SIA Baufonds EU

Ziņas

Изменения в Строительных нормах упростили реализацию небольших строительных проектов

Одновременно уменьшена максимально допустимая площадь здания, которое можно строить своими силами.
Вступили в силу поправки к Строительным нормам, упрощающие требования к реализации малых строительных замыслов.
Одновременно снижается максимальная площадь жилого здания, которую можно возводить своими силами, без участия строительной компании.
Некоторые новые положения начнут применяться с января 2026 года.

Министерство экономики информирует, что подготовленные изменения значительно ускорят реализацию небольших строительных замыслов, снизят бюрократическую нагрузку и уменьшат объём необходимой ранее документации.

Документация о строительном замысле больше не потребуется при возведении новых малых строений
Согласно поправкам, отныне не требуется документация о строительном замысле:

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (навесов остановок, других ранее не классифицированных зданий, включая вспомогательные постройки) за пределами города, за исключением зон охраны памятников культуры (подпункт 7.3.4);

- при строительстве, размещении или сносе малых строений (ранее не классифицированных, включая вспомогательные) в черте города — на земельных участках, где разрешено строительство одного- или двухквартирного жилого дома, за исключением охраняемых зон памятников культуры (подпункт 7.3.5).

Министерство экономики разъясняет:
«После вступления изменений в силу не потребуется документация строительного замысла для строительства или размещения малых зданий (до 25 м²) в населённых пунктах и сельской местности (за исключением охраняемых зон памятников культуры), а также для строительства или размещения таких зданий в черте города на участках, предназначенных для одного- или двухквартирного жилого дома (за исключением охраняемых зон памятников культуры).»

С 1 августа 2025 года вступают в силу изменения в Строительных нормах, разработанные с целью упростить и сократить бюрократические процедуры при строительстве малых зданий.

Новая процедура предусматривает, что малые строения (навесы остановок, другие ранее не классифицированные здания, в том числе вспомогательные) за пределами города можно будет строить, размещать или сносить без подачи проектной документации и без согласования с органами строительного надзора.
В черте города подобные постройки также можно будет возводить без документов о строительном замысле и согласования с самоуправлением, если участок предназначен для одного- или двухквартирного жилого дома, поясняет директор департамента строительного контроля Бюро государственного контроля строительства (BVKB) Марис Демме.

Однако упрощённая процедура не применяется, если работы планируются в зоне охраны памятника культуры — независимо от того, в городе или за его пределами.

Малыми строениями считаются здания с площадью застройки до 25 м².
Под другими ранее не классифицированными строениями подразумеваются здания с кодом классификации «1274».
Согласно Классификации строений, в эту категорию входят также вспомогательные здания — такие как хозяйственные постройки при жилых и нежилых домах, индивидуальные гаражи, теплицы, подвалы, навесы, уличные туалеты и другие подобные объекты.

Это означает, что если, к примеру, Янис захочет построить небольшую теплицу на своём участке за городом, который не находится в охраняемой зоне памятника культуры, и её площадь составит 20 м², он сможет это сделать без разрешений и согласования с органами власти.

Ещё один пример: если семья Анны, проживающая в городе на участке, где разрешено строительство одно- или двухквартирного жилого дома, пожелает установить готовую баню площадью 10 м², они смогут это сделать без получения разрешений или согласования с самоуправлением.

Тем не менее, директор BVKB Байба Витолиня напоминает, что при строительстве таких малых строений всё равно необходимо соблюдать Закон об охранных зонах, требования по пожарной безопасности, учитывать права третьих лиц и соблюдать обязательные нормативы самоуправления.

Местные правила землепользования и застройки устанавливают допустимые параметры застройки, а также требования к размещению зданий и вспомогательных построек.
Важно правильно выбрать местоположение здания, чтобы оно соответствовало нормативам.
Так, например, минимальное расстояние от здания до границы участка должно составлять не менее 4 метров, если не получено согласие от владельца соседнего участка.
Также, если здание размещается в охранной зоне, необходимо согласие собственника объекта, для которого эта зона установлена.
Кроме того, возможно наличие ограничений на размещение вспомогательных построек во дворе, выходящем на улицу, и других аналогичных случаях.

BVKB обращает внимание: поскольку теперь малые и вспомогательные постройки можно будет строить без документации о строительном замысле, они не будут регистрироваться в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости (ГКИСН) и не будут вноситься в земельную книгу.
Однако, если владелец желает зарегистрировать такую постройку в кадастре и земельной книге, необходимо подать уведомление о строительстве через Строительную информационную систему (BIS).

Также напоминаем, что жители могут обращаться в строительное управление своего самоуправления для получения консультаций по вопросам строительства малых и вспомогательных зданий, а также по соблюдению действующих территориальных ограничений.

* Правила Кабинета министров №529 от 2 сентября 2014 года «Строительные нормы».

Упрощённые требования к строительству, перестройке и размещению
Изменения в подпунктах 7.1 4. и 7.1 6. правил предусматривают, что с 1 января 2026 года строительство и размещение новых жилых зданий первой группы, вспомогательных строений или нежилых сельскохозяйственных построек (за исключением охраняемых зон культурных памятников) можно будет осуществлять путём подачи уведомления о строительстве — без необходимости получения решения строительного управления.
Также станет возможным восстановление или перестройка жилых домов второй группы с одной или двумя квартирами, если не меняется строительный объём или назначение здания (за исключением объектов, охраняемых как культурные памятники).

С нового года строительство зданий первой группы или жилых домов второй группы с одной квартирой общей площадью до 200 м², вспомогательных или нежилых сельскохозяйственных построек можно будет осуществлять на основании пояснительной записки — без получения строительного разрешения.

Строительство своими силами — до 200 м²
Согласно пункту 3.2.1. Плана по ограничению теневой экономики на 2024–2027 годы, максимальная площадь жилого дома, которую можно строить своими силами, снижается с 400 м² до 170 м² — без привлечения строительной компании.

Эти изменения направлены на решение выявленной на практике проблемы, когда застройщики заявляют, что строительные работы выполняют собственноручно, хотя на самом деле задействованы «бригады», не зарегистрированные в реестре строительных компаний.
«Фактически такая практика способствует развитию теневой экономики», — отмечается в пояснительной записке к проекту.
Также указано, что после консультаций с партнёрами установлено: оптимальным вариантом для индивидуального строительства считается жилой дом площадью до 200 м².

В связи с этим с 1 января 2026 года будет введена новая редакция подпункта 107.1, согласно которой для строительства жилого дома с одной квартирой площадью до 200 м² для собственных нужд не потребуется наличие профессиональных прав на самостоятельную практику в архитектуре или строительстве.

Планируемые изменения не затрагивают действующее право физических лиц, крестьянских и рыболовных хозяйств (см. пункт 19 статьи 1 Закона о строительстве) строить для собственных нужд вспомогательные постройки, а также нежилые сельскохозяйственные здания высотой не более двух этажей, если площадь застройки не превышает 400 м², а строительный объём — 2000 м³.

Также в переходных положениях предусмотрено, что для застройщиков, которые уже имеют право строить своими силами, ничего не изменится. Строительные процессы, начатые до вступления изменений в силу, можно будет завершить в соответствии со старым порядком.

Упрощённый приём жилых домов в эксплуатацию
Поправки к Строительным нормам содержат и другие важные изменения.
Например, новый пункт 160.1 устанавливает, что с 2026 года жилое здание второй группы с одной квартирой можно будет принять в эксплуатацию при соблюдении следующих условий:

– полностью завершены основные строительные работы, выполнена прокладка инженерных сетей, отделка фасада и благоустройство территории со стороны улицы;
– обустроено хотя бы одно жилое помещение, кухня и санузел, а также все санитарные приборы подключены к инженерным сетям.

Также изменения предусматривают дополнительные случаи, когда пояснительная записка или уведомление о строительстве одновременно считается заявлением в Государственную земельную службу на регистрацию или обновление данных здания или группы помещений в Государственной кадастровой информационной системе недвижимости.

В пояснительной записке уточняется:
«В случае пояснительной записки — это перестройка жилого здания второй группы с одной или двумя квартирами, вспомогательного здания или нежилой сельскохозяйственной постройки. В случае уведомления о строительстве — восстановление или перестройка жилого дома второй группы с одной или двумя квартирами.»

СПРАВОЧНО:
Поправки к правилам № 529 «Строительные нормы» изданы на основании пункта 2 части первой и пункта 1 части второй статьи 5, части четвёртой статьи 14.1 Закона о строительстве, а также части пятой статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости.
Они разработаны в соответствии с задачами, установленными в информационном отчёте Кабинета министров от 22 апреля 2025 года «О приоритетных мерах по снижению бюрократии в 2025 году».

 

sīkāk...

Ar grozījumiem Ēku būvnoteikumos atvieglota mazo būvniecības ieceru īstenošana

Veicot grozījumus Ēku būvnoteikumos, vienkāršota mazāka mēroga būvniecības projektu īstenošana. Tajā pašā laikā ir samazināts tās ēkas maksimālais platības apmērs, kuru drīkst būvēt paša spēkiem. Spēkā stājušies noteikumu grozījumi, kas padara prasības attiecībā uz mazām būvniecības iecerēm vienkāršākas. Vienlaikus ir samazināts tas dzīvojamās ēkas platības slieksnis, līdz kuram iespējams būvdarbus veikt paša spēkiem, nepiesaistot profesionālu būvkomersantu. Daļa no šiem jauninājumiem tiks piemēroti, sākot no 2026. gada janvāra.

Ekonomikas ministrija norāda, ka izstrādātie grozījumi ievērojami paātrinās nelielu būvprojektu realizācijas procesu, samazinās birokrātiskās prasības un mazinās līdz šim obligāti iesniedzamās dokumentācijas apjomu.

Būvniecības dokumenti vairs nebūs vajadzīgi jaunu mazēku celtniecībai

Grozījumos noteikts, ka turpmāk nebūs nepieciešami būvniecības ieceres dokumenti šādos gadījumos:

– ja tiek būvēta jauna mazēka (piemēram, transporta pieturu nojume vai cita šajā grupā iepriekš neklasificēta ēka, tai skaitā palīgēka) ārpus pilsētas robežām, ar nosacījumu, ka tā neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā (7.3.4. apakšpunkts);

– ja mazēka (iepriekš neklasificēta ēka vai palīgēka) tiek uzbūvēta, novietota vai nojaukta pilsētā uz zemesgabala, kur pieļaujama viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība, ar izņēmumu attiecībā uz kultūras pieminekļu aizsargājamām teritorijām (7.3.5. apakšpunkts).

Ekonomikas ministrijas skaidrojums ir šāds: “Līdz ar grozījumu stāšanos spēkā nebūs nepieciešama būvniecības ieceres dokumentācija mazas ēkas (līdz 25 m²) jaunai būvniecībai vai novietošanai ciemos un lauku teritorijās (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās), kā arī mazas ēkas jaunai būvniecībai vai novietošanai pilsētā, zemesgabalā, kurā ir atļauta viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecība (izņemot valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijās).”

