoši savām vēlmēm, nevis darba vietas atrašanās vietai. Mierīgāka vide un lēnāks dzīves ritms kļūst par būtisku priekšrocību tiem, kas vēlas izbēgt no lielpilsētas steigas. Tomēr vietas izvēle bieži vien ir saistīta ar ģimenes vēsturisko dzīvesvietu — mājokļi tiek iegādāti reģionos, kur ģimenei ir saknes. Lai gan nereti dzīves vieta tiek pielāgota darba vietai, dažkārt ieradums un emocionālā pieķeršanās konkrētai vietai izšķir, kur dzīvot.

Statistikas dati liecina, ka katrs ceturtais izsniegtais mājokļa kredīts ir saistīts ar mājokļa iegādi vai būvniecību Latvijas reģionos, kas apliecina pieaugošo interesi par mājokļiem ārpus Rīgas.
09.07.2025

Право первоочередного выкупа: когда оно применяется?


Собственники совместной собственности, арендаторы, наследники и муниципалитеты имеют право воспользоваться правом первоочередного выкупа, прежде чем отчуждать свою собственность или её часть третьим лицам. Право первоочередного выкупа может быть установлено как договором, так и законом. Рассмотрим наиболее распространенные виды прав первоочередного выкупа.

Право первоочередного выкупа в рамках договора
Чаще всего право первоочередного выкупа устанавливается в договорах купли-продажи, аренды или субаренды. Например, при заключении договора аренды можно предусмотреть, что у арендатора будет право первоочередного выкупа, если он решит продать арендуемый объект. В этом случае право первоочередного выкупа принадлежит арендатору. Однако, если арендатор решит не воспользоваться этим правом, собственник может продать объект другому лицу.
Если право первоочередного выкупа устанавливается в договоре, это необходимо указать при заключении договора. Более того, чтобы данное соглашение было обязательным для третьих лиц, его нужно зарегистрировать в кадастре недвижимости.
Глава 2060 Гражданского кодекса предусматривает особую форму права первоочередного выкупа — соглашение о первоочередном выкупе. Это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне преимущество в приобретении имущества, если оно будет продано. О решении воспользоваться правом первоочередного выкупа необходимо уведомить: по движимому имуществу — незамедлительно, а по недвижимому — в течение двух месяцев.
Если имущество продается без уведомления лица, имеющего право первоочередного выкупа, оно может потребовать компенсацию убытков только от покупателя, а не от продавца.

Право первоочередного выкупа по закону
Кроме прав, установленных договором, право первоочередного выкупа может существовать и на основании закона. Нормативные акты предусматривают такие права в следующих случаях:

- Для совладельцев, если один из совладельцев продает свою долю третьему лицу.

- Для владельцев зданий или земель, если здание и земля принадлежат разным лицам и не объединены в единый объект недвижимости. Например, владельцу здания предоставляется право первоочередного выкупа на землю, на которой оно находится, и наоборот.

- Для наследников, не получивших свою долю в натуре, если другие наследники отчуждают свою долю до истечения десяти лет.

В этих случаях порядок использования права первоочередного выкупа установлен в статьях 1073, 2060–2063 Гражданского кодекса.
Указанные нормы предусматривают, что после заключения договора купли-продажи продавец обязан предложить лицу, имеющему право первоочередного выкупа, воспользоваться этим правом. Лицо, имеющее право первоочередного выкупа, должно принять решение в течение двух месяцев.
Если этот срок пропущен, то право первоочередного выкупа теряется. Если лицо, имеющее право первоочередного выкупа, решит воспользоваться этим правом, то оно должно выполнить те же условия, что предложены новому покупателю, если только иное не согласовано.

Если право первоочередного выкупа не было использовано по вине отчуждателя, то лицо, имеющее это право, может воспользоваться правом выкупа. Это право позволяет приобрести недвижимость, отстранив нового владельца. Это право может быть использовано в течение года.
Статья 702 Гражданского кодекса также устанавливает, что права первоочередного выкупа и выкупа могут быть унаследованы, если они были приняты в рамках наследства, и переходят к наследникам с момента смерти наследодателя.

Предложение права первоочередного выкупа лучше оформить письменно
Использование права первоочередного выкупа возможно только в случае, если соответствующее лицо получило официальное предложение воспользоваться этим правом.
Чтобы избежать споров о получении предложения, лучше оформить предложение письменно и передать его под подпись. Это также можно сделать через нотариуса. При необходимости нотариус может выдать свидетельство, подтверждающее, что лицо, имеющее право первоочередного выкупа, получило предложение.
Если имущество продается третьей стороне без учета права первоочередного выкупа, то лицо, имеющее это право, может потребовать признания сделки недействительной или потребовать компенсацию убытков от продавца. Если будет доказано, что новый покупатель действовал недобросовестно (зная о праве первоочередного выкупа и умышленно не уведомив об этом), можно обратиться и к новому владельцу.

Право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства
Специальные законы также устанавливают право первоочередного выкупа для муниципалитетов и государства. Это право применяется в следующих случаях:

- Муниципалитет отчуждает имущество, необходимое для выполнения своих функций.

- Государство приобретает имущество в охраняемых территориях или культурные памятники.

- Муниципалитеты действуют в соответствии с нормативными актами, регулирующими приобретение имущества.

Эти законы контролируются при подаче документов в кадастр для перерегистрации прав собственности.

Зачем муниципалитетам и государству нужно право первоочередного выкупа?
Муниципалитетам и государству предоставляется право первоочередного выкупа для того, чтобы в интересах общества приобрести имущество с культурно-историческим или природоохранным значением, а также имущество, необходимое для выполнения социальных функций. Эти права ограничены и должны быть подтверждены планами развития.
Если имущество продается с обходом прав первоочередного выкупа, муниципалитет может обратиться в суд, если считает, что его обманули, и использование права первоочередного выкупа было обойдено.

Как предлагается право первоочередного выкупа муниципалитетам?
Если кто-то решит продать недвижимость, договор купли-продажи необходимо представить в соответствующий муниципалитет до регистрации права собственности в кадастре. Муниципалитет решает, использовать ли право первоочередного выкупа. Если оно используется, продавцу нужно будет отменить сделку с третьей стороной. Если оно не используется, решение должно быть принято в течение пяти рабочих дней.
Если муниципалитет решит использовать право первоочередного выкупа, в документах должно быть указано соответствующее подтверждение или отказ от использования прав.

08.07.2025

Pirmpirkuma tiesības: kad tās jāpiemēro?


Kopīpašniekiem, nomniekiem, līdzmantiniekiem un pašvaldībām ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības, pirms atsavināt īpašumu vai tā daļu trešajai personai. Pirmpirkuma tiesības var būt gan līgumā noteiktas, gan arī pastāvēt, balstoties uz likumu. Izskatīsim izplatītākos pirmpirkuma tiesību veidus.

Pirmpirkuma tiesības līguma ietvaros
Visbiežāk pirmpirkuma tiesības tiek norakstītas pirkuma, nomas vai īres līgumos. Piemēram, ja tiek noslēgts nomas līgums, var paredzēt, ka nomniekam ir pirmpirkuma tiesības, ja viņš vēlēsies pārdot nomas objektu. Šādā gadījumā pirmpirkuma tiesības pieder nomniekam. Tomēr, ja nomnieks nolemj šīs tiesības neizmantot, īpašums var tikt pārdots citai personai.
Ja pirmpirkuma tiesības tiek noteiktas līgumā, tas jānosaka jau līguma slēgšanas laikā. Turklāt, lai šī vienošanās būtu saistoša arī trešajām personām, tā ir jāreģistrē zemesgrāmatā.
Civillikuma 2060. pants paredz īpašu pirmpirkuma tiesību formu – pirmpirkuma pielīgumu. Tas ir līgums, ar kuru viena persona piešķir otrai priekšrocību iegādāties īpašumu, ja tas tiek pārdots. Par lēmumu izmantot pirmpirkuma tiesības jāinformē: par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – divu mēnešu laikā.
Ja īpašums tiek pārdots bez pirmpirkuma pielīguma tiesīgās personas paziņojuma, tā var pieprasīt zaudējumu atlīdzību tikai no personas, kas iegādājusies īpašumu, nevis no īpašuma pārdevēja.

Pirmpirkuma tiesības likuma ietvaros
Papildus līgumā noteiktajām pirmpirkuma tiesībām tās var pastāvēt arī uz likuma pamata. Normatīvie akti paredz šādas tiesības šādos gadījumos:
- Kopīpašniekam, ja viens no kopīpašniekiem pārdod savu daļu trešajai personai.
- Ēkas vai zemes īpašniekam, ja ēka un zeme pieder dažādām personām, un tās nav apvienotas vienā nekustamajā īpašumā. Tā, piemēram, ēkas īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, uz kuras tā atrodas, un otrādi.
- Līdzmantiniekam, kas nav saņēmis savu daļu dabā, ja pārējie mantinieki savu daļu atsavina pirms desmit gadiem.
Šajos gadījumos pirmpirkuma tiesību izmantošanas noteikumi ir norādīti Civillikuma 1073. pantā, 2060.-2063. pantā.
Minētās normas nosaka, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas pārdevējam jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajai personai izmantot savas tiesības. Pirmpirkuma tiesīgajam jāpieņem lēmums divu mēnešu laikā.
Ja šis termiņš tiek nokavēts, tad pirmpirkuma tiesības tiek zaudētas. Ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas izmantot tiesības, tad viņam jāizpilda tie paši nosacījumi, kas piedāvāti jaunajam pircējam, ja vien citādi nav norunāts.
Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izmantot atsavinātāja vainas dēļ, pirmpirkuma tiesīgais var izmantot izpirkuma tiesības. Tā ir tiesība iegādāties nekustamo īpašumu, atstumjot jauno īpašnieku. Šo tiesību var izmantot gada laikā.
Civillikuma 702. pants nosaka, ka pirmpirkuma un izpirkuma tiesības var mantot, ja tās pieņemts mantojuma ietvaros, un tās pāriet uz mantiniekiem jau ar mantojuma atstājēja nāvi.

Pirmpirkuma tiesību piedāvājums labāk jānoformē rakstiski
Pirmpirkuma tiesību izmantošana ir iespējama tikai tad, ja attiecīgā persona ir saņēmusi oficiālu piedāvājumu izmantot šīs tiesības.
Lai izvairītos no strīdiem par piedāvājuma saņemšanu, vislabāk ir izteikt piedāvājumu rakstiski un izsniegt to pret parakstu. To var darīt arī caur zvērināta notāra starpniecību. Ja nepieciešams, notārs var izsniegt apliecību, kas apstiprina, ka pirmpirkuma tiesīgais ir saņēmis piedāvājumu.
Ja īpašums tiek pārdots trešajai personai, neņemot vērā pirmpirkuma tiesības, tad pirmpirkuma tiesīgais var pieprasīt darījuma spēkā neesamību vai prasīt zaudējumu atlīdzību no pārdevēja. Ja tas tiek pierādīts, ka jauns pircējs rīkojies ļaunā ticībā (zinot par pirmpirkuma tiesībām), var vērsties arī pret jauno īpašnieku.

Pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij
Speciālie likumi nosaka arī pirmpirkuma tiesības pašvaldībām un valstij. Tās piemēro gadījumos, kad:
- Pašvaldība atsavina īpašumu, kas nepieciešams tās funkciju veikšanai.
- Valsts iegādājas īpašumus aizsargājamās teritorijās vai kultūras pieminekļus.
- Pašvaldības rīkojas saskaņā ar noteiktiem normatīviem aktiem, kas reglamentē īpašumu iegādi.

Šie likumi tiek kontrolēti, iesniedzot dokumentus zemesgrāmatai, lai pārreģistrētu īpašumtiesības.
Kāpēc pašvaldībām un valstij ir pirmpirkuma tiesības?
Pašvaldības un valstij ir pirmpirkuma tiesības, lai sabiedrības interesēs iegādātos īpašumus ar kultūrvēsturisku vai dabas aizsardzības nozīmi, vai arī īpašumus, kas nepieciešami sociālas nozīmes funkciju veikšanai. Šīs tiesības ir ierobežotas un jāapstiprina attīstības plānos.
Ja īpašums tiek pārdots apiet pirmpirkuma tiesības, pašvaldība var vērsties tiesā, ja uzskata, ka tā tika apmānīta un pirmpirkuma tiesību izmantošana tika apieta.
Ja tiek pārdots nekustamais īpašums, pirkuma līgums jāiesniedz attiecīgajai pašvaldībai pirms īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā. Pašvaldība izvēlas, vai izmantot pirmpirkuma tiesības. Ja tās tiek izmantotas, pārdevējam būs jāatceļ darījums ar trešo personu. Ja tās netiek izmantotas, jāpieņem lēmums piecu darba dienu laikā.
Ja pašvaldība nolemj izmantot pirmpirkuma tiesības, dokumentos jāiekļauj atbilstoša kvīts vai atteikums izmantot tiesības.
08.07.2025

Предлагается разрешить строительство в прибрежных дюнах также в сельских населённых пунктах

Министерство экономики (МЭ) разработало изменения в закон о защитных зонах, которые позволят строить новые здания и расширять существующие в прибрежных защитных зонах и на пляжах не только в городах, но и в сельских населённых пунктах, если это предусмотрено в территориальном планировании местных властей.

МЭ поясняет, что эти изменения упростят процесс согласования строительства в сельской местности, если проектируемые объекты находятся в защитной зоне на территории села.

