Ziņas

Проверенная временем стратегия

Квартира в новостройке, купленная десять лет назад, уже бы себя окупила. В 2015 году двухкомнатная квартира стоила около 60 тысяч евро, а сегодня — 100–110 тысяч. Плюс за все это время можно было получать арендный доход, покрывающий ипотеку и проценты.

Что учитывать при выборе инвестиции?

Рынок недвижимости чувствителен к экономическим изменениям. Развитие бизнеса в определённом районе города приводит к росту цен — рядом с новыми офисами жильё востребовано. Также важны транспорт, демография, привлекательность региона для инвесторов и число студентов. Рига по-прежнему остаётся перспективной в этом плане.

Ключевыми факторами являются расположение объекта и состояние здания. Недвижимость вблизи деловых и развлекательных зон, с хорошей инфраструктурой, будет расти в цене. Предпочтение отдается новым, энергоэффективным домам с более благоприятной окружающей средой.

Опыт — аргумент в пользу инвестиций

Опыт свидетельствует  — покупка квартиры с ипотекой может быть выгодной. После переезда появляется возможность сдавать в аренду первую квартиру. За пять лет доход от аренды может покрыть ипотеку и позволить делать косметические ремонты.

Однако арендаторы бывают разными: от пунктуальных до тех, кто регулярно опаздывает с оплатой. Важно уметь с ними общаться, искать жильцов, заключать договоры и поддерживать квартиру в порядке.

Современные требования к аренде

Сегодня популярны полностью меблированные квартиры. Люди не хотят покупать технику и мебель, которую потом сложно перевезти. Но и экономить на обстановке не стоит — дешёвый интерьер не позволит установить высокую арендную плату.

Сроки аренды стали короче — чаще всего на один-два года. Хорошую квартиру с разумной ценой можно сдать за месяц, даже при стоимости немного выше среднего уровня — это поможет отсеять ненадёжных кандидатов.

Долгосрочный актив с потенциалом

Недвижимость — это долгосрочная инвестиция, при которой средства «замораживаются», но со временем возвращаются с прибылью. При наличии крупного капитала стоит диверсифицировать вложения — приобретать жильё в разных странах, учитывая расходы на управление.

Ипотека себя оправдывает. Накопив на квартиру самому,  человек упустил бы рост цен и доход от аренды. Доходность в Риге была хорошей и остаётся таковой — несмотря на замедление роста цен, спрос на качественное жильё сохранится.

Даже с учётом налогов, инфляции и износа (ремонт раз в пять лет), такая инвестиция остаётся выгодной. Со временем, например в пенсионном возрасте, квартиру можно продать и получить солидный капитал.

Laika pārbaudi izturējusi stratēģija

Dzīvoklis, kas iegādāts jaunā projektā pirms desmit gadiem, šodien jau būtu sevi atmaksājis. Piemēram, 2015. gadā divistabu dzīvoklis maksāja ap 60 tūkstošiem eiro, bet tagad tā vērtība sasniedz 100–110 tūkstošus. Turklāt, visu šo laiku īpašumu varēja izīrēt, gūstot ienākumus, kas nosegtu hipotekārā kredīta maksājumus ar visiem procentiem.

Kā izvēlēties veiksmīgu investīciju?

Lai investīcija būtu pelnoša, jāizvērtē vairāki faktori. Tirgus attīstību ietekmē gan globālie, gan vietējie ekonomikas procesi. Ja kādā pilsētas rajonā uzplaukst uzņēmējdarbība – tiek atvērta jauna ražotne vai biroju ēka – īpašumu cenas tur noteikti kāps. Svarīga ir arī infrastruktūra, sabiedriskais transports, demogrāfiskās tendences un studējošo skaits. Rīga šajā ziņā saglabā investoru interesi.

Izvēloties īpašumu, prioritāte jāpiešķir vietai. Tuvums birojiem, atpūtas zonām un sabiedriskajam transportam nozīmē lielāku pieprasījumu un augstāku cenu. Otrs kritērijs – ēkas kvalitāte. Cilvēki dod priekšroku jaunākām un energoefektīvākām ēkām, kurās ir zemākas komunālās izmaksas un patīkamāka vide.

