Вопросы собственности на землю и здания в Латвии нередко оказываются непростыми. Их регулируют несколько законов, где прописаны как преимущественные права покупки, так и порядок отчуждения недвижимости.
Преимущественное право владельца здания
Согласно статье 44 Закона о отчуждении имущества публичных лиц, если земля и находящееся на ней здание принадлежат разным лицам, преимущественное право приобрести застроенный земельный участок имеет именно владелец здания. Это означает, что другим лицам такой участок не продаётся — в случае отказа владельца здания покупка не происходит, а сохраняются договорные отношения аренды земли.
Если здание не зарегистрировано
Здание, которое не внесено в Земельную книгу, Государственную земельную службу или самоуправление как самостоятельный объект собственности, считается собственностью владельца земли. Так установлено в статье 968 Гражданского закона. Однако возможно через суд признать права собственности на такую постройку — если иск будет удовлетворён, здание можно зарегистрировать как отдельный объект недвижимости.
Принцип неразделимости земли и здания
В той же статье 968 Гражданского закона закреплён общий принцип: постройка, возведённая на земле и прочно с ней связанная, признаётся её частью. Иными словами, земля и находящееся на ней здание составляют единый неделимый объект недвижимости, и отделить постройку от земли невозможно, если только она не зарегистрирована отдельно.
Исключения и регистрация
В соответствии со статьёй 13 Закона «О записи недвижимого имущества в Земельных книгах», здания, которые в силу закона признаются самостоятельной недвижимостью и находятся на чужой земле, подлежат регистрации в Земельной книге в общем порядке. Для таких объектов открывается отдельный раздел в Земельной книге.
Что это означает на практике?
На практике это значит, что владелец здания, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости, может продать его другому лицу, даже если земля принадлежит муниципалитету или частному лицу. В свою очередь, владелец земли в определённых случаях имеет преимущественное или выкупное право, если продаётся само здание.