No 2025. gada 1. augusta spēkā stājas Ēku būvnoteikumu grozījumi\*, kuru mērķis ir vienkāršot un padarīt mazēku būvniecību mazāk birokrātisku.

Saskaņā ar jauno kārtību mazēkas, piemēram, transporta pieturu nojumes vai citas šajā grupā neklasificētas ēkas (tai skaitā arī palīgēkas) ārpus pilsētām būs iespējams būvēt, izvietot vai nojaukt bez iepriekšējas būvniecības dokumentācijas vai būvvaldes atļaujas. Savukārt pilsētās šādas mazēkas varēs īstenot bez saskaņošanas ar būvvaldi, ja zemesgabals ir paredzēts vienas vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas būvniecībai, paskaidro Māris Demme, Būvniecības valsts kontroles biroja Būvniecības kontroles departamenta vadītājs.

Taču šāda vienkāršotā kārtība nav piemērojama, ja mazēka paredzēta valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā, neatkarīgi no tās atrašanās pilsētā vai ārpus tās.

Mazēkas tiek definētas kā ēkas ar apbūves laukumu līdz 25 kvadrātmetriem. Savukārt "citas iepriekš neklasificētas ēkas" ir tās, kurām piešķirts būvju klasifikācijas kods “1274”. Šajā grupā ietilpst arī palīgēkas, piemēram, saimniecības ēkas pie dzīvojamām un nedzīvojamām ēkām, individuālas garāžas, siltumnīcas, pagrabi, nojumes, āra tualetes un līdzīgas būves.

Piemēram, ja Jānis plāno uzbūvēt nelielu 20 m² siltumnīcu savā īpašumā ārpus pilsētas teritorijas, kas nav kultūras pieminekļu aizsardzības zonā, viņam šai būvniecībai nebūs nepieciešama būvatļauja vai saskaņojums ar būvvaldi.

Tāpat arī Annas ģimene, kas dzīvo pilsētā savā privātajā zemesgabalā, kur ir atļauta viena vai divu dzīvokļu mājas būvniecība, varēs novietot jau sagatavotu 10 m² pirti bez nepieciešamības saņemt būvniecības atļauju vai saskaņojumu ar būvvaldi.

Tomēr Būvniecības valsts kontroles biroja vadītāja Baiba Vītoliņa atgādina, ka, arī veicot šāda veida mazēku būvniecību, ir jāievēro Aizsargjoslu likums, ugunsdrošības noteikumi, trešo personu tiesības un attiecīgās pašvaldības saistošie noteikumi.

Pašvaldību teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi nosaka gan pieļaujamos ēku parametrus, gan prasības par attālumu starp galvenajām ēkām un palīgēkām. Ir būtiski, lai ēka tiktu novietota saskaņā ar spēkā esošo regulējumu, piemēram, ēkas minimālais attālums līdz zemesgabala robežai nedrīkst būt mazāks par 4 metriem, ja vien nav saņemta kaimiņa piekrišana. Tāpat ēkas, kas atrodas aizsargjoslā, drīkst būvēt tikai ar attiecīgā objekta īpašnieka piekrišanu. Atsevišķos gadījumos var būt noteikti ierobežojumi attiecībā uz palīgēku izvietošanu zemesgabala priekšpagalmā.

BVKB uzsver: ņemot vērā, ka turpmāk mazēkas un palīgēkas drīkstēs būvēt bez būvniecības dokumentiem, tās netiks iekļautas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un nebūs reģistrējamas zemesgrāmatā. Tomēr, ja īpašnieks vēlas, lai mazēka tiktu reģistrēta kadastrā un ierakstīta zemesgrāmatā, nepieciešams Būvniecības informācijas sistēmā iesniegt paziņojumu par būvniecību.

Tāpat tiek atgādināts, ka iedzīvotāji var vērsties savas pašvaldības būvvaldē, lai saņemtu konsultācijas par mazēku un palīgēku būvniecības nosacījumiem un administratīvās teritorijas ierobežojumu ievērošanu.

Vienkāršotas prasības būvniecībai, pārbūvei un novietošanai

Noteikumu 7.1 4. un 7.1 6. apakšpunktu grozījumi paredz, ka no 2026. gada 1. janvāra, iesniedzot paziņojumu par būvniecību (bez būvvaldes akcepta), būs iespējams uzsākt pirmās grupas dzīvojamo ēku, palīgēku vai lauksaimniecības nedzīvojamo ēku jaunu būvniecību vai novietošanu (ja vien būve neatrodas valsts aizsargājamo kultūras pieminekļu teritorijā), kā arī otrās grupas viena vai divu dzīvokļu māju atjaunošanu vai pārbūvi, ja netiek mainīts būvapjoms vai ēkas lietošanas veids.

Tāpat no nākamā gada būs iespējams īstenot jaunas pirmās grupas ēkas vai otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamās ēkas ar platību līdz 200 m² būvniecību vai novietošanu, izmantojot paskaidrojuma rakstu, nevis būvatļauju.

Būvniecība pašu spēkiem – līdz 200 m²

Saskaņā ar Ēnu ekonomikas apkarošanas plāna 2024.–2027. gadam 3.2.1. pasākumu ir samazināta platība, ko drīkst būvēt paša spēkiem bez būvkomersanta piesaistes – no 400 m² uz 170 m².

Šo izmaiņu mērķis ir mazināt praksi, kad cilvēki formāli deklarē, ka veic būvniecību pašu spēkiem, taču faktiski darbus veic nelicencētas “brigādes”, kas nav iekļautas būvkomersantu reģistrā. “Būtībā ar šādu regulējumu tiek veicināta ēnu ekonomika,” uzsvērts noteikumu grozījumu anotācijā. Tāpat atzīts, ka, konsultējoties ar nozaru pārstāvjiem, secināts – optimālais variants vienas ģimenes mājas būvniecībai ir ēka līdz 200 m².

Tādēļ no 2026. gada 1. janvāra noteikumu 107.1. apakšpunktā tiks iekļauts jauns formulējums – persona, kura savām vajadzībām būvē vienas dzīvokļa māju līdz 200 m², varēs to darīt bez arhitekta vai būvinženiera profesionālajām tiesībām.

Vienlaikus tiks saglabātas tiesības fiziskām personām, zemnieku vai zvejnieku saimniecībām arī turpmāk pašu spēkiem būvēt palīgēkas un lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas (ne augstākas par diviem stāviem), ja to apbūves laukums nepārsniedz 400 m² un būvtilpums – 2000 m³.

Pārejas noteikumos arī paredzēts, ka tie būvniecības ierosinātāji, kuriem līdz šim bija atļauts būvēt pašu spēkiem, varēs to turpināt darīt. Iepriekš uzsāktos būvdarbus būs iespējams pabeigt pēc līdzšinējiem noteikumiem.

Dzīvojamo ēku nodošana ekspluatācijā kļūst vienkāršāka

Ēku būvnoteikumu grozījumi ietver arī jaunu 160.1 punktu, kas nosaka, ka no 2026. gada otrās grupas vienas dzīvokļa dzīvojamo māju varēs pieņemt ekspluatācijā arī tad, ja:

– ir pilnībā pabeigti galvenie būvdarbi, izbūvēti inženiertīkli, veikta fasādes apdare un iekārtota ielas puse teritorijā;

– ir pilnībā izbūvēta vismaz viena dzīvojamā istaba, virtuve un sanitārais mezgls, kā arī visas sanitārās iekārtas ir pieslēgtas inženiertīkliem.

Tāpat grozījumi paredz, ka noteiktos gadījumos paskaidrojuma raksts vai paziņojums par būvniecību būs uzskatāms arī par iesniegumu Valsts zemes dienestam, lai reģistrētu vai aktualizētu ēkas vai tās telpu grupas datus Nekustamā īpašuma valsts kadastrā. Anotācijā skaidrots: “Proti, paskaidrojuma raksta gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas, palīgēkas vai lauksaimniecības nedzīvojamās ēkas pārbūve, bet paziņojuma par būvniecību gadījumā – otrās grupas viena vai divu dzīvokļu dzīvojamās ēkas atjaunošana vai pārbūve.”

 

sīkāk...

Autortiesības un īpašumtiesības būvprojektēšanā

Būvprojekta pasūtītāji bieži vien kļūdaini pieņem, ka, ja viņi ir pasūtījuši un samaksājuši par konkrēto projektu, viņiem automātiski ir neierobežotas tiesības ar to rīkoties kā viņi vēlas, un veikt jebkādas izmaiņas, kad vien tas šķiet nepieciešams. Tomēr šī pieeja ir kļūdaina. Diskusijas par būvprojekta autora (arhitekta) un pasūtītāja (mājas īpašnieka) tiesību attiecībām, kā arī to iespējamiem konfliktiem, ir ļoti aktuālas, un jau iepriekš ir daudz rakstīts par šo tēmu. Neskatoties uz to, šajā jomā joprojām pastāv vairākas neskaidrības. Piemēram, mājas īpašnieki būvniecības laikā nereti vēlas veikt dažādas izmaiņas ēkas konstrukcijās, kas sākotnējā būvprojekta pasūtīšanas laikā nebija paredzētas, bet pēc laika ir kļuvušas piemērotākas īpašnieka interesēm. Vai viņam ir tiesības veikt šādas izmaiņas projektā? Vai īpašniekam ir tiesības izmantot arhitekta sagatavotos materiālus, piemēram, Excel tabulas, rasējumus CAD formātā vai citus dokumentus, lai veiktu nepieciešamās izmaiņas? Tā kā līgumos reti ir skaidri norādīts, kādā formātā būvprojekts būtu jānodod pasūtītājam, šādi jautājumi bieži rodas būvniecības procesā. Saskaņā ar Autortiesību likuma normām, jebkurām izmaiņām, kas tiek veiktas būvprojektā, nepieciešama ne tikai autora (arhitekta), bet arī citu personu, kas piedalījušās būvprojekta izstrādē, piekrišana. Tādējādi šie jautājumi ir ļoti svarīgi, un tie bieži rada domstarpības būvniecības laikā.

Atbilstoši Autortiesību likuma regulējumam autoram saglabājas pilnīgas un neierobežotas tiesības uz viņa radīto darbu, pat ja tas ir pasūtīts un par to samaksāts, izņemot gadījumus, kad līgumā ir norādīts citādi. Tādējādi, ja pasūtītājs ir veicis maksājumu par konkrēto darbu, viņam tas negarantē tiesības rīkoties ar darbu pēc saviem ieskatiem.

Pētījumi, kas analizē Autortiesību likuma un Būvniecības likuma normu kolīzijas, liecina, ka šādas pretrunas ietekmē normālu tiesiskās sistēmas darbību un bieži traucē pilsoņu tiesību aizsardzību. Šādas kolīzijas rada neērtības tiesību piemērošanā, apgrūtina normatīvo aktu piemērošanu un kavē tiesiskuma uzturēšanu sabiedrībā. Līdz ar to ir nepieciešams vienmērīgi un skaidri regulēt šo tiesisko attiecību jomu.