Pieredze – labākais padomdevējs

Pieredze liecina – pat ar hipotekāro kredītu iegādāts dzīvoklis var būt rentabla investīcija. Pēc pārcelšanās uz lielāku mājokli, pirmais divistabu dzīvoklis var tikt izīrēts. Piecu gadu laikā ieņēmumi no īres segtu kredīta maksājumus un ļautu arī nedaudz uzlabot īpašuma stāvokli.

Jārēķinās gan ar īrniekiem – dažkārt viņi ir precīzi un kārtīgi, citkārt – kavē maksājumus un prasa pastāvīgu komunikāciju. Svarīga ir arī atbilstoša dzīvokļa uzturēšana, līgumu sagatavošana un īrnieku atlase.

Mūsdienīga pieeja – mēbelēti un aprīkoti dzīvokļi

Šodien populāri kļuvuši pilnībā aprīkoti dzīvokļi. Īrnieki nevēlas iegādāties sadzīves tehniku vai mēbeles, tāpēc īpašumam jābūt gatavam dzīvošanai. Tomēr nevajadzētu taupīt uz kvalitāti – lētas mēbeles nenodrošinās augstu īres maksu.

Īres termiņi kļuvuši īsāki – parasti tie ir viens vai divi gadi. Kvalitatīvu īpašumu ar pievilcīgu cenu var izīrēt mēneša laikā, pat ja cena ir nedaudz virs tirgus vidējā līmeņa.

Investīcija ar skatu nākotnē

Nekustamais īpašums ir ilgtermiņa ieguldījums – līdzekļi tiek “iesaldēti”, bet ar laiku atgriežas ar peļņu. Lielāku kapitālu gadījumā ieteicams diversificēt – ieguldīt īpašumos gan Latvijā, gan ārvalstīs, ņemot vērā arī pārvaldīšanas izmaksas.

Hipotekārais kredīts mēdz sevi attaisnot. Ja cilvēks būtu krājis visu summu pats, viņš būtu zaudējis iespēju nopelnīt uz cenu pieaugumu un īres ienākumiem. Atdeve Rīgā ir laba un, lai arī cenu kāpums vairs nav tik straujš, pieprasījums saglabāsies.

Lai gan dzīvoklis prasa uzturēšanu, remontus un jārēķinās ar inflāciju, galu galā šī investīcija nodrošina stabilu kapitāla pieaugumu, ko varēs izmantot nākotnē – piemēram, pensijas vecumā.

Уже второй месяц подряд объем сделок увеличивается — это частично связано со вводом новых жилых проектов, что также влияет на рост средней стоимости жилья. По словам экспертов, подорожание наблюдается почти во всех сегментах, за исключением квартир в типовых панельных домах.

Согласно подсчетам cenubanka.lv, в феврале количество сделок выросло на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, и с каждым месяцем активность растет.

Особенно заметен рост доли новых квартир в структуре сделок: в первом квартале их доля составила 31,5%, тогда как в прошлом году — 27,1%.

Наибольшее число покупок в сегменте новых проектов пришлось на Deglava Gleznotāju rezidence в Плявниеках — зарегистрировано 85 сделок, средняя цена составила 2300 евро/м². Далее идет новостройка на улице Ропажу 16 в Тейке — 39 сделок, средняя цена — 2870 евро/м². Третьим стал проект Silvas nami в Дрейлини, где продано 20 квартир со средней ценой 2590 евро/м².

Рост доли новостроек в структуре сделок повлиял и на среднюю сумму сделки — она также выросла.

Согласно данным cenubanka.lv, в марте цены на продажу квартир оставались высокими как в новых проектах в центре и других районах Риги, так и в довоенных домах. Также в марте выросли цены на аренду, что может быть связано с начавшимися сезонными колебаниями спроса на съемное жилье.