Текущий закон запрещает строительство новых зданий и расширение существующих в прибрежных защитных зонах и на пляжах, за исключением случаев, когда строительство или расширение предусмотрено местным территориальным планом и осуществляется на территории города. Изменения в закон предполагают, что исключение будет распространяться также на сельские населённые пункты.

В законе также указано, что запрещено строить новые здания и расширять существующие в прибрежных защитных зонах и на пляжах, за исключением случаев, когда в соответствии с местным территориальным планом реконструируются существующие здания, не превышая первоначальный объём строительства. Кроме того, если реконструируются жилые здания площадью менее 150 квадратных метров, их общая площадь после реконструкции не должна превышать 150 квадратных метров. Проект изменений от МЭ предлагает исключить из закона фразу о данном ограничении площади.

Кроме того, изменения в законодательстве предполагают упрощение реализации проектов по озеленению.

МЭ отмечает, что благодаря изменениям в законе будет снижена административная нагрузка как на организаторов озеленения, так и на органы, занимающиеся согласованием этих проектов. Проект нормативного акта «Изменения в закон о защитных зонах» был разработан по инициативе МЭ.

Эти изменения дополнят закон о защитных зонах, устанавливая, что выращивание деревьев и кустарников в соответствующих защитных зонах должно соответствовать стандартам по озеленению в таких зонах или быть согласовано с владельцами объектов или земель, подпадающих под ограничения защитных зон.

Согласно действующему закону о защитных зонах, на побережье Балтийского моря и Рижского залива запрещено строить новые здания или расширять существующие, за исключением некоторых случаев. При этом не существует ограничений на восстановление и реставрацию зданий. Реконструкция разрешена в пределах городских и сельских территорий, где уже имелась застройка. Реконструкция также разрешена, если сохраняется исходный объём строительства. Текущий закон о защитных зонах также устанавливает, что строительство и расширение новых объектов разрешается только в случае, если это предусмотрено в местном территориальном плане и происходит в городской территории, но не включает возможность строительства в сельских населённых пунктах, что создаёт неоправданные ограничения для строительства в таких местах.

Процесс озеленения в защитных зонах в текущем виде является административно фрагментированным и времязатратным, так как для каждой зоны установлены разные критерии озеленения. Это приводит к конфликтам между застройщиками и контролирующими органами, например, касающимся оценки рисков при посадке деревьев в городской среде, если эти деревья планируется высаживать в защитной зоне. Различия в мнениях замедляют процесс озеленения в городской среде, создавая проблемы как для застройщиков, которым приходится запрашивать продление сроков реализации проектов, так и для контролирующих органов, которым приходится оценивать каждый проект по независимым показателям и рискам.

МЭ подчеркивает, что предлагаемые изменения в закон не изменяют существующие ограничения в территориальных планах местных властей по строительству новых зданий, например, по числу этажей, плотности застройки, интенсивности, количеству зелёных территорий и высоте зданий.

В свою очередь, организация «Puse Latvijas» выразила обеспокоенность, что изменения в закон о защитных зонах могут привести к разрушению охраняемых природных территорий и утрате биоразнообразия, превращая прибрежные зоны в частные жилые участки. Также они отметили, что в проекте не была проведена оценка воздействия на окружающую среду, что является важным вопросом, учитывая возможные экологические последствия предлагаемых изменений.


 

07.07.2025

Rosina atļaut būvniecību krasta kāpās arī ciemos


Ekonomikas ministrija (EM) ir izstrādājusi grozījumus Aizsargjoslu likumā, kuru mērķis ir atļaut būvniecību un esošo ēku paplašināšanu krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē ne tikai pilsētas, bet arī ciemu teritorijās, ja tas tiek norādīts pašvaldības teritorijas plānojumā.

EM skaidro, ka šie grozījumi ļautu vienkāršot būvniecības saskaņošanas procesu ciemos, ja iecerētās būves atrastos aizsargjoslas zonā ciema teritorijā.

Pašreizējais likums nosaka, ka krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē aizliegts būvēt jaunas ēkas un paplašināt esošās, izņemot gadījumus, kad būvniecība vai paplašināšana tiek paredzēta vietējās pašvaldības plānojumā un norakstīta pilsētas teritorijās. Grozījumi paredz, ka izņēmums attieksies arī uz ciemiem.

Likumā arī noteikts, ka aizliegts būvēt jaunas ēkas un paplašināt esošās ēkas un būves krasta kāpu aizsargjoslā un pludmalē, izņemot gadījumus, kad, atbilstoši vietējās pašvaldības plānojumam, tiek pārbūvētas esošās ēkas, nepārsniedzot to sākotnējo būvapjomu. Turklāt, ja tiek pārbūvētas dzīvojamās ēkas, kuru platība ir mazāka par 150 kvadrātmetriem, pēc pārbūves to kopējā platība nedrīkst pārsniegt 150 kvadrātmetrus. EM izstrādātie grozījumi paredz izslēgt no likuma daļu, kas norāda uz šo platības ierobežojumu.

Papildus grozījumiem paredzēts atvieglot apzaļumošanas objektu īstenošanu, samazinot administratīvo slogu gan apzaļumošanas projektu īstenotājiem, gan saskaņošanas institūcijām. Tiesību akta projekta "Grozījumi Aizsargjoslu likumā" izstrāde ir notikusi pēc EM iniciatīvas.

Šie grozījumi papildinās Aizsargjoslu likumu, nosakot, ka koku un krūmu audzēšana aizsargjoslas teritorijās jāveic saskaņā ar attiecīgajiem standartiem, vai arī, ja audzēšana ir saskaņota ar īpašniekiem vai objektiem, kas pakļauti aizsargjoslas ierobežojumiem.

Pēc pašreizējā Aizsargjoslu likuma Baltijas jūras un Rīgas līča piekrastes aizsargjoslā nav atļauta jaunu būvju būvniecība vai esošo paplašināšana, izņemot dažus īpašus gadījumus. Tomēr nav ierobežojumu attiecībā uz būvju restaurāciju vai atjaunošanu. Pārbūve ir atļauta pilsētas un ciema teritorijās vietās, kur jau bija apbūve. Tāpat pārbūve ir atļauta, ja tiek saglabāts esošais būvapjoms. Pašreizējais likums arī nosaka, ka būvniecība un paplašināšana ir atļauta tikai tad, ja tās paredzētas vietējās pašvaldības teritorijas plānojumā un pilsētas teritorijā, bet nekas netiek norādīts attiecībā uz būvniecību ciemos, kas rada nepamatotus ierobežojumus ciemu teritorijās.

Vides apzaļumošanas process aizsargjoslās ir sarežģīts un laikietilpīgs, jo katrai aizsargjoslas zonai ir atšķirīgi apzaļumošanas kritēriji, kas bieži rada konfliktus starp attīstītājiem un uzraugošajām iestādēm. EM norāda, ka šie konflikti aizkavē apzaļumošanas procesus, liekot attīstītājiem pieprasīt termiņu pagarinājumus, un uzraugošajām iestādēm ir nepieciešams novērtēt katru projektu pēc individuāliem rādītājiem.

EM uzsver, ka plānotās izmaiņas nemainīs pašreizējos ierobežojumus attiecībā uz jaunu ēku būvniecību pašvaldību teritorijas plānojumos, piemēram, attiecībā uz stāvu skaitu, apbūves blīvumu, intensitāti un zaļās teritorijas prasībām.

Biedrība "Puse Latvijas" izteica bažas, ka grozījumi var novest pie dabas aizsargjoslu postīšanas un iznīcināšanas, pārvēršot piejūras un pludmaļu teritorijas par privātām dzīvojamām zonām. Tāpat viņi norāda, ka projekta ietvaros nav veikta analīze par ietekmi uz vidi, kas ir būtisks jautājums, ņemot vērā grozījumu iespējamo ietekmi uz dabas resursiem.

07.07.2025

Процесс оформления наследства — что нужно знать?


Каждый год присяжные нотариусы в Латвии в среднем открывают около 12 000 наследственных дел. В стране предусмотрены три законных способа наследования: по закону, на основании завещания и по наследственному договору.

Процедура всегда начинается одинаково — с визита к присяжному нотариусу. Именно он возбуждает наследственное дело, проверяет наличие законных оснований и оформляет свидетельство о праве на наследство. В этом документе указывается, какое именно имущество наследуется и в каком объёме. Если наследников несколько, каждому из них определяется доля в наследстве — например, половина, треть или четверть. Однако это лишь юридические доли, не обозначающие физическое разделение имущества. Получив свидетельство, наследники становятся совладельцами, но реального раздела имущества между ними ещё не происходит.

Ранее в Латвии действовала так называемая система заявления: нотариусы не устанавливали и не разыскивали возможных наследников — только те, кто самостоятельно подавал письменное заявление, могли претендовать на наследство. Однако с 1 января 2025 года в силу вступила масштабная реформа наследственного права, внёсшая значительные изменения в порядок наследования. В соответствии с поправками в статью 259.¹ Закона о нотариате, после возбуждения наследственного дела нотариус обязан установить потенциальных наследников до третьей очереди включительно, а также пережившего супруга, и уведомить их о факте открытия наследства. Уведомление направляется в виде электронного письма с квалифицированной подписью (если активирован официальный адрес электронной почты), а также письмом на задекларированное место жительства и другие известные адреса, указанные в наследственном деле. Таким образом, нотариус сам извещает возможных наследников, которые не были инициаторами начала наследственного дела, с предложением выразить свою волю относительно принятия наследства.

Обращаясь к нотариусу для оформления наследства, необходимо иметь при себе удостоверяющий личность документ — паспорт или ID-карту, свидетельство о смерти наследодателя, а также документы, подтверждающие родственные связи (например, свидетельства о рождении или о браке). Если в состав наследства входит движимое имущество, нужно представить его перечень и оценку. Также желательно предоставить информацию о других известных наследниках. Если каких-либо документов не хватает, их сбор можно поручить нотариусу — у него есть как необходимые знания, так и доступ к государственным реестрам.

Прежде чем начать дело, нотариус сначала проверяет в Наследственном реестре, не было ли оно уже возбуждено другим нотариусом, например, по заявлению другого претендента. Также он обращается к Реестру публичных завещаний, чтобы выяснить, оставил ли умерший завещание или заключал ли наследственный договор.

Если дело возбуждено и возникает необходимость публичного извещения, нотариус публикует соответствующее объявление в официальном издании “Latvijas Vēstnesis”, пригласив к подаче заявлений лиц, которые могут иметь право на наследство — наследников, кредиторов или других заинтересованных лиц. Если в законе не установлен конкретный срок, нотариус определяет его самостоятельно, но он не может быть короче трёх месяцев со дня публикации. Как правило, если круг наследников известен, устанавливается именно трёхмесячный срок. Это обязательный срок и для наследников, и для кредиторов. В сложных случаях, например, если требуется доказать родство или имущество юридически не оформлено, процедура может занять больше времени.

Средняя продолжительность рассмотрения наследственного дела в Латвии составляет около трёх с половиной месяцев.

В соответствии со статьёй 696.¹ Гражданского закона, в каждом наследственном деле обязательно составляется перечень наследственного имущества, в котором указывается всё наследуемое имущество и его стоимость. Эта процедура проводится по правилам, установленным Кабинетом министров, и, как правило, осуществляется присяжным нотариусом совместно с наследниками. Цель списка — юридически корректно и прозрачно зафиксировать состав наследства. Важно отметить, что в каждом наследственном деле составляется только один такой список.

Если в наследство входит недвижимость, то согласно пункту 7 правил Кабинета министров № 543 "Порядок составления перечня наследства", её стоимость подтверждается справкой Государственной земельной службы, в которой указывается кадастровая стоимость объекта, включая стоимость лесных насаждений (если таковые имеются).

Однако закон предусматривает гибкость. Согласно пункту 7.4 тех же правил, если наследников не устраивает кадастровая оценка, они могут договориться о применении другой, более высокой оценки. В этом случае к наследственному делу может быть приложён альтернативный отчёт об оценке, согласованный всеми наследниками. Именно эта, более высокая оценка будет признана действительной стоимостью имущества. Такой подход особенно часто используется для того, чтобы в будущем уменьшить налоговую нагрузку, особенно если имущество планируется продать.

Если же составление перечня имущества поручается присяжному судебному исполнителю, например, в более сложных ситуациях, то согласно пункту 12 тех же правил, оценка недвижимости проводится сертифицированным оценщиком, привлечённым судебным исполнителем. Оценка осуществляется после того, как заинтересованное лицо перечислило на счёт судебного исполнителя необходимую сумму для оплаты услуг оценщика.

Эти нормативные положения обеспечивают точность и справедливость при составлении наследственного имущества, а также дают возможность наследникам повлиять на определение стоимости, при этом устанавливая чёткие правила на случай, если согласия достичь невозможно.

Ключевое новшество реформы наследственного права — это ограниченная ответственность наследников перед кредиторами умершего. Согласно новым положениям, наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости унаследованного имущества. Одновременно были уточнены и правила подачи требований кредиторами в рамках наследственного дела.

Каждый желающий может обратиться в Латвийскую коллегию присяжных нотариусов и выяснить, заведено ли наследственное дело в отношении конкретного умершего лица. Для этого необходимо знать имя, фамилию и персональный код покойного (или хотя бы дату его рождения). Также можно узнать, зарегистрировано ли в Реестре публичных завещаний какое-либо завещание. Следует учитывать, что данная информация предоставляется как платная услуга.
04.07.2025

Mantojuma kārtošanas process – kas jāzina?