Šobrīd būvniecības tiesiskais regulējums ir dinamiski attīstošs un piedāvā plašas iespējas pielāgot tiesisko regulējumu gan būvniecības dalībniekiem, gan pašvaldībām un tiesām, kas ir iesaistītas būvniecības procesā.

Kas ir būvprojekts?

Autortiesību likums skaidri nenosaka, kas tieši ir būvprojekts un kas tajā ietilpst, taču tas nosaka vairākas iespējas, kā būvprojekts var tikt izpausts. Tā var būt dažādu veidu darbi, piemēram, ēku, struktūru, arhitektūras darbi, skices, meti, risinājumi, pilsētbūvniecības darbi, parku un dārzu projekti un citi būvniecības risinājumi, kas saistīti ar konkrētu objektu būvniecību.

Būvniecības likumā būvprojekts ir definēts kā grafisko un tekstu dokumentu kopums, kas nepieciešams būvniecības ieceres realizēšanai. Būvprojekta izstrādātājam ir tiesības veikt autoruzraudzību, ja tiek noslēgts attiecīgs līgums. Būvprojekta nosacījumi tiek skaidri noteikti Vispārīgajos būvnoteikumos un attiecīgajos speciālajos būvnoteikumos.

Būvprojekta autora tiesības

Būvprojekta autors kā jebkurš cits radošā darba veicējs saglabā pilnīgas tiesības lemt par sava darba izmantošanu. Tas ietver gan personiskās tiesības, gan mantiskās tiesības. Personiskās tiesības nozīmē to, ka autoram ir tiesības prasīt, lai viņu atzīst par darbu autoru un lai viņa vārds tiktu pieminēts pie projekta, kā arī tiesības aizliegt vai atļaut jebkādas izmaiņas darbā. Mantiskās tiesības dod autoram iespēju atļaut citām personām izmantot viņa darbu, taču arī šajās tiesībās ir paredzēta iespēja atļaut citām personām veikt pārveidojumus, ja tas ir norādīts līgumā. Šīs normas var radīt problēmas būvniecības jomā, jo tās atstāj plašas iespējas interpretācijai un atšķirīgām pieejām.

Līguma slēgšana

Ja tiek noslēgts rakstisks līgums, tajā skaidri jānorāda nosacījumi, kā autors veiks darbu, termiņi un kārtība, kādā būvprojekts būs jānodod pasūtītājam. Līgumā jānosaka arī tas, kā tiks nodotas autortiesības un kāds būs to lietošanas apjoms. Ja līgums tiek slēgts ar komersantu, pasūtītājam jānodrošina, ka komersantam pieder visas tiesības, kuras tas nodos tālāk.

Ja līgums nav noslēgts vai tajā ir nepilnības, tas nenozīmē, ka pasūtītājam nav tiesību izmantot būvprojektu. Pat ja līgumā nav skaidri norādītas autortiesību pārejas nosacījumi, tiesu prakse liecina, ka darbs tiek nodots pasūtītājam ar tiesībām izmantot to tādā veidā, kā tas paredzēts būvniecības procesā.

Vai tabulas un rasējumi ir būvprojekta sastāvdaļa?

Autora tiesības uz darbu nav saistītas ar īpašumtiesībām uz fiziskajiem materiāliem, kuros darbs ir izpausts. Ja līgumā nav noteikts citādi, autoram nav pienākuma nodot pasūtītājam visus materiālus, kas tika izmantoti būvprojekta izstrādē. Tomēr, ja pasūtītājs vēlas iegūt šos materiālus digitālā formātā vai papildus izdrukātajam projektam, tas ir jāapspriež ar autoru, un attiecīgais jautājums būtu jāatrisina līgumā.

Būvprojekta autoram jānodrošina, ka viņa sagatavotie materiāli tiek glabāti un pieejami atbilstoši normatīvajiem aktiem, un tie jāuzrāda, ja to pieprasa attiecīgās valsts un pašvaldību institūcijas. 

sīkāk...

Авторские права и права собственности в проектировании зданий

Заказчики строительных проектов часто ошибочно полагают, что, если они заказали и оплатили проект, то им автоматически принадлежат неограниченные права распоряжаться им по своему усмотрению и вносить любые изменения в проект в дальнейшем. Однако это не так. Вопросы, касающиеся прав автора проекта (архитектора) и заказчика (владельца дома), а также их возможных конфликтов, являются очень актуальными, и об этом уже неоднократно писали. Тем не менее, в этой сфере до сих пор существует множество неясностей. Например, владельцы домов в процессе строительства часто хотят внести изменения в конструкцию здания, которые не были предусмотрены на этапе заказа проекта, но теперь они кажутся более подходящими для их интересов. Имеет ли он право вносить такие изменения в проект? Может ли владелец использовать материалы, подготовленные архитектором, такие как таблицы Excel, чертежи в формате CAD и другие документы, для внесения этих изменений? Поскольку в договорах не всегда четко указано, в каком формате проект должен быть передан заказчику, такие вопросы часто возникают в процессе строительства. Согласно нормам Закона об авторских правах, для любых изменений в авторской работе (строительном проекте) требуется разрешение не только от архитектора, но и от других лиц, участвовавших в разработке проекта. Поэтому эти вопросы имеют большое значение и часто приводят к спорам в процессе строительства.

Согласно положению Закона об авторских правах, автор сохраняет все права на свое произведение, даже если оно было заказано и оплачено, если в договоре не указано иное. Таким образом, если заказчик оплатил работу, это не дает ему права распоряжаться произведением по своему усмотрению.

Исследования, анализирующие коллизии норм Закона об авторских правах и Закона о строительстве, показывают, что такие противоречия влияют на нормальное функционирование правовой системы и часто нарушают права граждан. Эти коллизии создают проблемы при применении права, затрудняют использование нормативных актов и препятствуют поддержанию правопорядка в обществе. Поэтому важно четко регулировать эти правовые отношения.

На данный момент правовое регулирование в строительстве находится в стадии динамичного развития и предлагает множество возможностей для корректировки правовых норм для участников строительного процесса, местных властей и судов.

Что такое строительный проект?

Закон об авторских правах не дает точного определения строительного проекта, но указывает на различные способы, которыми может быть выражен проект. Это могут быть такие работы, как эскизы зданий, проекты, архитектурные решения, планы, а также проекты городской застройки, садов и парков.

Закон о строительстве определяет строительный проект как совокупность графических и текстовых документов, необходимых для реализации строительной идеи. Разработчик проекта имеет право осуществлять авторский надзор, если заключен соответствующий договор. Условия проекта прописаны в Общих строительных нормах и специализированных строительных нормах.

Права автора строительного проекта

Автор строительного проекта, как и любой другой творец, сохраняет полные права на свое произведение, включая как личные, так и имущественные права. Личные права означают, что автор имеет право требовать признания себя автором, указания своего имени в проекте, а также запрещать или разрешать любые изменения, модификации или дополнения в работе. Имущественные права дают автору возможность разрешать другим лицам использовать его произведение в рамках договора, но даже в этом случае есть возможность разрешить изменения, если это указано в договоре. Эти положения могут создавать проблемы в строительной практике, поскольку оставляют широкий простор для интерпретаций и разных подходов.

Заключение договора

Если заключается письменный договор, в нем должно быть четко указано, как автор будет выполнять работу, сроки и порядок передачи проекта заказчику. В договоре также должны быть указаны условия передачи авторских прав и объем их использования. Если договор заключается с коммерческой организацией, заказчику следует убедиться, что у коммерсанта есть все права, которые он собирается передать дальше.

Если договор не заключен или в нем есть недочеты, это не означает, что у заказчика нет прав использовать проект. Даже если в договоре не указаны условия передачи авторских прав, судебная практика указывает на то, что заказчик получает право использовать проект для строительства объекта, как это предусмотрено строительным процессом.

Являются ли таблицы и чертежи частью строительного проекта?

Авторские права не связаны с правом собственности на материальные объекты, в которых выражено произведение. Если в договоре не указано иное, автор не обязан передавать заказчику все материалы, использованные в процессе разработки проекта. Однако если заказчик желает получить эти материалы в цифровом формате или дополнительно к печатной версии проекта, это следует обсудить с автором, и этот вопрос должен быть урегулирован в договоре.

Материалы, подготовленные автором проекта, должны храниться в соответствии с Архивным законом, и автор обязан предоставить их для проверки соответствующим государственным и местным органам по запросу.

 

sīkāk...

В строительстве частных домов все чаще предпочтение отдаётся деревянным домам

За последние три года в строительстве новых частных домов преобладают деревянные каркасные конструкции, которые становятся более популярными, чем каменные дома. Средний размер кредита для строительства таких домов составляет около 230 000 евро.


Одновременно растет интерес к более компактным домам, при этом площадь наружных территорий уменьшилась, как показывают наблюдения.

Деревянные каркасные дома становятся альтернативой каменным зданиям и часто строятся с использованием предварительно изготовленных в заводских условиях конструкций, что значительно сокращает время строительства. Это представляет собой значительное преимущество для тех, кто хочет быстрее переехать в новое жилье.

Большинство клиентов выбирает типовые проекты, которые часто можно увидеть вживую. Это позволяет лучше понять планировку помещений и решения, которые будут применяться при строительстве деревянных каркасных домов. Однако такие проекты могут ограничивать возможности создания индивидуального жилья. Строительство деревянных домов обычно более прогнозируемо по затратам, но на стоимость может повлиять колебания цен на дерево на рынке.

Местоположение также является важным фактором при определении стоимости жилья. Имущество в Риге, в Пригорье и крупных городах, как правило, имеет более высокую стоимость. При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь здания и участка, планировка помещений, качество строительства и окружающая среда.

Наблюдается снижение средней площади внутренних помещений, что, вероятно, связано с желанием снизить строительные расходы. Если в 2024 году средняя площадь частного дома составляла 135 м², то в первой половине 2025 года она уменьшилась до 125 м². Также уменьшилась площадь наружных территорий с 48 м² до 38 м², однако стоит отметить, что терраса или другие наружные сооружения могут быть построены после завершения строительства дома.

Одновременно растет интерес к более маленьким домам, особенно тем, чья площадь застройки не превышает 100 квадратных метров. Такой спрос соответствует современным требованиям на компактное и экономичное жилье, особенно если оно предназначено только для летнего использования (в таком случае площадь может составлять даже до 60 квадратных метров), а также людям, которые хотят снизить как строительные, так и эксплуатационные расходы.

Согласно данным, каждый четвертый заемщик выбирает покупку или строительство частного дома. Чаще всего такие дома приобретают или строят семьи с детьми, средняя сумма кредита составляет 195 000 евро на 26 лет, а доходы домашних хозяйств — около 4200 евро. Строительство в Пригородных районах и муниципалитетах продолжает развиваться.

Наиболее востребованные места для строительства и покупки частных домов расположены в радиусе 35 километров от Риги. Наибольшее количество сделок происходит в пригородах (23%), особенно в районах Ропажи, Олайне и Мārupes. Также интерес к покупке земли для строительства частных домов остается высоким, за последние два года было зарегистрировано более 13 тысяч сделок с земельными участками для строительства домов.

sīkāk...