По данным Латвийского телевидения и LSM+, из ориентировочно 100 000 автономных систем зарегистрировано всего около 38 000.

Начались проверки: самоуправления подключают полицию и выписывают штрафы

Из-за низкой активности самоуправления начали усиливать контроль. В частности, в Кекавском крае муниципальная полиция проводит рейды, требует модернизации или сноса сухих туалетов и угрожает штрафами.

Жители жалуются в соцсетях: "Муниципальная полиция ездит по домам и требует убрать туалеты, иначе грозит большой штраф."

Как сообщают в Кекавской краевой думе, даже владельцы новых домов обязаны отдельно регистрировать автономные системы. Однако многие жители либо не знали о требовании, либо считают его излишней бюрократией.

В конце прошлого года тем, кто не выполнил это обязательство, были разосланы напоминания. "Если до сих пор регистрация не оформлена, применяется административная ответственность", — пояснил начальник муниципальной полиции Марис Боминьш.

С начала года в крае уже начато 17 административных дел. Штрафы — от предупреждения до 350 евро.

В то же время для тех, кто готов отказаться от автономной системы и подключиться к централизованной, предусмотрена компенсация — до 2500 евро от самоуправления.

Reģistrācijas pienākums attiecas uz pilsētām un ciemiem, taču neattiecas uz viensētām laukos. Oficiāli Latvijā ir ap 100 000 šādu sistēmu, taču līdz šim reģistrētas tikai aptuveni 38 000.

Sakarā ar zemo reģistrācijas aktivitāti vairākas pašvaldības sākušas aktīvāk uzraudzīt noteikumu ievērošanu, tostarp ar pašvaldības policijas iesaisti. Piemēram, Ķekavas novadā policija uzsākusi reidus un pieprasa demontēt vai modernizēt neatbilstošas sausās tualetes. Par nepakļaušanos draud naudas sodi.

Lai gan prasības ir spēkā jau gadiem, daudzi māju īpašnieki joprojām nav informēti vai arī uzskata tās par lieku birokrātiju. Taču jāatceras, ka arī nesen ekspluatācijā nodotām jaunbūvēm nepieciešama atsevišķa decentralizētās kanalizācijas reģistrācija.

Pērnā gada nogalē pašvaldība nosūtīja atgādinājuma vēstules visiem, kuru īpašumos sistēmas vēl nav reģistrētas. "Neatbilstības gadījumā piemēro administratīvo atbildību," skaidro pašvaldības policijas priekšnieks Māris Bomiņš.

Šogad Ķekavas novadā ierosināti jau 17 administratīvie procesi. Sodi svārstās no brīdinājuma līdz 350 eiro.

Tiem, kuri vēlas pieslēgties centralizētajai ūdens un kanalizācijas sistēmai, pieejams arī pašvaldības līdzfinansējums – izdevumus var kompensēt līdz 2500 eiro apmērā.

Цель разрабатываемой программы — устранение рыночного дисбаланса, при котором коммерческие банки неохотно выдают небольшие ипотечные кредиты в регионах. Такие кредиты часто считаются низкорентабельными, и потому спрос на них не удовлетворяется. Программа должна получить согласование от Европейской комиссии, и её подготовка запланирована на второй квартал текущего года.

Действующие меры поддержки: социальное жильё и жильё с низкой арендной платой

Уже сейчас Altum реализует ряд программ поддержки домохозяйств, в зависимости от их уровня доходов. В частности, предусмотрены меры для восстановления и строительства социального жилья, а также программы по строительству жилья с низкой арендной платой. На социальное жильё выделено 70,2 миллиона евро с грантовым финансированием до 85%. В одной только Риге очередь на участие в этой программе составляет около 3000 заявителей.

В рамках Европейского фонда восстановления также осуществляется программа строительства жилья с низкой арендной платой, с особым акцентом на региональные заявки. Общий бюджет — 42,9 миллиона евро, но в настоящее время рассматриваются поправки о дополнительном финансировании в размере 29 миллионов, которое планируется утвердить в мае. Участниками программы могут стать коммерческие компании, кооперативы и государственные капитальные компании, подписавшие договор с самоуправлением. Предусмотрена кредитная поддержка и капиталовложение до 30% от допустимых расходов.