Latvijā zvērināti notāri ik gadu uzsāk vidēji ap 12 000 mantojuma lietu. Mūsu valstī ir trīs tiesiski atzīti mantošanas veidi: mantas sadale saskaņā ar likumu, mantošana pēc testamenta, kā arī mantojuma līguma noslēgšana. 
Sākums vienmēr ir viens – pie zvērināta notāra. Tieši viņš sāk mantojuma lietu, pārbauda likumiskos pamatus un sagatavo mantojuma apliecību. Šajā dokumentā tiek norādīts, kas tieši tiek mantots un kādā apmērā. Ja mantojuma tiesības iegūst vairāki cilvēki, katram tiek noteikta domājamā daļa – piemēram, puse, trešdaļa vai ceturtdaļa no visa mantojuma. Taču šīs ir tikai juridiskas proporcijas, nevis skaidri nodalīta manta. Ar šo apliecību mantinieki kļūst par līdzīpašniekiem, bet konkrēts īpašuma sadalījums vēl nav noticis.
Līdz šim Latvijā darbojās t.s. pieteikšanās sistēma, kurā notārs pats nemeklēja iespējamos mantiniekus. Tiesības uz mantojumu varēja īstenot tikai tie, kas paši rakstiski izsaka šo vēlmi. Taču no 2025. gada 1. janvāra Latvijā stājās spēkā apjomīga mantojuma tiesību reforma, kas ievieš vairākas būtiskas izmaiņas līdzšinējā kārtībā. Pēc grozījumiem Notariāta likuma 259.¹ pantā paredzēts, ka, sākot mantojuma lietu, zvērinātam notāram būs jāidentificē iespējamie mantinieki līdz pat trešajai mantošanas šķirai (ieskaitot), kā arī pārdzīvojušais laulātais. Notārs viņiem paziņos par mantojuma izsludināšanu, nosūtot elektroniski parakstītu vēstuli, ja personai ir aktivizēta oficiālā elektroniskā adrese, kā arī nosūtot vēstuli uz deklarēto dzīvesvietu un jebkuru citu zināmo adresi, kas norādīta mantojuma lietā. Tātad notārs potenciālos mantiniekus, kas nav bijuši iniciatori mantojuma lietas uzsākšanai pie notāra, aicinās paust gribu par mantojuma pieņemšanu. 
Dodoties pie notāra mantojuma lietas kārtošanai, līdzi jāņem personu apliecinošs dokuments – pase vai personas apliecība –, mantojuma atstājēja miršanas apliecība, kā arī dokumenti, kas apliecina radniecību (piemēram, dzimšanas vai laulības apliecība). Ja mantojumā ietilpst arī kustamā manta, jāiesniedz to apliecinošs mantas saraksts un vērtējums. Ļoti noderīgi būs arī dati par citiem zināmajiem mantiniekiem. Ja kāds no nepieciešamajiem dokumentiem nav pieejams, to meklēšanu iespējams uzticēt zvērinātam notāram – viņa rīcībā ir gan juridiskā kompetence, gan pieeja valsts reģistriem.
Pirms lietas ierosināšanas notārs vispirms pārbauda Mantojumu reģistrā, vai kāds cits kolēģis šo mantojuma lietu jau nav uzsācis, piemēram, pamatojoties uz cita pretendenta iesniegumu. Tāpat viņš pārbauda Publisko testamentu reģistru, lai noskaidrotu, vai aizgājējs atstājis testamentu vai noslēdzis mantojuma līgumu.
Ja mantojuma lieta tiek uzsākta, un nepieciešams informēt sabiedrību, notārs ievieto paziņojumu oficiālajā izdevumā “Latvijas Vēstnesis”, kurā aicina pieteikties personas, kurām var būt tiesības uz mantojumu – mantiniekus, kreditorus vai citas ieinteresētās puses. Pieteikšanās termiņu, ja tas nav tieši noteikts likumā, nosaka pats notārs, taču tas nedrīkst būt īsāks par trim mēnešiem no sludinājuma publicēšanas. Parasti, ja visi mantinieki ir zināmi, tiek noteikts tieši trīs mēnešu pieteikšanās termiņš. Šis periods ir obligāts gan potenciālajiem mantiniekiem, gan kreditoriem. Ja lieta ir sarežģīta, piemēram, ir grūtības pierādīt radniecību vai īpašums ir juridiski nesakārtots, mantojuma izskatīšanai var būt nepieciešams ilgāks laiks.
Latvijā mantojuma lietu vidējais izskatīšanas laiks ir apmēram trīsarpus mēneši.
Saskaņā ar Civillikuma 696.¹ pantu, ikvienā mantojuma lietā obligāti jāsastāda mantojuma saraksts, kurā tiek uzskaitīta visa mantojamā manta un tās vērtība. Šis process notiek saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem, un sarakstu parasti sagatavo zvērināts notārs kopā ar mantiniekiem. Tā mērķis – skaidri un juridiski korekti noteikt mantojuma sastāvu. Jāņem vērā, ka katrai mantojuma lietai ir tikai viens šāds saraksts.
Ja mantojamās mantas sastāvā ietilpst nekustamais īpašums, tad Ministru kabineta noteikumu Nr. 543 “Mantojuma saraksta sastādīšanas kārtība” 7. punkts nosaka, ka šā īpašuma vērtību apliecina Valsts zemes dienesta izziņa, kurā norādīta īpašuma kadastrālā vērtība – kopā ar tajā ietilpstošās mežaudzes vērtību, ja tāda ir.
Tomēr likums paredz elastību. Noteikumu 7.4 punkts atļauj mantiniekiem, ja viņi nav apmierināti ar kadastrālo novērtējumu, vienoties par cita, augstāka vērtējuma izmantošanu. Šādā gadījumā mantojuma lietai var pievienot īpašuma vērtējumu, kas ir visiem mantiniekiem pieņemams, un tieši šis augstākais novērtējums tiek ņemts vērā kā mantojamās mantas vērtība. Šāda pieeja bieži tiek izmantota, lai nākotnē samazinātu iespējamo nodokļu slogu, īpaši tad, ja īpašumu plānots pārdot.
Savukārt, ja mantojuma saraksta sagatavošana tiek uzticēta zvērinātam tiesu izpildītājam, piemēram, sarežģītākos gadījumos, tad Ministru kabineta noteikumu 12. punkts nosaka, ka īpašuma vērtību šādā gadījumā nosaka sertificēts vērtētājs, kuru pieaicina tiesu izpildītājs. Šāds vērtējums tiek veikts pēc tam, kad ieinteresētā persona ir iemaksājusi attiecīgo summu tiesu izpildītāja kontā, lai segtu vērtēšanas izdevumus.
Šie normatīvie regulējumi ļauj nodrošināt precīzu un taisnīgu mantojuma uzskaiti, kā arī dod iespēju mantiniekiem ietekmēt īpašuma vērtības noteikšanu, vienlaikus paredzot skaidru kārtību gadījumiem, kad nav iespējams panākt vienošanos.
Kā mantojuma tiesību reformas galveno novitāti izceļ mantinieku ierobežoto atbildību pret mirušā kreditoriem. Turpmāk likumā noteikts, ka mantinieku atbildība pret aizgājēja kreditoriem ir ierobežota — viņiem būs jāsedza tikai tādi parādi, kas nepārsniedz mantojuma vērtību. Tāpat precizēta kārtība, kādā kreditoriem jāiesniedz savas pretenzijas mantojuma lietā.
Ikviens var vērsties Latvijas Zvērinātu notāru padomē un noskaidrot, vai konkrētas mirušas personas mantojuma lieta jau ir ierosināta kādā no notāru birojiem. Lai to noskaidrotu, nepieciešams zināt aizgājēja vārdu, uzvārdu un personas kodu (vai vismaz dzimšanas datumu). Tāpat iespējams noskaidrot, vai Publisko testamentu reģistrā ir reģistrēts testaments. Jāņem vērā, ka šī informācija tiek sniegta kā maksas pakalpojums.

04.07.2025

Izmaiņas būvnormatīvos: aizsardzība pret strāvas noplūdēm kļūs obligāta jaunajās ēkās


Turpmāk, uzbūvējot jaunas ēkas vai veicot esošo ēku elektroinstalācijas pārbūvi, būs obligāti jānodrošina aizsardzība pret elektriskās strāvas noplūdi, uzstādot noplūdstrāvas aizsargslēdžus. Šī prasība tiek noteikta ar nesen pieņemtiem grozījumiem Ministru kabineta noteikumos Nr. 294 (par Latvijas būvnormatīvu LBN 261-15 "Ēku iekšējā elektroinstalācija"), un tā palīdzēs samazināt elektrotraumu un ugunsgrēku rašanās riskus mājsaimniecībās.

Latvijā katru gadu tiek reģistrēti desmitiem gadījumu, kad cilvēki gūst elektrotraumas savos mājokļos, pateicoties bojātai elektroinstalācijai vai elektroiekārtām. 2024. gadā tika fiksētas 50 elektrotraumas, tostarp trīs nāves gadījumi. Tāpat bieži notiek ugunsgrēki dzīvojamās ēkās, ko izraisa elektroinstalācijas bojājumi un elektriskās strāvas noplūdes.

“Ar šiem grozījumiem mēs būtiski uzlabosim elektrodrošību mājokļos. Noplūdstrāvas aizsargslēdži būs obligāti jāuzstāda visās jaunbūvēs un to nepieciešams darīt arī esošo ēku elektroinstalāciju pārbūves laikā, neatkarīgi no tā, vai ēka ir jauna vai veca. Tas ļaus samazināt gan elektrotraumu, gan ugunsgrēku riskus,” uzsver Ekonomikas ministrijas Būvniecības politikas departamenta direktore Olga Feldmane.

"Daudzi maldīgi uzskata, ka automātslēdži jeb "korķi" pasargā no elektroinstalācijas bojājumiem, taču šie aizsargslēdži neuztver elektriskās strāvas noplūdi, bet tikai reaģē uz pārslodzi vai īssavienojumiem. Noplūdstrāvas aizsargslēdzis ir efektīvs veids, kā uzlabot elektrodrošību mājās, tomēr jāņem vērā, ka elektroinstalācijai jāatbilst normatīviem. Latvijā ir daudz māju, kas būvētas padomju laikos, un to elektroinstalācija ir novecojusi un nedroša. Obligātās aizsargslēdžu uzstādīšanas prasība jaunbūvēs un pārbūvju gadījumos ir svarīgs solis, lai uzlabotu elektrodrošību un ugunsdrošību," saka AS "Sadales tīkls" Mācību centra direktors, elektrozinību eksperts Artūrs Šmats.

"Sadales tīkls" aicina mājsaimniecības pievērst uzmanību savas elektroinstalācijas stāvoklim, bet daudzdzīvokļu māju apsaimniekotājus – koplietojamo telpu elektroinstalācijas pārbaudei. Saskaņā ar spēkā esošajiem ugunsdrošības noteikumiem, īpašniekiem jāveic elektroinstalācijas pārbaude vismaz reizi desmit gados, piesaistot kvalificētu elektrospeciālistu. Speciālists veiks nepieciešamos mērījumus un norādīs uz uzlabojumiem. Plašāk ar padomiem par elektrodrošību un informāciju par kvalificētu speciālistu meklēšanu var iepazīties "Sadales tīkla" mājaslapā sadalestikls.lv.

Grozījumi Ministru kabineta noteikumos Nr. 294 apstiprināti 17. jūnijā un stājušies spēkā 1. jūlijā.
02.07.2025

Изменения в строительных нормах: защита от утечек тока станет обязательной в новых зданиях


С этого момента при строительстве новых зданий или при реконструкции электроустановок в существующих зданиях обязательно должна быть установлена защита от утечек электрического тока с помощью устройств защитного отключения. Это требование было введено недавно принятыми изменениями в постановлении Кабинета Министров № 294 (о строительных нормах Латвии LBN 261-15 «Электроустановки зданий»), что значительно снизит риски электрических травм и возникновения пожаров в домах.

В Латвии каждый год фиксируются десятки случаев получения электрических травм в домашних условиях из-за повреждений электропроводки или электрооборудования. Например, в 2024 году было зафиксировано 50 электротравм, включая три случая с летальным исходом. Часто также случаются пожары в жилых зданиях, вызванные повреждениями электроустановок и утечками электрического тока.

«С внесением этих изменений мы существенно улучшим электробезопасность в домах. Устройства защитного отключения должны быть установлены в каждой новой постройке, а также при реконструкции существующих электросетей, независимо от того, новое здание или старое. Это снизит риски как электрических травм, так и возникновения пожаров», — говорит директор отдела строительства Министерства экономики Латвии Ольга Фельдмане.

«Многие ошибочно полагают, что автоматы или «пробки» защищают от повреждений электрических проводов и устройств, однако такие обычные защитные устройства реагируют только на перегрузки в сети или короткие замыкания, а не на утечку тока. Устройство защитного отключения — это эффективный способ повысить электробезопасность в доме, однако важно, чтобы проводка соответствовала стандартам. В Латвии многие дома были построены еще в советское время, и их электропроводка устарела и небезопасна. Обязательное требование установки таких устройств в новых зданиях и при реконструкции — важный шаг в повышении электробезопасности и пожарной безопасности», — отмечает директор Учебного центра компании AS «Sadales tīkls», эксперт в области электроэнергетики Артур Шматс.

Компания «Sadales tīkls» призывает каждое домохозяйство обратить внимание на состояние своей электроустановки, а управляющих многоквартирными домами — на состояние электропроводки в общих помещениях. В соответствии с действующими нормами пожарной безопасности, владельцы должны проводить проверку электроустановки как минимум раз в десять лет, привлекая квалифицированного электрика. Специалист проведет необходимые измерения и сообщит о необходимых улучшениях. Более подробную информацию о советах по электробезопасности и поиске квалифицированных специалистов можно найти на сайте «Sadales tīkls» — sadalestikls.lv.