Privātmāju būvniecībā arvien biežāk tiek izvēlētas koka mājas


Pēdējo trīs gadu laikā jaunu privātmāju būvniecībā dominē koka karkasa konstrukcijas, kas ir populārākas nekā mūra ēkas. Vidējais aizdevuma apmērs šādu māju būvniecībai ir aptuveni 230 000 eiro.

Arī interese par mazākām mājām pieaugusi, vienlaikus samazinoties ārtelpu platībai, liecina novērojumi.

Koka karkasa mājas kļuvušas par alternatīvu mūra ēkām un tiek būvētas ar rūpnīcā izgatavotām konstrukcijām, kas ievērojami samazina būvniecības laiku. Tas sniedz priekšrocības tiem, kuri vēlas ātrāk ievākties jaunā mājoklī.

Visbiežāk klienti izvēlas tipveida projektus, kas ir pieejami apskatei un dod iespēju iepazīties ar telpu plānojumu un risinājumiem. Tomēr šādi projekti var ierobežot iespējas radīt individuālu mājokli. Koka māju būvniecība ir prognozējamāka attiecībā uz izmaksām, lai gan tirgus svārstības var ietekmēt koka materiālu cenas.

Mājokļa vērtību bieži nosaka tā atrašanās vieta. Īpašumiem Rīgā, Pierīgā un lielākajās pilsētās parasti ir augstāka vērtība. Īpašuma novērtējumā tiek ņemti vērā vairāki faktori, piemēram, ēkas un zemes platība, telpu plānojums, būvniecības kvalitāte un apkārtējā vide.

Aizvien mazāka ir vidējā iekštelpu platība, kas, visticamāk, ir saistīta ar vēlmi samazināt būvniecības izdevumus. Ja 2024. gadā privātmāja bija vidēji 135 m2 liela, tad 2025. gada pirmajā pusē tās platība bija samazinājusies līdz 125 m2. Arī ārtelpas ir samazinājušās, no 48 m2 līdz 38 m2, taču jāņem vērā, ka terase vai cita ārtelpa var tikt izbūvēta pēc mājas pabeigšanas.

Pieaug interese par mazākām ēkām, īpaši tām, kuru apbūves laukums nepārsniedz 100 kvadrātmetrus. Šāds pieprasījums atbilst mūsdienu prasībām pēc kompaktākiem un ekonomiskākiem mājokļiem, īpaši tiem, kas tiek izmantoti tikai vasaras sezonā (tad platība var būt pat līdz 60 kvadrātmetriem), kā arī cilvēkiem, kas vēlas samazināt būvniecības un uzturēšanas izmaksas.

Saskaņā ar datiem, katrs ceturtais kredītņēmējs izvēlas iegādāties vai būvēt privātmāju. Ģimenes ar bērniem biežāk izvēlas māju būvniecību, vidējais kredīta apmērs ir 195 000 eiro uz 26 gadu termiņu, un mājsaimniecību ienākumi ir ap 4200 eiro. Tāpat Pierīgā un novados turpinās apbūves attīstība.

Vispieprasītākās vietas privātmāju būvniecībai un iegādei atrodas apmēram 35 kilometru rādiusā no Rīgas. Visvairāk darījumu notiek Pierīgā, īpaši Ropažu, Olaines un Mārupes novados. Arī interese par zemes iegādi privātmājas būvniecībai saglabājas augsta, un pēdējo divu gadu laikā ir reģistrēti vairāk nekā 13 tūkstoši darījumu ar zemes gabaliem māju būvniecībai.

sīkāk...

Как долго нужно работать, чтобы купить 100 м² жилья в Латвии?

Согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), средняя латвийская семья должна работать 9 лет, чтобы купить жильё площадью 100 м², откладывая все свои доходы «под матрас» и не совершая ненужных покупок.
Для сравнения, 12 лет назад домохозяйству пришлось бы работать 9,6 лет. За последние два года доходы населения выросли гораздо быстрее, чем цены на жильё, и, учитывая динамику рынка, такая благоприятная ситуация не будет продолжаться долго — возможно, это последний, относительно благоприятный период для тех, кто планирует купить недвижимость для проживания или инвестиций. Индекс уверенности на рынке жилья за июнь:
56 дней — в среднем столько времени потребовалось на продажу жилья по рыночной цене (57 — в мае; 58 — в апреле; 60 — в марте; 58 — в феврале; 60 — в январе);

15% жилых объектов было продано в течение одного месяца с момента размещения объявления (14% — в мае; 14% — в апреле; 13% — в марте; 14% — в феврале; 14% — в январе);

15% продавцов запросили цену, несоразмерно высокую для текущей рыночной ситуации (15% — в мае; 14% — в апреле; 14% — в марте; 15% — в феврале; 15% — в январе);

1% покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (0% — в мае, 0% — в январе);

20% сделок в Риге были связаны с новостройками (22% — в апреле; 25% — в марте; 25% — в феврале; 20% — в январе; 22% — в декабре; 22% — в ноябре; 17% — в октябре).

По данным исследований других европейских стран, чтобы купить жильё площадью 100 м², одной семье в Финляндии придётся работать 6,6 года, в Литве — 7,5, в Эстонии — 10,3 года, не тратя лишние деньги, например, на путешествия, рестораны, концерты и откладывая все доходы на покупку недвижимости.
В Ирландии и Люксембурге для этого потребуется больше 16 лет.
Сегодня рост заработной платы опережает рост цен на жильё. Это позитивный сигнал не только для покупателей, но и для стабильности рынка в целом. Однако тенденции начала 2025 года показывают, что цены снова начинают расти, и окно доступности может закрыться, считают эксперты. За последние два года в Латвии наблюдается резкий рост доходов населения: средняя брутто-зарплата в первом квартале 2023 года составляла 1 462 евро, а в начале 2025 года — 1 757 евро, то есть на 20% больше.
В то же время, в первом квартале 2025 года средняя цена двухкомнатной квартиры в новом проекте на первичном рынке в Риге составляла 2 535 евро/м², что на 9% больше, чем два года назад. Это означает, что цены на жильё росли гораздо более умеренно.
Тем не менее, на рынке уже есть признаки того, что в будущем цены на недвижимость могут расти быстрее, что постепенно снижает относительную покупательную способность людей. Есть такая поговорка: Если хочешь сохранить своему ребёнку 10 лет жизни — помоги ему купить жильё. 
Согласно данным Eurostat на 2024 год, средний возраст, в котором молодые люди в Латвии покидают родительский дом, составляет 26,6 лет, по сравнению с 28,1 годом в 2010 году. В Эстонии молодые люди покидают родительский дом в возрасте 22,4 года, в Литве — в 23,6 года. При этом следует отметить и рост цен за последние 10 лет. По сравнению с 2015 годом, в первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 104,3%. Новое жильё подорожало на 110,5%, а на вторичном рынке — на 101,7%, свидетельствуют последние данные Центрального статистического управления.
В первом квартале 2025 года цены на жильё в Латвии выросли на 5,8% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё выросли на 6,5%, а средняя цена на серийные квартиры увеличилась на 5,5%.
В первом квартале 2025 года цены на жильё выросли на 1,2% по сравнению с четвёртым кварталом 2024 года. Цены на новое жильё увеличились на 0,2%, а на вторичное жильё — на 1,4%.

 

sīkāk...

Cik ilgi jāstrādā, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli Latvijā?

Saskaņā ar Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) datiem, vidējai Latvijas ģimenei, lai iegādātos mājokli ar platību 100 m², jāstrādā 9 gadi, visus savus ienākumus krājot "zem matrača" un atsakoties no nevajadzīgiem tēriņiem.
Salīdzinājumam, pirms 12 gadiem mājsaimniecībai bija jāstrādā 9,6 gadus. Pēdējo divu gadu laikā iedzīvotāju ienākumi pieauguši daudz straujāk nekā mājokļu cenas, un, ņemot vērā tirgus dinamiku, šāda izdevīga situācija nevarēs ilgt mūžīgi – iespējams, šobrīd ir pēdējais relatīvi labvēlīgais periods tiem, kas plāno iegādāties īpašumu dzīvošanai vai ieguldījumiem. 
"Dzīvokļu tirgus pārliecības indekss" par jūniju:
56 dienas – vidēji tik ilgs laiks bija nepieciešams, lai pārdotu īpašumu par tirgus cenu (57 – maijā; 58 – aprīlī; 60 – martā; 58 – februārī; 60 – janvārī);
15% no mājokļiem tika pārdoti viena mēneša laikā pēc sludinājuma publicēšanas (14% – maijā; 14% – aprīlī; 13% – martā; 14% – februārī; 14% – janvārī);
15% pārdevēju pieprasīja cenu, kas bija nesamērīgi augsta tirgus situācijai (15% – maijā; 14% – aprīlī; 14% – martā; 15% – februārī; 15% – janvārī);
1% pircēju piedāvāja cenu, kas bija augstāka nekā norādītā sludinājumā (0% – maijā, 0% – janvārī);
20% darījumu Rīgā attiecās uz jaunbūvēm (22% – aprīlī; 25% – martā; 25% – februārī; 20% – janvārī; 22% – decembrī; 22% – novembrī; 17% – oktobrī).
Pēc citu Eiropas valstu pētījumu datiem, lai iegādātos 100 m² lielu mājokli, Somijā mājsaimniecībai būtu jāstrādā 6,6 gadi, Lietuvā – 7,5, Igaunijā – 10,3 gadi, neiztērējot liekus līdzekļus, piemēram, ceļojumiem, ēšanai restorānos, koncertu apmeklējumiem, bet krājot visus ienākumus, lai iegādātos īpašumu.
Savukārt Īrijā un Luksemburgā šim mērķim nepieciešami vairāk nekā 16 gadi.
Šobrīd algu pieaugums apsteidz mājokļu cenu pieaugumu. Tas ir pozitīvs signāls ne tikai pircējiem, bet arī tirgus stabilitātei kopumā. Tomēr sākotnējās 2025. gada tendences liecina, ka cenas atkal sāk pieaugt, un pieejamības logs var nepalikt atvērts. Pēdējo divu gadu laikā Latvijā ir ievērojami palielinājušies iedzīvotāju ienākumi: vidējā bruto alga 2023. gada pirmajā ceturksnī bija 1 462 eiro, savukārt 2025. gada sākumā – 1 757 eiro, kas ir par 20% vairāk.
Tajā pašā laikā Rīgā pirmā ceturkšņa laikā 2025. gadā jauniem dzīvokļiem primārajā tirgū vidējā cena bija 2 535 eiro/m², kas ir par 9% vairāk nekā pirms diviem gadiem. Tas nozīmē, ka mājokļu cenas augušas salīdzinoši lēni.
Tomēr tirgū jau parādījušies signāli, ka nākotnē mājokļu cenas varētu pieaugt straujāk, tādējādi cilvēku relatīvā spēju iegādāties mājokli sāk pamazām samazināties. Ir tāds teiciens: Ja vēlies bērnam saglabāt 10 dzīves gadus – palīdzi viņam nopirkt mājokli. 
Saskaņā ar Eurostat datiem 2024. gadā vidējais vecums, kad jaunieši Latvijā atstāj vecāku mājas, ir 26,6 gadi, salīdzinot ar 28,1 gadu 2010. gadā. Igaunijā jaunieši mājas pamet vidēji 22,4 gadu vecumā, Lietuvā – 23,6 gadu vecumā. Pievēršot uzmanību arī cenu pieaugumam pēdējo 10 gadu laikā, salīdzinot ar 2015. gadu, mājokļu cenas Latvijā 2025. gada pirmajā ceturksnī ir pieaugušas par 104,3%. Jauni mājokļi kļuvuši dārgāki par 110,5%, savukārt otrreizējā tirgū cenas pieaugušas par 101,7%, liecina jaunākie Centrālās statistikas pārvaldes dati.
2025.gada gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas Latvijā pieauga par 5,8% salīdzinājumā ar 2024. gada pirmo ceturksni. Jaunu mājokļu cenas pieauga par 6,5%, bet vidējā cena seriālajām dzīvokļiem palielinājās par 5,5%.
2025.gada pirmajā ceturksnī mājokļu cenas pieauga par 1,2% salīdzinājumā ar 2024. gada ceturto ceturksni. Jauniem mājokļiem cenas pieauga par 0,2%, bet otrreizējā tirgū cenas pieauga par 1,4%.

sīkāk...

