SIA Baufonds EU

Ziņas

Подготовка к отопительному сезону: почему важно проверять отопительные устройства, дымоходы и вентиляцию?


Когда за окном холодает, а в домах начинают разжигать камины, печи и котлы, безопасность становится приоритетом. Каждый отопительный сезон в Латвии начинается с одних и тех же вопросов: правильно ли работает отопительное оборудование, не засорены ли дымоходы, достаточно ли тяги в вентиляционных каналах? Ответственность за все это – на плечах владельцев жилья. Но как часто мы действительно задумываемся об этом?

📌 Что требует закон?
Согласно требованиям Кабинета министров Nr. 238 “Ugunsdrošības noteikumi”, владельцы частных домов и управляющие многоквартирными домами обязаны обеспечивать регулярную проверку и обслуживание:

- отопительных установок (печей, котлов, каминов),

- дымоходов и дымоотводов,

- естественных вентиляционных каналов.

Проверка должна проводиться не реже одного раза в год, а при использовании котлов на твердом топливе — не реже одного раза в три месяца в отопительный период. Только сертифицированный специалист (трубочист, инженер-теплотехник и т. д.) имеет право проводить такие проверки и оформлять официальный акт. Это особенно важно, если вы оформляете страховку или сдаете жилье в аренду — в случае пожара отсутствие акта может стать основанием для отказа в компенсации.

Почему чистка дымохода — не формальность?
Сажа, которая скапливается в дымоходах, способна воспламениться при высокой температуре. Возгорание в трубе может распространиться на перекрытия, крышу и весь дом. Также, если дымоход частично засорён, происходит неполное сгорание топлива, и в помещение может попадать угарный газ — невидимый и смертельно опасный.

Как показывают случаи прошлых лет, трагедии часто происходят из-за, казалось бы, мелочей: неисправной вентиляции, перегретой печи или замурованного канала, в который был подключён котёл без согласования.

Роль естественной вентиляции
Правильная работа естественной вентиляции — обязательное условие для любого отопительного устройства, особенно если речь идёт о сгорании топлива. В помещении должна быть тяга, чтобы продукты горения эффективно удалялись наружу. Нарушенная вентиляция — это не только сырость и плесень. Это риск накопления угарного газа, особенно при герметичных пластиковых окнах и отсутствии проветривания.

Нередко жильцы жалуются на “обратную тягу” — когда запахи или дым из других квартир попадают к ним. Это тревожный сигнал о неисправной системе вентиляции, и игнорировать его опасно.

Ответственность и последствия
За несоблюдение требований по обслуживанию отопительных систем и дымоходов предусмотрены штрафы согласно Кодексу Латвии об административных правонарушениях, но куда серьёзнее — угроза жизни и имуществу. В случае пожара, возникшего из-за неисправного оборудования, страховая компания имеет право отказать в выплате, если не были проведены обязательные проверки.

Кто отвечает за проверку?
- В частных домах ответственность полностью несёт владелец.
- В многоквартирных домах — управляющая компания или самоуправляющаяся кооперация.
- Владельцы отдельных квартир обязаны обеспечивать доступ к вентиляционным шахтам и дымоходам, если они используются индивидуально.

✅ Лучше предупредить, чем тушить
Безопасность дома — это не только надёжный замок и сигнализация. Это в первую очередь — правильная работа отопления, чистые каналы и свежий воздух. Не откладывайте проверку “на потом” — сезон может начаться внезапно, а последствия промедления стоят слишком дорого.

✅ Практический чек-лист для владельцев жилья: что проверить перед отопительным сезоном
🔲 1. Проверка дымоходов и вентиляционных каналов

Вызван сертифицированный трубочист.

Проведена механическая чистка.

Составлен акт технического осмотра.

🔲 2. Проверка естественной вентиляции

Проверена тяга (например, с помощью полоски бумаги).

Вентиляционные решетки и каналы не засорены.

Обеспечен доступ специалисту к вентиляционным шахтам.

🔲 3. Обслуживание отопительного оборудования

Проведено техобслуживание котла на твердом топливе.

Газовый котел проверен и отрегулирован сертифицированным специалистом.

Камины, печи и плиты осмотрены или профессионально почищены.

🔲 4. Пожарная безопасность

Установлен датчик дыма (обязателен в квартирах и частных домах).

Заменены батарейки в датчике.

Огнетушитель в доме (особенно актуально при отоплении дровами или углем).

🔲 5. Документы в порядке

Сохранены все акты осмотра.

Информация передана управляющему (для многоквартирных домов).

Обновлен страховой полис.

⚠️ Частые нарушения и ошибки, которые допускают владельцы жилья
❌ Отсутствие регулярной проверки
Некоторые владельцы ошибочно считают, что если “все работает как раньше”, проверка не обязательна. На самом деле по закону она должна проводиться регулярно – независимо от наличия проблем.

❌ Привлечение непроверенных мастеров
Сосед или “мастер без лицензии” может почистить дымоход, но не имеет права выдавать официальный акт, необходимый для соблюдения правил и страховых случаев.

❌ Самовольные изменения вентиляционных или дымоотводных каналов
Часто жильцы самовольно замуровывают старые каналы или переделывают конструкции без согласования с строительным управлением или проекта. Это серьезное нарушение, угрожающее безопасности всего дома.

❌ Подключение кухонной вытяжки к естественной вентиляции
Без учета требований, жильцы подсоединяют вытяжки напрямую к вентиляционным шахтам. Это блокирует циркуляцию воздуха и создает проблемы для соседей (особенно в многоквартирных домах).

❌ Игнорирование признаков плохой тяги
Если пламя в плите колеблется, топливо плохо сгорает, или в помещении скапливается влага – это признаки проблем с вентиляцией или дымоотводом. Игнорирование таких сигналов может привести к тяжелым последствиям.

sīkāk...

Apkures sezona nav tikai par siltumu: kāpēc jāpārbauda dūmvadi, ventilācijas kanāli un apkures iekārtas?


Kad rudenī kļūst vēsāks un sākam domāt par apkures iedarbināšanu, reti kurš iedomājas, ka aiz mierīgās kamīna liesmas vai centrālās apkures radiatora siltuma slēpjas potenciāls risks. Kamēr logs svīst un radiatori klusi čukst, dūmvados un ventilācijas šahtās var notikt ne tik redzami, bet ļoti nozīmīgi procesi, kas ietekmē gan mūsu drošību, gan veselību. Tāpēc katru gadu pirms apkures sezonas obligāti jāpievērš uzmanība sava mājokļa "neredzamajiem elpceļiem".

Likums prasa – pārbaudi!
Jau vairākus gadus normatīvie akti skaidri nosaka: dūmvadu, ventilācijas kanālu un apkures iekārtu tehniskais stāvoklis ir jāpārbauda regulāri. Pēc Ministru kabineta noteikumiem Nr. 238 “Ugunsdrošības noteikumi”, ikvienam ēkas īpašniekam vai valdītājam ir pienākums vismaz reizi gadā pārbaudīt:

- dūmvadus un dūmgāzu novadsistēmas,

- dabiskās ventilācijas kanālus,

- kā arī apkures iekārtas un ierīces, kuras darbojas ar cieto, šķidro vai gāzveida kurināmo.

Turklāt, ja iekārta tiek lietota sezonāli (piemēram, tikai ziemā), pārbaude jāveic tieši pirms tās atkārtotas iedarbināšanas. Nav nozīmes, vai māja ir neliela vasarnīca vai liela daudzdzīvokļu ēka – atbildība attiecas uz visiem.

Par noteikumu neievērošanu draud ne tikai sods (saskaņā ar Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksu), bet – vēl svarīgāk – ugunsnelaimes risks.

Ne tikai uguns, bet arī oglekļa monoksīds
Bieži vien cilvēki iedomājas, ka dūmvads – tas ir vienkārši skurstenis, kas izvada dūmus. Taču praksē viss ir daudz sarežģītāk. Neattīrīts, aizsērējis vai sabojāts dūmvads var kļūt par ugunsgrēka perēkli, īpaši, ja kurināms ir slapjš malka vai cita zemas kvalitātes degviela.

Vēl viens slēpts, bet nāvējošs drauds – oglekļa monoksīds, jeb tā dēvētā klusā inde. Šī gāze nav ne redzama, ne sajūtama, bet tā var izraisīt smagu saindēšanos un pat nāvi. Tāpēc jebkuras izmaiņas vilkmes spēkā, aizdomīgas smakas vai bieža logu svīšana nav tikai niķi – tie ir brīdinājuma signāli, ka jāmeklē profesionāļa palīdzība.

Kas drīkst pārbaudīt?
Saskaņā ar likumu, dūmvadu un ventilācijas kanālu pārbaudi drīkst veikt tikai sertificēts speciālists. Tas nozīmē – ne pašrocīgi, ne "kaimiņš ar pieredzi" nav risinājums. Speciālists ne tikai attīra sistēmu, bet arī novērtē tās tehnisko stāvokli, nepieciešamības gadījumā sastāda pārbaudes aktu, kas ir svarīgs arī apdrošināšanas vai būvvaldes kontekstā.