Изменения в постановлении Кабинета Министров № 294 были утверждены 17 июня и вступили в силу 1 июля.

02.07.2025

Наследство и его финансовые последствия: распространенные мифы и их разъяснение


Наследственные права и связанные с ними финансовые вопросы часто становятся источником неясности и создают ложные представления о том, какие последствия могут наступить после ухода близкого человека. Одним из самых распространенных мифов является мнение, что наследство включает лишь имущество и накопления. Однако с 1 января 2025 года вступила в силу новая реформа наследственного законодательства, которая вносит несколько важных изменений в действующие нормы. В этой статье мы разъясним основные аспекты, которые должен знать каждый, чтобы развеять самые распространенные мифы.

Миф первый: Наследство — это абсолютно бесплатно.
Когда человек получает наследство, часто возникает ложное представление, что все, что получено бесплатно, также не будет облагаться налогами. Однако закон рассматривает это иначе, особенно в случаях, когда решено продать унаследованное имущество. В таких ситуациях актуализируется вопрос о налоге на прирост капитала — и о том, как в соответствии с законом можно избежать его уплаты.
Процедура получения наследства не является бесплатной. На стоимость наследственного дела влияют: степень родства между наследодателем и наследником (чем ближе родственные связи, тем ниже расходы), стоимость наследства и способ наследования (по закону, по завещанию или по договору). Например, стоимость недвижимого имущества может быть снижена, если и наследодатель, и наследник жили в нем и были зарегистрированы по этому адресу. Также, если недвижимость была завещана супругу или ближайшим родственникам, государственная пошлина на регистрацию прав собственности в кадастре будет в два раза меньше.
Если наследник решит продать унаследованную недвижимость, может быть начислен налог на прирост капитала, который в настоящее время составляет 25,5%. Размер налога определяется разницей между ценой продажи имущества и его покупной стоимостью (ценой унаследованного имущества).

Миф второй: Наследство — это только ценности: имущество и накопления.
Одним из наиболее распространенных заблуждений является убеждение, что наследство касается исключительно имущества и финансовых накоплений. Однако на самом деле наследство включает также финансовые обязательства, оставленные умершим, такие как кредиты и другие долги. Это также касается неоплаченных счетов, например, коммунальных платежей и счетов за телефонные услуги. Поэтому перед принятием наследства наследникам крайне важно выяснить все обязательства умершего и их размер.

С 1 января текущего года вступил в силу новый регламент, который ограничивает ответственность наследников за долги умершего размером наследства. Это означает, что если умерший оставил долги, кредиторы могут требовать деньги только из унаследованного имущества, например, недвижимости, накоплений или ценных предметов, а не из личных активов наследников. Эти изменения имеют большое значение, так как обеспечивают большую защиту наследников от непредвиденных финансовых обязательств. Однако, если имущество было отчуждено, повреждено или уничтожено, наследник может быть обязан покрыть утрату стоимости наследства за счет своих личных средств. Этот регламент касается только случаев, когда наследодатель скончался после 1 января 2025 года. Если наследодатель умер до этой даты, ограниченная ответственность распространяется только на несовершеннолетних и тех наследников, которые приняли наследство по "инвентаризационным правам".

Миф третий: Кредитор немедленно потребует от родственников покойного платежей по кредиту.
Если в наследство входят кредитные обязательства, наследникам нужно оценить, готовы ли они принять на себя эти долги. Однако кредиторы не имеют права требовать выплаты, пока наследники официально не примут наследство. Если наследники задержат решение по наследству, банк может начать судебное разбирательство и направить взыскание на унаследованное имущество. Поэтому важно вовремя уведомить кредиторов о смерти наследодателя и обсудить дальнейшее выполнение обязательств.

Если наследственное дело затягивается, наследники рискуют увеличением долга. Чтобы избежать этого, наследники могут продолжать выплаты по кредиту, даже если дело о наследстве еще не завершено. Также, если наследник является созаемщиком или поручителем, его ответственность за кредитные обязательства сохраняется независимо от принятия наследства.

Миф четвертый: Если я родственник, я автоматически становлюсь наследником.
Часто предполагается, что родство автоматически дает право на наследство. Однако это не так. Наследство больше нельзя принять "молча", если уже другая заинтересованная сторона начала наследственное дело. Чтобы стать полноценным наследником, необходимо обратиться к нотариусу и оформить наследственное дело. Также, например, с 2020 года возможно включить в наследство накопления во втором уровне пенсионной системы, однако важно своевременно решить, что с ними делать. Если человек является участником второго уровня пенсионной системы, он может передать свои накопления своим наследникам или добавить их в пенсионный капитал другого человека, уведомив об этом государственные органы.

Если человек не указал свой выбор и скончался до достижения пенсионного возраста, накопленный капитал будет направлен в государственный бюджет. Поэтому важно принять решение заранее и уведомить об этом близких, чтобы они знали, как действовать. Также тем, у кого есть иждивенцы, которым предстоит долгое время обеспечивать, перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с Государственным агентством социальной страховки (VSAA). В случае утраты кормильца при расчете пенсии по потере кормильца накопленный капитал будет учитываться только в том случае, если он остается в специальном пенсионном бюджете государства.

Миф пятый: Если я принял наследство, я могу в любой момент отказаться от него.
Существует ошибочное мнение, что после принятия наследства наследник может в любой момент изменить свое решение и отказаться от наследства. Однако это неверно, так как принятие наследства является необратимым решением.

Необходимо учитывать, что наследник не может принять только часть наследства, например, имущество и накопления, а отказаться от части, связанной с долгами. Наследство — это неделимое целое, включающее как активы, так и пассивы. Приняв наследство, наследник берет на себя ответственность за все его составляющие, независимо от того, являются ли они ценными или связаны с обязательствами.

Резюмируя, хотелось бы подчеркнуть, что наследство — это не только ценное имущество или финансовый выигрыш, но и значительная ответственность. После ухода близкого человека наследники должны осознавать, что они принимают на себя не только права, но и обязанности, связанные с различными долгами, кредитными обязательствами и другими финансовыми вопросами. Наследство представляет собой неделимый комплекс, включающий как активы, так и обязательства, и каждый наследник несет ответственность за то, что он принимает.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов и финансовых потерь, наследникам следует быть внимательными, тщательно оценивая все возможные риски и обязательства до принятия наследства. В случае сомнений рекомендуется обратиться за юридической консультацией и разъяснениями, чтобы принять своевременные и обоснованные решения.
01.07.2025

Mantojums un tā finansiālās sekas: izplatītākie mīti un to skaidrojums


Mantojuma tiesības un ar tām saistītie finanšu jautājumi bieži vien rada neskaidrības un veido nepareizus priekšstatus par to, kādas sekas var sagaidīt pēc tuvinieka aiziešanas mūžībā. Ļoti bieži sastopami maldīgi uzskati, piemēram, ka mantojums ietver tikai īpašumus un uzkrājumus. Tomēr ar 2025. gada 1. janvāri ir stājusies spēkā jaunā mantojuma tiesību reforma, kas ievieš vairākas nozīmīgas izmaiņas līdzšinējā kārtībā. Šajā rakstā sniegsim skaidrojumu par galvenajiem aspektiem, kas jāzina katram, lai kliedētu populārākos mītus.

Pirmais mīts: mantojums ir pilnīgi par velti.
Kad tiek saņemts mantojums, nereti valda maldīgs priekšstats, ka viss, kas saņemts par velti, arī nodokļu ziņā būs "par brīvu". Tomēr likums raugās citādi – īpaši gadījumos, kad mantoto īpašumu nolemts pārdot. Tieši tad aktualizējas jautājums par kapitāla pieauguma nodokli – un arī par to, kā no tā, likumu ievērojot, var izvairīties.
Pati mantojuma saņemšanas procedūra nav bezmaksas pasākums. Mantojuma lietas izmaksas ietekmē: mantinieka šķira (jo tuvāka radniecība starp mantojuma atstājēju un mantinieku, jo zemākas izmaksas), mantojuma vērtība un mantošanas veids (likumiskā, testamentārā vai līgumiskā). Papildus tam, piemēram, nekustamā īpašuma izmaksas samazinās vēl, ja mantojuma atstājējs un mantinieks abi tur dzīvojuši un deklarēti. Savukārt tad, ja nekustamais īpašums laulātajam un tuviem radiniekiem novēlēts testamentā, uz pusi mazāka ir valsts nodeva par īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā.
Ja mantinieks pārdod mantoto nekustamo īpašumu, tam var tikt piemērots nodoklis no kapitāla pieauguma, kas pašlaik sastāda 25,5 %. Nodokļa apmēru nosaka starpība starp īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību (mantotā īpašuma vērtību).

Otrais mīts: mantojums ir tikai vērtības – īpašumi un uzkrājumi
Viena no biežāk sastopamajām maldīgajām pārliecībām ir doma, ka mantojums attiecas vienīgi uz īpašumiem un finanšu uzkrājumiem. Tomēr patiesībā mantojums ietver arī mirušās personas atstātās finanšu saistības, piemēram, kredītus un citus parādus. Tas attiecas arī uz neapmaksātajiem rēķiniem, piemēram, komunālajiem maksājumiem un telefonsakaru rēķiniem. Tādēļ, pirms pieņemt mantojumu, mantiniekiem ir ļoti svarīgi noskaidrot visas mirušās personas saistības un to apmērus.

Sākot no šā gada 1. janvāra ir stājies spēkā jaunais regulējums, kas nosaka, ka mantinieku atbildība par mirušā parādiem ir ierobežota ar mantojuma apmēru. Tas nozīmē, ka, ja aizgājējs atstāj parādus, kreditori var piedzīt naudu tikai no mantojamās mantas, piemēram, īpašumiem, uzkrājumiem vai vērtīgiem priekšmetiem, un ne no mantinieku personīgajiem īpašumiem. Šīs izmaiņas ir ļoti svarīgas, jo tās nodrošina lielāku aizsardzību mantiniekiem pret neparedzētām finansiālām saistībām. Tomēr, ja mantojums jau ir bijis atsavināts, bojāts vai iznīcināts, tad mantiniekam var nākties segt zaudēto mantojuma vērtību no saviem personīgajiem līdzekļiem. Šis regulējums attiecas tikai uz tiem gadījumiem, kad mantojuma atstājējs ir miris pēc 2025. gada 1. janvāra. Ja aizgājējs ir miris pirms šī datuma, ierobežotā atbildība attiecas tikai uz nepilngadīgajiem un mantiniekiem, kuri mantojumu pieņēmuši ar “inventāra tiesību” palīdzību.

Trešais mīts: kreditors uzreiz pieprasa mantotā kredīta maksājumus aizgājušās personas tuviniekiem
Ja mantojums ietver kredītsaistības, mantiniekiem ir jāizvērtē, vai viņi ir gatavi uzņemties šo parādu atmaksu. Tomēr kreditoriem nav tiesību pieprasīt kredīta maksājumus, kamēr mantinieki oficiāli nav pieņēmuši mantojumu. Ja mantinieki aizkavē lēmumu par mantojuma pieņemšanu, banka var uzsākt mantojuma lietu un sākt piedziņu no mantojuma sastāvdaļām. Tāpēc ir svarīgi savlaicīgi informēt kreditorus par aizgājēja nāvi un pārrunāt saistību izpildes kārtību.

Ja mantojuma lieta tiek kavēta, mantinieki riskē ar parāda pieaugumu. Lai izvairītos no šī riska, mantinieki var turpināt veikt kredīta maksājumus pat pirms mantojuma lietas pabeigšanas. Ja mantinieks jau ir bijis līdzaizņēmējs vai galvotājs, viņa atbildība par kredītsaistībām paliek spēkā neatkarīgi no mantojuma pieņemšanas.

Ceturtais mīts: ja esmu radinieks, es automātiski kļūstu par mantinieku
Bieži tiek pieņemts, ka radniecība automātiski nozīmē mantinieka statusu, bet tā gluži nav. Mantojumu vairs nevar pieņemt “klusējot”, ja jau cita ieinteresētā persona būs uzsākusi mantojuma lietu. Lai kļūtu par pilntiesīgu mantinieku, personai ir jāvēršas pie zvērināta notāra un jānokārto mantojuma lieta. Tāpat, piemēram, kopš 2020. gada ir iespēja mantojumā iekļaut arī pensiju 2. līmeņa uzkrājumus, taču svarīgi ir savlaicīgi izlemt, ko ar tiem darīt. Ja persona ir pensiju 2. līmeņa dalībnieks, viņš var nodot savu uzkrājumu saviem mantiniekiem vai pievienot to citas personas pensiju kapitālam, par to paziņojot valstij.

Ja persona nav norādījusi savu izvēli un mirusi pirms pensijas vecuma sasniegšanas, uzkrātais kapitāls tiek novirzīts valsts budžetā. Tādēļ ir svarīgi pieņemt lēmumu laikus un informēt par to tuviniekus, lai viņi zinātu, kā rīkoties. Tāpat cilvēkiem, kuriem ir apgādājamie, kuriem vēl būs nepieciešams atbalsts ilgu laiku, pirms lēmuma pieņemšanas ir ieteicams konsultēties ar Valsts sociālās apdrošināšanas aģentūru (VSAA). Apgādnieka zaudējuma gadījumā, aprēķinot apgādnieka zaudējuma pensiju, uzkrātais kapitāls tiks ņemts vērā tikai tad, ja tas tiek saglabāts valsts speciālajā pensiju budžetā.