Программа поддержки ипотечного кредитования в регионах: что изменится?


Разработан проект нормативных актов для внедрения новой программы ипотечного кредитования, которая будет предоставлять кредиты частным лицам на покупку жилья в регионах Латвии. Программу реализует акционерное общество „Altum“. Жители могут ознакомиться с планируемой программой и принять участие в ее публичном обсуждении на портале правовых актов до 25 июля.

Правила по ипотечным кредитам на приобретение жилья в регионах разработаны для определения порядка, в котором „Altum“ будет осуществлять прямое ипотечное кредитование частных лиц.

До настоящего времени общество «Altum» предлагало различные формы поддержки, такие как гарантии на покупку жилья для семей с детьми, молодых специалистов, военнослужащих, а также субсидии по программе «Балстс» для многодетных семей и семей с детьми с инвалидностью.

Однако для полного внедрения программы необходим также решение Европейской Комиссии.

Проблема: коммерческие банки не спешат кредитовать покупку недвижимости в регионах
Несмотря на то, что в Латвии разработаны различные программы поддержки, направленные на стимулирование ипотечного кредитования в регионах, активность коммерческих банков за пределами крупных городов по-прежнему остается низкой. Согласно информации, представленной в аннотации проекта нормативных актов, ипотечное кредитование в Латвии на протяжении нескольких лет находится на одном из самых низких уровней в еврозоне. На конец 2023 года общий объем ипотечных кредитов составлял всего 12% от ВВП Латвии, что в три раза ниже среднего показателя по еврозоне, который составляет 36% (см. исследование Latvijas Banka «Отчет о доступности финансовых услуг 2024»).

Ситуация в регионах
Наихудшая ситуация наблюдается в регионах, где большая часть ипотечных кредитов (~ 80%) выдается в Риге и Рижском районе. Существуют значительные различия между регионами, например, в Латгалии объем кредитования составляет лишь 2,5%, в Видземе — 3,8%, в Земгале — 6,6%, в Курземе — 7,3%. В то время как в Лиепае, Вентспилсе и Валмиера объем ипотечных кредитов составляет около 6% от ВВП этих городов, в Даугавпилсе, Резекне и Екабпилсе этот показатель варьируется от 1% до 3%. В целом почти в каждой второй муниципалитете Латвии объем ипотечных кредитов не превышает 3% от муниципального ВВП, как указано в аннотации.

Интересно, что данные опровергают предположение о том, что ипотечные кредиты не выдают в местах с низкой экономической активностью. Например, в Валмиера, Лиепае и Смилтене, где высокий уровень доходов и низкая безработица, объем выданных ипотечных кредитов также очень низок. Подобная ситуация наблюдается и в других экономически развитыми муниципалитетах.

Причины низкого ипотечного кредитования в регионах
Одной из причин низкого уровня ипотечного кредитования в регионах называется более низкая стоимость недвижимости, что делает такие кредиты невыгодными для кредиторов. Вместо этого в регионах доступны альтернативные виды кредитования на покупку жилья с более короткими сроками погашения и с процентными ставками, в два-три раза выше, чем в крупных городах. Согласно исследованию Latvijas Banka, мелкие потребительские кредиты без обеспечения в конце 2023 года составляли 15% от общего объема ипотечных кредитов.

Новая программа ипотечного кредитования для приобретения или ремонта жилья вне Риги и Рижского района
Запланировано, что новая программа ипотечного кредитования, которая будет реализована обществом «Altum», улучшит доступность кредитов на покупку жилья в регионах и, таким образом, поспособствует региональному экономическому развитию. В проекте нормативных актов разъясняется, что кредиты общества «Altum» будут доступны для покупки жилья или покупки и ремонта жилья только вне Риги и Рижского района, где, согласно обзору доступности финансовых услуг Latvijas Banka, кредитование остается недостаточным — значительно ниже среднего уровня кредитования по отношению к ВВП муниципалитетов Латвии и Европейского Союза.

Это означает, что новая программа ипотечных кредитов будет доступна в следующих административных районах: Аугшдаугавский район, Алсунгский район, Балвский район, Баускский район, Цесисский район, Даугавпилсский район, Добельский район, Гулбенский район, Екабпилсский район, Крустпилсский район, Кулдигский район, Лиепайский район, Лимбажский район, Люцский район, Мадонский район, Огрский район, Прейльский район, Резекненский район, Салдусский район, Сигулдский район, Талсский район, Тукумский район, Валкский район, Валмиерский район и Вентспилсский район.

Максимальная сумма и срок кредита
Проект нормативных актов предусматривает, что сумма кредита не будет превышать 74 тысячи евро. В аннотации к проекту разъясняется, что сумма кредита от общества «Altum» будет определяться в пределах 100 минимальных месячных зарплат (в 2025 году — 740 евро). Учитывая средние суммы сделок в регионах, средний размер кредита планируется на уровне 25 000–30 000 евро.

Предложенная процедура ипотечного кредитования предусматривает, что кредит будет выдан, если будут обоснованные возможности для его погашения, которые соответствуют кредитной политике общества «Altum» и другим условиям предоставления финансовых средств, в том числе с учетом других нормативных актов и требований, действующих в отношении общества «Altum».

Максимальный срок кредита может быть установлен до 30 лет, однако предусмотрено ограничение, что заемщик и со-заемщик не могут быть старше 65 лет на момент окончательной выплаты кредита. Это возрастное ограничение вводится для того, чтобы общество «Altum» в соответствии с «Руководством по оценке платежеспособности потребителей кредиторами, предоставляющими кредитные услуги потребителям» тщательно оценивало платежеспособность потребителя, принимая во внимание все важнейшие факторы, включая возраст и доходы, и убедилось в способности потребителя погасить кредит в установленный срок. Такие возрастные ограничения применяются также в внутренних руководствах банков, поскольку после достижения пенсионного возраста изменяется структура доходов физических лиц.

Источник финансирования
Проект нормативных актов предусматривает, что для программы ипотечного кредитования будет доступно финансирование в размере до 25 800 000 евро, в том числе:

— государственное финансирование в размере 3 500 000 евро (эти средства будут выделены для покрытия рисков за счет программы государственной помощи для обеспечения жилищных гарантий и программы «Балстс»);
— общество «Altum» использует высвобожденное финансирование из программы государственного обеспечения помощи в виде гарантий для приобретения или строительства жилых помещений.

Предполагается, что общество «Altum» сможет предоставить государственный кредит до 20 000 000 евро в виде кредитной линии, а также привлечь необходимое финансирование от международных финансовых институтов или выпустить облигации.

Кроме того, на государственный кредит не будет применяться рискованная ставка: он будет обеспечен коммерческим залогом, при этом общество «Altum» заложит свои права на требования и другие элементы, которые возникнут в рамках выданных обществом «Altum» кредитов.

Как небанковская организация, предоставляющая потребительские кредитные услуги, общество «Altum» должно получить соответствующую лицензию и находиться под надзором Центра защиты прав потребителей.

sīkāk...

Jauna atbalsta programma mājokļu iegādei reģionos: kas mainīsies?

Izstrādāts noteikumu projekts par jaunas hipotekārās kreditēšanas programmas ieviešanu, kas paredz aizdevumu izsniegšanu privātpersonām mājokļu iegādei Latvijas reģionos. Programmu īstenos akciju sabiedrība “Attīstības finanšu institūcija “Altum””. Iedzīvotājiem tiek dota iespēja iepazīties ar šo plānu un piedalīties publiskajā apspriešanā tiesību aktu portālā līdz 25. jūlijam.

Noteikumi par aizdevumiem mājokļa iegādei reģionos ir izstrādāti ar mērķi noteikt kārtību, kādā sabiedrība “Altum” īstenos tiešo mājokļu kreditēšanu privātpersonām. Šis solis ir būtisks, jo līdz šim sabiedrība “Altum” jau piedāvāja dažādus atbalsta mehānismus, piemēram, garantijas mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem, jaunajiem speciālistiem, karavīriem, kā arī programmas “Balsts” subsīdijas daudzbērnu ģimenēm un ģimenēm ar bērniem, kam ir noteikta invaliditāte.

Tomēr, lai šī programma varētu tikt īstenota, nepieciešams arī Eiropas Komisijas lēmums.

Problēma: komercbankas nesteidzas kreditēt īpašumu iegādi reģionos
Lai gan Latvijā ir izstrādātas dažādas atbalsta programmas, kuru mērķis ir veicināt hipotekāro kreditēšanu tieši reģionos, komercbanku aktivitāte ārpus pilsētām joprojām ir zema. Jau vairākus gadus hipotekārās kreditēšanas aktivitāte Latvijā ir zemākā eirozonā, un 2023. gada beigās hipotekāro kredītu kopējais apjoms bija tikai 12% no Latvijas IKP. Tas ir trīs reizes mazāk nekā eirozonas vidējais rādītājs, kas ir 36% (skat. Latvijas Bankas pētījumu “Finanšu pieejamības pārskats 2024”).

Situācija reģionos
Vissliktākā situācija ir reģionos, kur lielākā daļa hipotekāro aizdevumu (~ 80%) tiek izsniegti Rīgā vai Pierīgā. Ir ievērojamas atšķirības arī starp citiem reģioniem, piemēram, Latgalē aizdevumu apmērs ir tikai 2,5%, Vidzemē – 3,8%, Zemgalē – 6,6%, Kurzemē – 7,3%. Savukārt Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro aizdevumu apjoms ir aptuveni 6% no šo valstspilsētu IKP, bet Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī tas ir tikai 1–3%. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3% no pašvaldības IKP, kā norādīts anotācijā.