Līdzīgi ir ar gāzes apkures iekārtām – to tehnisko apkopi var veikt tikai sertificēti apkures tehniķi, kas pārzina konkrēto tehnoloģiju.

Dabiskais vēdinājums – dzīvokļa neredzamā elpa
Vēl viena bieži aizmirsta, bet kritiski svarīga sistēma – dabiskā ventilācija. Tā nodrošina, ka gaiss mājoklī cirkulē un mitrums nenogulsnējas sienās, radot pelējumu. Mūsdienās, kad logi ir hermētiski un siltināšana kļūst arvien efektīvāka, ventilācijas nozīme pieaug vēl vairāk. Ja kanāli ir aizsērējuši, uzstādīti nepareizi vai vispār bojāti – tas apdraud ne tikai cilvēka komfortu, bet arī viņa veselību.

Turklāt, ja ventilācijas kanāli tiek izmantoti arī gaisa ieguvei apkures vajadzībām, to funkcionalitāte kļūst vēl nozīmīgāka. Ne velti ugunsdrošības noteikumi pieprasa arī šo kanālu pārbaudi – un ne tikai vizuāli, bet ar atbilstošām mērierīcēm, ja nepieciešams.

Kas jāņem vērā īpašniekiem?
Ja esi privātmājas saimnieks – atbildība ir pilnībā uz taviem pleciem. Ja dzīvo daudzdzīvokļu mājā, ventilācijas un dūmvadu sistēmas pārbaudi organizē mājas apsaimniekotājs, taču katram dzīvokļa īpašniekam ir pienākums nodrošināt piekļuvi šiem kanāliem un iekārtām.

Praktiski tas nozīmē:

- Laicīgi jāsazinās ar pārbaudes speciālistu (piemēram, skursteņslauķi).

- Jāiztīra piekļuves vietas dūmvadam un ventilācijas šahtai.

- Jāseko, lai pēc pārbaudes tiek saņemts rakstisks akts, kas apliecina sistēmu atbilstību drošības prasībām.

Dzīvības cena – pārbaudes akta attālumā
Lai arī pārbaude var šķist kā vēl viens izdevums, tas ir ieguldījums drošībā. Līdzīgi kā tehniskā apskate automašīnai – tā nav tikai formalitāte, bet veids, kā pasargāt sevi, savus tuviniekus un īpašumu.

Šajā kontekstā jāatgādina arī apdrošināšanas nozīme – vairums polišu nosaka, ka atlīdzība par ugunsnelaimi netiek izmaksāta, ja īpašumā nav bijušas veiktas obligātās ugunsdrošības pārbaudes. Tāpēc ne tikai ugunsdzēsēji, bet arī juristi un apdrošinātāji iesaka šo jautājumu uztvert nopietni.

Praktisks kontrolsaraksts īpašniekiem: ko pārbaudīt pirms apkures sezonas?
🔲 1. Pārbaudīti dūmvadi un skursteņi

Izsaukts sertificēts skursteņslauķis.

Veikta mehāniskā tīrīšana.

Noformēts pārbaudes akts.

🔲 2. Pārbaudīti dabiskās ventilācijas kanāli

Pārbaudīta vilkme (piemēram, ar papīra strēmeli).

Nav aizsērējuši restes vai šahtas.

Ventilācijas šahtas pieejamas speciālistam.

🔲 3. Apkures iekārtas tehniskā apkope

Cietā kurināmā katlam veikta apkope.

Gāzes katlam veikta sertificēta apkure un regulēšana.

Kamīniem, krāsnīm un plītīm veikta vizuālā pārbaude (vai profesionālā tīrīšana).

🔲 4. Ugunsdrošības inventārs

Uzstādīts dūmu detektors (obligāts dzīvokļos un privātmājās).

Nomainītas baterijas dūmu detektorā.

Ugunsdzēšamais aparāts (ieteicams, īpaši mājās ar cieto kurināmo).

🔲 5. Dokumentācija

Saglabāti visi pārbaudes akti.

Informācija nodota apsaimniekotājam (daudzdzīvokļu ēkās).

Apdrošināšanas polise atjaunināta.

⚠️ Biežākie pārkāpumi un kļūdas, ko pieļauj mājokļu īpašnieki
❌ Pārbaudes neveikšana vispār
Daudzi īpašnieki kļūdaini uzskata, ka, ja viss “līdz šim darbojas”, pārbaude nav vajadzīga. Tā nav – likums pieprasa regulāras pārbaudes neatkarīgi no tā, vai redzamas problēmas.

❌ Neatbilstošas personas piesaistīšana
Kaimiņa palīdzība vai “meistars bez sertifikāta” var iztīrīt skursteni, bet viņš nedrīkst izsniegt pārbaudes aktu, kas nepieciešams gan likumiski, gan apdrošināšanas vajadzībām.

❌ Skursteņa vai ventilācijas kanālu aizmūrēšana vai pārbūve bez saskaņošanas
Īpašnieki mēdz aiztaisīt vecos skursteņus vai izmainīt ventilācijas risinājumus, neinformējot būvvaldi vai neizstrādājot tehnisko projektu. Tas ir nopietns pārkāpums, kas var apdraudēt visu māju.

❌ Ventilācijas kanālu izmantošana virtuves nosūcējiem bez pārdomāta risinājuma
Nezinot vai neievērojot noteikumus, daudzi pieslēdz virtuves tvaika nosūcējus tieši pie dabiskās ventilācijas kanāliem, tā bloķējot gaisa cirkulāciju un traucējot kaimiņiem (īpaši daudzdzīvokļu mājās).

❌ Ignorēti vilkmes traucējumi
Ja liesma plītī mirgo, degviela slikti sadegas vai telpā uzkrājas mitrums – tās ir pazīmes, ka ventilācijas vai dūmgāzu novade nedarbojas pareizi. To ignorēšana var beigties letāli.

Noslēgumā – viena pārbaude gadā var glābt dzīvības. Mājoklis nav tikai sienas un jumts – tā ir vide, kur dzīvojam, guļam, elpojam. Un lai šī vide būtu droša, tai ir jādod iespēja “elpot” – caur tīriem dūmvadiem, pareizi darbojošām ventilācijas šahtām un drošām apkures iekārtām.
sīkāk...

Ēnu ekonomika būvniecībā stagnē – nepieciešami jauni risinājumi

Līdz 2027. gadam iecerētais ēnu ekonomikas apkarošanas plāns būvniecības nozarē šopavasar nonācis zem lupas vairākās ekspertu, uzraudzības un sadarbības grupās. Tiek izvērtēta ne tikai līdzšinējo pasākumu efektivitāte, bet arī veiktas korekcijas tiesību aktos, lai precīzāk un mērķtiecīgāk virzītos uz galveno mērķi – panākt, ka arvien lielāka daļa nozarē notiekošo darījumu notiek legāli, ar nodokļiem un pārskatāmību. Īpaša vērība šajā plānā piešķirta būvniecībai – nozarei, kur ēnu ekonomikas īpatsvars jau ilgstoši ir viens no augstākajiem valstī.

Diskusijās Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas apakškomisijā, kur spriests par ēnu ekonomikas samazināšanu būvniecībā, atzīts – ieviestie pasākumi nesuši rezultātu. Finanšu un Ekonomikas ministrijas pārstāvji, kā arī būvniecības nozares eksperti norāda, ka daļa ieviesto sistēmu, tostarp elektroniskā darba laika uzskaite (EDLUS) un ģenerālvienošanās par minimālo algu būvniecībā, bijuši īpaši efektīvi. Statistika to apliecina – laika posmā no 2015. līdz 2020. gadam ēnu ekonomikas apjoms nozarē sarucis no 40% līdz aptuveni 28,7%.

Tomēr pēdējo gadu laikā, ņemot vērā globālos ekonomikas satricinājumus, tostarp inflāciju, būvmateriālu cenu kāpumu un darbaspēka trūkumu, ēnu ekonomika atkal pieņēmusies spēkā. Patlaban tā būvniecībā ir aptuveni 34%, kas nozīmē, ka vairāk nekā trešā daļa no nozarē notiekošā joprojām izvairās no nodokļu nomaksas vai vispār netiek atspoguļota oficiālajā statistikā.

Svarīgi gan saprast, ka šis vidējais procents ir tikai aptuvens rādītājs, kas neatspoguļo visu ainu. Lielie infrastruktūras objekti un valsts pasūtījumi, kuros darbojas būvkomersanti ar skaidru darba laika uzskaiti un līgumiem, ir salīdzinoši caurspīdīgi un labi kontrolējami. Savukārt nelielie remontdarbi, privātmāju būvniecība un dzīvokļu pārveides projekti bieži vien norit ārpus jebkādas uzskaites – “pa draugam” vai “par skaidru”.

Ekonomikas ministrijas pārstāvis Gusts Sproģis uzsvēra, ka lielākais ēnu ekonomikas īpatsvars konstatējams tieši mazos un vidējos objektos. Nereti šajos gadījumos darbus veic fiziskas personas bez jebkādas juridiskas formas vai reģistrācijas – piemēram, flīzētāji, elektriķi, santehniķi, kuriem maksā “uz rokas”, nevis caur bankas pārskaitījumu. Un bieži vien arī bez līguma.