Piektais mīts: ja esmu pieņēmis mantojumu, es varu to jebkurā brīdī atraidīt
Ir izplatīts uzskats, ka pēc mantojuma pieņemšanas mantinieks jebkurā brīdī var mainīt savu lēmumu un atteikties no tā. Tomēr tas ir maldīgs uzskats, jo mantojuma pieņemšana ir neatgriezenisks lēmums.

Jāņem vērā, ka mantinieks nevar pieņemt tikai daļu no mantojuma, piemēram, īpašumus un uzkrājumus, bet atteikties no daļas, kas saistīta ar parādiem. Mantojums ir nedalāms kopums, kas ietver gan aktīvus, gan pasīvus. Pieņemot mantojumu, mantinieks uzņemas atbildību par visām tā sastāvdaļām, neatkarīgi no tā, vai tās ir vērtīgas vai saistītas ar saistībām.
Noslēgumā ir svarīgi atzīmēt, ka mantojums ir ne tikai vērtīgs īpašums vai finansiāls ieguvums, bet arī būtiska atbildība. Pēc tuvinieka aiziešanas mūžībā mantiniekiem ir jāapzinās, ka viņi uzņemās ne tikai tiesības, bet arī pienākumus, kas var būt saistīti ar dažādiem parādiem, kredītsaistībām un citiem pienākumiem. Mantojums ir nedalāms kopums, kas ietver gan aktīvus, gan pasīvus, un katrs mantinieks ir atbildīgs par to, ko viņš pieņem.

Lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem un finansiāliem zaudējumiem, mantiniekiem jābūt uzmanīgiem, rūpīgi izvērtējot visus iespējamos riskus un saistības pirms mantojuma pieņemšanas. Ja ir šaubas, ieteicams meklēt juridiskus padomus un skaidrojumus, lai nodrošinātu savlaicīgu un atbildīgu lēmumu pieņemšanu.
01.07.2025

Как выбрать идеальный участок для строительства: практическое руководство


Выбор участка для строительства — один из самых важных шагов при реализации строительного проекта. Это не просто покупка земли, а долгосрочная инвестиция, которая требует тщательного подхода и учета множества факторов. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты, которые помогут вам выбрать идеальный участок для строительства, включая расположение, инфраструктуру, экологические и правовые вопросы.

1. Расположение: ключевой фактор успеха
Одним из главных критериев выбора участка для строительства является его расположение. Где находится земля, как легко добраться до нее и насколько комфортно будет жить в этом месте?

Географическое расположение
Расположение участка должно учитывать ваши личные потребности и цели строительства. Например, для жилья в городе важно, чтобы участок находился вблизи от транспортных узлов, магазинов, школ и других объектов инфраструктуры. Если же вы строите загородный дом, то стоит обращать внимание на тишину, природу, наличие озер, лесов и удаленность от шумных дорог.

Транспортная доступность
Доступность участка важна не только для вас, но и для будущих жильцов или арендаторов. Убедитесь, что участок хорошо связан с основными транспортными маршрутами, будь то автобусы, электрички или трассы. Также важно, чтобы земля была в пределах разумной удаленности от крупного города или поселка.

Будущее развитие района
План развития территорий — это то, что может повлиять на стоимость участка в будущем. Исследуйте планы местных властей и узнайте, что планируется строить в районе в ближайшие годы. Это может быть как благоустройство, так и, например, строительство крупного торгового центра или магистрали, что увеличит поток людей и сделает ваш участок более ценным.

2. Инфраструктура: не только электричество и вода
Качество инфраструктуры, доступность основных коммуникаций и удобства — важный аспект при выборе участка для строительства.

Подключение к коммуникациям
Проверьте наличие необходимых коммуникаций на участке. Это электричество, водоснабжение, газоснабжение и канализация. В идеале все эти услуги должны быть подведены к участку. Если же они отсутствуют, нужно будет учитывать дополнительные расходы на их подключение.

Инженерные сети
Для более крупных объектов или жилых комплексов особое внимание стоит уделить наличию инженерных сетей: освещению, системе водоотведения, ливневым канализациям, теплоснабжению. Это не только облегчает процесс строительства, но и влияет на безопасность и комфорт проживания в будущем.

Доступность объектов социальной инфраструктуры
Не менее важен доступ к образовательным, медицинским и культурным учреждениям, магазинам и другим объектам, которые обеспечивают комфортную жизнь. Участок в пешей доступности от этих объектов значительно повысит привлекательность недвижимости для будущих владельцев.

3. Экологические аспекты: здоровье и комфорт
Качество окружающей среды на участке важно для здоровья и благополучия будущих жителей. Это особенно актуально при выборе участка под загородное жилье.

Территория и природные условия
Проверяйте, нет ли на участке опасных природных объектов, таких как заболоченные земли, низины, склонные к подтоплению, или участки, находящиеся в зоне риска при землетрясениях или наводнениях. Земля должна быть устойчивой для строительства, а природные особенности должны соответствовать проекту.

Качество воздуха и воды
Если участок расположен рядом с промышленными предприятиями или вблизи магистралей, уровень загрязнения воздуха и воды может быть значительно выше нормы. Для проверки стоит проконсультироваться с экологами, а также запросить результаты анализа воздуха и воды в местных органах управления.

Зеленые насаждения и биоразнообразие
Зеленые зоны, деревья и другие природные объекты могут как улучшать внешний вид участка, так и представлять собой защиту от шума, пыли и загрязнений. Если участок находится в экологически чистом районе с большими насаждениями, это повышает его привлекательность для строительства.

4. Правовые аспекты: юридическая чистота и обременения
Прежде чем приобрести участок для строительства, необходимо тщательно проверять его правовую документацию. Это поможет избежать возможных юридических проблем в будущем.

Проверка правового статуса участка
Убедитесь, что участок имеет статус земли, предназначенной для строительства. Это может быть либо земля, отведенная под жилую застройку, либо категория земель, разрешающая строительство (например, земли для дачного строительства). Проверьте документы на право собственности и убедитесь, что продавец является законным владельцем.

Зонирование и разрешения
Каждый участок имеет определенное зонирование, которое влияет на возможности использования земли. Например, некоторые участки могут быть ограничены для определенных типов строительства (жилое, коммерческое, производственное). Узнайте, какие виды строительства разрешены на вашем участке, чтобы избежать будущих проблем с получением разрешений.

Обременения и задолженности
Необходимо проверить, не обременен ли участок долговыми обязательствами или правами третьих лиц. К примеру, земельный участок может находиться в залоге у банка, на нем могут быть зарегистрированы права аренды или сервитуты (права других лиц на использование участка). Все эти факторы могут повлиять на возможность или условия строительства.

Согласования с местными властями
Для большинства строительных проектов потребуется разрешение на строительство. Убедитесь, что у участка есть возможность получить все необходимые согласования с местными властями, включая проектирование и подготовку документации. Также важно знать, имеются ли на участке исторические памятники, охраняемые территории или зоны с ограничениями на строительство.

5. Финансовые аспекты: расходы и потенциальная прибыль
Перед покупкой участка важно рассчитать все возможные расходы. Это не только стоимость самой земли, но и затраты на подключение коммуникаций, а также на разработку проекта и его утверждение.

Налоги на землю
Не забывайте о налогах на землю. Земельный налог может сильно варьироваться в зависимости от региона, категории земли и других факторов. Уточните, какая ставка налога применяется на выбранном вами участке.

Стоимость подключения коммуникаций
Подключение к сетям может потребовать значительных финансовых затрат. Особенно важно заранее узнать, какие коммуникации доступны на участке, а какие придется проводить за ваш счет.

Долгосрочная перспектива
При расчете финансов важно учитывать также долгосрочную перспективу: как изменится стоимость участка через несколько лет, будет ли он пользоваться спросом, если вы решите продать его в будущем, и как это повлияет на вашу инвестицию.

Заключение
Выбор участка для строительства — это сложный и многогранный процесс, включающий в себя множество факторов, от расположения и инфраструктуры до юридических аспектов и экологических условий. Применяя предложенные рекомендации и тщательно анализируя каждый из факторов, вы сможете выбрать идеальный участок, который будет отвечать вашим потребностям и обеспечит успешную реализацию строительного проекта.

30.06.2025

Kā izvēlēties ideālu zemes gabalu būvniecībai: praktiskais ceļvedis


Zemes gabala izvēle būvniecībai ir viens no svarīgākajiem soļiem jebkurā būvniecības projektā. Tā ir ne tikai zemes iegāde, bet arī ilgtermiņa ieguldījums, kas prasa rūpīgu pieeju un daudzu faktoru ņemšanu vērā. Šajā rakstā mēs apskatīsim galvenos aspektus, kas palīdzēs jums izvēlēties ideālu zemes gabalu būvniecībai, tostarp atrašanās vietu, infrastruktūru, ekoloģiskos un juridiskos jautājumus.

1. Atrašanās vieta: galvenais panākumu faktors
Viena no galvenajiem izvēles kritērijiem, izvēloties zemes gabalu būvniecībai, ir tā atrašanās vieta. Kur atrodas zeme, cik viegli ir piekļūt šai vietai un cik ērti būs dzīvot šajā apvidū?

Ģeogrāfiskā atrašanās vieta
Zemes gabala atrašanās vietai jāatbilst jūsu personīgajām vajadzībām un būvniecības mērķiem. Piemēram, pilsētas dzīvojamām ēkām svarīgi ir, lai zemes gabals būtu tuvu sabiedriskā transporta mezgliem, veikaliem, skolām un citām infrastruktūras vietām. Ja plānojat būvēt māju ārpus pilsētas, īpaša uzmanība jāpievērš klusumam, dabas skaistumam un attālumam no trokšņainām ceļiem.

Transports un piekļuve
Zemes gabala piekļuve ir svarīga ne tikai jums, bet arī turpmākajiem iemītniekiem vai nomniekiem. Pārliecinieties, ka zemes gabals ir labi savienots ar galvenajiem transporta maršrutiem, vai tie būtu autobusi, vilcieni vai lielceļi. Tāpat ir svarīgi, lai zeme būtu saprātīgā attālumā no lielpilsētas vai apdzīvotas vietas.

Reģiona attīstība nākotnē
Teritoriju attīstības plāni var ievērojami ietekmēt zemes gabala vērtību nākotnē. Izpētiet vietējo pašvaldību plānus un uzziniet, kas tiek plānots būvēt tuvākajos gados. Tas var būt gan apkaimes uzlabošana, gan lielveikalu vai maģistrāles būvniecība, kas palielinās cilvēku plūsmu un padarīs jūsu zemes gabalu pievilcīgāku.

2. Infrastruktūra: ne tikai elektrība un ūdens
Infrastruktūras kvalitāte, piekļuve galvenajiem sakariem un ērtībām ir svarīgs aspekts, izvēloties zemes gabalu būvniecībai.

Komunikācijas 
Pārbaudiet, vai uz zemes gabala ir pieejamas nepieciešamās komunikācijas: elektrība, ūdensapgāde, gāzesapgāde un kanalizācija. Ideālā gadījumā šie pakalpojumi jau būtu pievienoti zemes gabalam. Ja tās nav, būs jāņem vērā papildu izmaksas par to pieslēgšanu.

Inženiertehniskās sistēmas
Lielākiem objektiem vai dzīvojamo ēku kompleksiem īpaši svarīga ir inženiertehnisko sistēmu pieejamība: apgaismojums, ūdens novadīšana, lietus kanalizācija, apkure. Tas ne tikai atvieglo būvniecības procesu, bet arī ietekmē drošību un komfortu dzīvošanai nākotnē.

Piekļuve sociālajai infrastruktūrai
Nav mazsvarīgi arī tas, cik ērti ir piekļūt izglītības, medicīnas un kultūras iestādēm, veikaliem un citām vietām, kas nodrošina ērtu dzīvi. Zemes gabals, kas atrodas tuvu šīm ēkām, ievērojami palielina nekustamā īpašuma pievilcību nākotnē.

3. Ekoloģiskie faktori: veselība un komforts
Apgabala apkārtējās vides kvalitāte ir svarīga gan veselībai, gan nākotnes iemītnieku labklājībai. Tas īpaši attiecas uz zemes gabaliem, kas atrodas ārpus pilsētas.

Teritorijas un dabas apstākļi
Pārbaudiet, vai uz zemes gabala nav bīstamu dabas objektu, piemēram, mitrāju, zemu vietu, kas pakļautas applūšanai, vai teritoriju, kas atrodas zemestrīču vai plūdu riska zonās. Zemei jābūt stabilai būvniecībai, un tās dabiskajām īpašībām jāatbilst projektam.

Gaisa un ūdens kvalitāte
Ja zeme atrodas netālu no rūpnieciskajiem uzņēmumiem vai lielceļiem, gaisa un ūdens piesārņojuma līmenis var būt ievērojami augstāks nekā normāli. Lai pārliecinātos, varat konsultēties ar ekoloģiem, kā arī pieprasīt gaisa un ūdens analīžu rezultātus no vietējām varas iestādēm.

Zaļās zonas un bioloģiskā daudzveidība
Zaļās zonas, koki un citi dabas objekti var uzlabot zemes gabala izskatu un arī nodrošināt aizsardzību pret troksni, putekļiem un piesārņojumu. Ja zeme atrodas ekoloģiski tīrā apvidū ar bagātīgu augāju, tas palielina tās pievilcību būvniecībai.