Программа определяет порог доходов для заявителей в зависимости от размера квартиры, а также ежегодно индексирует эти показатели в соответствии с инфляцией. В 2025 году максимальная ставка аренды составляет 6,47 евро за квадратный метр.

Долгосрочные решения и планы на будущее

Параллельно с краткосрочными инициативами разрабатывается механизм долгосрочной поддержки — Фонд доступности жилья. Он предусматривает устойчивую самофинансируемую модель для строительства арендуемого жилья с пониженной ставкой. За счёт возврата средств по ранее выданным займам строительство новых квартир планируется начать в 2031 году.

Финансируемая из Европейского фонда регионального развития программа обновления социального жилья уже вызвала интерес у многих самоуправлений по всей стране. Особенно активное участие отмечено в Валмиере. Однако заявки на участие в строительстве жилья с низкой арендной платой пока не поступили из Латгалии и Риги. При этом в Латгалии интерес есть, просто продолжаются переговоры. Препятствием выступают не требования, а недостаточная административная готовность ряда самоуправлений.

Предложения депутатов и общественных организаций

Во время обсуждений депутат Сейма Гатис Лиепиньш (JV) предложил пересмотреть условия программ, сделав их более гибкими. Например, разрешить получение субсидий лицам, у которых уже есть небольшой недвижимый объект, если они согласятся его отчуждать. Также он указал на необходимость увеличения размеров жилья для семей с детьми.

Было предложено выровнять условия поддержки между военнослужащими, полицейскими, пограничниками и спасателями, обеспечив равные гарантии и льготы для всех этих категорий.

Председатель правления Латвийской ассоциации многодетных семей Элина Трейя подчеркнула, что наиболее остро проблема доступности жилья стоит в пригороде Риги и в самой столице. По её словам, трёхкомнатная квартира в Риге может стоить до 100 000 евро, что делает её недоступной для многих семей. Она предложила расширить программу «Balsts», включив возможность частичного погашения кредита (например, на 2000 евро) в случае рождения ребёнка во время выплаты кредита. Это стало бы дополнительным стимулом не откладывать рождение детей.

Кроме того, Трейя отметила, что необходима активизация участия самоуправлений в виде прямых жилищных пособий, что могло бы быть реализовано при участии Министерства благосостояния и социальных партнёров.

Kari tuvojas noslēgumam – ko tas nozīmē tirgum?

Eiropas un Tuvo Austrumu ģeopolitiskie konflikti – Krievijas iebrukums Ukrainā un Izraēlas konflikts ar Hamas – šķiet tuvojas izskaņai. Lai gan konkrēti termiņi vēl nav zināmi, noskaņojums liecina, ka runa ir par mēnešiem, nevis gadiem. Šo karu rezultātā izpostīti milzīgi apjomi infrastruktūras – mājas, sabiedriskās ēkas, ceļi un ražotnes. Tiklīdz iestāsies miers, Eiropa, ASV un citas valstis sāks plaša mēroga atjaunošanas projektus, kas radīs bezprecedenta pieprasījumu pēc būvmateriāliem un darbaspēka.

Latvijas industrijas nepaliks malā

Ņemot vērā šo milzīgo pieprasījumu vilni, ir naivi domāt, ka Latvijas būvnieki vai materiālu ražotāji neiesaistīsies. Viņi izmantos iespēju eksportēt un pelnīt. Rezultātā Latvijā paredzams piegāžu deficīts un izmaksu kāpums – celtniecības materiāli un darbaspēks kļūs dārgāki, kas neizbēgami ietekmēs arī vietējās būvniecības izmaksas un, attiecīgi, nekustamo īpašumu cenas.