Šādās situācijās valsts zaudē ievērojamus nodokļu ieņēmumus – runa ir par miljoniem eiro. Vienlaikus pasūtītājam šis risinājums var šķist lētāks tikai sākotnēji – ja darbs netiek veikts kvalitatīvi, ja pazūd avansa nauda vai rodas konflikti, nav, pie kā vērsties. Tādējādi kopējās izmaksas mēdz pieaugt, un pasūtītājs ir pilnībā neaizsargāts.

Lai mainītu šo situāciju, šogad tiek sperti vairāki konkrēti soļi. Viens no būtiskākajiem – mainīts slieksnis, no kura būvobjektā obligāti jāievieš EDLUS. Līdz šim tas attiecās uz būvdarbiem, kuru vērtība pārsniedza 350 000 eiro, taču tagad šī robeža samazināta līdz 170 000 eiro. Tas nozīmē, ka daudz lielāks skaits objektu nonāks uzraudzības redzeslokā un būs jāievēro darba laika uzskaite.

Tāpat ir plānots, ka no 2025. gada būvniecības ieceres ierosinātājam būs jāsniedz precīzāka informācija par plānotajām izmaksām Būvniecības informācijas sistēmā. Sākot no 1. novembra, arī privātpersonām būs pienākums norādīt, no kurienes nāk finansējums būvdarbiem – aizdevums, uzkrājumi vai cita izcelsme. Šāda prasība ieviesta ar mērķi padarīt finansējuma plūsmu caurspīdīgāku un samazināt riskus, ka darbi tiek finansēti ar nelegāli iegūtiem līdzekļiem vai “aploksnes” algu atlikumiem.

No 2026. gada plānots vēl viens būtisks solis – precizēt EDLUS ticamības robežas. Patlaban pieļaujamā novirze starp uzskaitīto un reāli nostrādāto laiku ir 20%, taču to paredzēts samazināt līdz 15%, tādējādi samazinot iespēju manipulēt ar datiem par nodarbinātajiem un viņu atalgojumu.

Vēl viens aktuāls jautājums, kas joprojām izraisa diskusijas, ir būvniecība paša spēkiem. Saskaņā ar spēkā esošo regulējumu, iedzīvotājs drīkst pats būvēt māju līdz pat 400 m² platībā. Tomēr, kā uzsver Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kameras pārstāvis Guntis Āboltiņš-Āboliņš, tik plašu ēku būvēt paša spēkiem praktiski nav iespējams, un bieži vien aiz šī statusa slēpjas nelegāli strādnieki. Tāpēc tiek rosināts šo slieksni samazināt līdz 170 m², jo lielākā daļa privātmāju tāpat ietilpst šajā izmērā. Ekonomikas ministrija šo priekšlikumu atbalsta, un, lai gan normatīvais regulējums vēl nav pieņemts, diskusijas par to turpinās ar mērķi panākt lēmumu līdz gada beigām.

Paralēli kontroles pasākumiem tiek domāts arī par pozitīvu motivāciju. EM izstrādā priekšlikumus, kas paredz iedzīvotāju ienākuma nodokļa atmaksu par legāli nolīgta darbaspēka izmaksām. Tiek arī izskatīta iespēja ieviest vienkāršotu nodokļu režīmu individuālajiem meistariem – tādiem kā flīzētāji, apmetēji, elektriķi – lai viņiem būtu vieglāk un izdevīgāk darboties legāli. LTRK pārstāvis uzsver: pat neliels nodokļu atvieglojums var būt pietiekams stimuls cilvēkam piekrist oficiālam līgumam un atteikties no “aplokšņu” maksājuma.

Citu valstu pieredze rāda – legalitātes veicināšanai vajadzīgs līdzsvars starp kontroli un motivāciju. Ja pasūtītājiem būvdarbu izmaksas varētu kļūt par attaisnotajiem izdevumiem un ļautu atgūt daļu nodokļu, viņiem būtu daudz lielāka vēlme sadarboties ar legāliem pakalpojumu sniedzējiem. Tā būtu ne tikai ēnu ekonomikas mazināšana, bet arī sabiedrības ieguvums kopumā – lielāka kvalitāte, lielāka drošība un lielāka pārredzamība nozarē, kas ietekmē ikviena ikdienu.





sīkāk...

Теневая экономика в строительном секторе застыла — нужны новые решения


До 2027 года в Латвии реализуется утверждённый план по сокращению теневой экономики, и этой весной ход его выполнения детально рассматривался в различных рабочих группах, включая исполнителей, надзорные органы и представителей сотрудничества. Для внедрения плана были внесены поправки в нормативные акты, а также оценено влияние отдельных мер на налоговую дисциплину и предпринимательскую среду. Особое внимание по-прежнему уделяется строительному сектору, где уровень теневой экономики остаётся самым высоким. Именно здесь в этом году планируется ввести ряд новых обязанностей.

На заседании подкомиссии Сейма по борьбе с теневой экономикой при Комиссии по бюджету и финансам были заслушаны представители Министерства экономики (МЭ), Министерства финансов (МФ), а также отраслевые эксперты. Было признано, что уже реализованные меры в строительстве дали положительные результаты. В то же время участники отметили: необходимо внести коррективы с учётом того, насколько разными бывают участники отрасли — от крупных компаний, работающих по госзаказам и обязанных соблюдать строгие правила, до множества мелких мастеров, ремонтирующих квартиры.

Среди предложений — внедрение дополнительных мотивационных механизмов для налогоплательщиков, которые могли бы усилить их интерес к официальной работе.

Одним из самых эффективных инструментов в борьбе с теневой экономикой в строительстве стали электронная система учёта рабочего времени (EDLUS) и генеральное соглашение о минимальной заработной плате в отрасли. Как напомнил заместитель директора Департамента строительной политики МЭ Густс Спрогис, именно благодаря этим инструментам в период с 2015 по 2020 год удалось снизить долю теневой экономики в строительстве с 40% до 28,7%.

Однако глобальные экономические потрясения — в том числе в строительной отрасли — вновь повысили её объёмы. В последние годы этот показатель стабилизировался на уровне около 34%, что по-прежнему считается высоким.

При этом средний процент теневой экономики по отрасли не отражает полной картины. По словам Г. Спрогиса, необходимо более точно оценивать ситуацию в отдельных сегментах, потому что различия между ними существенные. Например, на крупных стройках, где обязательна регистрация времени и участвуют зарегистрированные строительные компании, уровень неформальной занятости значительно ниже. Также он невелик в проектах, реализуемых в рамках государственных закупок.

А вот на мелких объектах и частных стройках, где хозяин имеет право организовать работы сам и якобы лично в них участвует, ситуация куда сложнее. Практически невозможно проконтролировать, действительно ли человек строит дом сам или же привлекает работников "вчёрную". Особенно это касается таких мастеров, как электрики, плиточники, сантехники — их услуги зачастую не фиксируются нигде, и о них знают только заказчик и исполнитель.

В ходе подготовки плана действий выяснилось: для крупных объектов уже предусмотрено достаточное регулирование. Здесь требуется лишь продолжить контроль. А вот новые меры касаются именно малых объектов. Одним из главных изменений стало снижение порога, при котором становится обязательной электронная учётная система EDLUS. Сумма договора теперь снижена с 250 000 до 170 000 евро при строительстве новых зданий 3-й группы. Ранее EDLUS требовалась только при стоимости свыше 350 000 евро.

Для реализации запланированных на 2025 год задач готовятся изменения в нормативных актах. Предусмотрено, что инициатор строительства будет обязан загрузить в Строительную информационную систему (BIS) данные о стоимости договора. Если это строительная компания — то о предполагаемой стоимости работ. Это даст возможность проводить аналитику и отбор данных по видам строек и их затратам.

С 1 ноября 2025 года физические лица также будут обязаны указывать в системе BIS источник финансирования планируемых работ, то есть — откуда берутся деньги на стройку.

Ещё одно новшество коснётся точности EDLUS. Закон «О налогах и пошлинах» будет дополнен нормой, уменьшающей допустимую разницу между заявленным и фактически отработанным временем на объекте: она сократится с 20% до 15%. Это позволит точнее учитывать реальный объём труда при расчёте заработной платы. Поправка вступит в силу 1 января 2026 года.

Что касается частного строительства, то предложено сократить допустимую площадь дома, который можно строить своими силами — с 400 до 170 квадратных метров. Представитель Латвийской торгово-промышленной палаты (LTRK) Гунтис Аболтиньш-Аболиņш выразил недоумение, почему правительство до сих пор не приняло соответствующее решение. Он отметил, что площадь в 170 м² соответствует типичному частному дому в Латвии, а вот 400 м² — это уже серьёзная вилла. «И наивно думать, что кто-то способен построить такую самостоятельно», — добавил он.

Министерство экономики поддерживает это предложение. Хотя конкретный регламент пока не утверждён, дискуссии в правительстве уже идут, и цель — ввести новое правило до конца текущего года.