4. Juridiskie aspekti: juridiskā tīrība un apgrūtinājumi
Pirms zemes iegādes būvniecībai ir ļoti svarīgi rūpīgi pārbaudīt tās juridisko dokumentāciju. Tas palīdzēs novērst iespējamās juridiskās problēmas nākotnē.

Zemes tiesiskais statuss
Pārliecinieties, ka zemes gabals ir apstiprināts kā zeme, kas paredzēta būvniecībai. Tas var būt gan zeme, kas paredzēta dzīvojamai apbūvei, gan kategorija, kas atļauj būvniecību (piemēram, zeme, ko atļauts izmantot vasarnīcu būvniecībai). Pārbaudiet īpašuma tiesības un pārliecinieties, ka pārdevējs ir likumīgs īpašnieks.

Zonējums un atļaujas
Katrā zemes gabalā ir noteikts zonējums, kas ietekmē tās izmantošanas iespējas. Piemēram, daži gabali var būt ierobežoti attiecībā uz konkrētiem būvniecības veidiem (dzīvojamo, komerciālo, rūpniecisko). Noskaidrojiet, kādi būvniecības veidi ir atļauti izvēlētajā zemes gabalā, lai izvairītos no turpmākām problēmām ar atļaujām.

Apgrūtinājumi un parādi
Ir svarīgi pārbaudīt, vai zeme nav apgrūtināta ar parādiem vai citu personu tiesībām. Piemēram, zemes gabals var būt ieķīlāts bankā, uz tā var būt reģistrētas nomas tiesības vai servitūti (citu personu tiesības izmantot zemi). Šie faktori var ietekmēt būvniecības iespējas vai nosacījumus.

Saskaņojumi ar vietējām varas iestādēm
Lielākajai daļai būvniecības projektu būs nepieciešama būvniecības atļauja. Pārliecinieties, ka zemes gabalam ir iespēja saņemt visas nepieciešamās atļaujas no vietējām varas iestādēm, tostarp projektēšanu un dokumentācijas apstiprināšanu. Tāpat ir svarīgi zināt, vai uz zemes gabala nav vēsturisko pieminekļu, aizsargājamām teritorijām vai citiem ierobežojumiem būvniecībai.

5. Finanšu aspekti: izmaksas un potenciālā peļņa
Pirms zemes iegādes ir svarīgi aprēķināt visas iespējamās izmaksas. Tas ietver ne tikai pašas zemes iegādes cenu, bet arī izmaksas par komunikāciju pieslēgšanu un projekta izstrādi.

Nodokļi par zemi
Neaizmirstiet par zemes nodokļiem. Nodokļu likmes var ievērojami atšķirties atkarībā no reģiona, zemes kategorijas un citiem faktoriem. Noskaidrojiet, kāda nodokļa likme tiek piemērota izvēlētajam zemes gabalam.

Komunikāciju pieslēgšanas izmaksas
Komunikāciju pieslēgšana var prasīt ievērojamas finanšu izmaksas. It īpaši ir svarīgi iepriekš noskaidrot, kādas komunikācijas ir pieejamas uz zemes gabala un kuras būs jāuzliek par jūsu līdzekļiem.

Ilgtermiņa perspektīva
Aprēķinot finanšu aspektus, jāņem vērā arī ilgtermiņa perspektīva: kā mainīsies zemes gabala vērtība pēc dažiem gadiem, vai tas būs pieprasīts, ja nāksies to pārdot, un kā tas ietekmēs jūsu ieguldījumu.

Noslēgumā
Zemes gabala izvēle būvniecībai ir sarežģīts un daudzpusīgs process, kurā jāņem vērā daudz faktoru, sākot no atrašanās vietas un infrastruktūras līdz juridiskajiem aspektiem un ekoloģiskajiem apstākļiem. Izmantojot piedāvātās rekomendācijas un rūpīgi analizējot katru no faktoriem, jūs varēsiet izvēlēties ideālu zemes gabalu, kas atbildīs jūsu vajadzībām un nodrošinās veiksmīgu būvniecības projekta realizāciju.

30.06.2025

Рекордный рост ипотечного кредитования: банки объясняют это снижением ставок, а не налоговым кнутом

Вступили в силу новые процентные ставки по займам, которые Европейский центральный банк (ЕЦБ) на последнем заседании снизил на 0,25 процентного пункта. Это немедленно отразилось на ставке "Euribor", которая теперь составляет 2%. В результате вырос интерес к ипотечному кредитованию, и спрос достиг рекордных уровней.


Представители банков подчеркивают, что оживление на рынке ипотечного кредитования связано не с введением нового банковского налога, а именно с удешевлением займов. Кредитование стало привлекательным в первую очередь благодаря снижению процентных ставок, а не из-за стремления банков избежать уплаты нового «налога солидарности».

Если сравнить первые кварталы двух лет, то в 2023 году латвийские коммерческие банки выдали ипотечных кредитов на сумму 164 миллиона евро, тогда как в первом квартале 2024 года — уже на 275 миллионов евро. Рост составил более 60%. Такая же активность сохранялась в апреле и мае.

По словам Мариса Опинцанса, руководителя управления финансирования частных лиц банка "SEB", на рынке недвижимости наблюдается высокая активность, и клиенты сейчас гораздо охотнее идут на долговые обязательства. Главная причина — снизилась неопределённость, связанная с возможным дальнейшим ростом "Euribor". После того как ЕЦБ официально подтвердил снижение ставки, многие решили действовать, оформляя ипотеку.

Он напоминает, что десять лет назад ставка "Euribor" была даже отрицательной и фактически не влияла на заемщиков. Однако полтора года назад она поднялась до 4%. Сейчас, после двух снижений, например, ежемесячный платёж по ипотеке в размере 50 000 евро сроком на 20 лет уменьшился примерно на 40 евро. Хотя некоторые клиенты просят банк также пересмотреть добавленную маржу, Опинцанс подчеркивает, что её влияние на платёж минимально.

Он также отмечает, что, несмотря на то что Банк Латвии активно информировал общественность о возможности бесплатно рефинансировать кредиты, сама процедура по-прежнему остаётся бюрократически сложной. Эта кампания, по его словам, во многом создала искусственный ажиотаж, побудив клиентов массово подавать заявки на рефинансирование. В результате сотрудники банка оказались перегружены, что замедлило процесс выдачи новых кредитов.

В последние недели "SEB" столкнулся с таким потоком клиентов, что срок рассмотрения заявок увеличился до двух недель. Многие в итоге разочаровываются, поскольку изменения после пересмотра условий оказываются незначительными.

Опинцанс приводит пример: «Клиенту осталось выплатить всего 2000 евро, и до конца кредита — два года, но он всё равно хочет понизить ставку. А в реальности экономия составит лишь пару центов. Такие заявки создают нам дополнительную административную нагрузку, которую можно было бы направить на выдачу новых кредитов».

Руководитель ипотечного кредитования банка "Luminor" Каспар Саусайс также фиксирует резкий рост активности. По его словам, в начале года интерес к покупке жилья и объёмы выданных ипотек почти удвоились. В мае было заключено на 60% больше сделок, чем в том же месяце прошлого года. Он подчёркивает, что стабильный поток заявок сохраняется на протяжении всего года, и чем выше интерес — тем больше подписанных кредитных договоров.

На вопрос, связано ли оживление кредитования с решением Сейма ввести с 2024 года новый налог солидарности, от которого государство рассчитывает получить почти 100 миллионов евро, все банки отвечают отрицательно. Этот налог был направлен на перераспределение сверхприбыли, которую банки получили благодаря резкому повышению процентных ставок ЕЦБ, а не благодаря своей хозяйственной деятельности. Однако банки подчёркивают, что объёмы кредитования определяются спросом клиентов, а не налоговыми стимулами.

Каспар Саусайс из "Luminor" подтверждает: «Мы чётко видим — чем выше интерес клиентов, тем активнее рынок. Это и есть главный движущий фактор».

Руководитель ипотечного кредитования "Swedbank" Нормунд Дуцис тоже считает, что ключевым фактором роста кредитования стало снижение ставок. Он отмечает, что некоторые действующие клиенты под влиянием сообщений в СМИ ошибочно надеялись на пересмотр процентной ставки по их текущим кредитам. Однако зачастую они получают отказ, так как оснований для изменения условий нет. Также он подчёркивает, что новый налог не повлиял на мотивацию банков активно выдавать ипотечные займы.

Дуцис говорит: «Мы всегда стремились увеличить объёмы ипотечного кредитования, ведь в Латвии этот рынок исторически развивался медленнее, чем в остальной Балтии. Наше желание помогать людям приобрести жильё не ослабло и никак не связано с налогами. Стандарты кредитования также не изменились».

Эксперты прогнозируют, что если объём банковского кредитного портфеля увеличится как минимум на 13%, банки могут быть освобождены от уплаты налога солидарности. А учитывая, что ЕЦБ планирует и дальше снижать ставки, активность на рынке ипотечного кредитования, скорее всего, продолжит расти.

26.06.2025

Mājokļu kreditēšanā rekordi: bankas to skaidro ar zemiem procentiem, nevis jaunā nodokļa pātagu

Spēkā jaunas aizņēmumu procentu likmes, kuras Eiropas Centrālā banka (ECB) savā pēdējā sēdē pazemināja par 0,25 procentpunktiem. Šis solis tieši ietekmējis arī "Euribor" likmi, kas šobrīd ir samazinājusies līdz 2% un būtiski ietekmē visus, kuri maksā hipotekāros kredītus. Rezultātā novērojams ievērojams pieaugums pieprasījumā pēc mājokļu aizdevumiem, kas sasniedz jaunus rekordus.

Banku pārstāvji uzskata, ka šī aktivitāte hipotekārās kreditēšanas tirgū nav saistīta ar jauno banku nodokli, bet gan ar samazinātajām aizņēmumu likmēm. Proti, kreditēšana kļuvusi pievilcīgāka tieši zemās procentu likmes dēļ, nevis tāpēc, ka bankas cenšas izvairīties no jaunā solidaritātes nodokļa, steidzami palielinot kreditēšanas apjomu.

Salīdzinot šā gada un iepriekšējā gada pirmā ceturkšņa rādītājus, redzams, ka 2023. gada pirmajos trīs mēnešos visas Latvijas komercbankas kopā izsniegušas hipotekāros aizdevumus 164 miljonu eiro apmērā, savukārt 2024. gada attiecīgajā periodā šī summa pieaugusi līdz 275 miljoniem eiro. Tas ir vairāk nekā 60% kāpums. Līdzīga tendence saglabājusies arī aprīlī un maijā.

"SEB" bankas Privātpersonu finansēšanas pārvaldes vadītājs Māris Opincāns norāda, ka nekustamo īpašumu tirgū valda augsta aktivitāte un klienti šobrīd daudz drosmīgāk uzņemas kredītsaistības. Kā būtiskāko iemeslu viņš min to, ka samazinājusies nenoteiktība saistībā ar "Euribor" pieaugumu. ECB apstiprinājusi likmes samazinājumu, un tas ir mudinājis cilvēkus uzņemties saistības un iegādāties mājokļus.

Viņš atgādina, ka pirms desmit gadiem "Euribor" bija pat negatīvs un būtībā neietekmēja kredītņēmējus, bet pirms aptuveni pusotra gada tas bija sasniedzis četru procentu atzīmi. Tagad, kad likme divas reizes kritusies, piemēram, 50 000 eiro hipotekārā kredīta ar 20 gadu termiņu ikmēneša maksājums ir samazinājies par aptuveni 40 eiro. Lai gan daudzi klienti lūdz pārskatīt arī bankas pievienoto procentu likmi, Opincāns norāda, ka tās ietekme ir minimāla.

Viņš arī piebilst, ka Latvijas Banka gan esot aktīvi popularizējusi informāciju par iespējām bez maksas refinansēt aizdevumus, tomēr pats process joprojām esot birokrātiski sarežģīts. Šīs aktivitātes, pēc Opincāna domām, daļēji bijušas mākslīgi veidotas un izraisījušas klientos vēlmi iesniegt refinansēšanas pieprasījumus. Tas radījis lielu slodzi bankas darbiniekiem, kavējot jaunu kredītu izsniegšanu.

"SEB" banka pēdējo nedēļu laikā piedzīvojusi tik lielu klientu pieplūdumu, ka pieteikumu izskatīšanas termiņš ir izstiepts līdz divām nedēļām. Daudzi klienti tomēr beigās izjutuši vilšanos, jo cerētais ieguvums no likmes pārskatīšanas bijis niecīgs.

Opincāns min piemēru: "Klients ar atlikušajiem 2000 eiro kredītā un tikai diviem gadiem līdz atmaksas beigām vēlas samazināt likmi. Bet reālais ietaupījums ir tikai daži centi. Šādi iesniegumi mums rada papildu administratīvo slogu, ko varētu novirzīt daudz produktīvāk – piemēram, jaunu kredītu izsniegšanā."

"Luminor" bankas mājokļu kreditēšanas vadītājs Kaspars Sausais arī novērojis krasu aktivitātes pieaugumu. Viņš stāsta, ka gada sākumā gan interese, gan izsniegto kredītu apjoms mājokļu iegādei ir teju dubultojies. Maijā darījumu bijis par 60% vairāk nekā tajā pašā mēnesī pērn. Viņš arī uzsver, ka pieteikumu skaits saglabājas stabils visu gadu, un, pieaugot interesei, proporcionāli pieaug arī parakstīto kredītlīgumu skaits.