Interesanti, ka dati neapstiprina pieņēmumu, ka hipotekāros kredītus neizsniedz vietās ar zemāku ekonomisko aktivitāti. Piemēram, Valmierā, Liepājā un Smiltenē, kur ir augsti ienākumi un zems bezdarbs, arī tur izsniegto hipotekāro aizdevumu apmērs ir ļoti zems. Līdzīga situācija ir arī citās ekonomiski attīstītajās pašvaldībās.

Iemesli zemajai kreditēšanai reģionos
Kā viens no iemesliem, kāpēc hipotekārā kreditēšana reģionos ir tik zema, tiek minēta zemāka nekustamo īpašumu vērtība, kas aizdevējiem nav izdevīga. Tā vietā reģionos ir pieejami alternatīvi aizdevumu veidi mājokļa iegādei ar īsākiem atmaksas termiņiem un augstākām aizdevumu procentu likmēm, kas var būt divas vai trīs reizes lielākas nekā lielajās pilsētās. Saskaņā ar Latvijas Bankas pētījumu, nelieli patēriņa kredīti bez nodrošinājuma 2023. gada beigās veidoja 15% no kopējā mājokļu kredītu portfeļa.

Jauna hipotekārās kreditēšanas programma īpašuma iegādei vai remontam ārpus Rīgas un Rīgas reģiona
Plānots, ka jauna hipotekārās kreditēšanas programma, ko īstenos sabiedrība “Altum”, uzlabos aizdevumu pieejamību mājokļu iegādei reģionos un tādējādi veicinās reģionālo ekonomisko attīstību. Šī programma būs pieejama tikai ārpus Rīgas un Pierīgas, kur saskaņā ar Latvijas Bankas “Finanšu pieejamības apskatu” kreditēšana ir nepietiekama un būtiski zemāka par vidējo kreditēšanas apjomu attiecībā pret pašvaldības IKP citās Latvijas pašvaldībās un Eiropas Savienībā.

Tas nozīmē, ka jaunā hipotekāro kredītu programma būs pieejama šādās administratīvajās teritorijās: Aizkraukles novadā, Alūksnes novadā, Balvu novadā, Bauskas novadā, Cēsu novadā, Daugavpils novadā, Dobeles novadā, Gulbenes novadā, Jelgavas novadā, Jēkabpils novadā, Krāslavas novadā, Kuldīgas novadā, Liepājas novadā, Limbažu novadā, Ludzas novadā, Madonas novadā, Ogres novadā, Preiļu novadā, Rēzeknes novadā, Saldus novadā, Siguldas novadā, Talsu novadā, Tukuma novadā, Valkas novadā, Valmieras novadā un Ventspils novadā.

Aizdevuma maksimālā summa un termiņš
Noteikumu projekts paredz, ka aizdevuma apmērs nepārsniedz 74 tūkstošus eiro. Saskaņā ar noteikumu projektu sabiedrība “Altum” aizdevuma apmēru plāno noteikt līdz 100 minimālajām mēnešalgām (2025. gadā – 740 eiro). Ņemot vērā vidējās darījumu summas reģionos, vidējais aizdevums tiek plānots 25 000–30 000 eiro apmērā.

Plānotā hipotekārās kreditēšanas kārtība paredz, ka aizdevums tiks piešķirts, ja būs pamatotas aizdevuma atmaksāšanas iespējas, kas atbilst sabiedrības “Altum” izstrādātajai kredītpolitikai un citiem finansējuma izsniegšanas nosacījumiem, tostarp ņemot vērā citus sabiedrībai “Altum” saistošus regulējumus un prasības.

Aizdevuma maksimālais termiņš varētu būt līdz 30 gadiem. Tomēr tiek paredzēts ierobežojums, ka aizņēmējs un līdzaizņēmējs aizdevuma gala atmaksas brīdī nevar būt vecāks par 65 gadiem. Šis vecuma ierobežojums tiek noteikts, lai nodrošinātu, ka sabiedrība “Altum” rūpīgi izvērtē patērētāja spēju atmaksāt aizdevumu, ņemot vērā vecumu, ienākumus un citus būtiskos faktorus. Šādi vecuma ierobežojumi tiek piemēroti arī banku iekšējās vadlīnijās, jo pēc pensionēšanās vecuma sasniegšanas mainās cilvēku ienākumu struktūra.

Finansējuma avots
Noteikumu projekts paredz, ka hipotekārajai programmai būs pieejams finansējums līdz 25 800 000 eiro. No šīs summas 3 500 000 eiro tiks piešķirti no valsts budžeta, un tie tiks novirzīti riska segumam, ņemot līdzekļus no mājokļu garantiju atbalsta programmas un “Balsts” programmas finansējuma. Savukārt sabiedrība “Altum” izmantos atbrīvoto finansējumu no programmas valsts palīdzības nodrošināšanai garantijas veidā dzīvojamās telpas iegādei vai būvniecībai.

Plānots, ka sabiedrība “Altum” varēs izsniegt valsts aizdevumu līdz 20 000 000 eiro kredītlīnijas veidā un piesaistīt nepieciešamo aizdevumu no starptautiskajām finanšu institūcijām vai emitējot obligācijas. Valsts aizdevumam nepiemēros riska likmi, un tas tiks nodrošināts ar komercķīlu, kurā sabiedrība “Altum” ieķīlājot prasījuma tiesības un to nākamās sastāvdaļas kā lietu kopību, kas izrietēs no sabiedrības “Altum” izsniegtajiem aizdevumiem.

Kā nebanku patēriņa kreditēšanas pakalpojumu sniedzējai sabiedrībai “Altum” būs jāsaņem atbilstoša licence un jādarbojas Patērētāju tiesību aizsardzības centra uzraudzībā.

 

sīkāk...

Самовольное строительство: как устранить последствия и легализовать работы

Самовольное строительство напрямую связано с прочностью конструкций и безопасностью зданий. Работы, выполненные без разработки соответствующей проектной документации, утвержденной в строительной инспекции и выполненные без участия сертифицированных специалистов, могут представлять угрозу не только для владельцев здания, но и для окружающих. Важно отметить, что ответственность за состояние своей собственности, даже если она была недавно приобретена, включая самовольное строительство, несет исключительно собственник.

Что такое самовольное строительство и как его предотвратить?

Самовольное строительство — это любые строительные работы, начатые без утвержденной в строительной инспекции проектной документации, которые не соответствуют утвержденному проекту или требованиям нормативных актов. Это также может включать эксплуатацию здания или его части не по назначению, например, если хозяйственное здание используется для проживания.

Если на объекте было выполнено самовольное строительство, у собственника есть два пути:

- Легализовать строительство — разработать и согласовать соответствующую проектную документацию.

- Восстановить первоначальное состояние объекта — если легализация строительства невозможна.

Упрощенная процедура согласования строительства

Изменения в Нормах зданий позволили упростить процесс согласования строительства. Для некоторых видов работ больше не нужно подавать документы на разрешение строительства, то есть эти работы не нужно согласовывать с строительной инспекцией. Например, для восстановления или перепланировки одноэтажных вспомогательных зданий второй группы, если не меняются объем или назначение, а также для замены окон, если сохраняется первоначальное деление окна, пропорции, покраска рам и элементов, эти работы не нужно согласовывать с инспекцией. Также не нужно разрабатывать проектную документацию для ремонта или замены крыши вспомогательных зданий в жилых домах второго типа или для остекления лоджий, если предусмотрена утвержденная проектная схема или паспорт фасада здания.

Исключением являются культурные памятники, для которых строительные работы должны быть согласованы в соответствии с нормативными актами.

Уведомление о строительстве

Новая процедура согласования строительства — уведомление о строительстве — применяется в случаях, когда для выполнения строительных работ не требуется специального разрешения от инспекции, а работы выполняются на основании документации, разработанной специалистом (строительной компанией) или в некоторых случаях инициатором строительства. Согласно нормам зданий инициатор строительства может начать работы после подачи уведомления в Систему строительной информации (bis.gov.lv), если планируется простое восстановление или реконструкция зданий второй и третьей группы.

Объяснительная записка

Объяснительную записку для согласования строительства можно использовать в случае, если планируется строительство нового здания первой группы или вспомогательного здания второй группы, восстановление или реставрация зданий. Объяснительная записка требуется для подачи на согласование в систему, если планируется реконструкция части первого или второго здания, не превышающая предельных норм по объему.

Сложные случаи

Если работы более сложные, перед их началом необходимо разработать полный проект и получить разрешение на строительство.

Строительные работы в совместной собственности

Если работы проводятся в совместной собственности, они должны быть согласованы с другими собственниками.

Последствия самовольного строительства

Если обнаружено самовольное строительство, собственник недвижимости может лишиться права на налоговые льготы, пока последствия самовольного строительства не будут устранены. Закон о строительстве предусматривает, что строительные работы, начатые без проектной документации, без аккредитованной карты или объяснительной записки, квалифицируются как самовольное строительство. Самовольным строительством также является эксплуатация здания или его части не по назначению.

Определение самовольного строительства в законодательстве

Во второй части статьи 18 Закона о строительстве дается довольно подробное описание самовольного строительства. В этой статье автор проведет анализ точности и обоснованности определения видов самовольного строительства, а также рассмотрит, какие меры защиты прав доступны в случае проведения таких работ.

Строительные работы без подтвержденной документации

Согласно Закону о строительстве, самовольное строительство также включает работы, проводимые без аккредитованной карты, объяснительной записки или разрешения на строительство. Чтобы понять правомерность этих трех видов самовольного строительства, необходимо разобраться, в каких случаях эти документы требуются и какие нормы должны соблюдаться в зависимости от группы здания.

 

sīkāk...

Patvaļīgā būvniecība: kā novērst sekas un legalizēt darbus

Patvaļīga būvniecība tieši ietekmē būvju drošību un to konstrukciju izturību. Būvdarbi, kas veikti bez sertificēta speciālista izstrādātas un būvvaldē saskaņotas būvniecības dokumentācijas, var radīt ievērojamus riskus ne tikai īpašniekiem, bet arī apkārtējiem. Ir svarīgi atzīmēt, ka tieši īpašniekam ir atbildība par savu īpašumu, pat ja tas ir nesen iegādāts, tostarp arī par patvaļīgo būvniecību.

Kas ir patvaļīga būvniecība un kā to novērst?

Patvaļīga būvniecība ir jebkurš būvniecības darbs, kas tiek uzsākts bez būvvaldē apstiprinātas dokumentācijas, kas neatbilst sākotnēji saskaņotajam būvprojektam vai normatīvo aktu prasībām. Tāpat tas var ietvert ēku vai tās daļas izmantošanu, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam – piemēram, ja saimniecības ēka tiek izmantota dzīvošanai.

Ja īpašumā ir veikta patvaļīga būvniecība, īpašniekam ir divas iespējas:

- Legalizēt būvniecību – izstrādājot un saskaņojot nepieciešamo būvniecības dokumentāciju.

- Atjaunot īpašuma sākotnējo stāvokli – ja būvniecību legalizēt nav iespējams.