При этом было подчёркнуто: штрафами и принуждением ситуацию в малых стройках не изменить. Как указал Г. Спрогис, нужно искать положительную мотивацию — ведь человеку, решившему платить "в конверте", это лишь кажется дешевле. На деле велик риск остаться без результата и без денег — подрядчик может просто исчезнуть. А при официальном договоре клиент защищён, и в итоге может даже сэкономить.

Чтобы люди чаще оформляли легальные договоры, министерство предлагает ввести возврат подоходного налога (IIN) за затраты на официально привлечённую рабочую силу. Кроме того, предлагается создать специальный, легко администрируемый налоговый режим для индивидуальных строительных мастеров, чтобы стимулировать их регистрировать доходы.
По мнению LTRK, даже небольшой возврат налога стал бы важным стимулом для жителей легализовать сделку — особенно в ремонтах квартир и мелких стройках, которые не подпадают под строительное регулирование и BIS. Эти объёмы невидимы для государства, но составляют значительную часть рынка.

В других странах уже действует аналогичная практика — налоговая система учитывает затраты на официальные строительные услуги как часть расходов, уменьшающих налоговую нагрузку. В Латвии такой подход мог бы существенно повлиять на сокращение теневой экономики именно в наиболее уязвимом сегменте.

sīkāk...

Kad būvdarbi ir aizliegti, bet būvatļauja joprojām ir spēkā


Praksē bieži dzirdam jautājumu:
"Vai būvatļauja vairs nav derīga, ja tās termiņš beidzies?"
Jurdiski — tā nav automātiski anulēta, ja vien nav izsniegts lēmums no būvvaldes.
📌 Saskaņā ar Būvniecības likumu un Vispārīgajiem būvnoteikumiem, būvatļauja paliek spēkā
līdz:
 nodošanai ekspluatācijā,
 vai lēmumam par anulēšanu (piemēram, ja netiek ievēroti termiņi).
📌 Būvdarbus pēc norādītā termiņa veikt nedrīkst, ja vien termiņš nav pagarināts, kā
noteikts 147.¹ punktā Vispārīgajos būvnoteikumos.
Tātad:
✅ Atļauja kā dokuments pastāv,
📌 bet darboties objektā bez termiņa pagarinājuma — ir pārkāpums.
Rīcība:
 Apturiet darbus;
 Sagatavojiet iesniegumu būvvaldē par termiņa pagarinājumu;
 Izvairieties no soda vai atļaujas anulēšanas, kas paredzēta Būvniecības likuma 21.
pantā.
📌⚖️ Baufonds juridiskā palīdzība:
Mēs palīdzam ar termiņu atjaunošanu, komunikāciju ar būvvaldi un dokumentu sagatavošanu.
📌 Sazinieties ar mums, lai nodrošinātu jūsu būvniecības likumību.

sīkāk...

Когда строительные работы запрещены, но разрешение остаётся в силе

В практике нашей компании мы регулярно сталкиваемся с вопросом:
"Если срок, указанный в būvatļauja, истёк — действительно ли она больше не
действует?"
Юридически — нет, не обязательно.
📌 Согласно Закону о строительстве (Būvniecības likums) и Общим правилам
строительного процесса (Vispārīgie būvnoteikumi), būvatļauja остаётся действительной
до момента:
 сдачи объекта в эксплуатацию,
 или официального аннулирования со стороны būvvalde.
Но:
📌 Строительные работы запрещены, если истёк срок, указанный в būvatļauja,
и не было получено продление, как это предусмотрено пунктом 147.¹ Vispārīgie
būvnoteikumi.
Это означает:
✅ Разрешение формально существует,
📌 но строительные работы без продления — незаконны.
Если вы оказались в ситуации, где срок истёк, но объект не завершён —
📌 приостановите работы;
📌 подайте заявление в būvvalde о продлении.
❗ В противном случае возможны:
 официальное предписание об остановке работ (saskaņā ar Būvniecības likuma 21.
pantu),
 штраф,
 инициирование процедуры anulēšana.
📌⚖️ Юридическая консультация Baufonds:
Мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от оценки рисков до подготовки заявлений и
ведения переписки с самоуправлением.
📌 Обратитесь к нам, если вам требуется продлить или защитить свою būvatļauja.
sīkāk...

Kad patvaļīga pārbūve noved pie juridiskiem sarežģījumiem - reāls gadījums ar objektu Ogrē


Nelikumīga mājas pārbūve – tas nav tikai sods. Tā bieži vien ir sarežģīta juridiska mīkla, kuru iespējams atrisināt tikai ar profesionāļu palīdzību. Zemāk dalāmies ar tipisku piemēru, ar kuru vērsās mūsu birojā.

📍 Atrašanās vieta: Bezdelīgu iela, Ogre (precīza adrese netiek atklāta ētisku apsvērumu dēļ)

🔨 Problēmas būtība:

Privātmājas īpašnieks veica pārbūvi, palielinot apbūves kopējo platību no atļautajiem 195 m² līdz 222,2 m², tādējādi pārsniedzot zemesgabalam pieļaujamo apbūves blīvumu (norma – 30%). Projektētās izmaiņas iepriekš netika saskaņotas ar būvvaldi.

⚠️ Ko konstatēja būvvalde:

Pārsniegta apbūves platība – nepieciešams vai nu samazināt ēkas apjomu, vai iegādāties papildu zemi (kas apdzīvotā teritorijā gandrīz nav iespējams).

Māja nav pieslēgta centralizētajai ūdens un kanalizācijas sistēmai – normatīvi paredz, ka, ja tīkli atrodas 50 m rādiusā, autonomas sistēmas nav pieļaujamas.

Jaunās sienas logi vērsti uz kaimiņu zemesgabalu – ja attālums ir mazāks par 4 metriem, nepieciešama tā dēvētā gaismas servitūta reģistrācija Zemesgrāmatā.

Visi minētie pārkāpumi kavē ēkas nodošanu ekspluatācijā un var radīt paaugstinātu nodokļu slogu.

🔨 Kas ir gaismas servitūts?

Tas ir servitūts (tiesības uz gaismu), kas piemērojams gadījumos, kad logi atrodas pārāk tuvu zemesgabala robežai. Saskaņā ar Latvijas Civillikuma 1091. pantu šādu logu izveide iespējama tikai ar rakstisku kaimiņa piekrišanu, kas jāreģistrē Zemesgrāmatā.

🔨 Riska faktori īpašniekam:

 Māja juridiski tiek uzskatīta par nelikumīgu būvi (nelikumīga būvniecība).

 Bez saskaņošanas nav iespējams saņemt  aktu par ēkas vai tās daļas pieņemšanu ekspluatācijā.

 Būvvalde var piemērot sodus, izdot rīkojumu par ēkas daļēju nojaukšanu vai noteikt paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokli (līdz 3% no kadastrālās vērtības).

 Pat īpašuma pārdošanas gadījumā var rasties problēmas ar bankām, notāriem un pircējiem.

🔨 Risinājums (ko darām mēs):

BAU fonds juristi un arhitekti izstrādāja klientam detalizētu rīcības plānu:

Jauna ģenerālplāna sagatavošana un projektēšanas dokumentācijas koriģēšana.

Projekta iesniegšana pieslēguma veikšanai pie ūdensapgādes tīkliem.

Juridiskā palīdzība pārrunās ar kaimiņu par piekrišanu servitūtam (ieskaitot kompensācijas vai nomas līguma iespējas).

Pagaidu atļaujas saņemšana ēkas elementa demontāžai – kā risinājums soda sankciju atlikšanai.

✅ Ko nepieciešams atcerēties:

Patvaļīga būvniecība = ilgtermiņa sekas.

Pat neliela atkāpe no projekta var novest pie vairāku gadu kavējumiem, sodiem un neiespējamības pārdot vai legalizēt īpašumu.

🔨 Nepieciešama palīdzība?

Strādājam visā Latvijā.
Ja Jums ir līdzīga situācija – sazinieties ar mums:

📍 info@baufonds.lv
📍 baufonds.lv
📍 Juridiskais un arhitektūras atbalsts no profesionāļiem
sīkāk...

Когда самовольная перестройка приводит к юридическим тупикам: реальный кейс с объектом на улице Bezdelīgu


Нелегальная перестройка дома – не просто риск получить штраф. Это часто сложный юридический лабиринт, выйти из которого можно только с профессиональной поддержкой. Ниже мы делимся типичным примером, с которым обратились в наше бюро.

📍 Локация: Bezdelīgu iela, Ogre (точный адрес не раскрывается по этическим причинам)

🔨 Суть проблемы:

Собственник частного дома провёл реконструкцию, увеличив общую площадь застройки с разрешённых 195 м² до 222,2 м², тем самым превысив допустимую плотность застройки участка (норма — 30%). Проектные изменения не были заранее согласованы с буввалде.

⚠️ Что выявила строительная инспекция (Būvvalde):

1. Превышена площадь застройки – необходимо либо уменьшить здание, либо приобрести дополнительную землю (что практически невозможно в жилой застройке).

2. Дом не подключён к центральной воде и канализации – согласно нормативам, при наличии сетей в радиусе 50 м, автономные системы запрещены.