Uz jautājumu, vai kreditēšanas aktivitāti ietekmējis Saeimas lēmums par jauno solidaritātes iemaksu, kas stājās spēkā šogad un no kuras valsts cer iegūt gandrīz 100 miljonus eiro, visas bankas atbild noraidoši. Šis nodoklis tika noteikts, lai bankas dalītos ar milzīgo peļņu, ko tās guva no ECB straujā procentlikmju kāpuma, nevis no savas uzņēmējdarbības. Tomēr bankas uzsver, ka kreditēšana ir klientu intereses vadīta, nevis nodokļu motivēta.

"Luminor" pārstāvis Sausais apliecina: "Redzam tiešu korelāciju ar klientu interesi – tā ir galvenais dzinējspēks."

"Swedbank" Hipotekārās kreditēšanas vadītājs Normunds Dūcis arī uzskata, ka procentu likmju samazinājums ir galvenais faktors pieaugošajai kreditēšanai. Daudzi klienti, kas jau ir kredītņēmēji, ir pārpratuši medijos izskanējušo informāciju un cer uz likmju pārskatīšanu, taču bieži saņem atteikumus, jo pamata izmaiņām nav. Viņš piebilst, ka jaunais nodoklis nav mainījis banku vēlmi aktīvi izsniegt hipotekāros kredītus.

Dūcis uzsver: "Mēs vienmēr esam vēlējušies izsniegt vairāk hipotekāro aizdevumu, jo Latvijā šis tirgus bijis vislēnāk attīstītais Baltijā. Mūsu vēlme palīdzēt cilvēkiem iegūt mājokļus nav samazinājusies un nav saistīta ar nodokļiem. Arī kreditēšanas standarti nav mainīti."

Eksperti prognozē, ka, ja bankas kreditēšanas portfeli palielinās par vismaz 13%, tās varētu tikt atbrīvotas no solidaritātes iemaksām. Turklāt, ņemot vērā ECB plānus vēl vairāk samazināt likmes, kreditēšanas pieaugums, visticamāk, turpināsies.
26.06.2025

Izvērtē dažu Latvijas novadu prettiesisko praksi paaugstinātās 3% NĪN likmes piemērošanā

 

Divas Latvijas pašvaldības – Mārupes un Salaspils – nonākušas Tiesībsarga uzmanības lokā par iespējamu prettiesisku rīcību, piemērojot paaugstināto 3% nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likmi būvēm, kas nav nodotas ekspluatācijā, bet kurām vēl ir spēkā būvatļaujas. Saskaņā ar NĪN likumu šādu likmi drīkst piemērot tikai tad, ja ir pārsniegts normatīvos noteiktais kopējais būvniecības termiņš, kas ietver arī atļautos pagarinājumus. 
Tiesību normā noteiktais kopējais būvniecības veikšanas ilgums ir lasāms, summējot sākotnējo maksimālo būvdarbu veikšanas termiņu (to, kas norādīts sākotnēji izsniegtajā būvatļaujā) un pagarināto termiņu (to, kas norādīts pagarinātajā būvatļaujā) būvdarbu veikšanai. Proti, šobrīd likums paredz, ka laiks, kad būve jānodod ekspluatācijā, ir pagarināms.
Taču Mārupē un Salaspilī nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likme 3% apmērā piemērota arī tādiem objektiem, kas formāli neatbilst šādas paaugstinātās likmes nosacījumiem. Izskatīsim, kādos gadījumos šo likmi drīkst piemērot, kā izvairīties no līdzīgām situācijām un kā profesionāla palīdzība var pasargāt īpašniekus no finansiāliem zaudējumiem.

Kas ir 3% likme un kāpēc tā ir būtiska?
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma nodokļa likuma 3. panta trešo daļu, pašvaldības var piemērot 3% NĪN likmi nekustamajiem īpašumiem, kas:
- nav uzturēti atbilstošā tehniskā stāvoklī (piemēram, pussabrukušas vai bīstamas ēkas),
- nav nodoti ekspluatācijā noteiktajā termiņā pēc būvatļaujas izsniegšanas (parasti pēc 8 gadiem, vai 5 gadiem, ja bijusi ietekmes uz vidi novērtēšana).

Šī norma pastāv, lai motivētu īpašniekus savlaicīgi pabeigt būvniecību un uzturēt vidi drošu. Tomēr paaugstinātā likme nedrīkst tikt piemērota vispārināti un bez individuāla izvērtējuma.

Kas notiek Mārupē un Salaspilī?
Tiesībsargs lūdzis Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministriju (VARAM) izvērtēt šo novadu rīcību, jo ir aizdomas, ka nodokļa likme palielināta arī gadījumos, kad īpašumi neietilpst nevienā no likumā paredzētajām kategorijām. Tas nozīmē: cilvēki maksā vairāk vienkārši par to, ka ēka nav pabeigta “pietiekami ātri” — pat ja kavējums bijis pamatots vai dokumenti joprojām kārtošanas procesā.

Šāda pieeja var būt prettiesiska, ja nav ņemti vērā konkrētie apstākļi un netiek dota iespēja īpašniekam savu situāciju sakārtot.

Ko tas nozīmē īpašniekiem?
Ja jūsu īpašumā:
- joprojām notiek būvniecība,
- nav nodota ekspluatācijā objektīvu iemeslu dēļ (piemēram, aizkavēts tehniskais projekts, ilga saskaņošana),
- ēka nav apdzīvota, bet nav arī bīstama vai nolaista —
tad 3% nodoklis var būt nepamatots. Īpašniekam ir tiesības lūgt pārskatīt piemēroto likmi, sniegt pierādījumus un nepieciešamības gadījumā vērsties pat tiesā.

Kā rīkoties, lai sevi pasargātu?
- Pārbaudiet sava īpašuma statusu būvvaldē un Zemesgrāmatā.
- Kārtojiet dokumentus savlaicīgi, lai izvairītos no pārpratumiem.
- Ja saņemat paziņojumu par 3% likmes piemērošanu, nekavējoties pieprasiet detalizētu pamatojumu.

Nepieciešamības gadījumā – vērsieties pie profesionāliem juristiem vai nekustamā īpašuma konsultantiem.

Profesionāļu atbalsts – jūsu drošība un ietaupījums
Īpašuma dokumentu kārtošana, būvniecības procesu koordinēšana un nodokļu piemērošanas izvērtēšana ir sarežģīti un laikietilpīgi procesi. Tāpēc ir vērtīgi sadarboties ar uzņēmumiem, kas:
- palīdz sakārtot būvniecības dokumentāciju,
- nodrošina juridisko atbalstu, lai aizstāvētu jūsu intereses pašvaldībās vai tiesā,
- sniedz konsultācijas par iespējām samazināt NĪN likmi.

Mūsu uzņēmums piedāvā šādus pakalpojumus – no tehniskās dokumentācijas izvērtēšanas līdz nodošanai ekspluatācijā . Mēs palīdzēsim jums izvairīties no nevajadzīga finansiāla sloga, vienlaikus sakārtojot īpašumu atbilstoši likumam.

Atcerieties: jūsu īpašums ir ieguldījums, kas prasa atbildīgu pieeju. Savlaicīga dokumentu kārtošana un profesionālu ekspertu iesaiste ļauj ne tikai izvairīties no 3% NĪN, bet arī nodrošina drošu nākotni jūsu īpašumam un ģimenei.
25.06.2025

Оценивается неправомерная практика применения повышенной ставки налога на недвижимость (3%) в отдельных самоуправлениях Латвии


Два самоуправления в Латвии — Марупское и Саласпилсское — оказались в поле зрения Омбудсмена из-за возможных нарушений закона при применении повышенной ставки налога на недвижимость (НН) в размере 3% к строениям, которые не введены в эксплуатацию, но на которые действуют выданные разрешения на строительство.
Согласно закону о налоге на недвижимость, такую ставку можно применять только в случае превышения общего установленного нормативными актами срока строительства, включая разрешённые продления.
Этот срок определяется как сумма первоначального максимального периода строительства, указанного в первом разрешении на строительство, и срока, указанного в продлённом разрешении. Таким образом, на сегодняшний день закон предусматривает возможность продления срока, в течение которого объект должен быть введён в эксплуатацию.
Однако в Марупе и Саласпилсе налоговая ставка в размере 3% была применена и к тем объектам, которые формально не подпадают под основания для такой повышенной ставки. Разберёмся, в каких случаях данная ставка может применяться, как избежать подобных ситуаций и почему профессиональная помощь может уберечь собственников от финансовых потерь.

Что такое ставка 3% и почему это важно?
Согласно части третьей статьи 3 Закона о налоге на недвижимость, самоуправления имеют право устанавливать ставку НН в размере 3% для объектов недвижимости, которые:

- находятся в неудовлетворительном техническом состоянии (например, полуразрушенные или опасные здания),

- не введены в эксплуатацию в установленные сроки после выдачи разрешения на строительство (обычно спустя 8 лет, либо 5 лет — если проводилась оценка воздействия на окружающую среду).

Цель этой нормы — стимулировать владельцев своевременно завершать строительство и обеспечивать безопасную окружающую среду. Однако применять повышенную ставку можно только после индивидуальной оценки каждого случая, а не автоматически.

Что происходит в Марупе и Саласпилсе?
Омбудсмен обратился в Министерство охраны окружающей среды и регионального развития с просьбой оценить действия этих самоуправлений, поскольку есть подозрения, что налоговая ставка была повышена и в тех случаях, которые не подпадают под предусмотренные законом категории.
Это означает, что люди вынуждены платить больше только потому, что здание «не было достроено достаточно быстро» — даже если задержка обоснована или документы ещё находятся на стадии оформления.

Такая практика может быть признана неправомерной, особенно если не были учтены конкретные обстоятельства и собственнику не предоставлена возможность привести ситуацию в порядок.

Что это значит для владельцев недвижимости?
Если:
- на вашем участке всё ещё продолжается строительство,
- здание не введено в эксплуатацию по объективным причинам (например, задержка проектирования или длительные согласования),
- объект не заселён, но не является опасным или заброшенным —
то применение ставки 3% может быть необоснованным. У собственника есть право потребовать пересмотра ставки, представить доказательства и при необходимости обратиться в суд.

Как защитить себя?
- Проверьте статус своей недвижимости в строительном управлении и в Земельной книге.
- Своевременно оформляйте документацию, чтобы избежать недоразумений.
- При получении уведомления о применении ставки 3% немедленно запросите подробное обоснование.
- При необходимости обратитесь к профессиональным юристам или консультантам по недвижимости.

Поддержка специалистов — ваша безопасность и экономия
Оформление документов на недвижимость, координация строительных процессов и оценка налоговой нагрузки — процессы сложные и отнимающие время. Поэтому стоит сотрудничать с компаниями, которые:
- помогают оформить строительную документацию,
- предоставляют юридическую поддержку для защиты ваших интересов в самоуправлении или суде,
- консультируют по возможностям снижения ставки НН.

Наша компания предлагает такие услуги — от оценки технической документации до ввода объекта в эксплуатацию. Мы поможем вам избежать ненужной финансовой нагрузки, одновременно обеспечив соответствие объекта требованиям законодательства.

Помните: ваша недвижимость — это инвестиция, которая требует ответственного подхода. Своевременное оформление документов и помощь профессионалов помогут не только избежать 3% налога, но и обеспечат безопасность будущего вашего имущества и вашей семьи.
25.06.2025

Подготовка к отопительному сезону: почему важно проверять отопительные устройства, дымоходы и вентиляцию?


Когда за окном холодает, а в домах начинают разжигать камины, печи и котлы, безопасность становится приоритетом. Каждый отопительный сезон в Латвии начинается с одних и тех же вопросов: правильно ли работает отопительное оборудование, не засорены ли дымоходы, достаточно ли тяги в вентиляционных каналах? Ответственность за все это – на плечах владельцев жилья. Но как часто мы действительно задумываемся об этом?

📌 Что требует закон?
Согласно требованиям Кабинета министров Nr. 238 “Ugunsdrošības noteikumi”, владельцы частных домов и управляющие многоквартирными домами обязаны обеспечивать регулярную проверку и обслуживание:

- отопительных установок (печей, котлов, каминов),

- дымоходов и дымоотводов,

- естественных вентиляционных каналов.

Проверка должна проводиться не реже одного раза в год, а при использовании котлов на твердом топливе — не реже одного раза в три месяца в отопительный период. Только сертифицированный специалист (трубочист, инженер-теплотехник и т. д.) имеет право проводить такие проверки и оформлять официальный акт. Это особенно важно, если вы оформляете страховку или сдаете жилье в аренду — в случае пожара отсутствие акта может стать основанием для отказа в компенсации.

Почему чистка дымохода — не формальность?
Сажа, которая скапливается в дымоходах, способна воспламениться при высокой температуре. Возгорание в трубе может распространиться на перекрытия, крышу и весь дом. Также, если дымоход частично засорён, происходит неполное сгорание топлива, и в помещение может попадать угарный газ — невидимый и смертельно опасный.

Как показывают случаи прошлых лет, трагедии часто происходят из-за, казалось бы, мелочей: неисправной вентиляции, перегретой печи или замурованного канала, в который был подключён котёл без согласования.

Роль естественной вентиляции
Правильная работа естественной вентиляции — обязательное условие для любого отопительного устройства, особенно если речь идёт о сгорании топлива. В помещении должна быть тяга, чтобы продукты горения эффективно удалялись наружу. Нарушенная вентиляция — это не только сырость и плесень. Это риск накопления угарного газа, особенно при герметичных пластиковых окнах и отсутствии проветривания.

Нередко жильцы жалуются на “обратную тягу” — когда запахи или дым из других квартир попадают к ним. Это тревожный сигнал о неисправной системе вентиляции, и игнорировать его опасно.