Vienkāršota būvniecības saskaņošanas kārtība

Grozījumi Ēku būvnoteikumos ir ieviesuši vieglāku būvniecības saskaņošanas procesu, ļaujot veikt dažus darbus bez nepieciešamības iesniegt būvniecības ieceres dokumentus. Piemēram, vienstāva otrās grupas palīgēkas atjaunošanai vai pārbūvei, logu nomaiņai (ja tiek saglabāts sākotnējais logu dalījums), šie darbi nav jāapstiprina būvvaldē. Tāpat nav nepieciešams saskaņot dokumentus, ja tiek veikta jumta atjaunošana otrās grupas dzīvojamās ēkās vai palīgēkās.

Izņēmums ir kultūras pieminekļi, kuru būvdarbiem jābūt saskaņotiem ar atbilstošiem normatīvajiem aktiem.

Paziņojums par būvniecību

Jaunā saskaņošanas procedūra – paziņojums par būvniecību – attiecas uz būvdarbiem, kuriem nav nepieciešama īpaša būvvaldes atļauja, ja tie tiek veikti, pamatojoties uz būvspeciālista izstrādātu dokumentāciju. Saskaņā ar ēku būvnoteikumiem būvniecības ierosinātājs var uzsākt darbus pēc paziņojuma iesniegšanas Būvniecības informācijas sistēmā (bis.gov.lv), ja plānoti vienkārši uzlabojumi vai pārbūves otrās un trešās grupas ēkās.

Paskaidrojuma raksts

Paskaidrojuma rakstu būvniecības saskaņošanai izmanto, lai veiktu būvniecību, kas saistīta ar jaunas ēkas būvniecību vai vecā ēkas daļas pārbūvi. Tas nepieciešams, piemēram, ja tiek veikta ēkas restaurācija vai tiek plānots mainīt lietošanas veidu. Paskaidrojuma rakstu jāiesniedz, ja nepieciešams saskaņot darbus, kas neparedz lielas būvniecības izmaiņas, bet tomēr prasa apstiprinājumu.

Sarežģītāki gadījumi

Ja būvdarbi ir sarežģītāki, pirms darba uzsākšanas ir nepieciešams izstrādāt pilnu būvprojektu un iegūt būvatļauju.

Būvdarbi kopīpašumā

Ja būvdarbi tiek veikti kopīpašumā, tie jāapstiprina arī pārējiem kopīpašniekiem.

Patvaļīgas būvniecības sekas

Ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, nekustamā īpašniekam var tikt atņemtas tiesības uz nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumiem, līdz patvaļīgās būvniecības sekas tiek novērstas. Būvniecības likums nosaka, ka būvdarbi, kas uzsākti bez atbilstoša būvprojekta, apliecinājuma kartes vai paskaidrojuma raksta, tiek uzskatīti par patvaļīgiem. Patvaļīga būvniecība var arī ietvert būves ekspluatāciju, kas neatbilst projektētajam lietošanas veidam.

Likumdevēja definīcija

Būvniecības likuma 18. panta otrajā daļā tiek sniegts detalizēts patvaļīgas būvniecības apraksts. Autore analizēs, cik precīzi un pamatoti šie patvaļīgas būvniecības veidi ir iekļauti likumā un kādi tiesību aizsardzības līdzekļi ir pieejami, ja šādi darbi tiek veikti. Viens no aspektiem, kas tiks izvērtēts, ir arī tiesas kompetence izvērtēt būvniecības procesa likumību.

Būvdarbu veikšana bez apstiprinājuma dokumentiem

Saskaņā ar Būvniecības likuma 18. pantu patvaļīga būvniecība ir arī tāda, kas tiek veikta bez apstiprinājuma kartes, paskaidrojuma raksta vai būvatļaujas. Lai izprastu šīs prasības, jānoskaidro, kādos gadījumos šie dokumenti ir nepieciešami un kādi noteikumi jāievēro atkarībā no būves grupas.
sīkāk...

Принцип "долг следует за квартирой": с января новые владельцы будут отвечать и за старые долги


При покупке квартиры с января следующего года новый собственник будет нести ответственность за долги по квартире, возникшие не позднее трех лет до перехода права собственности. Эти изменения предусматривает поправки в Закон о праве собственности на квартиру, которые вступают в силу 16 июля. Также изменения в Закон о управлении многоквартирными домами, вступающие в силу 16 июля, расширяют круг лиц, которые имеют право запросить справку о размере долга, связанном с конкретной квартирой. Эти изменения направлены на защиту законных интересов владельцев квартир, управляющих домов и поставщиков коммунальных услуг, если владельцы квартир не оплачивают полученные услуги и не исполняют свои обязательства перед объединением владельцев квартир по накоплению средств на дом, говорится в аннотации к поправкам.

Хотя нормативные акты в области управления многоквартирными домами предусматривают обязанность владельцев квартир оплачивать услуги и взносы в фонд накоплений дома, на практике возникают ситуации, когда продавец квартиры не погашает задолженность, образовавшуюся до продажи. Поправки расширяют институт реальной обремененности, предусмотренный Гражданским кодексом, вводя в Закон о праве собственности на квартиру юридическую реальную обремененность, которая выражается в обязанности каждого владельца квартиры:

- оплачивать расходы на управление домом и коммунальные услуги;

- делать взносы в фонд накоплений владельцев квартир.

Законная реальная обремененность на имущество не устанавливается путем записи в земельной книге.

Статья 1260 Гражданского кодекса гласит, что реальная обремененность — это постоянное обязательство по недвижимости, предусматривающее повторные платежи в денежной форме. Таким образом, поправки в Закон о праве собственности на квартиру вводят принцип "долг следует за квартирой", что означает, что в случае добровольной продажи квартиры за долги будет отвечать новый собственник.

Принцип "долг следует за квартирой"
Закон дополнен статьей 13.1, которая устанавливает ответственность нового владельца квартиры за расходы, возникшие в результате добровольной продажи.

На владельца квартиры ложится обязанность оплачивать:

- расходы на управление многоквартирным домом;

- оплату коммунальных услуг, связанных с использованием квартиры;

- взносы в фонд накоплений;

- плату за использование земельных участков.

Если долг просрочен, новый собственник будет нести ответственность и за проценты за просрочку, и за штрафные санкции.

Кроме того, новый собственник обязан немедленно погасить долги и штрафы после получения квартиры.

Ответственность за другие услуги, такие как интернет или поставка электроэнергии, остается на предыдущем владельце.

Долги, возникшие за последние три года
С поправками устанавливается, что новый собственник будет нести ответственность за долги, возникшие не более чем за три года до перехода права собственности.

Долги, возникшие более трех лет назад, остаются на ответственности предыдущего владельца, если он не оплатил их вовремя.

Закон также предусматривает переходный период. Согласно переходным положениям, ответственность нового собственника за долги будет распространяться на случаи, когда квартира была продана после 31 декабря 2025 года. За долги, возникшие до этой даты, ответственность будет возложена на предыдущего владельца.

Новый собственник может требовать компенсацию
Новый собственник квартиры может оспаривать обоснованность долга в суде. Он может заменить предыдущего владельца в судебном процессе и использовать все его права против кредиторов.

Новый собственник может потребовать от предыдущего владельца компенсацию за уплаченные долги, если только не было достигнуто иное соглашение.

Права потенциального покупателя на информацию
До покупки квартиры потенциальный покупатель сможет узнать, насколько добросовестно продавец исполнил свои обязательства по оплате услуг и взносов в фонд накоплений дома.

Изменения в Законе о управлении многоквартирными домами устанавливают, что поставщик услуг или управляющий домом должны подготовить справку о платежах по запросу владельца квартиры или его уполномоченного лица.

Если справку готовит управляющий, он обязан указать также информацию о поставщиках услуг, которые обеспечивают необходимые для дома услуги.

Замена окон с согласованием с управляющим
В настоящее время пункт 4 части 2 статьи 3 Закона о праве собственности на квартиру устанавливает, что окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементами отдельного имущества. С изменениями этот пункт будет изменен, и окна будут исключены. С 1 января 2026 года данный пункт будет относиться только к дверям, устанавливая, что двери, разделяющие отдельные части имущества, являются элементом отдельного имущества, за исключением случаев, когда эти двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома и его внешних помещений.

Дополняя часть 1 статьи 10 Закона о праве собственности на квартиру новым пунктом 7.1, установлено, что собственник квартиры обязан за свой счет выполнять ремонт и обслуживание окон и дверей, разделяющих отдельные части имущества, если эти окна и двери являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома.

В новой редакции второй части статьи 11 предусмотрено, что собственник квартиры имеет право восстанавливать или заменять окна и двери, разделяющие отдельные части имущества, если они являются внешними ограждающими конструкциями жилого дома, согласовав эти работы с управляющим. Управляющий должен оценить соответствие работ нормативным требованиям. В то же время объединение собственников квартир или собственники отдельных квартир в жилом доме могут установить, что такие строительные работы должны проводиться только с их согласия.

Также указанные положения закона будут применяться с 1 января 2026 года.

Переходные положения предусматривают оговорку относительно действий в ситуациях, когда объединение собственников квартир приняло решение о замене окон или дверей в жилом доме в рамках его реконструкции, но собственник квартиры уже заменил или восстановил окна или двери, разделяющие отдельные части имущества, до 31 декабря 2025 года.

В таком случае в законе установлено:

- если технические и физические характеристики замененных окон или дверей одинаковы или лучше, чем характеристики окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, собственник может потребовать, чтобы объединение собственников квартир сохранило его замененные или восстановленные окна или двери;

- если внешний вид окон или дверей, выбранных объединением собственников квартир, отличается, собственник компенсирует расходы на замену или восстановление окон или дверей, учитывая их износ.

sīkāk...

Princips “parāds seko dzīvoklim”: no janvāra jaunajiem īpašniekiem būs jāatbild arī par vecajiem rēķiniem


Iegādājoties dzīvokli, no nākamā gada janvāra jaunais īpašnieks būs atbildīgs par dzīvokļa parādiem, kas radušies līdz trīs gadiem pirms īpašuma iegādes. Šādas izmaiņas paredz grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kuri stājas spēkā 16. jūlijā. Arī grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas stājas spēkā tajā pašā dienā, paplašina personu loku, kam ir tiesības iegūt izziņu par parāda apmēru, kas saistīts ar konkrēto dzīvokli. Šie grozījumi ir vērsti uz dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesisko interešu aizsardzību, ja dzīvokļu īpašnieki neveic maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumus pret kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu mājai, norādīts grozījumu anotācijā.

Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un veikt maksājumus uzkrājumu fondā, praksē bieži notiek, ka dzīvokļa atsavinātājs neveic maksājumus, kas radušies pirms īpašuma pārdošanas. Grozījumi paplašina Civillikumā ietverto reālnastas institūtu, ieviešot likumisku reālnastu Dzīvokļa īpašuma likumā. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam būs pienākums:

- segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālos izdevumus;

- veikt iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.

Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiks nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.

Civillikuma 1260. pants nosaka, ka reālnasta ir pastāvīgs pienākums attiecībā uz nekustamo īpašumu, kas paredz atkārtotus maksājumus naudā. Tādējādi grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš principu “parāds seko dzīvoklim”, kas nozīmē, ka dzīvokļa atsavināšanas gadījumā par parādiem atbildēs tā jaunais īpašnieks.