3. Окна новой стены выходят на участок соседа — при расстоянии менее 4 метров это требует регистрации так называемого gaismas servitūts (световой сервитут) в земельной книге.

4. Все указанные нарушения препятствуют вводу дома в эксплуатацию и могут повлечь повышенный налог.

🔨 Что такое Gaismas servitūts?

Это сервитут (право на свет), когда окна постройки расположены слишком близко к границе участка. Согласно 1091 статье Гражданского закона Латвии (Civillikums), установка таких окон возможна только с письменным согласием соседа, зарегистрированным в Zemesgrāmata (земельной книге).

🔨 Риски для владельца:

 Дом юридически считается незаконной постройкой (nelikumiska būvniecība).

 Без согласований невозможно получить ekspluatācijā nodošana (акт ввода в эксплуатацию).

 Būvvalde может применить штрафы, предписания на демонтаж, либо обложить объект повышенным налогом (līdz 3% no kadastrālās vērtības).

 Даже при продаже недвижимости возможны проблемы с банками, нотариусами и покупателями.

🔨 Выход из ситуации (что делаем мы):

Юристы и архитекторы BAU fonds разработали для клиента пошаговый план:

1. Подготовка нового генерального плана и корректировка проектной документации.

2. Подача заявки на проект подключения к сетям водоснабжения.

3. Юридическое сопровождение переговоров с соседом о согласии на сервитут (в том числе через компенсацию или договор аренды).

4. Получение временного разрешения на демонтаж элемента здания — как способ отсрочки применения санкций.

✅ Что нужно запомнить:

Самовольное строительство = долгосрочные последствия. Даже небольшое отклонение от проекта может повлечь многолетние задержки, штрафы и невозможность продать или узаконить недвижимость.

🔨 Нужна помощь?

Мы работаем по всей Латвии. Если у вас похожая ситуация – обратитесь за консультацией:

📍 info@baufonds.lv 

📍 baufonds.lv 

📍 Юридическое и архитектурное сопровождение от профессионалов

sīkāk...

Физическому лицу при начале строительства нужно будет указать источник финансирования в BIS


С 1 ноября 2025 года вступают в силу изменения в правила Кабинета Министров от 2 сентября 2014 года № 529 “Правила строительства зданий”. Согласно этим изменениям, физические лица, являющиеся инициаторами строительства, при выполнении условий начала строительных работ будут обязаны указать источник планируемого финансирования в Строительной информационной системе (BIS).

Эта норма предусмотрена в рамках Плана по ограничению теневой экономики на 2024–2027 годы, в частности в пункте 3.2.2, где поставлена цель обеспечить прозрачность финансирования строительства. Инициатива внесена Службой государственных доходов (VID) как превентивная мера, направленная на сокращение объема нелегальных денежных потоков в строительной отрасли.

VID будет использовать эти данные в рамках налогового администрирования, чтобы своевременно выявлять риски, связанные с возможной неуплатой налогов или попытками уклонения от них. Это повысит эффективность надзора и создаст честные конкурентные условия для добросовестных участников рынка.

Функционал в BIS уже реализован

Министерство экономики (EM) поясняет, что в Строительной информационной системе (BIS) уже реализована соответствующая функция. В заявлении на выполнение условий начала строительных работ предусмотрено поле "Источник финансирования", которое становится доступным, если хотя бы один из инициаторов строительства является физическим лицом.

В данном поле можно указать одну или несколько из следующих категорий:
- доход от наемного труда;
- доход от хозяйственной деятельности;
- займы;
- иной источник дохода.

Для удобства пользователя поле дополнено пояснительной информацией, доступной при нажатии на иконку (i). Хотя изначально рассматривался более широкий классификатор (включая дивиденды, наследство, подарки, доходы из-за рубежа и т.д.), EM сообщает, что пока реализован более узкий и понятный пользователю перечень, обеспечивающий получение ключевой информации при упрощенном процессе ввода данных.

Как VID будет использовать предоставленные данные

VID будет использовать указанную информацию для оценки налоговых рисков. Например, если человек укажет, что источником финансирования являются накопления от доходов по найму, VID проанализирует, могли ли такие накопления действительно сформироваться из официальных доходов.

Если же будет указан подарок или наследство, VID оценит:
- была ли у дарителя финансовая возможность предоставить подарок указанного размера;
- было ли у наследодателя имущество или доходы, позволяющие оставить заявленное наследство.

Такой подход позволит своевременно выявлять несоответствия между задекларированными и фактическими данными, что может послужить основанием для углубленной проверки.

Важно подчеркнуть, что в настоящее время предоставление этой информации не влечет за собой юридической ответственности или санкций. Основная цель — обеспечить доступность и прозрачность данных, поддерживая честную предпринимательскую среду в сфере строительства.



sīkāk...

Fiziskai personai uzsākot būvniecību, BIS būs jānorāda finansējuma izcelsme


No 2025. gada 1. novembra stāsies spēkā grozījumi Ministru kabineta 2014. gada 2. septembra noteikumos Nr. 529 “Ēku būvnoteikumi”. Saskaņā ar tiem fiziskām personām, kuras ir būvniecības ierosinātāji, izpildot būvdarbu uzsākšanas nosacījumus, Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) būs obligāti jānorāda plānotā finansējuma izcelsme.

Šī prasība izriet no Ēnu ekonomikas ierobežošanas plāna 2024.–2027. gadam, kur 3.2.2. pasākuma ietvaros paredzēts veicināt caurskatāmību būvniecības finansējumā. Priekšlikumu par finansējuma izcelsmes norādi BIS izstrādāja Valsts ieņēmumu dienests (VID) kā preventīvu mehānismu, lai mazinātu nelegālas naudas apriti nozarē.

VID šī informācija būs noderīga nodokļu administrēšanas kontekstā, jo tā ļaus savlaicīgi identificēt riskus, kas saistīti ar iespējamu nodokļu nenomaksu vai izvairīšanos no nodokļu saistībām. Tādējādi tiek stiprināta uzraudzība un atbalstīta godprātīgu būvnieku konkurētspēja.

BIS sistēmā jau ieviesta funkcionalitāte

Ekonomikas ministrija (EM) norāda, ka Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) jau šobrīd ir izstrādāta un ieviesta atbilstošā funkcionalitāte. Būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildes iesniegumā ir iekļauts lauks "Finansējuma izcelsme", kas kļūst aizpildāms, ja vismaz viens no būvniecības ieceres ierosinātājiem ir fiziska persona.

Laukā iespējams izvēlēties vienu vai vairākas no šādām vērtībām:
- algota darba ienākumi;
- ienākumi no saimnieciskās darbības;
- aizdevumi;
- cits ienākuma avots.

Lietotāja ērtībai lauks ir papildināts ar informatīvu skaidrojumu, kas pieejams, uzklikšķinot uz (i) ikonas. Lai gan sākotnēji tika apsvērts plašāks ienākumu klasifikators (tostarp dividendes, mantojumi, dāvinājumi, ienākumi ārvalstīs u.c.), EM skaidro, ka šobrīd sistēmā iekļauts vienkāršots variants, kas ir saprotamāks lietotājiem un vienlaikus ļauj iegūt būtisku informāciju.

Kā VID izmantos šo informāciju

VID izmantos šo informāciju, lai identificētu iespējamos riskus nodokļu administrēšanā. Piemēram, ja fiziska persona kā finansējuma avotu norāda uzkrājumus no algota darba ienākumiem, VID vērtēs, vai personas ienākumi ļāva šādus uzkrājumus izveidot.

Tāpat, ja tiek norādīts dāvinājums vai mantojums, VID izvērtēs:
vai dāvinātājam bija iespēja izsniegt dāvinājumu šādā apmērā;
vai mantojuma atstājējam bija iespēja atstāt mantojumu norādītajā vērtībā.

Šāda pieeja ļauj savlaicīgi pamanīt neatbilstības starp deklarēto un faktisko informāciju, kas var rosināt padziļinātu pārbaudi.

Svarīgi atzīmēt, ka šobrīd informācijas sniegšana nav saistīta ar juridisku atbildību vai sodu piemērošanu. Mērķis ir nodrošināt datu pieejamību un caurskatāmību, atbalstot godprātīgu uzņēmējdarbību būvniecības jomā.

sīkāk...

Риски сделок с недвижимостью: как не стать жертвой мошенничества


Ежегодно в Латвии совершается около 54 400 сделок с недвижимостью. С 2017 года по 12 сентября 2024 года их общее количество достигло 380 481, из которых 94 005 — в Риге. Однако за этими внушительными цифрами скрывается менее оптимистичная картина: какова доля сделок, проходящих через официальные, прозрачные процедуры?

Реальность «серых» зон
Не менее 33 % сделок в Риге и 40–50 % в регионах совершаются с указанием заниженной стоимости недвижимости — этому способствует не только уровень госпошлин, но и налоговая нагрузка. В период с 2018 по 2023 год такие «серые» сделки составили около 100 миллионов евро.