Ответственность и последствия
За несоблюдение требований по обслуживанию отопительных систем и дымоходов предусмотрены штрафы согласно Кодексу Латвии об административных правонарушениях, но куда серьёзнее — угроза жизни и имуществу. В случае пожара, возникшего из-за неисправного оборудования, страховая компания имеет право отказать в выплате, если не были проведены обязательные проверки.

Кто отвечает за проверку?
- В частных домах ответственность полностью несёт владелец.
- В многоквартирных домах — управляющая компания или самоуправляющаяся кооперация.
- Владельцы отдельных квартир обязаны обеспечивать доступ к вентиляционным шахтам и дымоходам, если они используются индивидуально.

✅ Лучше предупредить, чем тушить
Безопасность дома — это не только надёжный замок и сигнализация. Это в первую очередь — правильная работа отопления, чистые каналы и свежий воздух. Не откладывайте проверку “на потом” — сезон может начаться внезапно, а последствия промедления стоят слишком дорого.

✅ Практический чек-лист для владельцев жилья: что проверить перед отопительным сезоном
🔲 1. Проверка дымоходов и вентиляционных каналов

Вызван сертифицированный трубочист.

Проведена механическая чистка.

Составлен акт технического осмотра.

🔲 2. Проверка естественной вентиляции

Проверена тяга (например, с помощью полоски бумаги).

Вентиляционные решетки и каналы не засорены.

Обеспечен доступ специалисту к вентиляционным шахтам.

🔲 3. Обслуживание отопительного оборудования

Проведено техобслуживание котла на твердом топливе.

Газовый котел проверен и отрегулирован сертифицированным специалистом.

Камины, печи и плиты осмотрены или профессионально почищены.

🔲 4. Пожарная безопасность

Установлен датчик дыма (обязателен в квартирах и частных домах).

Заменены батарейки в датчике.

Огнетушитель в доме (особенно актуально при отоплении дровами или углем).

🔲 5. Документы в порядке

Сохранены все акты осмотра.

Информация передана управляющему (для многоквартирных домов).

Обновлен страховой полис.

⚠️ Частые нарушения и ошибки, которые допускают владельцы жилья
❌ Отсутствие регулярной проверки
Некоторые владельцы ошибочно считают, что если “все работает как раньше”, проверка не обязательна. На самом деле по закону она должна проводиться регулярно – независимо от наличия проблем.

❌ Привлечение непроверенных мастеров
Сосед или “мастер без лицензии” может почистить дымоход, но не имеет права выдавать официальный акт, необходимый для соблюдения правил и страховых случаев.

❌ Самовольные изменения вентиляционных или дымоотводных каналов
Часто жильцы самовольно замуровывают старые каналы или переделывают конструкции без согласования с строительным управлением или проекта. Это серьезное нарушение, угрожающее безопасности всего дома.

❌ Подключение кухонной вытяжки к естественной вентиляции
Без учета требований, жильцы подсоединяют вытяжки напрямую к вентиляционным шахтам. Это блокирует циркуляцию воздуха и создает проблемы для соседей (особенно в многоквартирных домах).

❌ Игнорирование признаков плохой тяги
Если пламя в плите колеблется, топливо плохо сгорает, или в помещении скапливается влага – это признаки проблем с вентиляцией или дымоотводом. Игнорирование таких сигналов может привести к тяжелым последствиям.

20.06.2025

Apkures sezona nav tikai par siltumu: kāpēc jāpārbauda dūmvadi, ventilācijas kanāli un apkures iekārtas?


Kad rudenī kļūst vēsāks un sākam domāt par apkures iedarbināšanu, reti kurš iedomājas, ka aiz mierīgās kamīna liesmas vai centrālās apkures radiatora siltuma slēpjas potenciāls risks. Kamēr logs svīst un radiatori klusi čukst, dūmvados un ventilācijas šahtās var notikt ne tik redzami, bet ļoti nozīmīgi procesi, kas ietekmē gan mūsu drošību, gan veselību. Tāpēc katru gadu pirms apkures sezonas obligāti jāpievērš uzmanība sava mājokļa "neredzamajiem elpceļiem".

Likums prasa – pārbaudi!
Jau vairākus gadus normatīvie akti skaidri nosaka: dūmvadu, ventilācijas kanālu un apkures iekārtu tehniskais stāvoklis ir jāpārbauda regulāri. Pēc Ministru kabineta noteikumiem Nr. 238 “Ugunsdrošības noteikumi”, ikvienam ēkas īpašniekam vai valdītājam ir pienākums vismaz reizi gadā pārbaudīt:

- dūmvadus un dūmgāzu novadsistēmas,

- dabiskās ventilācijas kanālus,

- kā arī apkures iekārtas un ierīces, kuras darbojas ar cieto, šķidro vai gāzveida kurināmo.

Turklāt, ja iekārta tiek lietota sezonāli (piemēram, tikai ziemā), pārbaude jāveic tieši pirms tās atkārtotas iedarbināšanas. Nav nozīmes, vai māja ir neliela vasarnīca vai liela daudzdzīvokļu ēka – atbildība attiecas uz visiem.

Par noteikumu neievērošanu draud ne tikai sods (saskaņā ar Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksu), bet – vēl svarīgāk – ugunsnelaimes risks.

Ne tikai uguns, bet arī oglekļa monoksīds
Bieži vien cilvēki iedomājas, ka dūmvads – tas ir vienkārši skurstenis, kas izvada dūmus. Taču praksē viss ir daudz sarežģītāk. Neattīrīts, aizsērējis vai sabojāts dūmvads var kļūt par ugunsgrēka perēkli, īpaši, ja kurināms ir slapjš malka vai cita zemas kvalitātes degviela.

Vēl viens slēpts, bet nāvējošs drauds – oglekļa monoksīds, jeb tā dēvētā klusā inde. Šī gāze nav ne redzama, ne sajūtama, bet tā var izraisīt smagu saindēšanos un pat nāvi. Tāpēc jebkuras izmaiņas vilkmes spēkā, aizdomīgas smakas vai bieža logu svīšana nav tikai niķi – tie ir brīdinājuma signāli, ka jāmeklē profesionāļa palīdzība.

Kas drīkst pārbaudīt?
Saskaņā ar likumu, dūmvadu un ventilācijas kanālu pārbaudi drīkst veikt tikai sertificēts speciālists. Tas nozīmē – ne pašrocīgi, ne "kaimiņš ar pieredzi" nav risinājums. Speciālists ne tikai attīra sistēmu, bet arī novērtē tās tehnisko stāvokli, nepieciešamības gadījumā sastāda pārbaudes aktu, kas ir svarīgs arī apdrošināšanas vai būvvaldes kontekstā.

Līdzīgi ir ar gāzes apkures iekārtām – to tehnisko apkopi var veikt tikai sertificēti apkures tehniķi, kas pārzina konkrēto tehnoloģiju.

Dabiskais vēdinājums – dzīvokļa neredzamā elpa
Vēl viena bieži aizmirsta, bet kritiski svarīga sistēma – dabiskā ventilācija. Tā nodrošina, ka gaiss mājoklī cirkulē un mitrums nenogulsnējas sienās, radot pelējumu. Mūsdienās, kad logi ir hermētiski un siltināšana kļūst arvien efektīvāka, ventilācijas nozīme pieaug vēl vairāk. Ja kanāli ir aizsērējuši, uzstādīti nepareizi vai vispār bojāti – tas apdraud ne tikai cilvēka komfortu, bet arī viņa veselību.

Turklāt, ja ventilācijas kanāli tiek izmantoti arī gaisa ieguvei apkures vajadzībām, to funkcionalitāte kļūst vēl nozīmīgāka. Ne velti ugunsdrošības noteikumi pieprasa arī šo kanālu pārbaudi – un ne tikai vizuāli, bet ar atbilstošām mērierīcēm, ja nepieciešams.

Kas jāņem vērā īpašniekiem?
Ja esi privātmājas saimnieks – atbildība ir pilnībā uz taviem pleciem. Ja dzīvo daudzdzīvokļu mājā, ventilācijas un dūmvadu sistēmas pārbaudi organizē mājas apsaimniekotājs, taču katram dzīvokļa īpašniekam ir pienākums nodrošināt piekļuvi šiem kanāliem un iekārtām.

Praktiski tas nozīmē:

- Laicīgi jāsazinās ar pārbaudes speciālistu (piemēram, skursteņslauķi).

- Jāiztīra piekļuves vietas dūmvadam un ventilācijas šahtai.

- Jāseko, lai pēc pārbaudes tiek saņemts rakstisks akts, kas apliecina sistēmu atbilstību drošības prasībām.

Dzīvības cena – pārbaudes akta attālumā
Lai arī pārbaude var šķist kā vēl viens izdevums, tas ir ieguldījums drošībā. Līdzīgi kā tehniskā apskate automašīnai – tā nav tikai formalitāte, bet veids, kā pasargāt sevi, savus tuviniekus un īpašumu.

Šajā kontekstā jāatgādina arī apdrošināšanas nozīme – vairums polišu nosaka, ka atlīdzība par ugunsnelaimi netiek izmaksāta, ja īpašumā nav bijušas veiktas obligātās ugunsdrošības pārbaudes. Tāpēc ne tikai ugunsdzēsēji, bet arī juristi un apdrošinātāji iesaka šo jautājumu uztvert nopietni.

Praktisks kontrolsaraksts īpašniekiem: ko pārbaudīt pirms apkures sezonas?
🔲 1. Pārbaudīti dūmvadi un skursteņi

Izsaukts sertificēts skursteņslauķis.

Veikta mehāniskā tīrīšana.

Noformēts pārbaudes akts.

🔲 2. Pārbaudīti dabiskās ventilācijas kanāli

Pārbaudīta vilkme (piemēram, ar papīra strēmeli).

Nav aizsērējuši restes vai šahtas.

Ventilācijas šahtas pieejamas speciālistam.

🔲 3. Apkures iekārtas tehniskā apkope

Cietā kurināmā katlam veikta apkope.

Gāzes katlam veikta sertificēta apkure un regulēšana.

Kamīniem, krāsnīm un plītīm veikta vizuālā pārbaude (vai profesionālā tīrīšana).

🔲 4. Ugunsdrošības inventārs

Uzstādīts dūmu detektors (obligāts dzīvokļos un privātmājās).

Nomainītas baterijas dūmu detektorā.

Ugunsdzēšamais aparāts (ieteicams, īpaši mājās ar cieto kurināmo).

🔲 5. Dokumentācija

Saglabāti visi pārbaudes akti.

Informācija nodota apsaimniekotājam (daudzdzīvokļu ēkās).

Apdrošināšanas polise atjaunināta.

⚠️ Biežākie pārkāpumi un kļūdas, ko pieļauj mājokļu īpašnieki
❌ Pārbaudes neveikšana vispār
Daudzi īpašnieki kļūdaini uzskata, ka, ja viss “līdz šim darbojas”, pārbaude nav vajadzīga. Tā nav – likums pieprasa regulāras pārbaudes neatkarīgi no tā, vai redzamas problēmas.

❌ Neatbilstošas personas piesaistīšana
Kaimiņa palīdzība vai “meistars bez sertifikāta” var iztīrīt skursteni, bet viņš nedrīkst izsniegt pārbaudes aktu, kas nepieciešams gan likumiski, gan apdrošināšanas vajadzībām.

❌ Skursteņa vai ventilācijas kanālu aizmūrēšana vai pārbūve bez saskaņošanas
Īpašnieki mēdz aiztaisīt vecos skursteņus vai izmainīt ventilācijas risinājumus, neinformējot būvvaldi vai neizstrādājot tehnisko projektu. Tas ir nopietns pārkāpums, kas var apdraudēt visu māju.

❌ Ventilācijas kanālu izmantošana virtuves nosūcējiem bez pārdomāta risinājuma
Nezinot vai neievērojot noteikumus, daudzi pieslēdz virtuves tvaika nosūcējus tieši pie dabiskās ventilācijas kanāliem, tā bloķējot gaisa cirkulāciju un traucējot kaimiņiem (īpaši daudzdzīvokļu mājās).

❌ Ignorēti vilkmes traucējumi
Ja liesma plītī mirgo, degviela slikti sadegas vai telpā uzkrājas mitrums – tās ir pazīmes, ka ventilācijas vai dūmgāzu novade nedarbojas pareizi. To ignorēšana var beigties letāli.

Noslēgumā – viena pārbaude gadā var glābt dzīvības. Mājoklis nav tikai sienas un jumts – tā ir vide, kur dzīvojam, guļam, elpojam. Un lai šī vide būtu droša, tai ir jādod iespēja “elpot” – caur tīriem dūmvadiem, pareizi darbojošām ventilācijas šahtām un drošām apkures iekārtām.
20.06.2025

Zvaniet

palīdzēsim savest kārtībā visus jūsu dokumentus



Pierakstīties uz konsultāciju Uzrakstīt WhatsApp

Kontakti

Māju un ēku nodošana ekspluatācijā


Mēs nodarbosimies ar jūsu projektu no sākuma līdz tā legalizācijai, nesaprotamu papīru gūzma un dažādās valsts iestādes ir mūsu darbs. Vasarnīcu, privātmāju nelegālās pārbūves legalizācija - negaidiet soda naudu paziņojumus, sāciet dokumentu kārtošanu jau šodien.

Kontakti



Karte


Saziņas forma

Uzdot jautājumu


Atstāt atsauksmi




Veiksmīgi nosūtīts!

Paldies, mēs sazināsimies ar jums tuvākajā laikā.