Princips “parāds seko dzīvoklim”
Jaunais likums tiek papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par izdevumiem, kas radušies brīvprātīgas atsavināšanas laikā.

Dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz:

- dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi;

- maksājumi par dzīvokļa lietošanu (komunālie pakalpojumi);

- iemaksas uzkrājumu fondā;

- maksājumi par zemes lietošanas tiesībām.

Ja parāds ir nokavēts, dzīvokļa ieguvējs būs atbildīgs arī par nokavējuma procentiem un līgumsodiem.

Turklāt dzīvokļa īpašniekam būs pienākums nekavējoties segt parādus un nokavējuma maksājumus pēc īpašuma iegādes.

Attiecībā uz citiem pakalpojumiem, piemēram, internetu vai elektroenerģiju, atbildība paliek iepriekšējā īpašnieka ziņā.

Parādi par iepriekšējiem trim gadiem
Ar grozījumiem tiek noteikts, ka jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma iegādes.

Parādi, kas radušies pirms trīs gadiem, joprojām būs iepriekšējā īpašnieka atbildība, ja maksājumi netika veikti savlaicīgi.

Likumā paredzēts pārejas periods. Saskaņā ar pārejas noteikumiem, jaunais īpašnieks būs atbildīgs par parādiem, ja dzīvokļa atsavināšana būs notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, atbildība iestāsies tikai iepriekšējam īpašniekam.

Jaunais īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu
Jaunais dzīvokļa īpašnieks var apstrīdēt parādu pamatotību tiesā. Viņš var aizstāt iepriekšējo īpašnieku tiesvedībā un izmantot visas tā iespējas pret kreditoriem.

Dzīvokļa īpašnieks var prasīt atlīdzinājumu no iepriekšējā īpašnieka par samaksātajiem parādiem, ja vien nav panākta cita vienošanās.

Potenciālā pircēja tiesības uz informāciju
Pirms iegādāties dzīvokli, potenciālais pircējs varēs iegūt informāciju par to, kādā mērā iepriekšējais īpašnieks ir veiksmīgi norēķinājies par pakalpojumiem un uzkrājumiem mājokļa fondā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka pakalpojumu sniedzējs vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks sagatavos izziņu par maksājumiem, ja dzīvokļa īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona to pieprasa.

Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, tad viņam būs jānorāda arī pakalpojumu sniedzēji, kas veic nepieciešamos pakalpojumus dzīvokļa uzturēšanai.

Logu nomaiņa, saskaņojot ar pārvaldnieku
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.

Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.

Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.

Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.

Tādā gadījumā likumā noteikts:

ja nomainīto logu vai durvju tehniskās un fizikālās īpašības ir tādas pašas vai labākas par dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju attiecīgajām īpašībām, īpašnieks var prasīt, lai dzīvokļu īpašnieku kopība viņa nomainīto vai atjaunoto logu vai durvis saglabā;
ja dzīvokļu īpašnieku kopības izraudzīto logu vai durvju vizuālais izskats atšķiras, īpašnieks atlīdzina loga vai durvju nomaiņas vai atjaunošanas izdevumus, ņemot vērā to nolietojumu.

sīkāk...

Инвентаризационное дело или дело кадастровых измерений - важнейшие аспекты и нюансы


Термин «инвентаризационное дело» использовался до 2006 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. С введением этого закона «инвентаризационное дело» было переименовано в «дело кадастровых измерений». Тем не менее, в разговорной речи по-прежнему используется старый термин — «инвентаризационное дело».

Согласно части 8 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости, кадастровое измерение включает в себя определение границ земельного участка или его части, контуров зданий и групп помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям.

В дальнейшем в статье будет использоваться термин «дело кадастровых измерений».

Когда необходимо дело кадастровых измерений

Дело кадастровых измерений может быть необходимо в различных случаях, например, для выполнения ремонта квартиры, разработки строительного проекта, подачи документов в кредитные учреждения для получения кредита или заключения договора аренды. Кадастровое измерение земли — это обязательная услуга, установленная законодательством, которая направлена на защиту прав на недвижимость и позволяет гражданам осуществлять свои основные права на собственность, закрепленные в Конституции Латвийской Республики. План границ земельного участка является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре.

Статья 15 Закона о государственном кадастре недвижимости точно определяет случаи, когда требуется определение объекта недвижимости или части земельного участка, а кадастровое измерение является одной из составляющих этого процесса. То есть, для выполнения следующих действий в кадастровой информационной системе:

a) регистрация нового объекта недвижимости или части земельного участка;

b) удаление записи о зарегистрированном объекте недвижимости или части земельного участка;

c) обновление кадастровых данных о границе зарегистрированного земельного участка или его части, внешних контурах зданий или групп помещений, а также взаимном расположении конструктивных элементов;

d) изменение или восстановление границ зарегистрированного земельного участка или его части на местности;

e) совершение сделки с объектом недвижимости;

f) закрепление прав собственности в земельном реестре.

Процесс кадастровых измерений включает следующие этапы: 1) инициирование измерений; 2) проведение кадастровых измерений; 3) расчет кадастровой стоимости; 4) регистрация или обновление данных в кадастровой информационной системе.

Кто может инициировать процесс определения объекта недвижимости и части земельного участка

Согласно части 1 статьи 24 Закона о государственном кадастре недвижимости, определение объекта недвижимости может инициировать: 1) собственник недвижимости или, если такового нет, — законный владелец или субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти в отношении земель, которые им принадлежат или переданы по закону «О праве собственности государства и местных властей на землю и их регистрации в земельном реестре»; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы; 4) владелец недвижимости или его законный представитель, подавший документ об установлении или прекращении сервитута — в отношении регистрации обременений недвижимости в кадастровой информационной системе; 5) лицо, выразившее желание принять наследство, при предъявлении копии соответствующего заявления нотариусу — в отношении зданий или групп помещений без права инициировать удаление записи о здании; 6) лицо, которому такие права или обязанности установлены судом; 7) государственный орган или местная власть, обязанные зарегистрировать изымаемую недвижимость в земельном реестре в соответствии с законодательством о ее отчуждении в общественных интересах.

Определение части земельного участка может инициировать: 1) субъект кадастра; 2) государственные или местные органы власти по отношению к земле, которая им принадлежит или передана по закону; 3) местные органы власти — в отношении земли, предназначенной для завершения земельной реформы.

Кадастровое измерение здания

Кадастровое измерение здания включает в себя определение контуров здания или группы помещений, получение характеристик данных с местности и подготовку документации по кадастровым измерениям. Это мероприятие проводит Государственная служба земли (VZD), и услуга является платной. Кадастровое измерение здания осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными постановлением Кабинета Министров № 116 от 7 марта 2023 года «Правила кадастровых измерений зданий», с целью получения информации, соответствующей фактической ситуации на местности, необходимой для регистрации и актуализации данных о здании и его пространственных данных в кадастровой информационной системе.

Кадастровое измерение охватывает следующие объекты:

- здания (например, индивидуальные дома, бани, магазины, фабрики, многоквартирные дома, гостиницы, вокзалы, школы, больницы, торговые центры и другие);

- группы помещений (например, квартиры, офисы);

- инженерные сооружения (например, автомобильные дороги, заборы, улицы, железные дороги, мосты, туннели, причалы, парковки, спортивные площадки, трассы, трибуны, бассейны, аэропорты и т.д.).

Кадастровое измерение зданий может быть выполнено только Государственной службой земли. Это платная услуга, стоимость которой определяется в соответствии с постановлением Кабинета Министров № 787 от 22 декабря 2015 года «Тарифы и порядок оплаты услуг Государственной службы земли».

Кадастровое измерение земли

Кадастровое измерение земли включает в себя получение данных о границах земельного участка или его части, использовании земли, обременениях и их площади. Это мероприятие проводится только сертифицированными геодезистами. В рамках кадастрового измерения проводится осмотр границ земельных участков, их восстановление, устранение несоответствий, установление границ, определение типов использования земли и сбор данных об обремененных территориях, а также подготовка соответствующего плана границ и ситуации.

Кадастровое измерение земли является обязательной услугой, предусмотренной законодательством для защиты прав на недвижимость и реализации прав на собственность, закрепленных в Конституции Латвийской Республики. План границ земли является одним из документов, необходимых для регистрации прав собственности в земельном реестре.

Кадастровое измерение земли необходимо в следующих случаях:

- для раздела одного земельного участка на несколько;

- для объединения нескольких земельных участков в один;

- для перераспределения границ земельных участков;

- для первоначального определения границ земельного участка и подтверждения прав собственности в земельном реестре;

- для уточнения площади земельного участка, если его границы ранее определялись с помощью метода указания;

- для восстановления утраченных межевых знаков;

- для установления границ части земельного участка (для нужд аренды или строительных прав).

Срок действия дела кадастровых измерений

В настоящее время нормативные акты не устанавливают срок действия дела кадастровых измерений, однако оно должно быть актуальным.

Если дело кадастровых измерений утратило актуальность, необходимо инициировать новые кадастровые измерения, в ходе которых будет подготовлено новое дело кадастровых измерений. Если были внесены изменения в недвижимость, собственник обязан инициировать обновление данных в системе государственного кадастра недвижимости.

Можно ли продать недвижимость, если она еще не имеет дела кадастровых измерений?

Согласно статье 994 Гражданского кодекса, владельцем недвижимости считается только тот, кто зарегистрирован в земельном реестре. Эта статья устанавливает, что до регистрации в земельном реестре лицо, получившее недвижимость, не обладает правами по отношению к третьим лицам, то есть не может воспользоваться преимуществами, связанными с этой собственностью.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 17 Закона «О регистрации недвижимости в земельном реестре», здания могут быть зарегистрированы в земельном реестре на основании акта о приемке здания в эксплуатацию, составленного в установленном порядке. Для получения этого акта необходимо наличие дела кадастровых измерений, составленного в соответствии с нормативными актами. Без этого документа здание не может быть зарегистрировано в земельном реестре. Земля также может быть зарегистрирована в земельном реестре только в том случае, если она прошла кадастровое измерение и был подготовлен план границ земли, который является одним из документов, необходимых для подтверждения прав собственности в земельном реестре. Таким образом, продажа имущества без кадастрового измерения может вызвать множество проблем в будущем.


sīkāk...

Zvaniet

palīdzēsim savest kārtībā visus jūsu dokumentus



Pierakstīties uz konsultāciju Uzrakstīt WhatsApp

Kontakti

Māju un ēku nodošana ekspluatācijā


Mēs nodarbosimies ar jūsu projektu no sākuma līdz tā legalizācijai, nesaprotamu papīru gūzma un dažādās valsts iestādes ir mūsu darbs. Vasarnīcu, privātmāju nelegālās pārbūves legalizācija - negaidiet soda naudu paziņojumus, sāciet dokumentu kārtošanu jau šodien.

Kontakti



Karte


Saziņas forma

Uzdot jautājumu


Atstāt atsauksmi




Veiksmīgi nosūtīts!

Paldies, mēs sazināsimies ar jums tuvākajā laikā.