Dzīvokļi kļūs dārgāki – arī pašizmaksa mainās

Jau tagad redzams, ka jauno dzīvokļu cenas pieaug. Iepriekš iespējams bija iegādāties dzīvokli par ~2500 eiro/m², bet nākotnē šāda cena kļūs par būvniecības pašizmaksu. Rēķinoties ar peļņu un nodokļiem, dzīvokļu cenas var sasniegt un pat pārsniegt 3000 eiro/m².

Prognozes rāda: līdz 2026. gada pavasarim cenas varētu pieaugt par aptuveni 10% – daudzdzīvokļu mājās tas nozīmē +15 000 līdz +20 000 eiro tikai gada laikā.

Uzkrājumi bankās kā katalizators

Latvijas bankās šobrīd atrodas 24 miljardi eiro – 11 miljardi no privātpersonām un 13 miljardi no uzņēmumiem. Šis naudas apjoms agrāk vai vēlāk ieplūdīs nekustamo īpašumu tirgū, pastiprinot jau tā esošo cenu pieauguma tendenci.

Renovācijas kļūst dārgākas – lietots īpašums nav izņēmums

Cilvēki, kas pārdod vecos dzīvokļus Rīgā, bieži vien vadās pēc sajūtas, ka “viss kļūst dārgāks, tāpēc arī mans īpašums ir vērtīgāks”. Taču realitātē pircējiem šādos mājokļos jāiegulda aizvien vairāk. Meistara atalgojums renovācijās jau tagad sasniedz 2000–3000 eiro uz rokas, darba devējiem izmaksājot līdz pat 4000 eiro vai vairāk. Materiāli sadārdzinājušies par 20–30%.

Secinājums: laiks rīkoties!

Ņemot vērā gaidāmo globālo pieprasījumu pēc būvmateriāliem un darbaspēka, īpašumu cenas Latvijā augs, nevis kritīs. Tāpēc īpašumu pārdevējiem ir vērts apsvērt pārdošanu jau tagad, kamēr cenas vēl ir tirgum draudzīgas. Šim brīdim atbilstīgs padoms: “Pārdod, kamēr vari!”

Мир на горизонте: конец войн и строительный бум

Бои в Украине и конфликт на Ближнем Востоке близки к завершению. Хотя точные даты неизвестны, ощущение в обществе — перемирие наступит в течение ближайших месяцев. После окончания боевых действий Европа, США и страны Ближнего Востока запустят масштабные проекты восстановления – города, дороги, мосты, дома, заводы. Рынок строительства испытает резкий всплеск спроса.

Латвия в игре

Производители стройматериалов и строители из Латвии неизбежно будут вовлечены в эти проекты. Это приведет к дефициту материалов и рабочей силы внутри страны, и, соответственно, к росту цен на недвижимость.

Цены на квартиры растут — себестоимость изменилась

Если раньше можно было найти квартиру за 2500 евро/м², то сейчас такие суммы едва покрывают строительные затраты. С учетом прибыли девелопера и налогов — цена будет стремиться к 3000 евро/м² и выше.

Прогноз: рост цен на новостройки до 10% к весне 2026 года. В денежном выражении — это +15–20 тысяч евро за стандартную квартиру за год.

24 миллиарда евро в банках — топливо для рынка

По данным за конец 2024 года, в банках Латвии накоплено 24 миллиарда евро: 11 миллиардов от частных лиц и 13 миллиардов — от юрлиц. Эти деньги, вероятно, частично окажутся в секторе недвижимости, усиливая рост цен.

Ремонт становится всё дороже

Продавцы вторичной недвижимости часто не учитывают, что покупателю придётся тратить серьёзные суммы на ремонт. Только зарплата хорошего мастера — 2000–3000 евро “на руки”, что оборачивается затратами в 4000 евро для работодателя. Стройматериалы тоже подорожали на 20–30%.

Вывод: медлить нельзя

На фоне растущего мирового спроса на стройматериалы и рабочую силу, местные цены продолжат расти. Продавцам стоит рассмотреть продажу недвижимости уже сейчас, пока спрос и цены еще держатся. Как говорится: “Продавай, пока не поздно!”