Госпошлины и налоги — стимул к частичной оплате
На объем сделок влияет размер регистрационной госпошлины в Латвии — 1,5 % от суммы, тогда как в Эстонии она составляет всего 0,1–0,2 %, а в Литве — фиксированную плату в 17–34 евро. С 1 января 2025 года вступает в силу ставка налога на прирост капитала в размере 25,5 %, что делает официальное оформление сделки финансово болезненным решением.

Пример:

Квартира продается за 51 000 евро.

Изначально была приобретена за 31 000 евро.

Прирост капитала: 51 000 – 31 000 = 20 000 евро.

Налог: 20 000 × 25,5 % = 5 100 евро.

Плюс регистрационная пошлина 1,5 % от суммы сделки — 765 евро.

Как отмечает директор Управления по предотвращению легализации преступно полученных средств СГД Агнесе Рудзите, только около 40 % сделок отражают реальные рыночные цены. Стремление «сэкономить» подталкивает к нарушению закона, что может привести к налоговым проверкам и юридическим осложнениям.

«Сумеречная» зона: с новыми акцентами
По мнению ЛАНИДА и Банка Латвии, рынок в значительной степени подвержен влиянию так называемой «сумеречной зоны» — сферы, где реальные цены либо не раскрываются, либо искажаются. Как отмечает руководитель отдела AML Банка Латвии Кристапс Марковскис, если раньше проблемы касались в основном иностранных клиентов, то сегодня они связаны с мошенничеством, уклонением от налогов и нарушением санкционного режима.

В августе 2023 года ЛАНИДА зафиксировала, что особенно в сделках без ипотеки (где банк не требует оценки сертифицированного эксперта) продавцы и покупатели сознательно указывают в Земельной книге заниженную цену, в то время как в договоре фигурируют иные суммы. Это позволяет покупателю сэкономить на пошлинах, а продавцу — уменьшить сумму налога на прирост капитала.

Псевдопосредники и риски наличных сделок
Многие сделки проводятся при участии нелегальных посредников — как лицензированных, так и нет. Это позволяет избежать AML-проверок. По данным отрасли, только 20–30 % сделок проходят через лицензированного агента, и лишь около 15 % — в присутствии нотариуса, что делает покупателей уязвимыми для махинаций.

Частично оформленные сделки — когда часть суммы передается наличными, а часть отражается в документах — позволяют фальсифицировать реальную стоимость объекта. Это не только ведет к «теневому» обороту тысяч евро, но и создает риск, что покупатель в случае спора сможет вернуть лишь официально задокументированную сумму.

Третьи страны и AML-проблематика
С 24 сентября 2022 года гражданам России и Беларуси запрещено приобретать недвижимость в Латвии в целях получения вида на жительство. Однако на практике сделки продолжают осуществляться через посредников из третьих стран, например, с помощью банков из СНГ, операций с долями компаний или непрозрачных финансовых схем, затрудняющих контроль со стороны латвийских органов.

Актуализация вопроса кадастровой стоимости и налоговые льготы
30 мая 2024 года Сейм принял поправки к закону о государственном кадастре недвижимости, чтобы с 2025 года обеспечить более точную оценку кадастровой стоимости и применять ее к гос.пошлинам и арендной плате за землю. При этом муниципалитетам предоставлена возможность в ряде случаев снижать налоговую ставку — например, для семей с детьми она может составить 0,2–0,6 %.

Рекомендации по обеспечению безопасности сделок с недвижимостью
Чтобы минимизировать риски и избежать мошеннических схем, стоит придерживаться следующих принципов безопасности:

AML-проверка. Каждый участник сделки должен проходить проверку на соответствие требованиям по предотвращению отмывания денег. Привлечение банка, нотариуса или лицензированного агента — обязательное условие прозрачности.

Полный отказ от наличных. Даже «невинное» предложение рассчитаться «в конверте» может обернуться крупными потерями и юридическими рисками.

Полное декларирование суммы сделки. Это поможет избежать налоговых доначислений, проверок со стороны СГД и судебных споров в будущем.

Информированность. Необходимо самостоятельно разбираться в вопросах AML, санкций, кадастровой оценки и налогового регулирования, в том числе в новых нормах, вступивших в силу с 2025 года.

Юридическая поддержка. Особенно при сделках с участием банков третьих стран или операций с долями компаний настоятельно рекомендуется обращаться к адвокатам и профильным экспертам.

Сделки с недвижимостью в Латвии давно перестали быть простой или рутинной процедурой — они требуют юридической точности, эмоциональной внимательности и взвешенного финансового подхода. Если вы хотите безопасно оказаться в доме своей мечты, избежать ошибок, обмана и неприятных сюрпризов — важно быть бдительным, осведомлённым и действовать ответственно.

Современное латвийское законодательство предлагает дополнительные инструменты защиты — от уточнённой кадастровой оценки до переходных периодов при смене налоговых режимов. Однако главный фактор успеха — это личная ответственность каждого участника сделки: стремление к прозрачности, открытость, аккуратная проверка всех деталей и готовность привлекать профессионалов.

Это, возможно, не самый лёгкий и не самый дешевый путь — но единственный, который приведёт вас к недвижимости, которую вы сможете с уверенностью и спокойствием называть своей.
sīkāk...

Riski darījumos ar nekustamajiem īpašumiem. Kā nekļūt par krāpniecības upuriem


Katru gadu Latvijā tiek noslēgti ap 54 400 nekustamā īpašuma darījumu, un laika posmā no 2017. gada līdz 12. septembrim 2024. gadā to kopskaits sasniedzis 380 481, no kuriem 94 005 notikuši vien Rīgā. Tomēr aiz šiem iespaidīgajiem cipariem slēpjas vēl plašāka, vēsāka aina – cik liela daļa darījumu tiešām risinās caur oficiālajām, pārredzamajām procedūrām?

“Pelēkās” zonas realitāte

Ne mazāk kā 33 % Rīgas darījumu un 40–50 % reģionos izvēlas norēķināties par mākslīgi pazeminātām summām – šo fenomenu ļauj veicināt ne tikai nodevu likme, bet arī nodokļu slogs. No 2018. līdz 2023. gadam šādā pelēkajā režīmā veiktie darījumi sasnieguši aptuveni 100 miljonus eiro 

Nodevu un nodokļu slogs – vilinājums norēķiniem “pa daļām”

Darījumu skaitus būtiski ietekmē Latvijas noteiktā darījuma reģistrācijas nodeva – 1,5 % no summas, salīdzinot ar 0,1–0,2 % Igaunijā vai pat 17–34 eiro par vienu darījumu Lietuvā . Kapitāla pieauguma nodoklis 25,5 % (no 2025. gada 1. janvāra) padara oficiālu darījumu par emocionāli sāpīgu izvēli.

Izskats vienā piemērā: 

Dzīvoklis tiek pārdots par 51 000 eiro.

Iepriekš tas tika iegādāts par 31 000 eiro.

Kapitāla pieaugums = 51 000 € – 31 000 € = 20 000 €.

Nodokļa likme = 25,5%.

Aprēķins:

20 000 € × 25,5% = 5 100 €

Reģistrācijas nodeva 1,5% apmērā no pirkuma summas — 765 eiro.

VID Nelegāli iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas pārvaldes direktore Agnese Rudzīte norāda, ka tikai aptuveni 40 % darījumu atbilst tirgus cenām. 

Pieaugusī motivācija samazināt cenu “labi darbojas kā pamudinājums grēkot” un var izraisīt gan VID koncentrētas pārbaudes, gan juridiskos sarežģījumus .

“Krēslas" zona

LANĪDA un Latvijas Banka vienojas, ka tirgu lielā mērā ietekmē tā dēvētā “krēslas zona” – darījumu joma, kurā vērtības netiek atklātas caur oficiāliem rādītājiem vai tiek norādītas nepatiesas cenas. Latvijas Bankas AML nodaļas vadītājs Kristaps Markovskis uzsver, ka līdz šim galvenās problēmas bija saistītas ar ārvalstu klientiem, bet patlaban dominē risks saistībā ar krāpšanu, nodokļu nemaksāšanu un sankciju pārkāpumiem 

2023.gada augustā LANĪDA konstatēja, ka īpaši darījumos bez hipotekārajiem kredītiem (ko banka vērtē sertificētā vērtētāja iesaistei), pārdevēji un pircēji apzināti norāda zemākas cenas Zemesgrāmatā, lai gan līgumi starp pusēm atšķiras. Šī stratēģija ļauj pircējam samazināt nodevas, bet pārdevējam – kapitāla pieauguma nodokļa apmēru.

Liela daļa darījumu notiek ar nelegālu starpnieku palīdzību – gan licencētu, gan ne – ļaujot izvairīties no AML kontroles. Tikai 20–30 % darījumu tiek slēgti caur licencētu aģentu un tikai 15 % – ar notāra klātieni. Tas padara pircēju neaizsargātu pret manipulācijām.

Daļēji oficiāli darījumi — ar daļu samaksas skaidrā naudā un daļu norādītu dokumentos —rada iespēju falsificēt patieso darījuma vērtību, tādējādi saglabājot vairākus tūkstošus eiro ārpus oficiālās uzskaites vai pakļaujot pircēju riskam saņemt atlīdzību tikai par dokumentos norādīto summu. 

Trešvalstu kanāli un AML problēmas

Kopš 2022. gada 24. septembra Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem ir aizliegts iegādāties īpašumus un tādā veidā saņemt uzturēšanās atļaujas. Tomēr darījumi joprojām var tikt veikti ar trešo valstu starpniecību, piemēram, caur NVS valstīs reģistrētām bankām, izmantojot uzņēmumu daļas vai necaurspīdīgus finanšu darījumus, kas apgrūtina šo struktūru pārraudzību no Latvijas iestāžu puses.

Fonā jaunais kadastra regulējums un nodokļu atvieglojumi

Saeima 2024. gada 30. maijā pieņēma grozījumus Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā, lai uzlabotu kadastrālās vērtības datu precizitāti un piemērotu šos datus valsts nodevām un zemes nomas maksām no 2025. gada. Pašvaldībām rodas iespēja svarīgos gadījumos piemērot atvieglojumus, piemēram, ģimenēm ar bērniem par nodokļiem 0,2–0,6 % robežās.

Ieteikumi drošības nodrošināšanai nekustamo īpašumu darījumos

Lai mazinātu riskus un pasargātu sevi no iespējamām krāpnieciskām situācijām, ir būtiski ievērot vairākus drošības principus. 

Pirmkārt, katrā darījumā ieteicams nodrošināt pret naudas atmazgāšanu vērstu pārbaudi (AML). Tas nozīmē, ka visā procesa gaitā būtu jāiesaista banka, notārs vai licencēts nekustamo īpašumu aģents — šīs puses ne vien nodrošina darījuma caurspīdīgumu, bet arī palīdz identificēt aizdomīgus finanšu plūsmu aspektus.

Otrkārt, kategoriski jāizvairās no daļējas samaksas skaidrā naudā. Pat šķietami nekaitīgs priekšlikums “zem galda” norēķināties par daļu summas var nākotnē pārvērsties par būtiskiem zaudējumiem vai nopietnām juridiskām sekām.

Treškārt, visa darījuma summa ir jādeklarē pilnā apmērā. Tas pasargās no nodokļu un nodevu paaugstinājuma riskiem, Valsts ieņēmumu dienesta papildu pārbaudēm un iespējamiem strīdiem ar darījuma partneriem vai iestādēm nākotnē.

Ceturtkārt, izglītoties par AML, sankcijām, kadastru un nodokļu likumiem, tostarp jaunajiem noteikumiem 2025. gada kadastrālajām vērtībām un pārejas periodiem.

Pieckārt, izmantot advokātu un ekspertu palīdzību īpaši, ja darījums saistīts ar trešvalstu bankām vai notiek caur uzņēmuma daļām.

Nekustamā īpašuma darījums Latvijā sen vairs nav vienkārša vai rutīnas procedūra — tas prasa juridisku precizitāti, emocionālu vērīgumu un pārdomātu finanšu plānošanu. Ja mērķis ir droši nokļūt savās sapņu mājās, izvairoties no kļūdām, krāpniecības un nevēlamiem pārsteigumiem, nepieciešams būt modram, informētam un rīkoties atbildīgi.

Mūsdienās Latvija kā valsts piedāvā arī noteiktus atbalsta instrumentus, kas vērsti uz lielāku caurspīdīgumu un drošību — gan kadastrālās vērtības precizēšanas iespējas, gan pārejas periodus nodokļu režīmu maiņai. Tomēr vissvarīgākais elements joprojām ir katra darījuma dalībnieka — gan pircēja, gan pārdevēja — personiskā atbildība: prasīt skaidrību, būt atklātam, pārbaudīt visu rūpīgi un izmantot profesionāļu palīdzību.

Varbūt tas nav vienkāršākais un lētākais ceļš, taču tas ir vienīgais, kas ved pie īpašuma, kuru tu ar pārliecību un mierīgu sirdi vari saukt par savējo.



sīkāk...

Жизнь в доме без официального статуса: чем грозит использование объектов незавершенного строительства?

Дом кажется готовым: есть стены, крыша, окна — возможно, даже жильцы уже обжились. Но один важный этап остался невыполненным — здание не сдано в эксплуатацию. С юридической точки зрения это означает, что оно не существует как пригодное для использования строение. Хотя на первый взгляд всё кажется в порядке, в реальности такая ситуация может повлечь за собой серьёзные последствия.

Когда строительство считается завершённым?

Чтобы здание можно было использовать по его назначению — будь то жильё, место торговли или иное — его в первую очередь необходимо официально сдать в эксплуатацию. Этот процесс включает проверку соответствия строительному проекту, получение заключений от различных контролирующих инстанций, а завершает его решение строительной комиссии (Būvvalde), подтверждающее, что здание готово к использованию.

Согласно части 2 статьи 21 Закона о строительстве (Būvniecības likums), использовать здание до его сдачи в эксплуатацию запрещено. И это не просто формальность — это вопрос безопасности и ответственности. Пока здание не принято в эксплуатацию, оно не считается надёжным и пригодным к использованию.

Что грозит при нарушении этих требований?

Использование здания без его официальной сдачи — это не только нарушение закона, но и реальный риск. Прежде всего, строительная служба или органы самоуправления могут начать административное производство и наложить штраф за самовольное строительство или незаконное использование строения.

Кроме того, подобная ситуация может повлиять на размер налога на недвижимость. Если строительные работы не завершены в течение определённого срока — восьми лет с момента выдачи разрешения на строительство — самоуправление имеет право применить повышенную ставку налога на недвижимость — до 3% от кадастровой стоимости, как это предусмотрено частью 4 статьи 3 Закона о налоге на недвижимость (NĪN likums). Такое налоговое бремя может стать серьёзным финансовым бременем.

Также важно отметить, что здание, не принятое в эксплуатацию, может оказаться неподлежащим страхованию. Страховые компании часто отказывают в выплатах, если объект не признан пригодным для эксплуатации. В случае пожара, затопления или других повреждений, владелец может остаться без компенсации.

Почему это не просто формальность?

Кому-то может показаться, что отсутствие акта сдачи — это мелочь. Ведь здание уже построено, всё стоит, люди живут. Но на самом деле такая ситуация создаёт реальные риски безопасности. Без сдачи в эксплуатацию никто официально не проверил, безопасны ли системы электроснабжения, вентиляции, водопровода и канализации. Это значит, что не исключены аварийные ситуации.

Если в здании произойдёт несчастный случай — например, обрушение конструкции или пожар — владелец может быть признан граждански ответственным за ущерб, причинённый другим людям или имуществу.

Как привести ситуацию в порядок?

Чтобы избежать всех вышеупомянутых проблем, владелец должен как можно скорее завершить процесс сдачи здания в эксплуатацию. Обычно для этого необходимо:

- подготовить всю требуемую документацию (утверждённые части проекта, заключения специалистов, геодезическую съёмку),

- подать заявление на сдачу объекта через Строительную информационную систему (BIS),

- организовать приёмку с участием строительной комиссии (бюро),

- получить акт о приёмке и официальный документ о сдаче в эксплуатацию.

Следует учитывать, что в разных самоуправлениях могут быть разные дополнительные требования, например, касающиеся подъездных путей, озеленения, противопожарных мер и пр.

Есть ли исключения?

Существуют определённые исключения, когда использование здания до сдачи в эксплуатацию всё же возможно. Например, в случае законсервированных объектов, если они не предназначены для постоянного проживания. Также бывают строительные работы, которые не требуют официальной сдачи, как это указано в Правилах Кабинета министров № 529. Однако такие ситуации необходимо оценивать индивидуально, желательно проконсультировавшись с местной строительной службой или сертифицированным специалистом.

В заключение

Использование здания до его официальной сдачи в эксплуатацию — это юридически рискованно и финансово невыгодно. Хорошая новость в том, что эту ситуацию обычно можно решить — главное, не откладывать её на неопределённый срок и своевременно взаимодействовать с самоуправлением.

Если вы уже приобрели такую недвижимость, не медлите — сдача объекта в эксплуатацию не только устраняет юридические риски, но и повышает его рыночную стоимость, надёжность и возможность страхования объекта.


sīkāk...

Dzīve ēkā bez juridiska pamata: kas jāzina par ekspluatācijā nenodotām būvēm?

Mājai ir jumts, sienas un pat logi – varbūt pat dzīvokļi jau apdzīvoti. Tomēr viens būtisks solis palicis neizpildīts – būve nav nodota ekspluatācijā. Tas nozīmē, ka tā juridiski nemaz nepastāv kā izmantošanai gatava ēka. Lai arī no malas šķiet, ka viss ir kārtībā, likumā šādai situācijai ir pavisam cita nozīme – un arī nopietnas sekas.

Kad būve tiek uzskatīta par pabeigtu?

Lai ēku varētu izmantot atbilstoši tās paredzētajai funkcijai – dzīvošanai, tirdzniecībai vai jebkurai citai – tai vispirms ir jābūt oficiāli pieņemtai ekspluatācijā. Šis process ietver gan atbilstības pārbaudi būvprojektam, gan atzinumus no dažādām kontrolējošām institūcijām. Tikai pēc šādas saskaņošanas būvvalde izdod aktu par būves pieņemšanu ekspluatācijā.

Saskaņā ar Būvniecības likuma 21. panta otro daļu, būves izmantošana pirms tās nodošanas ekspluatācijā ir aizliegta. Šis aizliegums nav tikai formāla norma, bet būtisks drošības un atbildības jautājums. Ja ēka nav oficiāli nodota ekspluatācijā, tā nav uzskatāma par drošu, legālu un izmantošanai derīgu.

Kas notiek, ja šo prasību ignorē?

Dzīvot vai izmantot būvi, kas vēl nav nodota ekspluatācijā, ir ne tikai prettiesiski, bet arī riskanti. Pirmkārt, būvvalde vai pašvaldības institūcijas šādā gadījumā var uzsākt administratīvās lietvedības procesu un piemērot sodu par patvaļīgu būvniecību vai būves nelikumīgu izmantošanu.

Otrkārt, šāda situācija var ietekmēt arī īpašuma nodokļu aprēķinu. Ja būvdarbi netiek pabeigti noteiktā termiņā – 8 gadu laikā pēc būvatļaujas izsniegšanas – pašvaldībai ir tiesības piemērot paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi līdz pat 3 % no kadastrālās vērtības (saskaņā ar NĪN likuma 3. panta ceturto daļu). Šāds nodokļu slogs var kļūt par smagu finansiālu nastu.

Papildu tam – bez ekspluatācijā nodošanas ēka var nebūt apdrošināma. Apdrošināšanas sabiedrības nereti atsakās segt riskus vai atlīdzības prasības, ja ēka nav likumīgi nodota ekspluatācijā. Tas nozīmē, ka ugunsgrēka, applūšanas vai citu bojājumu gadījumā īpašnieks var palikt bez seguma.

Cik bīstama ir šāda "pelēkā zona"?

No malas tas var šķist kā formāls birokrātisks trūkums – “mājas taču stāv, cilvēki dzīvo”. Tomēr realitātē šāds stāvoklis rada būtiskus drošības riskus, jo bez pilnvērtīgas nodošanas ekspluatācijā nav veikta būves galīgā atbilstības pārbaude. Tātad – nav garantijas, ka inženiertīkli, elektroinstalācija, ventilācija un citas sistēmas darbojas droši un pareizi.

Turklāt, ja būve tiek izmantota un tajā notiek nelaime – piemēram, sabruk siena vai notiks ugunsgrēks, īpašniekam var nākties uzņemties pilnu civiltiesisko atbildību par nodarīto kaitējumu citiem cilvēkiem vai īpašumiem.

Kā šo situāciju sakārtot?

Lai izvairītos no visām iepriekš minētajām sekām, īpašniekam ir svarīgi pēc iespējas ātrāk veikt visus nepieciešamos soļus, lai ēka tiktu nodota ekspluatācijā. Parasti tas nozīmē:

- sagatavot visu nepieciešamo dokumentāciju (būvprojekta saskaņotās daļas, atzinumus, izpildmērījumus),

- iesniegt pieņemšanas pieteikumu Būvniecības informācijas sistēmā (BIS),

- organizēt būves pieņemšanas aktu ar būvvaldi,

- un saņemt lēmumu par nodošanu ekspluatācijā.

Šis process var būt atšķirīgs katrā pašvaldībā, jo katrai būvvaldei var būt savas papildu prasības, piemēram, attiecībā uz piekļuvi īpašumam, ceļiem, apzaļumošanu, ugunsdrošību u.c.

Kad dzīvošana nenodotā būvē tomēr ir iespējama?

Ir daži īpaši izņēmumi, kad ēku iespējams izmantot arī bez ekspluatācijā nodošanas – piemēram, konservētās būves gadījumā, ja tā nav paredzēta pastāvīgai izmantošanai, vai, ja tiek veikti būvniecības darbi, kuriem nav nepieciešama ekspluatācijā nodošana (saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 529). Tomēr šie gadījumi ir specifiski un balstīti uz būvprojekta nosacījumiem – tos vienmēr jāizvērtē individuāli, konsultējoties ar būvvaldi vai sertificētu būvspeciālistu.

Noslēgumā

Lai arī var šķist vilinoši izmantot ēku pirms tās nodošanas ekspluatācijā – īpaši, ja būvdarbi jau pabeigti un viss “izskatās labi” – tas ir juridiski bīstami un finansiāli neizdevīgi. Labā ziņa – šo situāciju parasti var atrisināt, rūpīgi sakārtojot dokumentus un sadarbojoties ar būvvaldi. 

Ja īpašums ir jau iegādāts, taču vēl nav nodots ekspluatācijā – neatliec to uz nenoteiktu laiku. Būves nodošana ekspluatācijā ne tikai likvidē juridiskus riskus, bet arī paaugstina īpašuma vērtību un drošību.


sīkāk...

Снос дома в Латвии: как сделать всё по закону и без лишнего стресса


Не каждое здание рассчитано на вечность. Иногда постройка становится аварийной, иногда перестаёт отвечать нуждам владельца, а порой на её месте просто планируется что-то новое. Какой бы ни была причина, снести дом в Латвии — это не просто вопрос физической силы и техники. Это прежде всего — вопрос юридический, и всё начинается с документов, а не с экскаватора.

Первое, что нужно понять
Снос здания в Латвии считается строительным процессом. Это значит, что без согласования с местной строительной управой (būvvalde) действовать нельзя. Даже если речь идёт о старом сарае в глубинке, самовольный снос может привести не только к проблемам с властями, но и к юридическим последствиям — например, к отметке о нарушении в Кадастровом регистре.

Также важно понимать, что требования к документам зависят от типа здания. Все строения в Латвии делятся на три группы по степени сложности. К первой относятся самые простые постройки — небольшие хозпостройки, одноэтажные дачи, временные сооружения. А вот многоквартирные дома, общественные здания и другие сложные объекты попадают во вторую или третью группу. От группы напрямую зависит, какие документы понадобятся и нужно ли привлекать сертифицированного проектировщика.

Пояснительная записка или строительный проект?
Если речь идёт о простой постройке — например, дачном домике или гараже — чаще всего достаточно так называемой paskaidrojuma raksts, то есть пояснительной записки. Это упрощённый документ, который можно составить самостоятельно или поручить доверенному лицу. В нём указываются данные об объекте, объём и характер сноса, прилагаются схемы, фотографии и другие визуальные материалы.

Но если здание подключено к инженерным сетям (электричество, вода, канализация) или относится к более сложной категории, одной записки будет недостаточно. В таком случае необходим строительный проект хотя бы в минимальном объёме, который имеет право составить только сертифицированный специалист.

Чтобы точно определить, какой вариант подходит именно вам, лучше всего обратиться за консультацией в местную строительную управу или использовать электронную платформу BIS (Būvniecības informācijas sistēma), доступную онлайн.

Как проходит процесс согласования?
После того как вы определили необходимый тип документации, её нужно подать в электронном виде через систему BIS. К подаче прилагаются правоустанавливающие документы на недвижимость, фотоматериалы (особенно важные, если здание старше 40 лет), а также — если требуется — договор аренды или доверенность, если документы подаёт не собственник.

Важно: начинать снос можно только после того, как строительная управа даст положительное заключение. В случае пояснительной записки решение обычно принимается довольно быстро, но всегда стоит дождаться официального подтверждения — оно публикуется в BIS или приходит на электронную почту. Если же подаётся полноценный проект, согласование может занять больше времени.

Что нужно сделать перед началом работ?
Прежде чем приступить к сносу, необходимо отключить все инженерные сети — электричество, воду, газ. Это обязательное условие, нарушение которого может представлять опасность для рабочих и окружающих.

Некоторые самоуправления также взимают плату за согласование сноса. Например, в Риге эта сумма может составлять около 50 евро. Об этом стоит уточнить заранее.

Также нельзя забывать об утилизации строительного мусора. Всё, что остаётся после сноса, должно быть вывезено и переработано законным способом, а это, в свою очередь, требует дополнительных расходов и, как правило, заключения договора с лицензированной компанией по вывозу отходов.

Что будет, если документы не оформить?
Если снос произведён без разрешения или с неполным пакетом документов, строительная управа вправе наложить административный штраф, а также обязать узаконить ситуацию задним числом. Поэтому лучше с самого начала действовать по закону — это и дешевле, и быстрее, и безопаснее.

sīkāk...

Zvaniet

palīdzēsim savest kārtībā visus jūsu dokumentus



Pierakstīties uz konsultāciju Uzrakstīt WhatsApp

Kontakti

Māju un ēku nodošana ekspluatācijā


Mēs nodarbosimies ar jūsu projektu no sākuma līdz tā legalizācijai, nesaprotamu papīru gūzma un dažādās valsts iestādes ir mūsu darbs. Vasarnīcu, privātmāju nelegālās pārbūves legalizācija - negaidiet soda naudu paziņojumus, sāciet dokumentu kārtošanu jau šodien.

Kontakti



Karte


Saziņas forma

Uzdot jautājumu


Atstāt atsauksmi




Veiksmīgi nosūtīts!

Paldies, mēs sazināsimies ar jums tuvākajā laikā.